(最新)广州天河名雅苑房地产项目策划案例

1、.聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀

2、蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈

3、薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅

4、罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃

5、袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀

6、袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈

7、螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅

8、蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂

9、蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀

10、薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅

11、袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂

12、袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿

13、螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇

14、螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄

15、蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂

16、薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿

17、羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇

18、袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄

19、螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂

20、螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿

21、蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄

22、蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁

23、薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿

24、袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆

25、袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄

26、螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁

27、蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅膀蒂薃羁腿蚄螈羇膈莄蚁袃膇蒆袆膂膆薈虿肈膅蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆膅节莅袁肁芁蒇螄羆芀蕿羀袂艿蚂螂膁艿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆芅蝿螅莅蒈薂膄莄薀袇肀莃蚂蚀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂袈肆薁蚅袄肅蚃羀膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膁蚀薄腿膁荿螀肅 广州天河名雅苑房地产项目策划案例围棋谚云：争棋无名局。意思是说，以争胜为目的的棋很难成为千古流传的名局，而具有“平常心”的高手反而能创造流芳的棋谱。名雅苑，正是这样一个“无心争春”的“名局”。名雅苑初生时遥遥领先的大手笔与大创意令全行业敬畏有加，而十多年后的今天，其魅力仍在，在长江后浪推前

28、浪的房地产界无疑是个奇迹。 第一部分 名雅苑十年长盛之谜名雅苑经历了时间的考验，在“克隆”盛行的今日，其凭借高含金量的品牌和开发商对“以人为本”最朴实的追求，长盛不衰。 第一段：华南唯一优秀住宅试点小区 1996年，当“全国城市管理小区建设试点”检查评比小组来到广州，在没有特别安排的情况下看到名雅苑，他们惊呆了：“这么优秀的一个住宅小区，你们为什么不上报申请参加评比？” 正是这个“无心争春”的名雅苑，自从推出之日起，便成为广州乃至全国房地产界的“名局”。大背景 天河建设区是一座废弃的旧机场，方圆5.2平方公里，部分是零散的农用菜地，还有是高低不平，杂草丛生的菜地。1985年初，广州市政府把综合

29、开发天河的任务交给了“城建集团”，要求他们两年内必须完成围绕体育中心的道路和配套设施工程，以迎接第六界全国运动会在广州召开。 经过艰苦的奋斗，1987年5月23日，由“城建集团”负责修建的天河体育中心配套设施胜利竣工。 随后他们在天河开发区继续描绘着一幅壮丽的画卷。名雅苑、南雅苑、怡苑以及大都会广场，80层高的中信广场等，加上原已建成的天河体育中心建筑群以及天河路、体育东路、体育西路、天河东路、天河北路和黄埔大道，新的广州市中心的地位基本形成。 厚积薄发在1986年，城建集团特意组织了一个班子，到新加坡、香港进行考察，他们将接触到的最先进的东西学化为己有，令名雅苑先天吸纳精华。 项目开发前，城

30、建集团进行规范化的前期市场调查、可行性研究分析，根据广州市房地产业的需求和特点，将项目定位为以外销为主要目标的优秀住宅小区 领先十年的奥秘 在全国评比中，专家们对名雅苑设计给予了较高而准确的评价： 一、小区绿地率高，构思精细，绿地分散设置，便于居民就近享受到良好的生态环境和景观环境，把花园建在楼宇中间和把房盖在花园里面，不能简单理解为是个技术问题这里有质量的区别。 二、名雅苑内公共设施齐全，这是以江南新村等小区的经验为基础，但青出于蓝而胜于蓝，小学、幼儿园、综合商店以及垃圾转运站、变电室、游泳池、网球场等，不仅满足了居民的多种生活需求，而且各自所处的位置，都有一定的考虑，如综合商店位置适中，方

31、便购物；变电室为半地下建筑，体积小不会成为人民视线中地障碍；利用球场底做地下停车场；区内道路采用人车分流。三、部分住宅首层架空，这既增加了小区底视觉空间，又适应广州炎热潮湿底气候条件，创造出了有覆盖底居民室外活动场所。 四、学校平面布置与立面造型简洁，日照通风良好，幼儿园平面布置紧凑，功能齐全，造型活泼。五、住宅底方位均注意了气候特点，使每住户都获得良好底通风与采光，并尽可能地使主要房间具有良好地朝向，改善了室内地日照与空气质量，住宅平面模式采用大厅式，空间按功能要求进行布置，做到了功能分区明确，动静区分合理。 第二段：名雅苑规划设计技术剖析 体现岭南建筑艺术风格和南粤地方特色 通过以组团中心

32、绿地来组织小区空间序列，建筑围绕绿化院落布置，小区建筑风格上通过虚实对比。色彩上局部对比和全局地协调相结合，以明快地色调形成独特小区特色。 规划上采用人车分流地道路系统和动静分区 和谐地绿化 小区地规划将绿化面积均匀地布置于每幢楼宇间，住宅两旁地绿化由于住宅首层设置架空层而相互渗透，扩展了绿化空间和视野。建筑群体空间设计 全区以三幢塔式高层住宅品字分布，作为建筑群体地核心和制高点。 小区地建筑群体根据规划需要分成三部分：北面组团由12幢工字型住宅组成，每四幢一组，三组住宅一字排开、一气呵成。东面组团以公建筑配套设施为主，建筑高度较低，与住宅不同，但通过一幢24层住宅为核心组织空间，使各种公建设

33、施有机的联系在一起。 第三段：施工组织与管理的成功经验 优质按期的进度控制 质量控制在质量控制方面，主要抓好影响质量的人、材料、机具设备、施工方法和施工环境，即“LM-E”、投资控制建立健全的监理组织，投资控制责任分工明确。 合同管理方法首先是通过投标以质量为标准，择优选择质量信誉高的施工单位。同时，合同明确工程施工要一次成优、优质优价，按期达优的给予优质奖。 信息管理 准确及时地把施工过程中地所有资料通过计算机进行汇总、整理、归档、并定期向公司报告。 第四段：“四新”应用及推广的优秀示范 名雅苑小区在建设过程中，依靠科技进步，积极稳妥地推广应用新材料、新技术、新工艺、新产品。 第五段：领先一

34、步的物业管理 小区走专业化管理的轨道，并开发“物业管理信息系统”，进行计算机信息管理，提高了工作效率和管理质量。 part B：天河名雅苑光明台销售策划书节选一、 物业概述 广州天河名雅苑是由广州市城市建设开发总公司精心策划及发展的高尚住宅小区。该区地处天河新城市中心地带，比邻天河体育中心，紧贴天河地铁站出口。名雅苑于1995年全面建设完工。同年10月荣获“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。 光明台是名雅苑最后一栋未发售的高层住宅。全楼层高共24层，首层部分架空层，23、24层为复式住宅. 二、市场环境分析1、广州市房地产市场环境（略）2、区域性因素分析（略） 3、名雅苑销售走势分析 名

35、雅苑于1992年初以均价5918港元/平方米在惠、港两地推出第一期多层住宅。由于当时人们对发展商及广州物业尚未有认识，因此，我们在香港的传媒、地铁站以及各处公共场所大力宣传发展商的形象及广州天河新城市的发展，迈出了销售的第一步。 同年7月，推出第二期多层住宅，鉴于当时市场反应强烈，购买力充足，公司将价格调整到均价7747港元/平方米、1992年至1993年，国内房地产市场处于高峰阶段。我公司乘势推出第三期高层住宅清晖台。并在半年时间内将均价从8931港元/平方米调整到9684港元/平方米，掀起了又一个销售高潮。 1994年开始，我国实行宏观调控，广州市房地产热得到一定的控制和降温。我公司针对市

36、场供求状况，将第二座高层银汉台重点放在新加坡和香港销售，此时，名雅苑高层住宅的售价已到11836港元/平方米。上述发展趋势表明，名雅苑物业价值市一直高走，并享有良好的社会声誉和用户口碑，以其独特的优势领先于同地区、同类型房屋。 三、项目特点 1.项目的有利因素： 11 地理位置优势 12小区配套齐全 13环境优美 14物业管理完善 15现楼发售 16发展商实力强 总结以上优点，可以说名雅苑光明台是优秀的小区高层住宅，对买价的吸引力很大。2.项目不利因素 21 目前，高层住宅成交量仍远低于多层住宅成交量。 22光明台户型单调，平面布局大同小异，从117平方米到127平方米的四种规格，都是三房两厅

37、，可供选择少。 23价格昂贵。 四、市场定位1、销售对象定位 11 广州市成功的私人业主 目前，广州市有相当一部分私人业主，由于适应了市场经济的发展，生意上取得成功，手中有一定的游资。他们一般已拥有住房，但由于住房档次相对偏低，区位和环境也不太好，按现时的身份和工作需要都不能满足高品位的需求，因而购房具有投资和消费的双重目的。 12 外资企业 由于天河体育中心附近是规划中的金融、商业中心，高级商业写字楼林立，越来越多的外资企业入主天河大型商业大厦。但附近能满足这些高级行政管理人员的住宅需要的小区不多。因此，这部分公司会考虑在附近小区购置物业。 13 港澳台人士 名雅苑一直是外销商品房，在港澳两

38、地小有名气. 2、价格定位 3、推出时机的确定 农历新年的前两个月，正是购买力旺盛的时候。名雅苑于1995年底荣获“全国物业管理示范小区”称号、而在多层住宅以及清晖台销磬后，名雅苑一直未在市场上进行广告宣传，令大部分以为该小区住宅已全部售完。借此机会，建议于1996年1月份推出光明台，并进行一系列的志庆宣传和促销活动。 五、销售策略 1、促销策略 11。考虑到如果销售期太短，广告宣传产生的市场效应未必能同步跟上。因此，光明台一月份推出的展销期限定为一个月的时间。 12 展销期内以庆祝名雅苑荣获“全国物业管理示范小区”称号的名义，专门举办一场大型的“名雅苑嘉年华晚会”，广邀本区住户、新闻记者以及

39、有关方面人员参加 ，扩大社会影响力，提高名雅苑的知名度，融洽发展商和住户之间的感情联系，并通过住户向亲友扩大宣传，吸引更多买家，树立发展商良好形象，形成“光环效应”。 13 借发展商3月份举办的度假展销周之机，再次推出光明台，掀起又一次促销高潮。 14 广告宣传在惠港两地影响较大的广州日报、文汇报两大报刊上连续进行广告宣传。选出字眼方面以庆祝天河名雅苑全国物业管理示范小区优惠发售最后一期现楼的口号，色彩上以清新、高雅为宜。 15 设立现场售楼部。 16 设置示范单位。聘请专业室内设计，针对平面布局，扬长避短，设计一个既方便实用，又独具时尚家居风格的示范单位。 2、价格策略 21 价格：针对光明

40、台与同类型住宅均价相比偏高的情况，可以利用展销期给予九折优惠，同时对一次性付款再予九八折优惠，是均价接近10000港元/平方米的价位，提高竞争力，刺激投资者再展销期入市。展销期后，即停止九折优惠，保持物业的“名牌效应”。香蜜湖某地块可行性分析目录1.0 研究结论.1 1.1宗地基本情况.11.2地价范围. .1 1.3 地块投资价值 .12.0 研究方法.2 2.1 剩余法求地价 .22.2 运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地的财务评价 .22.3 研究依据 .33.0 宗地最佳利用方式构思 .43.1 宗地总体规划方案设计 .4 3.2 最佳开发建设方案设计.54.0 宗地地价测算

41、.64.1 地价之外的成本测算 .64.2 销售收入测算.74.3 地价成本测算 .75.0 项目财务评价 .7 5.1 项目盈利能力分析.7 5.1.1 税金计算 .8 5.1.2 损益表 .8 5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析.85.2项目不确定性分析.10 5.2.1 项目盈亏平衡分析.10 5.2.2 敏感性分析.10 5.2.3 概率分析.116.0项目综合经济评价与建议.12 6.1 项目综合经济评价.12 6.2有关说明及建议 12 附表、附图附表一 宗地地价测算表 .14附图一 项目概率分析图.16 1.0 研究结论1.1 宗地基本情况宗地编号为B303-0041，地块

42、位于香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米，建筑容积率1.4；可建设总建筑面积为131000平方米,其中：住宅127650平方米（高层住宅85，低层住宅占15，但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园3000平方米，垃圾站50平方米，社区管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后5个工作日内一次付清地价款。涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担50%。1.2 地价范围经测算，本地块的正

43、常地价范围应在7493187416万元人民币之间，其中市场正常价位点应在80913万元，扣除土地转让契税3，则得竞标报价范围应在7274984870万元人民币之间，市场正常竞标价位点在78557万元人民币。对应市场价位点80913万元，则得相应楼面地价为6339元/平方米.1.3 地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表11所示。综上，当地价在7493180913万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在8091387416万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过87416万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。表11 宗地投资财务效果指标项目 地价为74931万元 地价

44、为80913万元 地价为87416万元 投资利润率（） 25 20 15 税后利润（万元） 24050 20042 15684 内部收益率（IRR）（%） 20.08 16.24 12.48 财务净现值（FNPV）（万元） 20760 15221 9199.87 投资回收期（静态）（年） 2.95 3.0 3.12 投资回收期（动态）（年） 3.1 3.2 3.4 2.0 研究方法2.1 剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：地价= 房地产建成价格（建筑费专业费租售费用税费）利润该方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格估计建筑费

45、、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润求地价2.2 运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。 全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。 自有（权益）资金的财务

46、效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。 在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（Pt）、财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。2.3 研究依据Ø 香蜜湖B303-0041宗地规划指Ø 标

47、Ø Ø 国务院发展研究中心数据库Ø 广东省房地产统计年鉴Ø 广东省房地产开发各类管理费用标Ø 准Ø 中国人民银行存、贷款利率Ø 广东统计年鉴Ø 搜房网相关数据Ø 中国人民银行121号文件Ø 广州市建安工程定预、决算定额3.0 宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段、且建筑容积率1.4，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。3.1 宗地总体规划方案设计 总基底面积 935442220580 m2，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表31和表32。高层住宅总建筑面积 1276500.85108,503 m2住宅规划为120180 m2/户，平均每套面积为150 m2左右,规划户数720户。计划规划为1214栋11层住宅（其中首层架空绿化），住宅总基底面积计11050 m2 。别墅总建筑面积 1275600.1519,148 m2别墅规划为250350 m2/栋，平均每栋面积为300 m2，占地面积计120 m2，规划总栋数为64栋。总计占地面积为 64 120=7680 m2 公建配套幼儿园3000 m2，按两层考虑，其占地计150