第六章习题课件

1、应用举例,案例62 某房地产公司于2010年2月以有偿出让方式取得一块土地的50年使用权，并于2012年2月在此地块上建成一座钢筋混凝土结构的写字楼，当时造价为每平方米3 800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4 200元。该大楼总建筑面积为5 000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2元，空置率在10左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的35，维修费为建筑物重置价的15，房产税为租金收入的12，其他税为租金收入的6，保险费为建筑物重置价的02，资本化率确定为8。试根据以上资料评估该不动产在2015年2月的价格。,解：(1)估

2、算年有效毛收入 年有效毛收入=23655 000(110)=3 285 000(元) (2)估算年营运费用 管理费：年管理费=3 285 00035=114 975(元) 维修费：年维修费=4 2005 00015=315 000(元) 保险费：年保险费=4 2005 00002=42 000(元) 税金：年税金=3 285 000(12+6)=591 300(元) 年营运费用：年营运费用=114 975+315 000+42 000+591 300 =1 063 275(元) (3)估算净收益 年净收益等于年有效毛收入减去年营运费用， 即：年净收益=3 285 0001 063 275 =2

3、 221 725(元) (4)计算不动产价格 不动产的剩余收益期为45年，则：不动产价格=2 221 725811(1+8) 45 26 901 538(元) (5)评估结果 经评估，该不动产在2015年2月的价格为26 901 538元，单价为每平方米5 380元。,例3某不动产开发公司于2011年11月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2013年11月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3

4、万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2015年3月的土地使用权价值。,解： 1.选定评估方法 该宗不动产有经济收益，适宜采用收益法。 2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=5012900（1-10%）=486000（元） 3.计算总费用。 （1）年管理费=

5、4860003.5%=17010（元） （2）年维修费=25009001.5%=33750（元） （3）年税金=20900=18000（元） （4）年保险费=25009000.2%=4500（元） 年总费用=17010+33750+18000+4500=73260（元） 4.计算不动产纯收益。 年不动产纯收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740（元）,5.计算房屋纯收益。 （1）计算年贬值额 年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限。因此，不动产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，不动产使用权年期

6、届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。 年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500900）/48=46875（元） （2）计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-年贬值额已使用年数（2013-2015） =2500900-468752=2156250（元） （3）计算房屋纯收益。 房屋纯收益=房屋现值房屋资本化率=20625008%=172500（元）,6.计算土地纯收益。 土地年纯收益=年不动产纯收益-房屋年纯收益=412740-172500=240240（元） 7.计算土地使用权价值。 土地使用权在2015年11月的剩余使用年期为50-4=46（年）。,单价=3279281/500=6558

7、.56（元）,8.评估结果 本宗土地使用权在2015年11月的土地使用权价值为3279281元，单价为每平方米6558.56元。,应用举例,某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。,分析：该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费。 土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米。（1亩=66

8、7平方米） （2）计算土地开发费。 土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米。（1平方公里=106平方米）,（3）计算投资利息 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则： 土地取得费利息 =150（1+6%）21=18.54（元/平方米） 土地开发费利息 =20035%（1+6%）1 .5120065%（1+6%）0.51 =6.393.84=10.23（元/平方米）,（4）计算开发利润。 开发利润 =（1）+（2）10%=35（元/平方米） （5）计算土地出让增值收益 土地出让增值收益=（1）+（2）+（3）+（4）15% =62.07（元/平方米）,（6）计算土地价值

9、。 土地单价 =（1）+（2）+（3）+（4）（5） = 150+200+18.54+10.23+35+62.07= 475.84（元/平方米） 土地总价 =475.8415000=7137600（元） 该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600。,例4 土地使用权评估的假设开发法 一住宅楼，建筑面积为5000平方米。预计建设期为1年，建筑费为3000元平米，专业费为建筑费的10，地价、建筑费和专业费在建设期初一次性投入。预计售价：9000元平米，销售管理费为楼价的2.5，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率6，开发商要求的投资利润率为10，利润以地价、建筑费和专业费为基

10、数。求：地价（单利计算）。,楼价500090004500（万元） 建筑费300050001500（万元 ） 专业费150010150（万元） 销售管理费45002.5112.5（万元） 税费45006.5292.5（万元） 利润（地价建筑费专业费）利润率（地价1650）10=0.1地价+165 利息（地价1650）6=0.06地价+99,地价45001650112.5292.50.1地价1650.06地价99 地价2181-0.06地价 地价=21811.161880.17（万元）,例5 建筑物残余估价法,某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方

11、米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为40年，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5，维修费为重置价的1.5，税金为年租金的18，保险费为重置价的0.2，土地资本化率为8，建筑物资本化率为10。 评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和土地单价，楼面价）（计算结果以元为单位，取整，计算建筑物折旧）,例5 建筑物残余估价法,解：(1)年总收入=120122

12、4000(1-8)=31,795,2007元 (2)年总费用=31,795,200(25+18)+480024000(1.5%+0.2%) =8,476,416元 (3)年总收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784元 (4)建筑物年折旧费=48002400040=2,400,000元/年 (5)建筑物现值=480024000-2,400,0002=110,400,000元 (6)建筑物纯收益=110,400,000(10+140)=13,440,000元 (7)土地纯收益=31,795,200-13,440,000=18,355,200元 (8)土地总价=18,35

13、5,2001-1(1+8)468=222,784,566元 (9)土地单价=222,784,5666000=37,131元/平方米 (10)土地单价(楼面价)=222,784,56624000=9,283元平方米,例6 建筑物残余估价法,某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为400平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。 要求：试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。（计算结果以元为单位，取整，考虑建筑物的折旧）,解：总收入 4400012=528000（元） 总费用： 税金=52800018%=95040（元） 管理费=5280