智扬沟通贵阳高端楼盘蓝波湾整合营销策划方案2011

1、“蓝波湾”游行，一流豪宅之路，一流豪宅！ 我们总是用这样的话来表达他们：贵，华府，顶点，尊邸， 我相信如果文字能正确表现大楼的素质的话，驾驶员就不需要那个极限了。 遗憾的是，尊邸和华府之间，我们无法准确知道差异的山顶在哪里？ 贵重的东西会保存在什么里？我们可能也很难解释。 最致命的是消费者累了。 习惯这样的渲染，难怪他们麻木了。 我们必须正确地表现豪宅的必要要素。 地区：市中心繁荣或山河湖海，案例广州帝景苑，广州白云城，深圳田园居，建筑：名人的心血，造型暂时选择，案例深圳俊园，北京印象，庭园景观设计：风格化，象征，案例深圳百仕达，深圳东海花园，空间设计：没有缺陷， 划分为合理的居民设计安排，案

2、例北京橘郡长滩，深圳香榭花园，上海中远两湾城，物业管理：以行业标准为前提，需要提高，案例北京和乔丽晶(英国管家服务)，社区文化：与业主气质的正确应对，俱乐部住宅生活，案例 俊园俊彦会，保险值的基础和上升空间：豪宅作为大宗投资必须具备保值功能和未来上升的可能性在上海中远两湾城、贵阳的高端市场、智诚大楼、城市中心，高层电梯室开拓贵阳豪宅市场的先河，业主的社会地位很高。 建筑设计老化，功能单一，没有绿化，所有者逐渐撤退，这座房地产已经是市场衰退的人气英雄。 在中天星园、第二代豪宅中唯一公开的作品，是眺望霞山、游览南明川、绿化、投入大规模会所，震撼街道。 销售打了几次折扣，终于正果了。 建筑密度太大，

3、门窗之间的相对现象非常严重，立面色的选择错误，绿化和俱乐部房屋的设计还很年轻。 在水方面，开发者大力，委托名士建设。 现在是贵阳现楼和准现楼中最好的。 立面的处理不理想，户型设计有缺陷，体积太大无法保证社区居住的简单性，二期推迟，无法构成未来销售的大变量。 景麒龙溪园一期，向市场宣传花溪自然环境，标榜真山淡水的真正豪宅。 投入了小体积，致力于细分市场挖掘。 由于政府的原因，项目流产。 宏泰世家模仿深圳茂业集团的深南路项目，以纯粹的大户型为旗帜，存在很多不真实，不重点考虑。 山水园，即所谓的水景豪宅，小体量项目，也是对社区纯粹特征的昂贵支持。 50006000元的价格可以说是天价。 市场表现如何

4、是无法预测的，但不乐观。 贵阳高端市场的特征：去年以来，贵阳市内高层呈现价格下跌的趋势，典型的弱势市场形态，市场上流行着悲观的论调。 确实，贵阳地区市场消费总量低是客观事实，但我们也要看到这一市场形态的形成与前期市场过热、社会资源配比不均衡有很大关系。 这必然导致无效供给变大，市场整体上变得不富裕。 贵阳高端产品现状：综合比较各项目的优缺点，各项难以满足均匀性要求，缺乏真正的亮点。 豪宅多为自弹自唱，或者也可以说是地区豪宅。 这说明贵阳的豪宅市场在产品力方面还有着可以超越的巨大空间。 我们对市场的态度：高端市场的接受力问题。 贵阳没有真正意义上的豪宅，所以在价格上不能与其他市区的高层匹敌，大多

5、数市区的高层在一个水平上竞争，在质量和形象上有差异的同时，如何制定合理有效的销售战略也是项目成功的关键。 气质，一流的豪宅，应该有什么样的气质？豪宅这个词如果能用一句话掩盖市场上高价的产品，这无疑是千人一面的局面。我们这样理解一流豪宅的气质：虽然有钱，但不仅仅是有钱。 虽然有设计，但不只是几画。 虽然有景观，但不只是窗外。 虽然有东西，但不仅仅是管理。 虽然有文化，但不仅仅是数字符号。 一流的豪宅应该对生活很充裕，用无意中表现出的优越感，举手时的不亲切。 一流的豪宅应该是内束的贵族气质。 一流豪宅虽然没有宣传，但贵气显着。 一流豪宅应该是业主事业的背景和心之城。 一流的豪宅应该是细节的完美和气

6、势的恢复互相映照的。 文化的出发点，房地产营销中形象的成功例子多取决于文化的附属。 深圳青海岸，法国海滨风情(蓝色，地中海建筑符号的运用)，深圳四季花城，奥地利欧洲城市风情(欧洲商业街，明亮颜色的运用)，深圳碧云天，广州翠湖山庄，岭南人居新颜(岭南建筑风格，民族文化要素的现代城市生活样品是纽约的苏豪区(建筑的模块化、直线条和工业化要素的运用)，发现文化的借用在形成项目形象上具有直观、引导的作用，对此，以内陆文化为核心，强调河岸城市、贵族的生活质量， 强调社交界的同质性，强调服务，最一致的是英国的居住文化气质，世界上流行的语言是根据“住在英国”的原则选择的，不仅是英国的庄园，还有英式的管家服务，

7、雨后午睡的优雅，草坪网球应该说英国的居住文化是最成熟的形态。 大量的殖民地把这种居住文化看成东南亚、香港、澳大利亚我们的差异服务，从前面提到的豪宅的七大特征来看，要根据项目的健全性，找到我们自己的差异优势。 对地区、地区的认识有个人生活区域的考虑，比较难统一。 我们可以对地区作出结论性的总结，但不应该作为歧视性的突破口来对待，建筑的审美标准因人而异。 本案应该没有建筑上的特征，园林景观，本案仅限于面积，不会有太大突破吧。 空间设计，作为豪宅理想的空间设计是必然的选择，不需要提到。 价值基础和上升空间，的价值和上升值与项目销售情况和后期跟进服务密切相关，很难推广前期的表现。 更多的情况下，会在强

8、制销售期间出现。 那么，服务和社区文化怎么样？ 我们的发现是贵州龙在这两个环节上具有别人困难的先天优势，市场具有可接受的巨大空间。 贵州龙开始于餐饮业，企业品牌也在这个时期沉积。 把贵州龙和雅园名品比较起来，虽然不能说料理的味道、酒店的装修差异(必须理解消费者的接受识别能力)，但是我们最深的感受是两者服务中存在的很大的差异。 贵州龙的迎宾只能准确地叫两三次客人。 贵州龙的柜台把冰静静地放在玻璃杯底部不发出声音。 在餐饮业发现好现象的今天，贵州龙胜提供服务。 在饮食文化领域，雅园的失策在于连锁。 连锁店虽然在消费者并存性上取得了成功，但会影响高端品牌的价值。 换句话说，雅园的中低级店必定会折扣名

9、品的品牌价值。 作为品牌和服务的附加值，贵州龙的特性在于服务细节的胜利和品牌路线的坚持。 进入房地产行业后，我们认为值得坚持这一特性！ 现有的企业形象，沉淀已久的品牌价值对我们地区产业的扩大也很重要。 房地产也是服务色彩非常浓的行业，数国内有名的房地产企业，支持优质的房地产服务。万科、中海、金地以及贵阳的中天，几乎没有例外。 同时，房地产是一个行业形象非常不理想的行业，房地产投诉不断。 开发者不重视房地产开发、营销、后期管理方面的服务意识。 这应该是个容易突破的环节。 在本案中，如何将适当的物管机构嫁接到过去贵州龙饮食服务品牌上，确立自己的房地产服务品牌，如何在形象上确立水乳交融的接受关系？

10、是我们必须共同面对的问题。 为什么要用这个词？关于主标的品味，其实你是我认识神会，我们的理解是这样的：我们想形成的项目形象不仅是金钱的象征，而且是文化的馀脉流香。 优雅和品味一样，优越性不仅仅是物质。 你们的车很多，真有品味的车很少，你们有很多，真有品味的房子不多，品味给客人带来的不仅是心领神会的归属感，还能给社会评价带来满足。 这个主标没有宣传，虽然不是自己说的标榜，但是有我们所需要的强烈的心理引导作用。 保守而不减少角色，这种主要目标符合项目的气质。 色彩关系，大楼包装是一项很有系统的工程，业界被称为“5点1线综合市场攻击手段”。 现场包装、卖场包装(包括示范室和通道包装)、媒体推广、材料、卖场包装，五种营销手段在统一推进思想的指导下，根据项目需要开展。 细分后，我们的工作是确立和运用色系，涉及支配色和辅助色的使用关系的主图像的采用有无使用图像标签的主要目标的使用范围和辅助的语言体系等。 作为形象系统的重要单位，颜色是维持整体统一和标签化的重要手段。 本案是高级大楼，由于客人年龄大，心态成熟，在色彩使用方面偏向于采用比较稳重的低亮度色系