保利集团房地产项目总经理培训讲义房地产项目资金管理

1、、目录：房地产开发项目资金运用、财务在企业经营管理中的重要作用、房地产开发项目资金筹措、财务在企业经营管理中的重要作用、房地产开发项目税务规划、房地产项目开发过程中，资金是应始终重视的资产，资金管理是房地产企业财务管理的核心内容房地产开发的利益和资金管理密切相关，房地产企业合理有效地筹措资金，优化资金结构，扩大融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进企业经济效益的提高。 资金密集的大量资金投入了资金周转时间长的长期资金保障中，中国第一糟尾楼-中诚广场：糟尾时间： 15年地址：广州天河北路开发者：香港中诚集团、广州城建、广州第一苟尾楼-麓景台麸尾时间： 13年地址：广州麓苑路开发者：广州光

2、辉羊城大楼苟尾时间： 11年地址：西湾路86号开发者：广州羊城集团，2.1房地产企业生存危机：为什么有这么多“糟尾楼”？ 2.2国家在房地产企业资金方面出台的宏观调控政策，是根据房地产开发很大依赖资金的特点，在国家宏观调控房地产企业时，大多数政策的使用是从控制企业资金的方面开始的。 2007年至2008年，国家公布了控制房地产行业膨胀发展的一系列政策法规。 例如，土地转让金一次全额支付后才收到国土证明书(39号文)，对开发企业资金的保障程度提出了更高的要求。 银行大幅缩小了房地产行业的开发贷款额，不断提高的贷款利率进一步缩小了房地产行业的融资空间，提高了融资成本的资本市场对房地产企业的融资更为

3、严格地限制了两套住房贷款政策，预售金监督制度不仅在市场上抑制了改善性和投资性的购房需求， 房地产企业已经制约了房款运用的预缴企业所得税从预期毛利率的20%调整到预期利润率的20%，加大了土地增值税结算等税收政策，直接增加了资金流失。 这些政策都用资金控制了房地产开发企业的发展速度和规模，保证了房地产开发实现顺利健康的发展。 资金的筹措和运用能力对房地产企业至关重要，财务管理是合理筹措资金并有效使用，防范财务风险，保证企业的稳定发展。 2.2国家对房地产企业资金方面的宏观调控政策，资金平衡计划反映了房地产项目开发经营各期资金短缺情况，明确资金来源，合理安排资金支出，制定适当的借款偿还。 制定资金

4、平衡计划是房地产资金管理的重要工作，合理配置资金计划，可以有效地配置资源，提高资金使用效率，防范财务风险。 资金平衡计划的制定和有效实施反映了公司的财务管理水平。 资金平衡计划见下表： x公司XX年资金平衡计划表，资金平衡计划的制定有两个层次：一是房地产项目可研究性论证阶段，制定项目整体资金平衡计划。 即在估算了项目开发总投资的基础上实行资金来源途径和采购方式。 这个阶段采用比较粗糙的方法，重点放在资金源的执行上。 第二，在项目实施阶段，根据项目实际开发流程，根据地价的支付要求、工程进度、融资时期、销售安排等，详细安排年度资金平衡计划，确保工程如期完成。 这个阶段的重点是合理使用资金。 资金计

5、划编制完成，报告公司董事会批准后，各公司必须严格执行资金平衡计划，其执行情况将成为评价企业管理水平的重要内容。 2.1、制定的资金平衡计划应该遵循的原则首先要立足于自己的平衡，资金筹措必须切实可行、操作性和有效实施。资金的安排要大力进行，还有馀地，不能吃饱，也不能有差距。 如果具备对外融资条件，就要积极地从市场上获得资金，不能只依赖股东的投资。 股东投入土地支出后，原则上项目公司必须实现自己的现金流净流入。 公司把自己资金保障情况作为评价企业年度工作的重要指标。 2.2、资金计划编制严格，各指标间的审计相关资金计划主要根据项目各业务计划(包括投资计划、工程进度节点、销售计划等)制定，计划编制需

6、要各部门的协助和合作，总经理必须亲自指挥。 在实际的制作过程中，经常发生一些问题。 (1)项目投入的资金与计划开工量一致。 例如，某公司每年建设面积60万方，其中新开工面积30万方(5月开工)，预定工程建设费用9亿元。 工程建设支出应该根据该项目所在区域的一方成本和工程进度综合周密推算，项目的工程建设投资周期一般为1-2年，而且当年新开工面积比例大，当年工程建设支出配置为1000-1200元/平方，其支出明显过大(2)销售回收筐与年度销售任务一致。 例如，某公司全年合同金额为10亿元(全年销售)，年初预计去年合同未收回额为2亿元，全年销售为7亿元。 一般来说，全年销售的项目房款至少达到合同金额

7、的80%以上，去年签约的未收回部分当年全部收回。 在这个例子中，该公司的全年销售资金配置在9亿10亿元是合理的。 (3)税金的计算根据有关要求。 例如，假设一个项目每年的销售额为10亿元，而那个项目当时还没有完成，就将各种税金支出计入0.6亿元。 营业税和土地增值税的征收等通常是本期销售回收率的6.63%，所得税的征收比例是本期销售回收率的3.75%，该项目还没有完成，无需进行土地增值税的清算和所得税的征收，所以按征收口径安排的年税支出必须在1亿元左右合理。 (3)税金的计算根据有关要求。 例如，某项目公司年销售任务为12亿元，预计销售平均价格为8000元/方，该项目年平均建设面积为30万方，

8、销售费用为5000万元，管理费用为1000万元。 两项费用明显较高，按照通常情况，销售费用一般不可超过年销售计划的2.5%。 计划的销售费用不得超过2500万元的管理费用单盘标准费用为300-400万元，如果考虑到项目的销售面积和建设面积进行调整，该项目的管理费用安排太高。 (4)贷款规模与项目总投资一致。 例如，某项目总投资额18亿元，总建设额30万元，当年四证齐全，新开工面积15万元，贷款额预计达到2亿元。 这个安排的贷款规模比项目总投资小。 按项目总投资额的18亿元的50%计算，贷款规模约为9亿元，当年四证全面面积占总建设面的1/2的，应安排1/2的贷款规模的发行，即4亿元左右。 2.3

9、、要注意各项的全面性。 在制定资金计划过程中，经常会缺少部分项目。 如果项目投入中安排了土地费用支出，但没有考虑补助的政府费用项目的话，利息费用的计算只考虑年末的馀额，而不考虑当年的追加和偿还情况，或者利息费用只考虑银行贷款的部分，不考虑股东贷款的合作项目的股东要求分红，安排现金分红2.4、注意资金来源和使用的时间节点的匹配，有阶段性资金不足的公司应当制定年度资金计划，防止现金15亿元(销售回笼10亿元，银行贷款5亿元)，现金超过13亿元，2亿元，年度实现资金平衡。 实施中，第三、第四月发现资金不足，其银行借款计划5月取得，申请向股东提交借款(原计划未计划)，出现了暂时的资金不足。按月计划，这

10、个问题很容易发现。 所有资金包括股东投入的注册资本(包括发行股票募集的资金)、保留利润等，一般用于支付地价、前期税金费、政府费用等前期费用等。 借入资金主要是向金融机构贷款、债券发行、信托贷款等。 按照目前的规定，项目资金投入到项目整体投资的35%，4个证明书齐了，就可以申请项目贷款，银行贷款金额一般占项目整体投资的40-60%的回收金出售给购买的房主根据现行预售制度，项目获得预售证后可以对外销售，销售资金的回收不仅可以弥补项目持续开发成本投入，还可以逐步偿还项目贷款实现利润。 前期阶段：项目还不具备融资能力和销售，资金来源以股东投入为主。 四证完善：项目符合向金融机构融资的条件，贷款用于支付

11、工程价款。 预售阶段：取得预售许可证，开始预售回收资金。 具体来说，下图：一般来说，在项目开发的全过程中，上述三大部分资金的大致比例各为1/3，但在不同阶段各来源所占的比例不同：1、股票融资：主要是企业在资本市场上通过股东投入实现资本增加，在资本市场上首次公开发行(IPO ) 股票融资作为上市公司的主要融资渠道，广泛受上市公司欢迎。 其特征：一是获得的资金不需要偿还本金，新的老股东共享企业的利益和增长。 二是融资资金量大，可以长期使用；三是改善资本结构，有效降低企业资产债权率，进一步扩大银行借款等间接融资空间；四是由于每股收益和净资产收益率的稀释，对经营业绩的要求高，经营压力大2、发行债券：通

12、过发行各种债券获得资金。 包括发行公司债券、公司债券、短期融资券(中期票据)等的方式。 (1)公司债券：上市公司为了通过资本市场(通过交易所市场)筹措长期资金向一般群众进行杠杆化，约定在指定日期向债权人无条件支付面额，在一定期间按约定利率支付利息。 公司债务监督机构经常要求严格的债券信用等级和债务主体信息披露，尤其重视发行债务后市场监督工作。 (2)短期融资券(中期票据):人民银行主导的银行间债券市场有创新的债务融资工具，企业发行的无担保短期票据，发行规模不得超过企业净资产的40%。 持有法人资格的非金融企业，按照短期融资券管理办法规定的条件和手续，在银行间债券市场发行，约定在一定期间内偿还支

13、付利息的有价证券。 一年以内的是短期融资券，三年以上的中长期票据。 融资券不发行给社会公众，只发行给银行间债券市场的机构投资者，在银行间债券市场上进行交易。 (3)企业债券：企业债券由中央政府部门所属机关、国有独资企业或国有控股企业按照法定程序发行(在交易所市场或银行间债券交易市场，一定期间内(中长期)偿还已支付本利息的债券，经国家发行改革委员会和国务院批准，一般要求担保，债券发行后，审查部门3、银行贷款：银行向房地产开发企业提供的贷款是房地产项目开发资金最主要的融资渠道之一。 根据贷款资金的使用目的和方式，房地产贷款主要有两种类型。 项目开发贷款是银行向房地产开发企业发放贷款作为项目开发建设

14、的一环。 经营性房地产贷款是指银行建设使用的以经营性房地产长期稳定收入为分期偿还源的房地产抵押贷款，贷款资金不限于固定用途。4、房地产投资信托(reisers):reisers是一种以发行收益证明书的方式募集特定多数投资者的资金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。 reisers可以封闭运营，也可以上市交易流通，和中国的开放基金和封闭基金很相似。 目前，这种融资方式正在探讨和政策研究中。 结论房地产企业主要靠融资扩大。 资金筹措对房地产企业的生存和发展非常重要。 案例：万科大强的“秘诀”:融资自92年上市以来，万科发行8次股票融资，融资金额到19

15、5亿元2008年末，万科年保留利润仅128亿元的2008年末，万科对外贷款剩馀额共达到329亿元。 3.1、合理确定资金源结构是什么是财务杠杆效应？ 例如：某房地产公司有1亿元资金，投资项目预期投资收益率为20%，投资期间为1年，银行贷款利率为10%，现有两个投资方案是可选的：方案1 :贷款和自己资金的比例为2:1； 方案2 :贷款和自己资金比例为5:1的投资方案自己资金收益率高吗？ 方案1 :投资收益=(2 1)*20%*1=0.6亿元贷款利息=2*10%*1=0.2亿元投资净利润=0.6-0.2=0.4亿元自己资金收益率=0.41*100%=40%方案2 :投资收益=(5 1)*20%*1

16、=1.2亿元贷款利息=5*。 1=0.5亿元投资净利润=1.2-0.5=0.7亿元自己资金收益率=0.71*100%=70%，资金筹措主要着眼于两个方面：一是资金源结构，主要是投资者筹措各种资金源构成的财务结构，一般股东投入资金企业借款的作用总结：财务杠杆：借鸡蛋，以小的速度长大。 财务杠杆是利用贷款资金扩大自己投资的生产。 发挥财务杠杆的前提是，投资收益大于贷款成本时，财务杠杆是有利的。 贷款资金和自己资金的比例越大，财务杠杆的作用越大，那时投资收益越高。 因此，企业对外贷款不仅保障资金需求，另一个重要目的是利用财务杠杆作用获得更大收益，提高实际投资金的收益率。 财务杠杆扩大节税效果。 所得

17、税法鼓励人们使用财务杠杆，即贷款利息可以扣除征税收入，发挥逃税的作用。 如果财务杠杆的负面效应低于借款成本，则相反的杠杆效应发生。 在前例案1中，如果投资收益率下降到6%，则自己资金收益率为投资收益率=(2 1)*6%*1=0.18亿元贷款利率=2*10%*1=0.2亿元投资纯收益率=0.18-0.2=-0.02亿元自己资金收益率=-0.021*100%=-2%，负债比率为负债经营作为现代企业的经营方式，可以促进企业利用财务杠杆的作用，以较少的成本获得最大的经济效果。 债权率的高低取决于经营者控制债务的能力，重要的是，把债务变成有效的资产，通过资产经营产生比利息支出高的利益。第二，保证增加的资产转型期低于债务合同期间，债务能及时偿还。 企业必须找到风险和收益的平衡，防范财务风险。 借款越多越好吗？财务风险的原理：财务风险是指企业无法偿还债务的风险，即现金流出比现金流入大，所以到期也无法偿还的风险。 高负债高风险高风险高收益过度依赖贷款资金会导致风险增加。 财务杠杆的好处是基于杠杆的好处，也就是说投资收益比贷款利率高的假设。 这是不确定的假设。 实际运营收入低于预期时，