高层产品价格建议报告(ppt 26页).ppt

1、壹品仕家三期高级产品价格提案报告，博思堂房地产综合服务株式会社2010年5月，价格构想， 当前市场价格比较、市场趋势时效影响、土地市场分析、住宅市场价格分析、政策因素影响系数、项目产品价值支持、土地市场分析、1、住宅市场分析、2项目产品当前市场价格的导出、3、产品市场价格的导出、4、土地成交信息、以上成交土地的容积率、成交价格、 考虑到大楼价格等因素，除了建筑成本本身的费用外，预计未来的开发基本成本将超过目前市场高级产品的销售价格。3 .产品、2 .规模、4 .价格、1 .地区、城南新区土地储备量爆炸，约85万方土地开发量增加，容积率都在2.0左右，高级产品为未来市场的主流产品，土地大楼价格最

2、高1550元/2喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓未来大楼开发量约10万20万人，总结土地市场分析、1、住宅市场分析、2、项目产品当前市值的导出，3、项目产品市值的导出，4、阜宁县大厦盘几乎集中在城南新区，现在市场上项目分布，目前市场供给的产品是多层和上层的产品，多层产品仍然是市场供给的主力客户受到多层的欢迎，随着市场出现多层的人气，目前市场上多层产品库存下降，很多项目已经没有销售多层产品，从未来的供给来看，多层产品不足项目建议，项目销售，的结论，上层产品的价格高于多层价格上层的销售平均价格在3600左右，超过多层的300-400，差距主要是以中间层为基准的价格差在50-100之间的户型面积分布很广

3、，63-180平方米主力面积在110-120平方米左右的高层产品销售情况不好，在去除难易度低的阶段，去除主要是看高层产品在住宅区的位置，以及户型面积和楼层，最近，销售顶级产品的优惠在8分以内，继续年初的优惠形式。 将来高级产品虽然是市场的主流，但受到当地居住习惯的影响(当地性)，市场上不仅是高级产品，同时，客户在购买商社时还选择多层产品，分析高级产品的销售，客户受到居住习惯、地区环境、价格等因素的影响，现在阜宁的高级产品市场上接受度总结，土地市场分析，1，住宅市场分析，2，项目产品目前市场价格的导出，3，项目产品市场价格的导出，4，图表显示，6#层住宅源的面积，户型包含在另外4栋楼内，第三期高

4、级产品首先是1#，2#，3#，5#层178 产品分析：“A1 A2 A3 A5层房源配合”，140 以上的大户型42%，101，112 小户型占14%，产品面积整体较大，140 180产品的主要竞争产品为碧水豪苑，紫金明珠，清华名称园101，125 产品采用市场比较法，将以上产品与项目上位产品相结合，导出目前的市场价格，综合125 左右的中户44%，产品分析，项目自身情况和开发者前景，根据我公司的定价经验，采用市场比较法确定了这次产品市场的目前标准价格。 市场比较法最体现房地产评价的基本原理，是最直观、适用性最广泛、容易准确掌握的定价方法，房地产价格应该首先选择市场比较法。 其他定价方法研究其

5、本质，是市场比较法的变形和补充(包括成本法、租赁法等)。我们在选择市场定价法时，一般从竞争水平结合本项目的产品的实际情况进行比较，进行市场比较时，为了确保最后的定价结果的正确性，在进行市场定价之前一定要进行样品的选择、价格的重新审视和比较类别的估计。 在样品的选择中，我们一般根据同质同区、异质同区、同质异区三个原则进行筛选。 样品的选择应该尽量选择多个，特别是同质同区的产品。 在价格整理和概算的比较类别中，我们一般选择的类别主要有地区、质量、品牌、景观等。 将项目本身和样品在各方面进行比较，通过加权，得到项目本身的价格水平。 通过产品的初步定价、比较项目的选择、市场分析的比较，发现了与本项目几

6、乎相似的项目，对项目的地区、景观、规划、产品、市场营销等进行综合评价，然后通过比较得到项目的市场销售价格的可能值。 通过市场对比，多层产品比较了楼盘，鸿儒名邸，绿洲半岛的参考原则： a，地区可能比较b，楼盘产品计划相似。 c、目标客户小组接近本案产品。 通过多层产品定价、产品初始定价、比较分析，我公司对本项目上位产品市场目前的标准价格为：多层3400元/平方米左右，通过产品初始定价、比较项目选择、市场分析比较，寻找与本项目几乎相似的项目，项目区域、景观、规划、产品、市场营销等通过市场对比，上层产品形成了对比的楼盘，其紫金明珠、碧水豪苑、清华园、澳大利亚欧洲庭园的参考原则： a、地区可比较b、楼

7、盘产品计划相似。 c、目标客户集团与本案产品相近。 通过上层产品定价、产品初始定价、比较分析，本公司对本项目上层产品市场的目前标准价格为：上层3550元/平方米注：本项目三期上层产品为中央集团景观区产品，产品初始定价、土地市场分析、1、住宅市场分析、2、项目产品目前市场价格的导出，3， 项目产品市场价格的导出，4，p值的定价在产品定价中不太被采用，一般用于中高级房地产产品定价的上述市场分析，通过产品的定位和定位把本项目视为阜宁的中高级房地产产品，是阜宁未来市场价格的影响者之一， 其价格应超过目前市场价格的高峰，目前在市场上销售高级产品澳大利亚园林3600元/平方米的客户捕获，主要捕获目前市场上

8、销售的上级客户，挽留流失性客户。 初步认定本件上层产品目前的销售价格必须比澳大利亚的欧洲园林高。 产品价格定位价格p定价思考、通常定价方案、市场价格趋势的影响：阜宁的房地产市场处于发展上升期，在商品房价格体系中，随着时间的推移，商品房价格存在附加值现象，根据我公司访问阜宁市场和对过去市场价格水平的理解，当地商品房价格上升政策要素影响系数：在具有中国特色的社会主义经济体系下，房地产政策影响了商社的价格，2008年的政策影响了阜宁地方商社的价格，结合当前的政策调控，限制了房价急剧增长的政策条款，对未来的价格动向增加了不确定因素，通过我们公司的研究项目产品价值支持：从我司对阜宁商社高级房地产的调查来

9、看，项目产品质量在定价上的支持力明显，高质量产品对低质量产品价格差距大，而本案期待的产品质量是阜宁高级产品的指标，产品质量的支持系数在1.0以上，对产品价格有很大的提高作用。 普通定价方案，多层产品市值，65126；(现在的市场基准价格的上升时效值) *N (产品修正系数) *M (政策影响系数)，(市场价格每月增加50元/平方米左右)，3400元/平方米，多层产品的市值： 3288元/平方米左右，(2010年6月投入市场)， (产品质量在定价中对价格的影响本案的意志质量是中高端产品，修正系数在1.05以上)，(政策在定价中控制了对价格的影响，在我司的研究中阜宁这个修正系数在0.92左右)以上

10、的公式计算的同时，与其他考虑因素综合折衷产品建议价格：普通价格(现在的市场基准价格的上升时效值) *N (产品修正系数) *M (政策影响系数)，(市场价格每月增加50元/平方米左右)，3550元/平方米，上层产品的市场价格建议达到3478元/平方米左右)， (产品质量在定价中会影响价格，但本案的希望质量为中高级产品，修正系数在1.05以上)， (政策控制在定价中对价格的影响，我公司研究在阜宁这个修正系数在0.92左右)以上的计算同时结合其他考虑因素(与多层产品的价格差，三期高级产品140平方米以上的产品的比重大)，为了便于市场销售，管理大面积产品的总价格综合产品提案价格：普通价格方案，我公司价格方案，通过上述比较导出，本案多层价格为3288元/平方米。 高层价格为3478元/平方米。 在考虑时间