浙江一城市养老地产项目整体规划方案

1、浙江一城市养老项目 规划方案建议报告,“老吾老以及人之老， 幼吾幼以及人之幼”,“在赡养孝敬自己的长辈时不应忘记其他与自己没有亲缘关系的老人。 在抚养教育自己的小辈时不应忘记其他与自己没有血缘关系的小孩。”,占先机者，得优势 顺时势者，得发展,因此，作为目前欲跨行业拓展的地产企业， 是绝佳的机会进军,养生养老房产项目,先机 时势,我国老龄化社会，城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展,从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场,7,中国医疗保健产业的市场前景分析,1)中国医疗保健产业占GDP比重上升空间大 2008年，美国的医疗保健支出为 GDP 的16

2、% 2008年，中国的医疗保健支出仅为GDP的2.2% 当人均GDP达到3000美元以上之后，对于医疗保健等服务性需求将会大幅度上升，因此在医疗保健产业方面会出现需要的服务范围增加，服务的品质要求增加，相应的技术等要求提升等等，医疗保健产业的产出（支出）会相应提高。 2)中国将会成为继美国之后第二大医疗保健市场 根据飞利浦公司市场部预测，世界医疗保健产业以每年5%的速度增长，已成为全球经济的主要增长点之一。而未来三年中，中国医疗保健领域的增长速度将超过10%，在未来五到七年，中国甚至要超过日本，成为世界上仅次于美国的第二大医疗保健市场。,8,养生（养老）产业的概念,我们所指的养生（养老）产业，

3、并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业； 养生（养老）产业，是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合； 养生（养老）产业，是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。,9,中国养生学,中国养生主张凝练内在的生命深度，充分调动自身体内潜在的生命力。 中国传统的养生概念,来源于传统中医理论,是指保养、调养、补养;根据文献考证，中国养生学萌芽于商周时期。 养生是根据生命

4、的发展规律，达到保养生命、健康精神、增进智慧、延长寿命的目的的科学理论和方法。 中国养生学的特点为： 形神兼备，首重养神 。 掌握适度，从事调节 精神情志活动的适度。 强调先天因素，重视后天调摄 。 因年龄而异，注意分阶段养生 。 顺应自然，保护生机。,10,西方养生学,西方的养生概念,最流行和典型的莫过于“”: “”是集“水疗”、“泥疗”、“光疗”、“石疗”、“音乐疗法”、“芳香疗法”、“按摩疗法”、“花草茶”、“SPA餐”、“宁静素雅的环境”、“温馨周到的服务”和“精湛的专业技术”为一体的医疗保健、养生方法。国际上又称之为“另类疗法”。 随着西方养生潮流的兴起，由此发展出一系列的养生文化,

5、养生旅游、,养生珍疗,养生居住等项目。,来自国家统计局的最新数据显示：我国人口老龄化步伐正在加快，早在2000 年底我国60 岁以上老人就已经达到1.34 亿，占全国总人口的10.8%。按照国际通行的“老年人口按国际惯例，60 岁以上为老年人，占人口比例达到10%以上即开始进入老龄时代”的标准，中国已正式进入老龄社会，而且我国老年人品比例每年仍以3.3% 的速度递增。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。,我国人口老龄趋势及养老事业发展的紧迫

6、性,银发浪潮,养老问题是老龄化社会面临的最主要的经济和社会问题。“老有所养”应该包含两个个方面的内容：经济保障和生活照料(包括精神慰藉)。随着老龄化进程的不断深入，家庭养老模式面临越来越严峻的挑战，首先可见的是生育率下降使家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长；其次空巢家庭增多加剧了家庭养老的难度。这些转变无疑都会对家庭养老产生负面影响。我国的养老模式正处于转型阶段，在今后一个较长的时期内，将呈现家庭养老与社会养老并存的局面。,家庭养老和社会养老并存,人口老龄化快速发展使众多老年人对机构养老的服务需求急剧增长,我国老年人口规模大、增速快、高龄化趋势显著的特点，带来了对机构养老服务的巨大

7、需求。 人均预期寿命大大延长：建国初期平均寿命不到40岁；2000年则已提高到71.4岁，比世界平均水平高5岁，比发展中国家和地区高7岁；2005年预期寿命72.95岁，比2000年提高1.55岁；比世界平均寿命67岁多5.95岁；2007年达到73.6岁。 寿命提高，高龄老人增多：80岁以上高龄老人平均增速达5%，快于老龄化的增长速度，也高于世界平均3%的水平。 2000年全世界80岁以上的老年人总数为6000万人，占总人口的0.98%，而中国就有1343.4万人，占全国人口的1.07%；2008年达到18.6万，占全国人口的1.4%；到2020年，世界80岁以上的老年人口将有11100万人

8、，占总人口的1.35%，而中国就有3067万人，占全国人口的2.15%.,结论：高龄意味着需要照料扶持的人口增多，进机构长期住养和护理的老人也必然会大为增长。,社会发展进步，生活方式变化，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构愈加明显； 八大城市调查：空巢老人的比例平均达到56.1%；太原杏花岭区锦绣园社区高达71%；沈阳铁西康宁社区73.18%。 全国调查：城市空巢老人家庭近一半；农村为38.3%。 趋势：比照英美等发达国家空巢老年人的比例达到80%以上的现实，我国空巢老人比例还将持续上升。,“空巢”老人剧增，为加快发展机构养老提出了现实要求,结论：不断增长的空巢老人急需照料

9、护理的事实在给社会和家庭带来压力的同时，也为机构养老的迅速发展提供了动力。,结论：无论从哪个数字看，都需要机构养老有一个快速的发展。,全国几次较大规模调查数据表明，我国60岁以上老年人失能率城市为14.6%，农村超过20%。以此测算全国约有2880多万老人需要专业化的长期照料； 另有资料表明，我国60岁以上人口余寿中有平均四分之一左右的时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料、护理，这样算来全国就有3250多万老年人需要不同形式的照料和护理服务。,国际社会：机构养老一般是养老床位约占老年人总数5%左右，发达国家更高一些；我国：到2008年底机构床位238.8万张，只占老人总数1.4%，相差

10、甚远。 潜在需求：各地问卷调查，城市中约有10%的老人有入住养老机构的愿望，且在逐步增加； 现实需求：调查核实约3-5%左右，主要受床位、服务供给能力、经济支付能力、机构区位、档次、服务质量等现实因素的影响和制约，越是经济发达地区，需求越高。,结论：我国的机构养老必须随着经济和社会发展有个加速度的发展。,参照国际惯例，对比我国养老市场潜在与现实需求,众多失能老人长期照料护理服务需求更为迫切,国外老龄化问题及养老模式,国外养老模式综述,人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。 由于有经济实力的

11、支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。 亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例

12、如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。,世界上较早进入“银发”时代的国家英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。 现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18，75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占2050。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢？从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入

13、社区，对老年人采取了社区照顾的模式。,国外养老社区,社区照顾的主要内容包括：,第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。,第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。,第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进

14、心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所老年人工作室。,社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。,第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。,从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借

15、鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。,太阳城中心（Sun City Center）是美国较大的老年社区之一。该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。社区内有适应不同老人需要的多种居住组团，社区生活积极活跃，让人们能够建立密切的联系和交流。 在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳。居住在这样的老年

16、社区对老人身体非常有益，据说，老年社区中的老年人比美国平均人口寿命高10岁。社区有专为老年人考虑的建筑规划，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。,国外著名老年社区案例,美国太阳城中心,在这里，体现的是一种生活，一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活，充实、健康。,太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区,太阳城是美国著名的退休社区。它位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照。太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔

17、夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant地区公园，WhiteTanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。,图：太阳城地理位置,图：太阳城在美国的位置,太阳城位于Maricopa郡，北纬33.597，西经112.271，海拔1142英尺。它处于Phoenix-Mesa-Scottsdale区域，占地37.8km2(14.6mi2)，其中陆地37.6km2(14.5mi2)，水域0.2 km2 (0.1mi2)。,在太阳城中有许多种住宅类型，包括：独栋住宅，双拼住宅，多层公寓，独立居住中心，生活救助中心，生活照料社区，复合公寓住宅等。,太阳城住宅产品以独栋和双拼为主,图：独栋

18、示意图,图：联排示意图,太阳城拥有大量的生活设施，包括7个娱乐中心，它们提供游泳、网球和工艺，另外还有2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。用于演出的的“Sun Bowl”室外剧场和“Sundome”中心是为表演而建在太阳城区域的，能够提供7000个座位。,城休闲设施成为社区特色, 完善癿社会保障制度、釐融朋务体系，加强老年亰癿支付能力； 后期通过与业化运营，提高朋务质量。 允许开収唱迕入养老地产领域，提供丌同收入亰群以丌同层次癿养老需求； 政店需对低收入群体提供福利性癿、丌以盈利为目癿癿养老朋务。 产品设计需充分考虑老年亰癿特殊需求，针对丌同行

19、为能力癿老亰设计丌同癿产品； 良好癿医疗，各种娱乐，文化，体育等设斲，及为老年亰组织癿各种活劢。 丌局限于固定癿住孩模式，根据丌同癿区位，文化及地理条件，经济条件等设计出 适合自身癿养老住孩模式。,运作模式 开发主体 产品配套 住宅模式,国外养老地产研究小结,国内老年地产背景研究,未来老龄化趋势明显，推劢我国养老住宅的发展,年龄 60屐以上 65屐以上,老年人口系数 10%以上 7%以上,中国65岁及以上人口发展情况,万亰,7.04%,5.60%,5.40%,5.30%,4.90%,4.40%,3.60%,0,2500,10000 7500 5000,1953,1964,1982,1985,1

20、987,1990,1997,0.00%,2.00% 1.00%,3.00%,8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00%,65屐及以上亰口,老年亰口系数,仍1997年我国就已经开始步入老龄化社会，65屐以上老年亰口,亰口将突破8800万。我国老年亰口觃模之大，老龄化速度之快，,人口老龄化趋势呾倒釐字塔型家庭结构的日益普遍，刺激了对,老年住宅的需求，为养老住宅产品提供巨大的市场呾广阔的发展,空间。 老年人口系数,觃模庞大，占全球老年亰口癿17.3%，居丐界首位，相弼于整丧欧 洲65屐以上老年亰口总呾。 预计到2050年，60屐以上老年亰口将达到4.4亱，80屐以上老年,高龄亰口之夗

21、，都是丐界亰口収屍叱上前所未有癿。,我国60岁以上老年人口比例预测,据丐界卣生组织癿资料，一丧国家癿老年亰口系 数达到10以上（60屐以上亰口）戒7（65屐 以上亰口）时，标志着返丧国家戒地区迕入老年 型社会。 老年亰口系数是指一定时点上老年亰口占总亰口 癿比重，孨反映亰口老化癿程度。,老人财富构成,子女赡养 社会福利保障,6065屐老亰，45%以上都会再 就业，增加额外收入,离退休养老釐 未来将大幅增加，预计到2020年我国老 年亰退休釐总额达28145亱元 其他（继续巟作、投资、股份）,子女为老亰尽孝道,随着社会保障制度癿强制性实 斲，未来老年亰福利水平将会大大 提高,老人财富的增多客观上

22、为养老住宅提供了强大的消费支撑 随着经济发展，人们生活水平的提高，高消费能力的老年群体逐渐增多。另外 ，随着收入结构的 多元化，未来老年人的收入将丌再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也纳入老年人收入构 成中。 当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费觃模超过1.4万亿元，为老 年住宅产品提供了强大的消费支持。 长期财富积累 老年亰大夗有长期癿储蓄积累， 相对于丨青年巟作年限较长，丏积 累相对较夗,4-2-1家庭结构促使了养老居住观念的转变，老年人更加重规精神生活的追求,中国“养儿防老”、“三、四代同埻”的观念呾家庭组吅在丌断发生变化，耄小型“核心家庭”、“三

23、口之家”的比重在丌断上 升；丏由于计划生育政策的实施，目前“四 二 一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。 同时，随着老年人观念的变化，丌少老年人更加关心生活质量的提高，耄丌愿意呾子女同住，独老户的比重丌断上升。由此可 见，随着观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的。,4-2-1家庭结构,长时间癿孤独生活状态使得老年亰在生理呾心理上产生问题，夗愁善感，日常生 活叐到影响；老年亰丌堪忍叐空巢孤寂之苦，需要群体活劢呾空间平台； 老年亰更加兰心生活质量癿提高，丌愿意呾子女同住。,丨间代承叐巟作不生活双重压力，无力、无暇顺及家丨老亰癿矛盾越収凸显。,家庭养老设斲,生理

24、斱面,精神斱面,普通住孩适老性差，在居住空间上未考虑老年亰癿生理发 化特点，丌符合老年亰使用安全斱便癿要求。 现有住孩一般环境景观资源较差，隔离了亰不自然、亰 不亰癿接觉，亰际兰系淡薄；,孥习 自我价 值实现,依赖 休闲 娱乐,交流 庩体 养生,在生理特征斱面，老年亰癿各种机能随着年龄癿增加而 退化，感视能力、观察能力、行劢能力等逐渐下降戒並 夭。 在精神需求斱面，老年亰渴望交流、忙碌而充实，幵开始 兰注庩体保健，重规身体锻炼,需求特征,普遍缺乏老年文化活劢、休闲娱乐及医疗朋务等斱面配 套设斲，丌能满趍老年亰心理需求。 老年亰 生活满 意度低,耄现有的传统家庭养老斱式已丌能满趍老年人的生理及精

25、神斱面需求 n在我国，养老、敬老、尊老、爱老是中华民族的传统美德，老幼相依、互敬互爱、安度晚年，家庭养老是我国传统的养老方式； n但随着老龄化进程的加快、老人财富的增多，老年人对生理及精神等方面需求的增加；使得传统的家庭养老方式不能满足当今老 年人颐养天年的需求。,2007，十七大报告,2010，全国老龄委联合民政,部等国家十部委发文关于 全面推进居家养老服务工作 的意见,2002，国务院办公厅转发全国,龄工作的决定,2011，全国老龄委中,国老龄事业发展“十二 五”规划 2011，民政部社会养 老服务体系建设十二五规,划,2006.12国务院新闻办中国,老龄办公室和发改委关于加快 老龄事业的

26、发展白皮书 发展养老服务业意见的通知 2002年，中共中央、国务院 中共中央、国务院关于加强老,优先供地,制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策,税费减免,优惠利率 贷款贴息,培训支持 科技服务,目前我国政店已开始高度重规养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持 n1996年8月，全国人大通过中华人民共和国老年人权益保障法，我国政府先后制定了200多个老年政策法规，数量众多， 涉及面广。2002年至今出台的关于中国养老的主要政策：,社会养老保障体系的完善，为养老地产市场的壮大提供了有力保障,1,未来老年人社会福利水平将会大大提高,2,社会养老保障的覆盖面扩大,覆盖城乡癿

27、社会保障制度,农村,社会保障制度,癿强制性实斲,亰们保险意识癿,增强,城市 老年人的福利水平将会大大提高 n养老保障体系的完善，解除了医疗、养老等后顾之忧，老年人寻求更优质的生活环境， 为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。,根据十二亐觃划“9073”的养老朋务栺局，未来宜居养老社区缺口约有 1295万人，发展潜力巨大, 由亍家庭结构等斱面的变化，传统的家庭养老斱式正在衰退；, 根据十二亐觃划，预计到2015年，我国将基本彖成“9073”的养老朋务栺 局，即90%的老年人居家养老， 7%的老年人在适老主题社区养老，3%的 老年人依托福利院老年公寓等机构养老；预计到2015年，我国60岁以上老 年

28、人口将达到2.09亿人，预计约有1295万老年客群将选择养老宜居社区，未 来适老宜居社区发展潜力巨大；, 因此，迎吅老年人生理呾心理需求的适老社区有着广阔的发展前景。, ,资料链接 根据胡润百富不井洲国际豪华斴游博觅合作在2011年6月14日収布首仹丨国奢 华斴游市场白皮乢显示，丨国千万富豪亰数已达96万，平均年龄为39屐。白 皮乢显示，仍消贶习惯来看，斴游仌是富豪们癿主要消贶所在，三井、呾云南 是富豪最青睐癿国内斴游目癿地，其丨以养老为主要目癿（自己养老、自己退休 后养老、父母养老（部分兼具自己退后养老癿目癿）癿群体占了64%，群体觃 模达62万。资料显示在云南贩乣高端物业癿群体占22%，以

29、此推算，在云南以养 老为目癿贩乣高端物业癿群体达14万。,高端养老需求群体（资产千万以上群体）觃模现状 全国高端养老需求群体觃模62万 于南高端养老需求群体觃模14万,多家知名地产商紧抓养老地产发展契机，开始在全国布局养老地产,多家知名地产商以在社区中 配建针对老年人住宅的斱式试 水养老地产。,获取低廉地价及诸多政策扶持 目前国内开収唱借养老之名，斱便不政店争 叏低庪地价、优惠政策，成为获叏土地癿新 斱式 传统房企的新盈利增长点 国家对房地产市场调控力度癿加大迫使传统 房产唱谋求新癿盈利增点，而养老地产正是 该转型癿契合点,有大量资釐限制， 需长期性投资渠道,保贶 收入,时间差 保险 数量差

30、釐,现有投资渠道单一,保监会准许险资有 限制的投资丌劢产,上下衔接相关产 丒，延伸寽险产丒链,叧有存款呾国债两种 投资渠道,収布保险资釐投资丌 劢产暂行办泋，为险 资放行,养老社区,上游：医疗保 险、护理保险 呾养老保险等,下游：老年医 孥、护理朋务 等,3.44 保险资釐,养老,养老投资回报率相 对较高 4%6,险资迚军养老地产，有效拓宽其投资领域，并拉长寿险产业链,多家保险企丒开始涉趍养老地产领域，多以升级版 养老院的彖式推出。,我国未来老龄化趋势明显，随着老亰财富癿增夗及421家庨结极癿产生，促使社会 养老居住观念癿转发，老年亰更加重规精神层面癿追求；而现有癿传统家庨养老斱 式已丌能满趍

31、老年亰在生理呾精神斱面癿需求,夗家险资呾知名开収唱抓住养老地产収屍契机，结合自身产业优势，试水养老地产， 幵开始全国戓略化布局,政店已开始高度重规养老问题，幵制定了一系列优惠扶持政策，幵通过丌断完善癿 养老保障体系，为养老地产市场癿壮大提供有力保障,无论从社会背景、政策角度、需求程度及发展趋势来看，养老地产正面临前 所未有的发展机遇,中国养老地产背景研究小结,浙江省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见,一、充分认识加快推进养老服务体系建设的重要意义 二、加快推进养老服务体系建设的指导思想和总体目标 三、加快推进养老服务体系建设的主要任务 四、加大养老服务体系建设政策扶持力度 五、切实加强

32、对养老服务体系建设的组织领导,关于进一步加快养老服务业发展若干意见,意见明确了我市养老服务事业发展的目标。到“十一五”期末，全市要基本形成覆盖全体老年人的以居家养老为基础，社区服务为依托，政府兴办社会福利机构为示范，其他形式为补充的社会养老服务体系；全市各类养老服务设施床位数实现每千名老人拥有床位20张以上。加强敬老院等社会福利机构建设，在满足集中供养需要的前提下向社会老年人开放，使其成为区域内城乡老年人的养老服务中心。各乡镇、街道按照“一场（所）一会一家”的要求完善养老服务设施，即：各乡镇（街道）建成一个可容纳50人的室内活动室和200平方米以上的室外老年文体娱乐场（所），各村（社区）成立老

33、年人协会和组建一个“星光老年之家”；各乡镇（街道）要力争建成1-2所民办养老服务机构。,本市在1998年建造了首家社会福利院,这几年江山老年人口增长较快，到去年底60周岁老年人口已达9.36万人，占总人口的15.76%，其中城镇居民老年人口达1.69万人,占城镇居民总数18.02%。随着老年人人口不断增长，社会福利服务设施已无法满足老年人特别是城市老年人的养老服务需求。,敬老院“以副补院”全省领先。在抓好敬老院内部长效管理的同时，通过超前谋划、有效激励、精心组织等措施，全市各敬老院积极开展农副业生产、来料加工等院办经济，使敬老院走上了“以副补院”良性循环发展轨道。我市敬老院“以副补院”的做法得

34、到了充分肯定。,要抓好为老年人办实事项目。要创造条件，以国家投资4万亿元为契机，谋划建设江山市第二福利院。,推动养老服务业与现代服务业接轨，用发展现代服务业的理念、知识和管理方式发展养老服务业，实现经济效益和社会效益双丰收。,第二福利院规划方案,第二福利院选址在双塔街道赵家村，规划总用地面积约46667。,计划建成一个集“养老、休闲、康复、健身、娱乐”于一体、以社会化养老为主的福利院。,一期： 总用地：60678 建筑占地：9785 总建筑面积：50036 其中：综合楼：41319 食堂及活动中心：3298 公寓：9250 托老部：21390 建筑密度：29% 容积率：1.9 绿化率：35%,

35、二期： 总用地：36965 建筑占地：477900 总建筑面积：29646. 其中：托老部（三）：80278 托老部（四）：7439 建筑密度：28% 容积率：1.9 绿化率：46%,老年公寓： 9个房间X1人X5层X2幢=90人,全部为一房一厅的公寓，每套公寓平均面积在30以内，可住到一到两个老人。,托老部（一） 36人X5层=180人,每套可住4位老人，带一个卫生间、一个阳台。,托老部（二） 18人X5层X6幢=540人,每套可住4位老人，带一个卫生间、一个阳台。,托老部（三） 22个房间X4人X5层=440人,由共用一个卫生间的两个两人房或一个4人房组成。,托老部（四） 61人X5层=3

36、05人,由带独立卫生间的双人房和少量单人房组成,综合楼,医务中心 老年大学 办公区,一期：810人 二期：745人 总计：1555人,本规划方案适用规范：,养老院（老年公寓）建筑设计规范其实就是“老年人建筑设计规范” （JGJ 1221999）,中华人民共和国国家标准 城镇老年人设施规划规范 Code for planning of city and town facilities for the aged GB504372007,适用规范及其要点,相关规范要点：,老年人设施的建筑应根据当地纬度及气候特点选择较好的朝向布置。 老年人设施的日照要求应满足相关标准的规定。 老年人设施场地内建筑密度

37、不应大于30%,容积率不宜大于0.8。 老年人建筑层数宜为三层及三层以下；四层及四层以上应设电梯。,老年人设施场地坡度不应大于3%。 老年人设施场地内应人车分行,并应设置适量的停车位。 场地内步行道路宽度不应小于1.8m,纵坡不宜大于2.5%并应符合国家标准的相关规定。当在步行道中设台阶时,应设轮椅坡道及扶手。,场地与道路：,老年人设施场地范围内的绿地率:新建不应低于40%,扩建和改建不应低于35%。 集中绿地面积应按每位老年人不低于2设置。 活动场地内的植物配置宜四季常青及乔灌木、草地相结合,不应种植带刺、有毒及根茎易露出地面的植物。,场地绿化,建筑布置：,老年人设施应为老年人提供适当规模的

38、休闲场地,包括活动场地及游憩空间,可结合居住区中心绿地设置,也可与相关设施合建。布局宜动静分区。 老年人游憩空间应选择在向阳避风处,并宜设置花廊、亭、榭、桌椅等设施。 老年人活动场地应有1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线以外,并应设置一定数量的适合老年人活动的设施。 室外临水面活动场地、踏步及坡道,应设护栏、扶手。 “集中活动场地附近应设置便于老年人使用的公共卫生间。,室外活动场地,老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于150m150m 的轮椅回旋面积。 老年人居住建筑出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。 老年人建筑出入口门前与室外地面高差不宜大于040m，并应采用

39、缓坡台阶和坡道过渡。 缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，宽不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于112。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。 当室内外高差较大过坡道有困难时，出入口前可设升降平台。 出入口顶部应设雨蓬；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。,建筑出入口：,老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于120m，不得采用扇形踏步，不得在平台区设踏步。 缓坡楼梯踏步蹋面宽度，居住建筑不应小于300mm，公共建筑不应小于320mm；蹋面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于130mm。蹋面前缘宜设高度不大于3mm 的异色防滑警示条，蹋面前缘前凸不宜大于10mm。 不

40、设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于1.50m，坡道长度不宜大于12.00m，坡度不宜大于112。坡道设计应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范JGJ50的有关规定。并应符合下列要求： A. 坡道转弯时应设休息平台，休息平台净深度不得小于150m。 B. 在坡道的起点及终点，应留有深度不小于150m的轮椅缓冲地带。 C. 坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。 楼梯与坡道两侧离地高090m和065m处应设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料制作。 设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必

41、须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地090m和065m高处设介助安全扶手。电梯速度宜选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。,坡道和电梯,老年人居住建筑过厅应具备轮椅、担架回旋条件，并应符合下列要求： 户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。 户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于050m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。 户室内通过式走道净宽不应小于120m。 老年人公共建筑，通过式走道净宽不宜小于180m。 老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。 通过式走道两侧墙面090m和065m高处宜设4050mm的圆杆横向扶手，扶手离

42、墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设035m高的护墙板。,过厅和走道,老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。 老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面积不宜小于14，卧室使用面积不宜小于10。矩形居室的短边净尺度不宜小于300m。老年人基础设施参数应符合附录A的规定。 老人院、老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不宜超过三人，每人使用面积不应小于6。矩形居室短边净尺寸不宜小于330m。,居室,厨房操作台面高不宜小于075m080m ，台面宽度不应小于050m，台下净空高度不应小于060m，台下净空

43、前后进深不应小于025m。 厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为140150m，轮椅操作厨房，柜底离地高度宜为120m。吊柜深度比案台应退进025m。 供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不宜小于600m2，其最小短边净尺寸不应小于210m。,厨房,老年住宅、老年公寓、老人院应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具。其面积不宜小于500m2。 独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不应大于040m，浴盆及淋浴座椅高度不应大于040m。浴盆一端应设不小于030m宽度坐台。 卫生间内与坐便器相邻墙面应设水平高070m的“L”形安全扶手或“”形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面应设水

44、平高度060m的“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手。 卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头宜选用栏杆式或掀压式开关。 卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。,卫生间,老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于150m。老人疗养院、老人病房宜设净深度不小于150m的阳台。 阳台栏杆扶手高度不应小于110m，寒冷和严寒地区宜设封闭式阳台。顶层阳台应设雨篷。阳台板底或侧壁应设可升降的凉晒衣物设施。 供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶墙护栏高度不应小于110m；出平台的屋顶突出物，其高度不应小于060m。,阳台,老年

45、人居住建筑居室之间应有良好的隔声处理和噪声控制，允许噪声级不应大于 45dB，空气隔声不应小于50dB，撞击声不应大于75dB。 起居室、卧室应设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地高度宜为060 080m；厨房、卫生间宜各设三组，插孔离地高度宜为080100m。 老年人专用厨房应设燃气泄漏报警装置；老年公寓、老人院等老年人专用厨房的燃气设备宜设总调控阀门。 电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，高度离地宜为100120m。 老年人居住建筑每户应设电话，居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮。,建筑设备,老年人建筑公用外门净宽不得小于110m。 老年人住宅户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）

46、通行净宽不得小于080m。 起居室、卧室、疗养室、病房等门扇应采用可观察的门。 窗扇宜镶用无色透明玻璃，开启窗口应设防蚊蝇纱窗。,门窗,“持续照料，优雅生活”。 其核心是去机构化，尊重客户个性化需求，提供优雅的生活品质，对自理老人、半自理老人、不能自理老人都有不同的专业照料，养老相关软硬件齐备。,养老理念：,养老服务注意事项：,（1）在距离市区远的地方建单纯的养老院必定赔钱。 （2）硬件要和运营方式相结合。 （3）重视养老护理流程设计。 （4）坚持以老人为中心，护理人员为核心，医生辅助的原则。 （5）完善管理程序和管理文件，标准化运营。 （6）医疗专家每周来2次，老年人急病抢救为2级甲等医院。

47、 （7）将老人居家服务的生活琐事外包给家政公司，专心提供养老健康服务。,养老服务理论体系,自理老人 Selfhelping Aged People 生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。,介助老人 Device helping Aged People 生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。,介护老人 Under Nursing Aged PeoPle 生活行为依赖他人护理的老年人。,养老及服理分类,根据老人健康及精神状况提供相应的护理服务及相应有居住场所,24小时精心医疗照顾但又不需要医院所提供的经常性医疗服务的老人,介护老人,介助老人,自理老人,需要24小时监护和护理但又

48、不需要技术护理照顾的老人,需要提供膳舍和个人帮助但不需要医疗服务及24小时生活护理服务的老人,活跃型生活区,辅助型生活区,护理型生活区,整个养老园区应分个三个区域，配备不同的设施设备和护理人员。,过去老年人设施主要属于社会福利设施,经济效益考虑相对较少。我国现在和将来的老年人设施投资呈多元化趋势,老年人设施除了考虑社会和环境效益外,也需考虑经济效益。因此,提出“三个效益”相结合,以满足可持续发展的需要。,“三效益”原则,养老社区的“六老”标准,园区规划,在设计中充分考虑无障碍设计，为老人的生活处处提供方便。 道路人车分流，避免老人的行动不便而与车发生危险。 开阔空间活动场所，提供老人的户外活动

49、空间。 增加休息座椅，方便老人随时休息。 在规划设计中结合地域的风土、气候等自然因素，在设计中充分体现地域性的老龄居住社区。 围绕人与自然亲和的理念，将社区内的建筑物以自由曲线的方式布局，集合道路设计，在社区内形成建筑与环境和谐的布局构成。 为了给老人提供最好的日照，建筑尽量南北朝向，用水系将社区内的建筑物连接，使得社区内的建筑物之间形成自然连接。,规划设计体系建议,在建築上依山就勢，隨形生變，鱗次櫛比，以一組別具特色的庭院式建筑组团，营造一种“綠樹村邊合、青山郭外斜”的优美意境，使人体验到中华民族五千年文明史的优秀传统和文化底蕴，营造出一个天人合一、养生保健、修身养性的绝妙之地。,在充分通风

50、、采光的基础上，其建筑格局以“围合状”布置为主。围合型空间可以充分提供公共交流的平台，在建筑空间上充分赋予老年人交流和活动的平台。 景观阳台，露台空间，屋顶花园，扩大花园范围。 以特色水文化为景观概念，使亲情睦邻概念成为住宅主体。 比普通住宅相应的提高日照标准。 出入口、通道应考虑轮椅通行和安置扶手，室内地面应平坦，无高差，并进行防滑措施，许多公共设施区应设扶手。,建筑规划,大厅内设有服务台、书报架、沙发等； 公寓走道：每层楼面走道内设休息处，靠墙设双排扶手，地面采用PVC卷材； 电梯：每幢公寓设置公用电梯，电梯特配常规、特殊（低位）两套操作按钮； 楼梯：每幢公寓两头各设有安全楼梯，每个楼梯口

51、设楼层编号和EXIT标志。 连廊和户外的公共空间也为老人的娱乐和交流提供了一个宽敞的环境。 地面平坦，无高差，通道不设门槛。 地面做防滑处理。 老人视觉功能下降，提高房间、走廊照明度，部分区域设置长明灯。 老人听力降低，提高报警声响。 各种提示标志字体加大，以利老人辨识。,公共部分,进户门：正副扇双门； 户内外门的宽度均为1米，方便轮椅通过。 进门处：设换鞋椅，椅高45厘米； 电源开关：设置漏电、电涌保护总开关；电源插座离地60厘米，开关离地120厘米； 房内设置报警系统，使老人可以随时求助。 开关、门铃和门窗把手等位置适当降低，便于老人使用。,地面：客厅、卫生间、厨房、阳台铺设地砖；卧室、书

52、房铺设木纹复合地板； 墙壁：厨房、卫生间铺设磁砖，其余为环保内墙涂料； 床：床体高度可调节（45厘米、50厘米两档）；床垫为符合人体工学设计的“席梦思”；,居室,椅凳：符合人体工学设计，扶手特设拐杖放置孔； 电视机：采用IPTV制式电视机； 电话：大号字体的拨号键盘，“一键通”功能设置； 空调：风管式（卡式）内机空调，遥控操作，附设吊扇； 紧急按钮：客厅、床头、坐便器边、淋浴房内、阳台设有紧急按钮， 红外线监控：非常情况自动报警； 门窗：推拉式门窗，双层玻璃结构；阳台门下侧特设换气小窗； 阳台：超大设计（180厘米纵深）； 卫生间：地面采用电加热采暖装置；无菌材料制作的人性化扶手；隐蔽水槽式地

53、漏装置；采取太阳能加热水器集中供应热水； 厨房：整体（套）橱柜设施；饮用水（净水）、自来水分开安装；,户型,中套房型平面图 一房二厅一卫 80平方米,小套房型平面图 一房二厅一卫 60平方米,老年人住宅装饰装修应该与其心理特点互相适应，营造舒适优雅、简洁方便、个性突出的生活环境。,房屋装修,居室的格调和布局要符合老年人的生理和心理特点。室内外进行无障碍设计，减少地面层的高差，以利行走方便，也为轮椅进出创造条件。室内地面应采用防滑材料，例如：厨卫应采用防滑瓷砖，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡胶地板或地毯。卫生间的洁具不宜用蹲坑，可选用专供老人久坐起身困难之用的能升降的马桶盖。浴缸不宜过高，较

54、高应加垫，为老人坐立方便，浴缸要安装扶手，浴缸底面要有防滑，以确保安全。老年人在室内活动路线必须畅通无阻。,装饰材料的选择，应协调配套，符合老年人的心情。注重简洁、典雅，不求华丽，例如墙面、地面除了注意安全外要便于清洗。室内装饰的色彩要有利于老年人的心理与健康，老年人一般喜爱典雅、洁净、安宁、稳重，加之体弱、心律减缓、视力减弱，一般宜采用浅色，如浅米黄、浅灰、浅蓝等。忌用红、橙、黄，因为红色会引起心律加速，血压升高，不利于健康。浅蓝则给人以安宁感，适合减缓心律，消除紧张。浅米黄给人以温馨感觉，有利于休息，消除疲劳。,装饰材料不求华丽,家具应从实用出发，宜少不宜多。家具外露部分应尽量减少棱角，老

55、人用的双人床应两面上下，有条件的应有手扶之处，床与沙发稍硬不宜过软，沙发家具应体现人体工程学，沙发不宜过软、过深和过矮，更不要坐下去站不起来。 室内灯光应有弱有强，夜间最好有低度照明，便于老人起夜如厕。因老年人视力衰退，写字看书灯光应强一些。室内电灯开关安装部位，夜间使用要方便。家用电器设备应尽量采用智能型，如电锅、电水壶等有自动保温功能。,家具尽量减少棱角,卫生间宽敞，便于轮椅的进出。房屋通行上为无障碍设计是最大的功能特点。,车辆管理系统； 远程抄表系统。 红外线保安系统、对讲门禁系统、闭路监控系统、门禁管理系统等安防系统； 每户（间）设置无线呼救系统，内部小总机； 社区一卡通服务； 防火烟

56、感系统、煤气泄漏报警装置； 宽带网络系统、数字电视； 楼宇设备监控系统 社区内较为密集的定点设置SOS的紧急呼叫系统； 考虑部分残障人士的需求，设置盲道等通道； 电子公告板（中、英双语）、背景音乐及紧急广播系统。 车辆管理系统； 远程抄表系统。,智能化配置,电梯,竖向交通上每栋建筑在中间连接部分设计一部电梯； 电梯多采用医院专用的长方形柜型电梯，方便担架搭乘； 电梯按键上也会有普通位置的按键设置，也会增加为残疾人或是行动不方便的老人专门设置的电梯按键； 电梯播报的声音也会比普通电梯大，以照顾听力不是很好的老人。,除了常规的“洗衣中心、医疗服务中心、家政服务中心等等之外，还应规划设计有： 多功能

57、厅：满足日常的观看电影、唱歌、跳舞、晚会等； 文体娱竞赛园地：满足日常生活、文化、体育的活动需求；,老年活动中心,生活配套设施： 超市、菜场、美容美发、洗衣房 服务设施： 医疗保健中心、餐饮、茶室等等 娱乐设施： 阅览室、多功能娱乐厅、棋牌室等 医疗保健设施： 诊所、医疗室、医疗咨询等 健身设施： 室内游泳池、健身房等 文化设施： 老年大学、藏书阁、书法绘画厅等,配套,生活护理,敬老院根据不同长者的具体情况分为三个等级的护理：,保证长者每天集体活动一小时，以丰富生活乐趣，且设有医疗室、观察室，保证每位长者身体健康，享福延年。 小病痛不出房 一般病不出楼 患重病住医院,卡拉OK厅，棋牌室，电脑室，健身房，各类棋牌等娱乐设施，宽敞舒适的室外活动场地。春秋两季适时组织老人观光旅游，使老人焕发生命的活力, 致力创造丰富多彩的老年生活。,老年活动,绿化景观,景观设计上注意体现出小区