常德某商业发展定位

1、【皂果路农贸生活超市】整体营销策划提案,前言,在当前房地产住宅市场低迷、分化加剧的背景下，商业地产无疑迎来了前所未有的发展机会。常德作为湖南省域副中心，城市的吸引力仅次于省会长沙，无论是消费还是投资都在强劲增长。2014年以来，常德住宅市场呈现明显的供过于求的态势，而商业地产供给量则明显不足。本项目作为常德重要的民生工程，作为常德市农贸市场升级改造的样板工程，迎合了市场的发展需求，获得了政府的大力扶持，其影响力将覆盖城西，辐射全市。综合而言，本项目占尽“天时、地利、人和”，具备巨大的操作空间。,结构与内容,PART1项目发展方向定位,PART2项目操作模式分析,PART3项目销售模式分析,项目

2、发展主题,项目销售模式选择,项目本体属性分析,项目营销计划,项目局部结构调整,区域商业环境分析,PART4项目营销思路分析,项目发展方向选择,项目营销策略,项目销售收益测算,楼层业态规划,相关案例研究,项目推广思路,项目发展方向,项目本体属性分析,项目发展方向定位,Analyse,区域商业环境分析,项目发展方向选择,城北板块,老城区板块,城东板块,柳叶湖板块,城西板块,本项目,城市板块划分,本项目位于老城区板块西北角，紧邻城西板块与城北板块。从城市发展规划来看，随着城市的北扩和西拓，位置将是常德未来城市的中心区域。本项目既能承接老城区板块交通便利、商业繁荣的优势，又可以占据城市规划核心前沿位置

3、。,项目区位,本项目位于滨湖路与皂果路交汇处东南角，是城市主干道交汇处，交通优势比较明显。,滨湖路,皂果路,往北：常德火车站、专业市场集中区。往南：城市中心区。往西：烟厂、老牌经济区。往东：柳叶湖。,项目交通,本项目,项目周边主要有德景园和公园世家两大高端楼盘，总建筑面积约80万方，总户数约6000户。项目周边业态凌乱，以原始街铺为主，经营档次低；公园世家商铺目前出租率较低。,项目周边环境,文理学院：约2.5万人,德景园：约2万人,公园世家及周边：1.5万人,西园社区及周边：约2万人,烟厂周边：约1.5万人,本项目未来核心消费人口数量：约10万人；消费结构以居民消费为主，餐饮企业和学校事业单位

4、（公共食堂）消费比重也很大；根据周边现在及未来居住人口分析，消费能力和消费水平都很高。,项目消费群体,地段交通市场人口,位于老城区板块，地段优势明显滨湖路连通东西向人流与车流皂果路连通南北向人流与车流项目所在区域没有大型集中商业，存在市场空白10万高消费消费人群支撑,项目商业价值,项目发展方向,项目本体属性分析,项目发展方向定位,Analyse,区域商业环境分析,项目发展方向选择,项目标的分析,物业结构分析,主入口,次入口,次入口,手扶梯,平行电梯,1、临街展示面较少2、市场二、三楼南面商业部分缺少垂直动线，易形成商业死角。,项目发展方向,项目本体属性分析,项目发展方向定位,Analyse,区

5、域商业环境分析,项目发展方向选择,朝阳农贸市场,常胜桥农贸市场,芷兰农贸大市场,火车站农贸市场,三闾农贸市场,紫桥农贸市场,四眼井农贸市场,皂果路农贸超市,好又多生鲜市场,主要农贸市场分布,朝阳农贸市场,青阳阁农贸市场,位于常德市朝阳路，建筑面积10000多外铺：100元/月，内铺50-80元/月摊位30-60元/月，运营周期长，市场较为成熟，辐射面广，人流量大，为城区内比较有代表性的农贸市场之一。,总面积3600平方米，门面76间，摊位165个是武陵区政府2011年提质改造的5个农贸市场之一，市场较为成熟。,火车站农贸市场,总面积12000外铺租金100元/月，内铺50-80元/月摊位30-

6、60元/月市场经过几年运营，现已处于繁荣，是武陵区政府2012年需提质改造的农贸市场之一。,紫桥农贸市场,传统型农贸市场，由大棚摊位和沿街门市组成整个经营区域。为满足消费增长的需求，部分位置正在改造之中。总面积8000外铺80元/月，内铺50-80元/月，摊位30-60元/月。,步步高,大润发,家润多,新一佳,人人乐,主要超市分布,农贸市场与超市经营状况现状对比分析,农贸市场与超市综合对比分析,发展方向选择,通过综合对比分析，我司建议本项目定位于满足居民日常居家需求的生活大市场。,通过对常德市区现有农贸市场与超市的对比分析1、经营状况：农贸市场优于超市2、市场认可度：农贸市场大于超市3、项目操

7、作难度：农贸市场小于超市,常德首家情景绿色连锁农贸产品交易中心！农产品产、储、配、零四位一体产业链平台！用百货的装修、超市的管理、农贸市场的机制，打造最前沿的以“购物、体验、贴心”为核心文化理念的生活市场业态模式。,项目整体定位,项目操作模式,项目发展主题,项目操作模式分析,Analyse,局部结构调整建议,楼层业态规划,相关案例研究,一、动线调整建议,1、取消平板电梯平板电梯是完全按超市的动线要求设计的，维护保养成本高，建议取消。,2、增加1台手扶电梯为带动2、3楼商业以及满足输送人流的要求，需增加1台手扶电梯。首选位置建议在西面次入口。,二、中央空调整体考虑1-3F的中央空调问题，建议统一

8、配置中央空调。,三、采光问题项目1-3F均应考虑采光问题，2-3F的南向、东向、西向建议分别设置1-2个采光窗口。,项目操作模式,项目发展主题,项目操作模式分析,Analyse,局部结构调整建议,楼层业态规划,相关案例研究,项目操作模式,项目发展主题,项目操作模式分析,Analyse,局部结构调整建议,楼层业态规划,相关案例研究,基于项目整体定位，充分考虑相关业态的关联性和兼容性，考虑人流动线的科学合理分布，我们遵循了商铺分割的一般原则，对项目进行了初步商业规划！,蔬菜、鲜肉、水产、家禽、粮油、干货,水果、冻肉、熟食、特产、自产自销、日杂百货,美食广场,楼层商业规划,3F,2F,1F,1F商业

9、规划,1F建筑面积：2080规划铺位：31个规划摊位：60个,蔬菜摊位,鲜肉摊位,生鲜品牌店,水产店,家禽店,粮油店,干货店,1F效果图示意,1F经营示意,独立商铺经营,专柜经营,1F目标商家定位,1、大型水产品企业如：大湖股份、天泓渔业等,2、大型肉类生产企业如：湘村黑猪、新五丰、唐人神等,我们的目标商家应锁定在大型农副产品企业！,2F商业规划,1F建筑面积：2080规划铺位：31个规划摊位：10个,水果品牌店,糖酒副食店,冻肉柜台,自产自销,豆制品摊位,特产专柜,酒店配送,日杂店,小家电,喜庆用品店,熟食柜台,2F效果图示意,2F经营示意,2F目标商家定位,1、品牌连锁企业如：绿叶水果、雨

10、润等,2、大型特产类生产企业如：,我们的目标商家应锁定在大型农副产品企业！,三、3F商业规划,中老年服饰、用品中老年健身器材中老年保健食品,母婴用品儿童玩具儿童文体用品童装童鞋儿童食品,项目操作模式,项目发展主题,项目操作模式分析,Analyse,局部结构调整建议,楼层业态规划,相关案例研究,翰林农贸市场定位为杭州市首家五星级农贸市场，翰林农贸市场位于大学路和翰林街交叉口，上下两层，总营业面积2800平方米左右，在杭州众多农贸市场中，规模属于中等。,案例研究杭州翰林农贸市场,2F,1F,鲜肉、家禽、水产、粮油、熟食、卤制品,蔬菜、冻肉、特产、副食,传统农贸市场里摊位密密连起来排成一排，该市场里

11、则是一个个全敞开式的摊位，顾客可以走到摊位里去与经营户交流、选菜。每个摊位占的位置相当宽敞，小的10多平方米，大的达20多平方米，商品码放得整整齐齐。因为每个摊位所占的位置大，整个市场只有40余家经营户，而其他差不多营业面积的农贸市场里，经营户数量一般有80-110家。市场内摊位分中岛和边柜，蔬菜集中在中岛区域销售。,案例研究杭州翰林农贸市场,案例研究杭州翰林农贸市场,翰林农贸市场经营实景图,项目销售模式,项目营销计划,项目销售模式分析,Analyse,项目销售模式选择,项目销售收益测算,综合考察各主题市场的销售模式，主要有以下3种模式：第一种销售模式：售后返租模式（一般3年以上）。第二种销售

12、模式：先招商，后销售，待旺场后带租约销售。第三种销售模式：返租与带租约结合的销售模式本项目销售模式，我们建议采用第三种模式。1、租后带租约发售；2、售后委托开发商统一招商（返租3年）；3、对于投资者：在签订买卖合同的同时需委托物业管理公司统一招商经营。4、鼓励自营者购买，并给予适当优惠；,销售模式,销售政策及付款方式建议,销售政策：1F、2F的摊位统一只卖40年经营权。1F、2F、3F商铺全部按产权销售。,付款方式建议：一次性付款给予98折优惠。按揭付款给予98折优惠。不接受分期付款。,项目销售模式,项目营销计划,项目销售模式分析,Analyse,项目销售模式选择,项目销售收益测算,推售计划,

13、1、6月-7月形象树立、认筹蓄客2、7月底一楼开盘3、9月中旬二楼开盘4、10月底三楼开盘5、11月下旬招商全面启动6、2015年1月底完成60%招商任务7、2015年5月初完成90%招商任务，市场开业,项目销售模式,项目营销计划,项目销售模式分析,Analyse,项目销售模式选择,项目销售收益测算,作为商业地产，租金往往是商业物业价值的最直接体现。同类市场的租金水平是本项目销售定价的重要依据。,销售价格推导,主要市场租金调查统计分析,1、火车站农贸大市场,火车站农贸市场处火车站三星路上，市场2001左右以集资的方式建立，市场摊位基本都已被私人买断经营权40年，现有经营商户在200家左右。,点

14、评：该市场位于火车站市场群内，流动人口多，周边餐饮企业较多，辐射能力强，租金较高。,火车站农贸市场内景,2、朝阳农贸大市场,朝阳市场为城西最大的市场，经营商家在150家以上。,点评：该市场东临朝阳路，属于区域性市场，商圈辐射广，租金价格较高。,朝阳农贸市场外景,3、芷兰农贸大市场,芷兰市场属于常德市市政形象工程，以集资形式建立的市场，现有商户120余家。,点评：该市场属于社区型农贸市场，辐射范围小，市场租金较低。,市场外景,市场内景,4、紫桥农贸市场,滨湖路以北，穿紫河以南。,点评：该市场周边社区成熟、集中，辐射人口约5万人，租金价格高。,市场外景,市场内景,5、青阳阁农贸超市,青阳阁农贸超市

15、位于常德市最中心地段，整个市场占地面积约1200平方左右，现市场内经营商家约40家。,点评：该市场地处黄金地段，但交通不便，市场外围商铺较多，对其影响较大。,市场外景,市场内景,综合对比分析,分析结论,农贸市场租金价格主要受以下几个因素影响：1、硬件设施2、周边消费人口3、经营管理4、竞争对手（大型超市）5、商家实力及其经营理念,本项目硬件设施一流、周边消费人口逾10万、短期没有竞争对手，如再通过引进实力品牌商家进驻，后期加强经营管理等手段，则其商业价值则必将得到最大挖掘。本项目入市租金价格应在同类市场最高租金水平的基础上浮20%。,本项目1F入市租金,蔬菜摊位：15000元/年（1+20%）

16、=18000元/年肉类摊位：20000元/年（1+20%）=24000元/年水产铺面：21000元/年（1+20%）=25200元/年家禽铺面：9600元/年（1+20%）=11520元/年,分析结论：目前市场上最高租金单价已达到99.3元/，本项目面市时1F租金单价应达到120元/.,1F销售价格测算,1、按8%投资回报率反推售价：18000元/,公园世家临街独立门面均价：约为25000元/,2、按6%投资回报率反推售价：24000元/,2F销售价格测算,2F按目前业态规划，可实现租金60元/。1、按8%投资回报率反推售价：9000元/2、按6%投资回报率反推售价：12000元/,公园世家2

17、F大商铺售价为：9000-13000元/,3F销售价格测算,3F按目前业态规划，根据市场调查可实现租金40元/。1、按8%投资回报率反推售价：6000元/2、按6%投资回报率反推售价：8000元/,销售价格建议,根据上面的分析推导，本项目的各楼层销售参考定价建议取中间值，具体如下：,1F:21000元/2F:10500元/3F:7000元/,项目收入测算,本项目如按照我司的定位方向发展，通过概念和形象包装以及大力推广，选择合理的营销模式，精心操盘，1-3F至少可以实现8000万以上的销售收入。,项目营销思路,项目推广思路,项目营销思路分析,Analyse,项目营销策略,销售策略,策略一：采取饥渴式的销售策略，分阶段推售，给客户造成本项目“一铺难求”的印象！,策略二：利用销售的“羊群效应”，正式销售前引进2-3家代表性商家，增强投资与自营客户的购买信心，从而一举引爆销售！,策略三：积极争取政府支持，通过政府出台相关优惠政策，吸引更多商户的关注，激发他们的购买欲望！,项目营销思路,项目推广思路,项目