上海保利广场商业项目定位及产品塑造报告课件

1、上海保利广场项目定位和产品形成报告，2006年4月10日，1，PPT学习交流，项目定位，高端滨江商务复合，2，PPT学习交流，4个功能单元，高档公寓风格酒店(2.5-2万8万平方米)创意价格低于市平均价格和平安、黄埔、徐辉、张宁等浦西主要办公领域。购买人口：国内顾客占三分之二，其中地方和江苏约占50，亚洲约占20，欧美约占8，其他约占5。07-10年间增加了80万新供应，租金和售价都可能降低。5，PPT学习交流，地区市场分析，以夜视为代表的公寓式酒店林价与0.9-1/日Puxi等项目持平，空置率低于10。房客：美洲约40个，欧洲约30个，亚洲16个，国内约10个。租赁预算：单2000-3000

2、/月，情侣3500-5000/月，家庭4000-8000/月。6、PPT学习交换、区域市场分析、金融核心区域。产品以单一大型写字楼为主。南扩区是最高强硬府邸区，是住宅概念。产品以大中型住宅小区为主。少量商业和生活支持，服务种类少，等级差别大。北扩区(造船所地块)是综合开发区的部分商务概念。产品以大型写字楼和商务公寓为主，拥有住宅。商业支援计划好，线性分布面积大，依赖人流支援。7、PPT学习交流，项目位置分析，从纯业务功能向综合服务功能过渡地区的位置强硬优势，适量东方道路和银城路扩张后交通便利的不足规模优势，单一产品难以形成竞争优势，现有建筑难以形成南部壁垒周边环境的混乱，高级房地产氛围不足，8

3、、PPT学习交流，复合项目为区域市场空白，高级办公商业、娱乐、休闲、购买等消费者需求亟待满足。红桥区北、淮海路事务所新天地、南京西路事务所梅泰常数等成功事例表明，商业功能的复合将带来巨大的价值增长。9，PPT学习交流，结论：复合性是本项目的核心价值，10，PPT学习交流，复合性，空间复合物理方面的各功能单体有机组合，提高土地利用率，最大限度地挖掘滨江价值，以需求复合功能方面为中心，以业务功能为中心，设计差别化产品办公室：避免标准办公室，准备基于LOFT和总部的居住：满足卢吉地区消费需求的主题商业、外部资源组合价值水平高、集中开发模式，产生为客户提供高效率低成本的“一站式”业务解决方案，增加交流

4、和机会，实际上反映了现代商业文化的本质。12，PPT学习交流，4个功能单位，高档公寓风格酒店(2.5-2.8万平方米)创意产业LOFT(2.8万平方米)滨江独立住宅办公楼(2-2.2万平方米)，13，PPS 18等致力于再现“10里洋场”的辉煌16、PPT学习交流、文化性是该项目的差异化价值，该项目的文化特性建设时尚、宣传创造、对话国际，17、PPT学习交流，特色建筑、建筑艺术、环境艺术、装饰艺术等方面的审美价值创造。打造特色建筑，形成涤纶品牌积累。18，PPT学习交流，18000高级文化休闲商务区，小型表演艺术中心核心文化娱乐区“滨江新世界”时尚消费区，五星级办公室和公寓酒店支持功能区“上海

5、”，19，PPT学习交流，”，20，PPT学习交流，“滨江新天地”，演出，电影，音乐，FASHION show，拍卖，发布会，会议等功能汇集在一起，支持河边景观，创造特殊效果，受到欢迎。因此，“滨江新天地”将酒吧、食物、娱乐融为一体，形成了浦东海岸线唯一的收藏文化娱乐区。建筑面积约8000-10000，21，PPT学习交流，“意大利中心”是两国民间商业、文化交流的窗口区域，商务展示，合作协商，时装发布，销售，体验，22，PPT学习交流，“意大利中心”建筑面积约为5000-6000，23，PPT学习交流，“海边”，服务写字楼和酒店式公寓，形成以体育、美容美体、24小时服务为特征的部队综合设施。游

6、泳池、网球场、壁球场、体育馆美容院、美容院、美容院、桑拿spa 24小时洗衣间、咖啡吧和餐厅、自助银行提供24小时保安、客房清洁、洗衣、食物、儿童托管、送花、商务中心、预约等服务内容。建筑面积约为300024，PPT学习交流，产品形成，25，PPT学习交流，公寓式酒店，买方：主要是个人投资者或基金，投资银行。终端消费者：主要以长期滞留上海的外国人独身、夫妻结构为主体，以少量为整体家庭结构。目标售价：25000元(全部)28000元(零售额)，26，PPT学习交流，公寓式酒店客房比率表，27，PPT学习交流，滨江独立写字楼，买方：国内大企业总部，海外投资者等购买目的：主要是企业总部或区域总部办公

7、室。目标售价：45000元，28，PPT学习交流，滨江单独办公大楼，消费特性：排他感，个性化，总价格敏感(2亿)。产品部署：45栋，单一建筑面积3500000，29，PPT学习交流，滨江单独办公大楼，消费特性：排他感，个性化，总价敏感。产品部署：45栋，单一建筑面积3500000，30，PPT学习交流，滨江单独办公大楼，消费特性：排他感，个性化，总价敏感。产品安排：45洞，单一建筑面积3500600，31，PPT学习交流，创造产业LOFT，创造产业是智能产业，是以创造性、技巧和才能创造财富和雇佣能力的知识密集型产业，也被称为创造产业，创造产业，创造经济。包括建筑艺术、艺术和古董市场、服装设计、

8、广告、电影和视频、交互式交互软件、音乐和表演艺术、出版、软件和计算机服务、电视和广播、手工艺品等。阁楼原来是建筑物的阁楼。LOFT是城市旧工业向新经济过渡的新概念，新方法被西方各大城市采用，成为现代城市创新经济、创意产业的代名词。32，PPT学习交流，上海成功案例，损失住宅05年下半年推出“海上”项目，约7.8万套LOFT写字楼。宏观调控最严重的时期达到了基本消化，其中前2.8万是在一个月内完成销售的。目前约7个单位，33个，PPT学习交流，创造产业LOFT，买方：部分是个人投资者或基金，投资银行部分自有来源。最终消费者：主要面向律师、会计师、建筑师、设计师等专业事务所，为小型卢日金融核心地区提供支持工作。目标售价：30000元，34元，PPT学习交流，创造产业LOFT，这种客户的要求与现有的办公大楼相距甚远，需要提供LOFT形式的新办公空间。特定形式：独立小单元办公室、可用空间高度大于2.6米的单层或双