街区式商业项目分析课件

1、街区式商业项目分析报告,2012.11.9,1,PPT学习交流,2,项目统计,共11个街区式商业项目统计表如下，按项目特点可分为三类，分别是成熟商圈、人口密集区非成熟商圈、历史文化。由表中数据可以看出前两类项目业态配比以零售为主，适量的餐饮为辅，休闲和配套面积比例较小。第三类项目业态配比以餐饮和休闲为主，充分发掘项目的历史价值和文化价值。,2,PPT学习交流,2020/7/3,目录,3,PPT学习交流,2020/7/3,1.重庆龙湖北城天街,4,PPT学习交流,2020/7/3,项目名称：重庆北城天街开业时间：2003年11月1日项目地址：重庆江北区北城天街8号总建筑面积：28万商业建筑面积：

2、14万商业楼层数量：B1-F5开发商：龙湖地产运营商：龙湖地产商业经营管理分公司物业管理公司：重庆新龙湖物业管理有限公司商业顾问：华夏柏欣经营管理顾问有限公司空间设计：Graphiabrands导视设计：北京景华,1.重庆北城天街项目简介,5,PPT学习交流,2020/7/3,北城天街,北城天街位于重庆市公认的五大商圈之一江北观音桥商圈核心区域，商业氛围比较浓厚。周边的商业项目档次定位中低档，主要有茂业百货、新世界百货、世纪新都百货。北城天街是重庆的首个ShoppingMall，提升了该地区的商业品质与形象。,1.重庆北城天街项目区位,6,PPT学习交流,2020/7/3,整体定位重庆商业一号

3、地标,档次定位中高档,目标定位提升观音桥地区商业品质与形象,客群定位年轻时尚与中高收入人群,1.重庆北城天街项目定位,7,PPT学习交流,2020/7/3,目标客群分析,消费意见之领袖，强烈的阶层归属感,北城天街之重庆时尚风向标地位,消费力强，特定品牌的忠实用户,大量国际知名品牌和个性品牌入驻,追求物质与精神的双重享受,餐饮、时装、娱乐等多种业态的完美结合,拥有别墅、花园洋房等高端物业,北城天街距离重庆高端居住区车程10分钟,客群特征,北城天街,1.重庆北城天街项目定位,8,PPT学习交流,2020/7/3,北城天街购物广场，充分借鉴国际先进商业理念，反复论证，科学规划多种业态，形成“同业差异

4、，异业互补”的空间布局。,1.重庆北城天街业态规划布局,9,PPT学习交流,2020/7/3,远东百货,北京华联,1.重庆北城天街平面布局,10,PPT学习交流,2020/7/3,远东百货,北京华联,1.重庆北城天街平面布局,11,PPT学习交流,2020/7/3,远东百货,北京华联,1.重庆北城天街平面布局,12,PPT学习交流,2020/7/3,远东百货,北京华联,1.重庆北城天街平面布局,13,PPT学习交流,2020/7/3,远东百货,北京华联,1.重庆北城天街平面布局,14,PPT学习交流,2020/7/3,远东百货,1.重庆北城天街平面布局,15,PPT学习交流,2020/7/3,

5、1.重庆北城天街品牌展示,16,PPT学习交流,2020/7/3,1.重庆北城天街品牌展示,17,PPT学习交流,2020/7/3,零售业态面积占比最大，达到58%；餐饮业态占比达到21%；从面积占比可以看出，该项目业态以零售和餐饮为主。,1.重庆北城天街业态配比,18,PPT学习交流,2020/7/3,龙湖北城天街采取只租不售、统一招商、统一经营管理、统一宣传推广的形式。,统一管理,统一宣传,统一推广,统一招商,经营管理,坚持只租不售原则，有利于招商团队整合资源，科学布局，保证所有商家共享客群。,北城天街专设客户服务中心，一站服务、全程管理，及时周到的解决商家的问题。,北城天街将根据商家经营

6、现状和消费者需求，邀请商家参与主题活动，通过各种方式，营造舒适，时尚的购物环境，营造一个共赢的平台。,媒体对北城天街不间断地主动报道，保证北城天街的高频次曝光率和较高的消费者关注度。,1.重庆北城天街经营管理,19,PPT学习交流,2020/7/3,.完美“蝶变”从“烂尾楼”到“时尚中心”,从曾经全国闻名的烂尾街“欧式一条街”到现在能将整个江北商圈的格局和定位重新定义的“龙湖北城天街”。在龙湖商业的专业经营下，北城天街成为目前重庆为数不多的成熟的商业中心之一。,1.重庆北城天街项目总结,20,PPT学习交流,2020/7/3,.重庆时尚顶级话语权,国际品牌的精彩，时尚活动的缤纷，重庆各大主流媒

7、体不间断聚焦，北城天街在重庆时尚界已经拥有顶级话语权。成为影响重庆商业走势，引领重庆时尚的一号地标。,1.重庆北城天街项目总结,21,PPT学习交流,2020/7/3,3.品牌商家闪耀天街引领国际时尚风暴,多家国际品牌闪耀天街，取得不俗业绩。国际知名品牌的的入驻为天街营造了国际，时尚的消费氛围，造就了北城天街重庆时尚风向标之地位。,1.重庆北城天街项目总结,22,PPT学习交流,2020/7/3,4.成熟专业的经营管理,专业的商业管理团队、先进的经营管理理念、成功营运北城天街的商业管理经验，为北城天街延续成功运营和提升有力保证。,1.重庆北城天街项目总结,23,PPT学习交流,2020/7/3

8、,2.杭州西湖天地,24,PPT学习交流,2020/7/3,项目简介：西湖天地体现了生态、文化与商业结合的经营模式，使西湖不再独有风景，也加入到现代城市发展中来，发挥自身潜力。项目区位：西湖南岸的涌金池畔占地面积：3万平方米工程进度：而目前仅为第一期工程，名曰：园林篇,生态+文化+商业=文化资源的合理利用、挖掘,文化主题：在原老年公园的基础上重新改造，如钻进树丛的石板小径、路边静卧的古井台、石磨盘，可以产生对历史的遐想。建筑形态：大胆采用玻璃、空调等现代的元素与杭州的园林、建筑结合，不但延续了杭州的建筑特色，还达到了四季可用的目的。商业与文化结合：使西湖不再独有风景，她发掘了自身潜力，也一起加

9、入到现代化的城市发展中来。,2.杭州西湖天地项目简介,25,PPT学习交流,2020/7/3,3.上海大宁国际,26,PPT学习交流,2020/7/3,项目名称：大宁商业国际广场项目位置：上海闸北区共和新路1868-2008开业时间：2006年10月项目占地面积：约5.5万项目建筑面积：约25万商业广场面积：约11万停车位：地上、地下共1300个物业管理公司：第一太平戴维斯开发商：崇邦集团上海福乐思特房地产发展有限公司商业招商顾问公司：世邦魏理仕建筑设计公司：美国RTKL国际建筑事务所,商业定位：集购物休闲、休闲健身、文化娱乐、酒店办公于一体的地区级综合性商业中心。品牌定位：商业部分中端定位，

10、以国内一二线品牌为主，辅以少量国际二线品牌。商业功能：百货零售、大卖场、餐饮美食、娱乐休闲、文化教育、星级酒店、现代服务。,基础概况,项目定位,3.上海大宁国际项目简介,27,PPT学习交流,2020/7/3,大宁国际,大宁商圈地处闸北区腹地，依托大宁国际商业中心，形成上海地区级商业中心；,综合指标:服务对象为本区域内常住人口和各类外来人群，日客流量达到约20万人次；商业集聚在不少于8公顷的区域范围内；商业设施建筑面积约为20-60万。业态导向鼓励设置：百货店、品牌专卖店、专业店、餐饮娱乐网点、文化休闲网点；适度设置：大型超市、仓储商店、大型专业店、生活服务网点；限制设置：大型商品交易市场等。

11、,项目区位,3.上海大宁国际项目区位,28,PPT学习交流,2020/7/3,大宁国际紧邻南北高架桥，地铁和直达大宁的20多条公交线路使大宁国际商业广场拥有便利的交通网络。周边轨道交通：处在1号线上海马戏城站与延长路站之间。周边公交车：40、46、210、232、722、741、916、944路等。大润发班车：8条班车线路，辐射至普陀、宝山等地开车：大宁国际商业广场地处大宁路和共和新路（南北高架）的交界处。本案具有一定区位优势，交通便利，辐射范围广。,大宁班车线路图,大宁交通线路图,周边情况、交通,3.上海大宁国际项目交通,29,PPT学习交流,2020/7/3,办公及主力店位于商业广场的四周

12、，因此整体布局外围呈现大建筑形态，内部呈小院落交叉错落的形态,酒店位于项目的角落，偏离广场吵杂的商业区，减少商业带来的人流，闹中取静的保障酒店的品质。,位置偏离中央广场和主干道，影院、运动100、F8动感地带等在此区域，利于吸引、组织目的性消费人流。,中央广场为人流交叉密集的区域，为了留住人群，增加消费，此处设置了较多的休闲餐饮。,大润发、亲子广场、主力餐饮等业态商家布局于此。主力店+主题性消费为主。位置相对较偏，有利于带动目的性人流。,商场Retail,星级酒店HOTEL,高级办公楼Office,商场办公SOHO,整体布局,3.上海大宁国际整体布局,30,PPT学习交流,2020/7/3,1

13、座,1座1-2F品牌服饰专卖店为主，显眼位置以知名品牌吸引消费者眼球。3F为英孚教育,因此配套服务面积比例约为26%。,3.上海大宁国际1座业态布局,31,PPT学习交流,2020/7/3,2座以主题性娱乐为主，大宁影城+F8动感地带（轮滑）等，吸引人流。,2座,3.上海大宁国际2座业态布局,32,PPT学习交流,2020/7/3,5座,5座商业：1-4F沿街布置生活购物类业态，易于吸引社区居民的目的性消费。,3.上海大宁国际5座业态布局,33,PPT学习交流,2020/7/3,6座,6座：餐饮围绕广场中央布置，同时穿插围绕，变幻多端。多以餐饮、零售为主。,3.上海大宁国际6座业态布局,34,

14、PPT学习交流,2020/7/3,8座,8座商业：1-4F沿街布置生活购物类业态，易于吸引社区居民的目的性消费。,3.上海大宁国际8座业态布局,35,PPT学习交流,2020/7/3,9座,9座：餐饮围绕广场中央布置，同时穿插围绕，变幻多端。多以餐饮、零售为主。,3.上海大宁国际9座业态布局,36,PPT学习交流,2020/7/3,10座,10座裙房商业，以生活配套类购物为主，为顾客提供便利。,3.上海大宁国际10座业态布局,37,PPT学习交流,2020/7/3,11座,11座1-3F为时尚基地，品牌专卖店，4-5F提供餐饮。,3.上海大宁国际11座业态布局,38,PPT学习交流,2020/

15、7/3,12座,12座,12座靠近大宁路：1-3F大润发，4F亲子广场，5-6F大型餐饮，以主力店+主题性消费为主。,3.上海大宁国际12座业态布局,39,PPT学习交流,2020/7/3,3.上海大宁国际业态统计,40,PPT学习交流,2020/7/3,1大即规模大。25万的建筑面积，高低错落的15幢建筑，11个大小广场和庭院。2齐即功能齐。有酒店、办公、零售、餐饮、文化、娱乐、教育、服务八大功能。3多即品牌多。共有120多个国内外知名的商家入驻本案，其中多个为首次登陆上海的品牌。4新即品牌新。很多品牌均为第一次进入中国，或是第一次进入沪北地区，本案为整个沪北区域带来了新鲜的商业气息，从而为

16、项目聚集了浓厚的商业氛围和人气。,在业态方面，大宁国际呈现出“大、齐、多、新”为特点的商业形态。,3.上海大宁国际业态特点,41,PPT学习交流,2020/7/3,内部设计：大宁内部的设计极具创新。每一处细节无不体现着开放、便捷、时尚、安全、环保的设计思路。定义生活，享受生活正是打造者想要传递的诉求。建筑外观：在建筑外观上，开发商以现代的建筑风格，重塑传统商区的尺度空间，为消费者带来了一个似曾相识的新境界。在整体布局上，15幢大小建筑疏密有致地分布，流连此间，大有移步换景的感觉。广场和庭院间或置入自然、人文小景增添艺术氛围。室内、外空间的有机结合，四季皆宜。,1、建筑布局错落有致，相互呼应，给

17、人感觉新奇别致。2、整体建筑景观形象风格多种多样，且主题统一，强化了街区商业氛围。,建筑形态,3.上海大宁国际建筑形态,42,PPT学习交流,2020/7/3,空间设计是本案的一大特色，11个大小不等、错落分布的广场也很好的表现了这一特色，在各个广场设置的大型LED屏幕，可以将分布在大宁国际不同区域的精彩场景和活动实时播放，形成来宾与整个项目空间的互动。中央广场周边的露天酒吧、咖啡座营造出柔和的气氛，也为各种活动的举办提供了一个美丽自然的背景。多核心多广场的设计让中央主广场位于办公楼的侧沿，作为人流缓冲和隔离，很好的避免了高层建筑阻挡内部低层建筑及广场的日照。,空间设计,3.上海大宁国际空间设

18、计,43,PPT学习交流,2020/7/3,小结,3.上海大宁国际项目小结,44,PPT学习交流,2020/7/3,4.上海金桥国际,45,PPT学习交流,2020/7/3,项目信息,项目名称：上海浦东金桥国际商业广场开发商：上海爱梦敦置业有限公司;香港崇邦国际有限公司开业时间：2009年12月13日地址：上海市浦东区金桥路张杨路占地面积：6万总建筑面积：34.4万物业组合：购物中心（16.4万）乙级写字楼（18万）商业建筑面积：16.4万商业楼层数量：11座运营管理公司：崇邦集团停车位数量：1200个商业性质：社区商业商业型态：购物中心商铺租金：16.00-20.00元/.天,4.上海金桥国

19、际项目简介,46,PPT学习交流,2020/7/3,总体定位：一站式服务的社区商业中心形象定位：舒适、时尚、高雅主题定位：花园里的商场、商场里的花园客群定位：白领阶层、小白领档次定位：中高档概念定位：,4.上海金桥国际项目定位,47,PPT学习交流,2020/7/3,陆家嘴,人民广场,9km,金桥路,张扬路,八佰伴,7km,本案,Line-6金桥站,4.上海金桥国际项目区位,48,PPT学习交流,2020/7/3,金桥国际商业广场位于张杨路与金桥路两条城市主干道交汇点,三公里辐射范围内无大型社区商业，优异的区域位置可以让其从社区商业往城市副中心商业转变,4.上海金桥国际项目区位,49,PPT学

20、习交流,2020/7/3,轨道交通：坐落于地铁六号线云山路站与金桥路站之间，距离地铁六号线金桥路站仅50米远。,地面交通：金桥国际商业广场位于张杨路与金桥路两条城市主干道交汇点。公交线路：573;773;778;991;991区间；993；990；961；630；977；金桥1路；施崂专线；新川专线；蔡路专线；上川专线等15条公交线路。,交通概况,4.上海金桥国际交通概况,50,PPT学习交流,2020/7/3,项目周边居民密集，旁有金桥瑞仕花园，近有碧云国际社区，跨国企业云集的金桥出口加工区和张江高科技园区。6公里半径范围内常驻人口达750，000人,住宅区,住宅区,住宅区,项目毗邻大量住宅

21、区，周边只有一个主打儿童项目的申银万国配套。本项目为金桥地区唯一的大型商业中心。,消费客群,4.上海金桥国际消费客群,51,PPT学习交流,2020/7/3,1座面积大，地理位置佳，对于人流导入起着关键作用，2、3、4楼与8座间空中连廊的设置自然导入。,4.上海金桥国际1座业态布局,52,PPT学习交流,2020/7/3,1座为11座建筑中面积最大，地理位置最好的楼座。因此在设置业种的时候购物类零售数量占到69%，面积为46%；餐饮数量为23%，面积为26%；而休闲娱乐主要分布在3、4层，业种主要为儿童服务；少数配套设施1座也有设置，服务客群为儿童和女士。由此可知1座在业种设置上充分考虑到消费

22、者心理，从1楼到4楼，大致实现了“拥有-享受”的心理需求层次。1座的设置还充分考虑到了全家出游的方案，女性的消费主要为服饰鞋类，儿童消费主要为教育投资，娱乐放松，男性消费则主要为数码产品和精致工艺品。商场将“一家人”出游方案以业种分布的方式放置其中，打造了亲子社区的社区商业理念。,亲子主题,1座业种细分较均匀，零售的各种业态基本有所涉及，体现了社区商业主打齐全“服务”的理念。,4.上海金桥国际1座业态布局,53,PPT学习交流,2020/7/3,2座打造亲子主题，提供“全家总动员”的理由，是社区商业必杀技之一。,2座,4.上海金桥国际2座业态布局,54,PPT学习交流,2020/7/3,3座设

23、为两条城市主干道交汇处，属于沿街商业，主要提供购物和餐饮服务。,4.上海金桥国际3座业态布局,55,PPT学习交流,2020/7/3,5座只有1层，皆为甜品店，作为3、6、7座过渡，可起到舒缓节奏的作用。,4.上海金桥国际5座业态布局,56,PPT学习交流,2020/7/3,处于倒L型右开端的6座以餐饮为主，利用其西侧人流较少特点设置大量的外堂，转劣势为优势。,4.上海金桥国际6座业态布局,57,PPT学习交流,2020/7/3,位于花园广场中心位置的7座主打零售购物，同时兼顾餐饮，通过空间连廊构成露台，让消费者在情趣中串联起另外几座。,4.上海金桥国际7座业态布局,58,PPT学习交流,20

24、20/7/3,8座承担着减轻1座购物压力的责任，是1座、7座的过渡，所拥有业种为零售、餐饮、休闲娱乐。,4.上海金桥国际8座业态布局,59,PPT学习交流,2020/7/3,11座1、2层均为宿野整体形象设计机构，作为商场配套服务存在，与广场间间隔9、10座，较前面几座较差。,4.上海金桥国际11座业态布局,60,PPT学习交流,2020/7/3,12座地处张杨路枣庄路交汇处，人流量较足，零售商家少且大，可有效吸引人流。,4.上海金桥国际12座业态布局,61,PPT学习交流,2020/7/3,4.上海金桥国际业种统计,62,PPT学习交流,2020/7/3,不同业态商家面积比例统计,零售购物类

25、业态面积占到56%，其次为餐饮，配套服务跻身前三，社区服务功能突出。,4.上海金桥国际业态统计,63,PPT学习交流,2020/7/3,不同业态商家数量比例统计,零售购物类业态总量占到55.98%，其次为餐饮，配套服务跻身前三，金桥国际对于社区商业做好配套服务努力可见一斑。,4.上海金桥国际业态统计,64,PPT学习交流,2020/7/3,建筑发展到现在，使用功能已不是建筑的主要矛盾；建筑的心理感受已受到越多的重视。,空间知觉、环境认知、环境心理感受都是人们在步行街的不断行进当中不断体现出来的，这些感知的好坏也直接决定了步行街设计的成功与否。,4.上海金桥国际建筑设计,65,PPT学习交流,2

26、020/7/3,清晰的形象,纵向立面构图设计,4.上海金桥国际建筑设计,66,PPT学习交流,2020/7/3,商业步行街是人们感知最深刻的地方，突出街道空间环境的特征可加强商业街的形象性，使其更具表现力。,个性的街道形象,特殊的照明方式、特殊的地面纹理和沿街建筑立面特有的装饰细节等可增加步行街的表现力。,4.上海金桥国际建筑设计,67,PPT学习交流,2020/7/3,显著的标志物,4.上海金桥国际建筑设计,68,PPT学习交流,2020/7/3,“后院文化”,4.上海金桥国际建筑设计,69,PPT学习交流,2020/7/3,空中连廊,4.上海金桥国际建筑设计,70,PPT学习交流,2020

27、/7/3,客群庞大。6公里半径范围内常驻人口达750，000人，为中高档收入客群。项目所在区域价值巨大，极大提升了项目潜力。,注重导购系统信号。导购系统一定要细节化处理。在消费者有迷路的“倾向时马上给予导购提示”。不管是通过空中连廊成为一体的1-8座，还是独成一体的10、11、12座，90%是通过一楼的铺面导入客群；唯一例外的DBHK则是上海第一家由香港设计行设计的中高端个性品牌。,人性化细节。作为社区商业，项目从空间设计（留足休憩空间）到业种分布（亲子配套），不仅拥有良好的购物环境，更要有“后院”文化。,楼座发展不均衡。由于地形原因，位于倒L型9-12座目前仍有3座未能开业，最边上的11、1

28、2座由于地处次干道交汇，优势大于中间的9-10座。,4.上海金桥国际项目总结,71,PPT学习交流,2020/7/3,5.上海大拇指广场,72,PPT学习交流,2020/7/3,项目简介,项目名称：上海证大大拇指广场开业时间：2005年7月项目地址：上海市浦东新区芳甸路199弄占地面积：80亩总建筑面积：11万物业组合：购物中心商业建筑面积：11万商业楼层数量：B1-F3开发商：上海证大集团建筑设计公司：美国ARQ国际建筑师事务所物业管理公司：上海证大商业经营管理有限公司运营管理公司：上海证大房产商业类别：社区型商业商业性质：直辖市区域级商圈,总体定位：综合性休闲广场客群定位：周边住宅区居民、

29、办公人士档次定位：中高档概念定位：城市会客厅,项目定位,5.上海大拇指广场项目简介,73,PPT学习交流,2020/7/3,区域背景概述,证大大拇指广场地处浦东城区中心联洋国际社区核心证大大拇指广场位于上海浦东联洋社区，处于住宅区包围中。辐射周边联洋社区、碧云社区及花木社区等地人流。项目四周为三条城市次干道丁香路、芳甸路、迎春路以及1条城市支马路紫槐路，距离陆家嘴约5。联洋社区，是比较高档的一个新区，中心就是世纪公园和世纪大道，都是上海比较高档的。联洋社区的建筑规划的也非常好，内部建筑比较新，售价也比较昂贵。联洋社区旁边就是碧云社区。这一地区都是比较高档的社区，住宅量很大，消费力充足。社区内商

30、业项目较少，除大拇指广场外，还有其对面的联洋广场。,5.上海大拇指广场项目区位,74,PPT学习交流,2020/7/3,交通概况,轨道交通：本项目对外没有市级的道路，也没有直达或距离近的轨道交通，2020年轨道交通规划图中也没有直达线路。目前距离9号线杨高中路站约1100米。,直达公交站点：芳甸路-杨高中路站815、640芳甸路-迎春路站640迎春路-芳甸路站东周线丁香路-芳甸路站987、花木1路,9,2,大拇指广场,丁香路-芳甸路站,迎春路-芳甸路站,芳甸路-迎春路站,芳甸路-杨高中路站,大拇指广场,5.上海大拇指广场交通概况,75,PPT学习交流,2020/7/3,整体业态布局,5.上海大

31、拇指广场业态布局,76,PPT学习交流,2020/7/3,各楼层经营内容,5.上海大拇指广场经营内容,77,PPT学习交流,2020/7/3,从数量上看，各业种数量较少，食品最多，有4个。从面积上看，超市占比重一些，为64%；中西快餐面积也较大，占到27.2%。从档次上看，以国内外知名品牌为主，占到76.2%。,5.上海大拇指广场B1业态布局,78,PPT学习交流,2020/7/3,5.上海大拇指广场B1品牌列表,79,PPT学习交流,2020/7/3,从数量上看，各业种分布较均匀，其中食品较多。从面积上看，正餐、特色餐饮、中西快餐以及超市均占较大面积，比例在12-17%之间。从档次上看，以国

32、内外知名品牌为主，达84%。,5.上海大拇指广场1F业态布局,80,PPT学习交流,2020/7/3,5.上海大拇指广场1F业态布局,81,PPT学习交流,2020/7/3,5.上海大拇指广场1F品牌列表,82,PPT学习交流,2020/7/3,5.上海大拇指广场1F品牌列表,83,PPT学习交流,2020/7/3,5.上海大拇指广场1F品牌列表,84,PPT学习交流,2020/7/3,从数量上看，各个业种经营商铺均较少，特色餐饮最多，有5个。从面积上看，正餐和特色餐饮占面积较大，比例分别为22和17.7%。从档次上看，以国内外知名品牌为主，达84%。,5.上海大拇指广场2F业态布局,85,P

33、PT学习交流,2020/7/3,5.上海大拇指广场2F业态布局,86,PPT学习交流,2020/7/3,5.上海大拇指广场2F品牌列表,87,PPT学习交流,2020/7/3,本层除网吧外，均为2楼店铺的3楼。网吧所占面积最大，比例有51%。,5.上海大拇指广场3F业态布局,88,PPT学习交流,2020/7/3,5.上海大拇指广场2F品牌列表,89,PPT学习交流,2020/7/3,从数量上看，细分业种中以服装、各种餐饮和配套服务居多。总体看来，业种比较丰富，基本可以满足主要目标客群的大部分需求。从面积上看，各业种的分配差异比较大，各种餐饮面积均较大，超市面积也大，这就显示了大拇指广场作为社

34、区商业为周边居民提供生活配套的功能。,单位：家,单位：,细分业种分析,5.上海大拇指广场业种分析,90,PPT学习交流,2020/7/3,四大业态及档次分析,从档次上看，以国内知名品牌为主，少量国际知名品牌。整体来看，业态配比和档次比例基本契合其社区商业的定位。,从数量上看，餐饮类经营商户最多，零售其次。,从面积上看，依然是餐饮类所占面积最大，零售、休闲娱乐和配套服务所占面积均较小。,5.上海大拇指广场业态及档次分析,91,PPT学习交流,2020/7/3,风格各异的外立面设计,玻璃立面,青砖立面,碎石立面,木头立面,5.上海大拇指广场建筑设计,92,PPT学习交流,2020/7/3,空间设计

35、,宽敞的道路,空旷的广场,广场上的箱体铺子,连廊设置,连廊平台,宽楼梯,5.上海大拇指广场空间设计,93,PPT学习交流,2020/7/3,处于高档楼居民区的包围中，因此项目社区商业的定位十分契合自身特点。配备的准五星级酒店档次及品牌都与高档次社区吻合，极大提升其商业地位，形成良好的互动。,项目没有直接接入市级道路，也没有地铁导入，制约了其成为市级商业的可能性。,大拇指广场不断调整的富于品味的国际餐饮和不断强化比重的国内餐饮与外国人比重较大和较为高档的居住社区相吻合。,零售百货类和儿童、学生用品类业种较少。一楼临街商铺被银行和各色餐饮占据，经营经营价值不高。对面联洋广场配置百货、零售等，形成强

36、有力的竞争。,大拇指广场的雕塑均由国际著名的艺术家制作，酒店和证大艺术超市的配置提升整个项目的质量。商城室外化、中庭广场化提升了整个商业空间质量。,二楼动线被切断，都是各自为政，尽管有一些天桥相连，但是二楼还是比较缺乏一个连贯的步行流线。广场中部的箱体铺不美观，且缺乏透视性，影响其商业价值。,5.上海大拇指广场项目总结,94,PPT学习交流,2020/7/3,6.北京三里屯village,95,PPT学习交流,2020/7/3,项目信息,项目名称：北京三里屯village投资商：零售（太古地产80%，基汇资本20%）酒店（太古地产100%）开业时间：2006年11月开始招商，2008年6月开业

37、地址：位于朝阳区工体北路和三里屯路的交会处，三里屯路19号院占地面积：约5.3万，总建筑面积：13.5万物业组合：零售12万（南区7.2万；北区4.8万）小型豪华酒店1.5万（99间客房）商业建筑面积：12万建筑组成：由19座充满创意的时尚建筑组成运营管理公司：太古地产管理有限公司停车位数量：约890个商业型态：街区式商业商铺数量：南区约140个北区约70个,6.北京三里屯village项目简介,96,PPT学习交流,2020/7/3,三里屯Village距离北京市中心5公里左右，其所在的三里屯因酒吧街而出名，三里屯酒吧街是北京夜生活最“繁华”的娱乐街之一，是居住北京地区的老外们以及国内名流大

38、款经常光顾的地方。,三里屯village,5公里,公交：三里屯站：乘坐113、115、406、416、431、701、758，下车即到长虹桥西站：乘坐117、758、431、701、416、113、406、115，下车往西步行即到地铁：10号线：团结湖站，A出口，往西步行即到2号线：东四十条站，A出口，往东100米，乘113、115、406、416、431、701、758，三里屯站下车即到自驾路线：三里屯VILLAGE南区的入口位于南区与雅秀之间，出口位于朝阳教育局南路三里屯VILLAGE北区的入口位于3.3大厦与瑜舍之间，出口位于幸福三村五巷,6.北京三里屯village项目区位交通,97,

39、PPT学习交流,2020/7/3,三里屯Village的定位在南区更偏重年轻时尚，他们的租户为Apple、Adidas、Puma等；北区则偏重潮流奢华，瞄准国际一线品牌，例如万宝龙将在北区开一个大型展示店。三里屯village南区：南区则像一个“胡同”，满足了更多年轻、时尚、多层次的消费需求。三里屯village北区：北区像是一个“四合院”，是一个包容创意和设计的高端街区。,北京三里屯village是集购物、休闲、艺术、娱乐为一体的人文风尚汇。,北区,南区,6.北京三里屯village项目定位,98,PPT学习交流,2020/7/3,客群定位：1朝阳区的居民2喜欢来三里屯酒吧街消费的客人3使馆

40、区的外籍人士4CBD中央商务区白领人群,客群特点：1年龄以22至40岁的人群为主2思想前卫，追求时尚，易于接受新生事物，生活比较有品位3用于休闲娱乐的消费支出占其生活花费的比例相对较高4CBD中央商务区白领人群,6.北京三里屯village客群定位,99,PPT学习交流,2020/7/3,南区平面图,南区地下二层（停车场）,南区地下一层,南区地上一层,南区地上二层,6.北京三里屯village平面布局,100,PPT学习交流,2020/7/3,南区平面图,南区地上三层,南区地上四层,6.北京三里屯village平面布局,101,PPT学习交流,2020/7/3,北区平面图,北区地下一层,北区地

41、上一层,北区地上二层,北区地上三层,北区地上四层,6.北京三里屯village平面布局,102,PPT学习交流,2020/7/3,商业业态和品牌,6.北京三里屯village品牌列表,103,PPT学习交流,2020/7/3,6.北京三里屯village品牌展示,104,PPT学习交流,2020/7/3,6.北京三里屯village品牌展示,105,PPT学习交流,2020/7/3,零售和餐饮数量占比较大，分别达到75.86%和19.16%。休闲娱乐和配套服务数量占比非常小，分别为1.53%和3.45%。,6.北京三里屯village业态统计,106,PPT学习交流,2020/7/3,零售和餐

42、饮业态面积占比比较大，分别达到50%和37%；休闲娱乐和配套服务业态占比分别只有9%和4%；突出反映了项目的零售和餐饮功能。,6.北京三里屯village业态统计,107,PPT学习交流,2020/7/3,设计团队欧华尔顾问公司(香港)隈研吾联合设计事务所(日本)YohjiSasaki(日本)北京松原弘典建筑设计咨询有限公司（BMA）(日本)Shop(美国)LOT-EK(美国),设计理念欧华尔顾问公司将三里屯VILLAGE定义为“开放式空间”，由19幢低密度的时尚建筑布局而成，并以小巷、院落、广场等相互连接，打造出一个大型开放式购物街区。,6.北京三里屯village建筑设计,108,PPT学

43、习交流,2020/7/3,建筑风貌三里屯VILLAGE的设计灵感来自老北京的“胡同”与“四合院”，并融入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。,商业吸引力三里屯VILLAGE创造了一个兼容并蓄的人文风尚汇，对于商户来说，最直接的好处在于：这种新的模式将吸引更多的人流，让各国的人士在此欢聚、享乐和生活。此外，三里屯VILLAGE充满创想的理念与设计也激发了商户的灵感，他们纷纷在这里开设概念店及旗舰店，向顾客呈现其品牌独一无二的风格。,6.北京三里屯village建筑设计,109,PPT

44、学习交流,2020/7/3,千人广场：南区拥有数千人超大广场，与广场相连的多功能厅采用开放式折页门审计，可以与广场连为一体，满足举办大型活动的需求；橙色大厅：拥有13米挑高穹顶设计，低调奢华的VIP包厢和尖端的会议设施。时尚与功能两相并美；多层次立体交通：包括垂直和横向交通系统，由地下一层到三四层设有扶梯、电梯和楼梯贯穿各个楼层，连廊的设计把不同区域串联起来，四通八达，增加逛街的乐趣；街巷与广场交错：南区以街巷和广场的交错设计，以及二三层的连廊为代表，所有的街道都保留原三里屯的特色，纵横曲折，由日本、美国、意大利的设计师加入不同的造型元素，进而创造出各具特色的风格化建筑群；店铺装饰：引导租户采

45、用独具创意的设计来装饰店铺；旗舰店：更多的品牌旗舰店在经营上也并不把销售作为主要目的，在开业后除了肩负品牌形象推广的目的外，另一个重要目的就是为即将在其他城市开设的旗舰店树立一个标杆，以便能够复制。,项目特色,6.北京三里屯village项目特色,110,PPT学习交流,2020/7/3,7.宁波天一广场,111,PPT学习交流,2020/7/3,项目信息,项目名称：宁波天一广场开发商：宁波城建投资控股有限公司开业时间：2002年10月1日地址：宁波市海曙区中山东路188号占地面积：20万，总建筑面积：22万中心广场面积：3.5万物业组合：十个大型商业区和一个中心广场建筑组成：22座具有欧陆风

46、情的现代建筑群商业型态：街区式商业配套设施：31部自动扶梯和1200个停车位，并装置了通讯智能化和远程红外防盗等系统项目亮点：6000景观水域，同时设有总长200多米、最高喷水40米的亚洲第一音乐喷泉和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影,7.宁波天一广场项目简介,112,PPT学习交流,2020/7/3,天一广场位于市中心繁华商业街中山路南侧，东起车轿街，西至开明街北沿中山东路，南临药行街，有亲水、绿色和现代等三个主题。,天一广场,公交：中山路上设有15、528、19、515路等十几条公交线路站点药行街上设有12、302、3等公交线路站点地铁：宁波地铁一号线预计于2015年建成,广场西侧是服装

47、区，与宁波的服装一条街开明街连成一个整体。南侧与城隍庙商业区隔街相望。广场周边还有银泰百货、二百、东方商厦、新华联商厦等多家大型商场。,7.宁波天一广场区位交通,113,PPT学习交流,2020/7/3,项目定位：集购物，休闲，旅游，娱乐于一体的超大型商业广场，开放的、参与性较强的城市客厅。,档次定位：高端精品与年轻时尚相结合客群定位：本地市民与外地游客主力品牌：宁波二百，银泰，东方商厦，新华联商厦，苏宁，国美，五星,7.宁波天一广场项目定位,114,PPT学习交流,2020/7/3,产品规划,中心偏移原则、平面进深最小化原则,商业周边化：产生了一个与城市中心区域大尺度相匹配的市民广场，成为宁

48、波市生活和商业活动的大容器和大舞台。,小型商业行为成为可能：维护了一种正在消亡的多样化的传统商业方式。,立面最大化：进深最小化带来了最大化的里面，同时也极尽可能地多样化。,一次和二次立面结合：在建筑表面的一次立面之上，二次立面，即商业广告和标识系统，以灯箱、织物、显示屏、LED、投影仪等形式出现，构成了建筑物的最终外表形态。,7.宁波天一广场产品规划,115,PPT学习交流,2020/7/3,7.宁波天一广场平面布局,116,PPT学习交流,2020/7/3,A、B、C区（服装区）,D区（数码区）：,E区（美食区）：,7.宁波天一广场平面布局,117,PPT学习交流,2020/7/3,F区（超

49、市区）,G区（百货区,7.宁波天一广场平面布局,118,PPT学习交流,2020/7/3,H区（精品区）,I区（酒店区）,J区（娱乐区）,7.宁波天一广场平面布局,119,PPT学习交流,2020/7/3,天一广场集中了大、中、小300多家商店，具备了“吃、行、娱、购、游”等基本旅游要素内容，是宁波市中心最具活力、最时尚的商业广场和最新的商业形态。同时，还有亚洲第一音乐喷泉和大屏幕水幕电影，是顾客购物的天堂，游客旅游休闲的好去处。,7.宁波天一广场业态统计,120,PPT学习交流,2020/7/3,7.宁波天一广场业态统计,零售业态面积占比最大，达到60%；餐饮和休闲娱乐业态占比分别为117%

50、和17%；从面积占比可以看出，该项目强化了零售功能。,121,PPT学习交流,2020/7/3,建筑设计,7.宁波天一广场建筑设计,122,PPT学习交流,2020/7/3,商业气氛：广场建筑以2-4层低层为主，充分体现现代商业气派为特点，中央以3.6公顷绿地广场为依托，缀以一条南北相向的水街，一池碧水，点缀着几幢精致通透的建筑，优雅的环境，丰富的景观，将使CBD广场的商业氛围更富情趣。广场更以体现浓郁的商业文化为特色。区位交通：天一广场位于市中心繁华商业街中山路南侧，周边商业氛围浓厚，公共交通十分便捷，公交站点分布密集，中山路、药行街上设有20多条公交线路站点，而且随着2015年宁波地铁一号

51、线的建成，公共交通将更为便捷。业态功能：天一广场业态分布合理，功能齐全，包含了超市区、百货区、服装区、精品区、儿童区、数码区、酒店区、娱乐区、美食区等，集购物、休闲、餐饮、娱乐等于一体，满足了消费者多方位的需求，更创造了巨大的商机，也给天一周边的商圈带来无限商机。硬件设施：天一广场3.5万平方米的中心广场上拥有亚洲最大的音乐喷泉和超大激光水幕电影，不仅是人们游览休憩的理想去处，还是举办各类展览和集会的极佳场所。广场四周22座欧式风格的主体建筑互联贯通，人们在其中休闲购物等可免受日晒雨淋之苦。时尚品牌：天一广场汇集了银泰百货、国际购物中心等大型百货商场以及苏宁、国美等大型卖场，劳力士、江诗丹顿等

52、世界七大名表，阿玛尼、杰尼亚等世界时装名品等等纷纷入驻天一。天一广场已经聚集了300多家品牌商户。,项目优势,7.宁波天一广场项目优势,123,PPT学习交流,2020/7/3,区域划分不合理：诸多的业态聚集使得天一广场各购物区看起来条理混淆，分配没有达到最大合理限度。商户比较细化，但细化的结果是导致雷同和错乱，很难在第一时间提供引导，导致消费者不能及时找到所需要的商品店。建筑瓶颈：由于前期规划设计时重形态轻业态，重建筑轻景观，所以天一广场存在着商业建筑容积率不高、缺少大体量单体建筑的硬件瓶颈。如不加以改造，在未来商业竞争格局中便难以打造极具规模和号召力的宁波标志性商业，欲进驻天一广场的重要品

53、牌也将难觅栖身之地。停车位紧张：天一广场处于城市中心地带，车流量大，车库车位使用往往超负荷，原有车位设计时未针对车流高峰准备应急措施，广场周围路面也常常停满了车辆。随时间的推移拥堵将越来越严重。这对广场人群分流、区域交通都造成了不小的压力。,项目劣势,7.宁波天一广场项目劣势,124,PPT学习交流,2020/7/3,8.徐州滨湖新天地,125,PPT学习交流,2020/7/3,项目简介：徐州滨湖新天地商业步行街由徐州市新盛建设发展投资有限公司开发建设云龙湖风景区首个集旅游娱乐、时尚休闲、文化艺术、精品餐饮于一体的街区。体量区位：由四座联体双层建筑组成，占地30亩，建筑面积约2万平方米，位于徐

54、州市云龙湖与如意湖之间，紧邻滨湖公园、美术馆及水上音乐厅（建设中）。入驻品牌：包括泰和茶馆、邢氏海参馆、钱柜KTV，宝莱纳酒吧、克莱纳酒吧、克莱伯瑞红酒吧、王子国宴、外婆桥、真锅咖啡等，80%品牌首次进入徐州。项目规划：毗邻云龙湖、市民广场、美术馆、音乐厅，全长630余米，建筑为地上一层，局部两层，分ABCD四个区。A区面积达到4408平方米，主要集中了海鲜、粤菜等高档餐饮品牌，包括来自香港的“富临饭店”,具有西域特色的“西域印象”，香港的“鱼翅捞饭”等；B区4790平方米引进了山东“邢氏海参”、上海的“一茶一座”、重庆“外婆桥”等特色休闲餐饮；C区面积约在7000平方米，汇集了法国品牌“克林

55、柏瑞”、“上海钱柜”、“泰和茶馆”、“宝莱纳啤酒吧”等休闲娱乐品牌；D区定位于娱乐休闲区，已经引进了来自台湾的“真锅咖啡”等。,8.徐州滨湖新天地项目简介,126,PPT学习交流,2020/7/3,9.上海新天地,127,PPT学习交流,2020/7/3,9.上海新天地项目概况,项目名称：上海新天地开业时间：2001年6月地址：上海市卢湾区太仓路181弄、兴业路123弄占地面积：30,000总建筑面积：86,000停车位数量：1570（含周边停车位）商业型态：街区型开放式商业性质：城市综合体物业组成：新天地北里、新天地壹号、新天地南里、新天地南里购物中心、新天地时尚、88新天地、企业天地用途：

56、餐饮、购物、休闲娱乐、住宅、酒店、写字楼,上海新天地全景,新天地是由香港瑞安集团投资及管理的一个大型综合性项目。地处上海淮海路商圈核心地段，由马当路、太仓路、黄陂南路、自忠路环绕而成，连三期在内，新天地目前总建筑面积86,000，前期总投资14亿元。,128,PPT学习交流,2020/7/3,新天地物业组合：新天地按具体使用功能区分为新天地壹号会所、北里休闲餐饮区、南里休闲餐饮区、88新天地酒店式服务公寓、南里购物中心、新天地时尚购物中心。,北里（休闲餐饮）,新天地壹号（会所）1000,南里（休闲餐饮）,88新天地（酒店式服务公寓）3000,南里（购物中心）,新天地时尚（购物中心）29,500

57、,北里餐饮、南里餐饮、南里购物中心三者总建面积52,500,9.上海新天地物业组合,129,PPT学习交流,2020/7/3,拿地,住宅一期完工写字楼完工,住宅二期完工,新天地时尚（新天地三期）开业,1998年,2003年,2008年,2010年,1997年,规划构想,1999年,新天地北里动工,2001年,新天地北里开业中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工,2002年,新天地南里开业,2006年,住宅三期完工,开发时序：新天地的开发时序有着明显的节奏特点，新天地北里商业和新天地南里商业分别率先于2001年和2002年开业，写字楼于2003年开业，住宅自2001年开始动

58、工，开发周期长，新天地三期的新天地时尚购物中心已于2010年开张营业。,新天地计划分十期开发，目前完成三期.,9.上海新天地开发时序,130,PPT学习交流,2020/7/3,项目区位：新天地座落于上海市中心卢湾区，毗邻繁华的淮海中路商业区、黄陂南路地铁站以及上海市的东西、南北主干高架的交汇点，是太平桥地区重建项目的首期开发项目，位于整个项目西侧，并取得了巨大成功。,9.上海新天地项目区位,131,PPT学习交流,2020/7/3,地铁1号线黄陂南路站2号太平洋百货淮海店出口出，沿马当路向南步行200米。,地铁10号线新天地站1号出口出，沿马当路向北步行200米。,马当路兴业路公车站,淮海中路

59、嵩山路公车站,项目交通：新天地位于淮海路商圈核心位置，属于市级商圈，却又闹中取静。项目两端与地铁一号线和地铁十号线相连，交通发达。,9.上海新天地项目交通,132,PPT学习交流,2020/7/3,形象定位,概念定位,集餐饮、娱乐、购物和旅游、文化为一体的时尚场所具有历史文化特色的都市旅游景点，上海旅游的必到之地国际交流和聚会的地点,主题定位,客群定位,整旧如旧保护历史文化兴市,成功人士白领阶层外籍人士游客,时尚流行复古,历史建筑风貌现代生活方式,9.上海新天地整体定位,133,PPT学习交流,2020/7/3,各区域经营内容,9.上海新天地经营内容,134,PPT学习交流,2020/7/3,各区业态布局,9.上海新天地业态布局,135,PPT学习交流,2020/7/3,北里的商铺面积的比例上，明显主打餐饮，大多为高端特色餐饮和休闲餐饮，零散分布了一些高端酒吧。北里的其余商业形态，零售以家纺家居为主，服务以大型机构为主，和北里的基本餐饮配置，一起构建了新天地的高端休闲餐饮区域。,北里业态布局,9.上海新天地北里业态布局,136,PPT学习交流,2020/7/3,北里零售品牌列表,9.上海新天地北里零售品牌列表,137,