共有面积分摊原则、方法及案例...ppt

1、第四，住房共同面积共享，相关概念产权单位所有权边界确定共同面积共享原则共享面积共享方法实例分析，(a)相关面积概念，住房所有权面积集内部建筑面积共同建筑面积住房使用面积功能区域和参与区域，住房所有权面积，住房所有权面积是依法拥有者拥有住房所有权的住房建筑面积。住房所有权面积由直辖市、市、县房地产主管部门登记确认，房子的总建筑面积是各业主共同拥有或共同使用的建筑面积的住宅拥有者依法拥有住房所有权的住宅建筑面积。集住宅内部建筑面积、集住宅内部建筑面积由集内住宅的使用面积、集内墙面积、集内阳台建筑面积三部分组成，住宅总建筑面积、住宅总建筑面积表示住宅内多项产权共同拥有或共同使用的区域。内部住宅的使用

2、面积、内部住宅的使用面积按a)内部卧室、客厅、走廊、通道、厨房、洗手间、洗手间、储藏室和壁橱等空间面积的总和计算。b)内部楼梯按自然标高数的面积总和计算在使用面积中。c)未包括在结构面积中的集束烟囱、回流、管道井均计入使用面积。d)内墙装饰厚度包含在使用区域内。功能区和露点，功能区：根据房屋的使用功能或公共区域划分的区域。参与地区：分配共享建筑面积(楼层、单位、集、之间或合并区间等)的住宅内范围、面积计算关系、(b)确定产权单位所有权边界1、确定整体住宅所有权边界1、外墙或家庭隔断中心线的集合。假设边界分区(例如、2、商业布局、停车位)使用分割线的中间线，如果没有隔墙，则使用边界点的连接。3、

3、当整层是一户时，家具边界线是该层外墙的界限，家庭和公共建筑之间的分墙以中心线为基准。4、整个单元为1户，家庭边界线为单位之间总墙的中心线或延伸接头为边界，山墙部分为外墙的边界。(c)共同建筑面积的内容，不得分割的建筑面积的共享建筑面积，不得分割的建筑面积，1，设计为人防工程的住宅，避难层(之间)，或人防工程，利用避难层(之间)的公共服务室。2、独立使用的地下室、半地下室；地下室或半地下室独立使用的停车位、车库、仓库、杂物等；汽车，非汽车集中停车部位。3、在建筑物内或建筑物外建设，为他的洞或多项服务而变更(分配)电力室、泵房、值班警卫室、管理室、设备用房、公共走廊、市政设施用房和社区的公共住宅等

4、。4、2.20米以上设备(结构)转换层的计划审批；用作休息、绿化和其他公共开放的架空部分的住房；用作公共休息的小站、走廊、塔楼和其他建筑物。5、房地产公司运营办公室房间。6、法律法规规定的其他情况。共享建筑面积、共享建筑面积、共享建筑面积是不可分割的建筑面积，以及位于此建筑内的多个所有者共同拥有和使用的部分，通常包括1、建筑内公用楼梯间、电梯井、观光井(阶梯)、立管、室外楼梯等垂直通道，以及风管井、垃圾道等建筑面积。2、建筑内公用的大厅、大厅、架空(行走)道、门厅、门斗等水平通道的建筑面积。3、建筑物内公用的挤出屋顶的水箱之间、电梯室、楼梯间等建筑面积。4、本洞为本服务在地下或地面上的厕所、消

5、防控制室、泵房、设备室、唐径秘室等功能上服务全体、一层或多个单位的其他公共用房和管理用建筑面积。5、建筑外墙中心线外部的墙。盖和公共建筑之间的隔墙以中心线为边界，公共建筑一侧的墙被计入公共建筑。6、法律法规规定的其他情况。(d)建筑物总面积的分担原则，产权当事人有权根据文件或合同分割文件或合同。产权当事人没有法律产权分割文件或合同，按与共同建筑相关的住宅建筑面积比例分配。武汉市公共建筑面积的共享原则，异国相邻住宅所有权的划分，公共部分不存在，每个家具建筑面积在各自的范围内单独计算，他们的外墙全部包括在每个家具建筑面积内，相邻住宅4 墙的所有权由相邻各方决定。离散相邻住宅有不可分割的共同部分，每

6、个家具建筑面积要进行共同建筑面积分担计算。公用建筑面积的分配和计算，通常是建筑单位。功能单一的住宅一般采用整体分配方式，多用途住宅一般采用逐级分配方式。分配公共区域后，每个家具的建筑面积总和必须等于该建筑、分区和楼层的拥有建筑面积。(5)公用区域共享方法，1，公用区域分类2，公用区域检查3，公用区域计算公式4，公用区域计算5，公用区域处理方法，1，公用建筑区域分类：1)公用建筑区域2)功能区域专用公用建筑区域3)功能区域专用公用建筑区域4)3)住宅测量也要进行，房地产测量和地图负责人以图纸为标准，在现场逐个进行审计、测量，并确认其功能和共享。3，公共建筑面积比例方差计算公式，Si=KSiK=S

7、i/Si样式：k公共建筑面积方差系数；Si单位参与评估的建筑面积。Si单位参与评估的评估表面。Si需要共享的共享面积总和，m；Si参与的每个单位的建筑面积总和，m .4，公用面积计算，完整分配计算逐级分配计算，完整分配计算，1)分配公式：基本单位的公用建筑面积=公用建筑面积分配系数基本单位集的建筑面积公用建筑面积分配系数=公用建筑面积与每个基本单位集的建筑面积总和2)使用总体分配条件分析(1) 住房基本单位对公共面积的共享是相同的(2)一所住房具有多个使用功能，但每个基本单位对公共建筑面积的共享是相同的，逐级分配计算，1，逐级分配原则2，逐级分配的条件分析，逐级分配计算-原则上，从整体到区域，

8、从大到小，逐级分配计算第一参与区域分配的公用建筑面积=第一等级分配系数第一参与区域自己的建筑面积第一分配系数=第一公用建筑面积和第一参数化建筑面积自己的建筑面积，以及第一分配的公用建筑面积通常为1，用于整个住宅服务的电气室、泵房、公共门厅、公共通道、设备室、值班室、门卫室、平台楼梯室和其他功能上的整体建筑面积2.仅在其他功能区中可用，必须通过特定功能区的建筑面积，例如垂直通道、水平道路和通风井、管井、路基等。，在次要露点区域内，多层方差计算-阶段，次要方差：在一个功能区域中，次要露点区域(层、单位、本地区域)之间的公用建筑区域根据主要层进行分布，从而按比例分布整个次要露点区域中的公用建筑区域。

9、次要共用建筑面积=次要分摊因子次要摊位区域本身的建筑面积次要分摊系数=包含次要公用建筑面积与次要摊位区域本身的建筑面积，以及次要公用建筑面积：每个次要摊位区域之间的公用建筑面积与主要楼层分摊至此区域内的公用建筑面积，多阶分摊计算-阶段，第三分摊：在每个次要摊位区域内， 如果公用建筑面积不能按每个住宅基本单位的内部建筑面积比例直接分配，则如上所述，可以按逐级分配、逐级分配计算-阶段、最终分配：每个级别的分配、住宅基本单位情况直接分配，则视为最终层分配，并且在每个基本单位家庭内的建筑面积中按比例分配共享建筑面积。 住房基本单位分配面积计算基本单位分配公用建筑面积=最终层分配系数基本单位家庭内建筑面

10、积最终层分配系数=最终层公用建筑面积与基本单位家庭内建筑面积之和满足总分配条件的情况下，参考总体分配方法，如果需要在该区域内直接分配共享建筑面积，进一步分配住房内的“统一家具”，请参考上述方法，根据上一层分配执行分配计算。5、共同区域状态处理方法、(1)、一个区域、公共和独立使用的住宅，或共同情况不同的公共住宅，以及其中不可分割的共同区域，在该区域内，应按照相关区域边界内建筑区域的比例进行预分配计算。预先分配的面积将单独计入相关建筑面积。(2)、安装在建筑物上、不共享的公共住宅应视为独立的拥有单位，并参与分配其他共享面积。(3)如果住宅建筑的下层是架空层、车库层等其他用途，则将该建筑分为住宅和

11、非住宅两大功能区，并按照逐级分配方法进行处理。被确认由了望台连接的不同了望台，每个了望台应分为不同的参与部位，为了望台或海带提供的屋顶梯子应分别计算每个了望台或尖塔的建筑面积。塔的共享情况不一致，需要安装在更大的区域。(4)、第一层或更高层上的露点面积和其他露点区域一起存在，如果该层的内部建筑直接使用该区域特有的垂直通道(例如楼梯、大厅、通道)或水平通道上的公用建筑，则该部分的公用建筑面积不能视为“为其他区域必须通过特定区域的公用建筑面积”，必须用作该露点区域独有的公用建筑面积。如果露点区域在一楼及其上方楼层上仅共享垂直通道(如楼梯、大厅、通道)或水平通道(如水平通道)，则在不共享内部建筑的情

12、况下共享建筑面积，则位于该功能区一楼或更高层的垂直通道(如楼梯、大厅、通道)或水平通道的公共建筑面积必须属于“必须通过一个区域才能服务另一个区域的公共建筑面积”，从而计算总公共建筑面积。(5)，从地面(建筑内部或建筑外部)到每个地下楼层的专用通道(楼梯、电梯等)将计入地下楼层。只有一户的专用楼梯，全部计入该户的内部建筑面积。(6)，多个摊位区域通用的垂直通道(楼梯、核心管等)根据相应层单独计入相应摊位区域，被视为摊位区域内的公共建筑物区域。(7)，如果摊位区域独有的垂直(水平)通道在该摊位的某些楼层上未使用或不开门，则还应包括该摊位区域的专有公共面积。(8)、一层大厅(教堂)有多种用途，每种用

13、途的住房范围必须有明确的边界范围，可以分割。(9)，原设计为整个商场车库等，测量后不影响分割为多个所有权单位的其他带状区域，在该功能区域再次进行方差计算。影响整个其他ribbon区域，需要重新计算整个区域。(10)，两塔之间的走廊、架空走廊应按相关建筑面积比例划分为公共面积。据报道，两个独立建筑之间的走廊、架空走廊建筑面积不共享。附件1:每个等级的边长度差和中间误差，以及相应的测量工具(3.2.4)、D=(Mj 0.02MjD)(-1)表达式：Mj相应等级边长度的中间误差；d边长，m；d边长的极限差值，m .附件2:住宅面积计算的精度要求(3.2.6)，每个级别的住宅面积计算精度要求，表格：s表示两个单独的计算面积限制，单位：平方米。s是实测房屋面积，单位：平方米。附件3:住宅面积计算技术报告，一、房地产测绘项目完成后，应发布房地产测绘技术报告。二、房地产测绘技术报告包括内容、一、封面(附录：27)二、内容1、项目大纲项目名称、委托合同或合同、测绘目的、住宅地点、结构、层次等房地产调查内容、项目规模、工作内容等测绘项目的最终结果说明了总住房数、总占用、总