保利集团房地产项目总经理培训讲义：房地产项目资金管理

1、，目录：房地产开发项目的资金使用，金融在企业管理中的重要作用，房地产开发项目的资金分配，金融在企业管理中的重要作用，房地产开发项目的税务规划，房地产项目开发过程中的资金始终是非常重要的资产，资金管理是房地产企业财务管理的核心内容。房地产开发的效果和资金管理密切相关，房地产企业合理有效地融资利用，优化资金结构，拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，提高企业经济效益。资金密集的大规模资金投入长期资金保护，中国第一栋未完成的建筑中城广场：腐烂时间：15年地址：广州天河北路开发者：香港中城集团，广州城市建设，广州第一座未完成的建筑-卢景泰腐烂时间2.2国家对房地产企业资金出台的宏观调控政策以对

2、房地产开发资金依赖度高的特点为基础，在国家宏观经济房地产企业的时候，应用更多的政策从企业资金控制层面开始。从2007年到2008年，必须全额支付土地转让金才能获得国土证(39号门)等，实施了一系列限制房地产业膨胀发展的政策规定，对确保开发企业资金的要求越来越高。银行房地产开发贷款限额大幅减少，贷款利率提高，房地产行业的融资空间进一步缩小，融资成本增加。资本市场更严格地限制房地产企业的融资。2套住房抵押贷款政策、销售贷款调控机制，不仅压迫了市场上的改善性和投资性住房购买需求，还限制了房地产企业已经收到住房购买。预纳企业所得税从预计总利润率20%调整到预计利润率20%，土地增值税清算等税收政策直接

3、增加了资金流出。这种政策是通过资金调节房地产开发企业的发展速度和规模，确保房地产开发的顺利健康发展。融资和利用能力对房地产企业来说非常重要，财务管理是通过合理的融资和有效的资金使用来防范财务风险，确保企业的持续稳定发展。2.2国家房地产企业资金方面的宏观调控政策、资金平衡计划是反映房地产项目开发和运营期间资金盈余或不足，明确资金来源，合理安排资金支出，设定适当的借入偿还。准备资金平衡计划是房地产资金管理的重要任务，通过资金计划的合理配置，有效地分配资源，提高资金使用效率，防范财务风险。资金平衡计划的编制和有效实施反映了一家公司的财务管理水平。资金平衡计划有两个方面：下表、x公司XX年资金平衡计

4、划表和资金平衡计划准备。一是房地产项目的可行性论证阶段，准备项目的整体资金平衡计划。这是以估计项目开发总投资为依据，运用资金来源渠道和资金筹措方式。这个阶段采取了比较浅的方法，重点是资金来源的执行。二是在项目实施阶段，根据项目的实际开发过程，按照土地价格支付要求、建设进度、融资时间、销售安排等详细安排年度资金平衡计划，确保项目按时完成。这一阶段侧重于合理准备资金使用。资金计划准备完成并报告公司董事会批准同意后，各公司应严格执行资金平衡计划，其实施将成为评价企业经营水平的重要内容。2.1、编制资金平衡计划必须首先基于自身的平衡，资金分配必须可行、可操作、有效执行。资金配置要有力，要留有馀地，不能

5、有计算或差异。具备对外融资条件，必须主动在市场上确保资金，不要只依靠股东的投入。股东投资土地支出后，原则上项目公司要实现自身现金流的净流入，公司会将自身资金保护情况作为审查企业年度业务的重要指标。2.2、资金计划制定严格，各项指标之间的会稽关系资金计划主要根据投资计划、建设进行节点、销售计划等项目的各种事业计划编制，计划准备需要各部门的共同参与和合作，总经理要亲自发挥所长。在实际准备过程中，经常出现一些问题。(1)项目投入的资金与计划开工一致。例如：一家公司每年60万个面积中，新开工面积30万个(5月开工)，筹备工程费用9亿元。建设支出要根据项目各地区的单方面成本和建设进度综合细致计算，项目建

6、设投资周期一般为一两年，当年的新开工面积比较大，当年建设支出为1000-1200元/平方，这种支出显然太大，需要安排6亿元左右。(2)销售退货框架与年度销售任务一致。例如，一家公司计划每年合同金额10亿元(年销售)，年初未入帐金额2亿元，每年回购7亿元。一般来说，全年销售的项目住宅回购达到合同金额的80%以上，前一年不能返还部分应在当年全额收回。其中，该公司每年的卖方黄金回购计划为9 10亿韩元，这更合理。(3)税费根据相关要求计算。例如，一个项目预计全年销售10亿元，该项目当年未完工，各种税收支出拨款0.6亿元。营业税及土地增值税先入为主，通常为当前销售框架的6.63%，所得税的先入为主为当

7、前销售框架的3.75%，由于该项目当年尚未完工，不需要清算土地增值税及退还所得税，因此，通过预缴口径安排的年度税收支出应在1亿元左右更加合理。(3)税费根据相关要求计算。例如，一家项目公司每年开展12亿元的销售工作，预计平均为8000元/当事人，该项目每年平均有30万平方，5000万元的销售费用，1000万元的管理费用。一般来说，如果两种成本相当高，不能超过年度销售计划的2.5%，则销售成本不应超过2500万元。管理费单一基准费用，考虑到项目销售面积及建设面积调整，300-400万元，这个项目管理费布局太高。(4)贷款规模与项目总投资一致。例如，一个项目共18亿元，共30万平方，当年4证完备及

8、新开工面积15万平方，预计贷款2亿元。此项安排的贷款规模小于项目总投资。共投资18亿元50%的贷款规模约为9亿元，当年4证完备面积占总建设面的一半，要分配贷款规模1/2的4亿元左右。2.3，要注意多种目的的综合性。在制定资金计划时，经常不能遗漏一些项目。未考虑项目投入中支持土地费支出的政府收费项目；利息费用计算仅考虑年末馀额，不考虑该年度的新馀额和退款。或者利息费用只考虑银行贷款部分，不考虑股东借贷。合作项目股东要求分红，现金分红等安排。2.4、注意资金来源和使用时间节点的一致，防止阶段性资金不足，有的公司准备年度资金计划，现金流入15亿元(销售汇票10亿元，银行贷款5亿元)，现金流出13亿元

9、，余额2亿元，实现年度资金平衡。在实施过程中，3、4月发生了资金缺口，随着银行借入计划在5月实现的事实被揭露，向股东申请借款(当初没有计划)，出现了时间点资金缺口。按月计划，很容易发现这个问题。自己的基金包括股东投资的注册资本(包括股票发行资金)、留存收益等，通常用于支付土地价格、转移税和政府费用等前期费用。借入资金主要包括从金融机构贷款、发行债券、向信托借入等。根据现行规定，项目拥有资金达到项目总投资的35%，4张卡齐全后可以申请项目贷款，银行贷款限额一般占项目总投资的40-60%。转金销售是向房主收取的房价。根据现行预售制度，取得预售证书后可以对外销售，转让资金兑换场不仅可以补偿项目的持续

10、开发费用投入，还可以逐步偿还项目贷款，实现利润。上一阶段：项目还没有融资能力和销售，资金来源是股东投入。完成4张卡：项目符合向金融机构融资的条件，贷款用于支付工程款。预售阶段：拿到预售许可证，开始预售后收回资金。具体内容包括：一般来说，在项目开发前的过程中，上述三项资金的一般比例各占1/3，但各阶段来源所占的比例不同：1，股权融资：主要是通过资本市场首次公开发行(IPO)、公开发行、方向追加发行等资本市场投资的资本增加。也有间接上市融资，即购买壳上市。股票金融是上市公司的主要融资渠道，深受上市公司的欢迎。取得的钱不偿还本金和利息，新股东及现有股东共同分享企业的利益和增长是其特点。第二，资金大，

11、长期可用；第三，改善资本结构，有效降低企业资产负债比例，进一步扩大银行借入等间接融资空间。第四，由于每周净利和净资产收益率的货摊，对经营业绩的要求高，经营压力大。2、发行债券：发行各种债券获得资金。公司债券，公司债券，短期债券(中期票据)发行等。(1)公司债券：上市公司通过资本市场(通过交易所市场)为长期融资向普通大众负债，并承诺在指定到期日无条件向债权人支付票面价值，并按照约定的利率在一段时间内支付利息。公司债券监管当局通常要求严格的债券信用等级和债务主体的信息披露，尤其重视债务后的市场监管工作。(2)短期融资证书(中期票据):以人民银行为主导的银行间债券市场的创新债务融资工具，企业发行的无

12、担保短期期票的发行规模一般不能超过企业净资产的40%。具有法人资格的非金融企业是按照短期融券管理法规定的条件和程序在银行间债券市场发行并同意在一定期限内偿还本金者的有价证券。一年内是短期资金权，3年以上的中长期票据。金融圈没有向社会公开，只发行给银行间债券市场的机构投资者，在银行间债券市场交易。(三)公司债券：企业债券由中央政府下属机关、国有企业或国有企业按照合法程序发行(在交易所市场或银行间债券交易市场上可以实现)，并承诺在一定期限(中长期)偿还利息部分的债券得到国家发展委员会和国务院的批准，一般要求抵押，债券发行后，审批部门不再限制债务主体的信息披露和市场行为。3，银行贷款：银行向房地产开

13、发企业提供的贷款是房地产项目开发资金最重要的融资渠道之一。根据贷款资金的使用目的和方法，房地产贷款主要包括项目开发贷款两种类型。也就是说，银行向房地产开发企业提供项目开发建设链接贷款。银行已经完工并启动的经常房地产长期稳定收入作为分期偿还来源的一种房地产抵押贷款。贷款资金不限于固定用途。4、房地产投资信托(REITs): REITs是一种信托资金，通过发行收益证书的方式筹集特定多数投资者的资金，在专业投资机构进行房地产投资经营，并将投资综合收益按比例分配给投资者。可以封闭式运营，也可以上市流通的我们开放式基金或封闭式基金等。目前，融资方法正在研究和政策研究中讨论。结论：房地产企业主要通过金融做

14、大做强，可见融资对房地产企业的生存和发展至关重要。案例：万科大而有力的“小费”融资，自92年推出以来，万科共为股票融资8次，融资总额195亿元；到2008年底，万科的留存收益仅为128亿元。到2008年底，万科的外部贷款余额共计329亿元。3.1，资金来源结构的合理决定是什么财务杠杆效应？例：有的房地产公司有1亿元的自有资金，投资项目的预期投资回报率为20%，投资期限为1年，银行贷款利率为10%，现有的两种投资方案可供选择。案例1:贷款与自有资金的比率为2:1；案例2:贷款与拥有资金的比率为5: 1哪些投资案例本身的资金收益率更高？案例1:投资收益=(2 1)* 20% * 1=0.6亿元贷款

15、利息=2 * 10% * 1=0.2亿元投资净收入=0.6-0.2=0.4亿元拥有资金收益=0.41*一是资金来源结构，主要是指投资者筹集多种资金来源构成的财务结构，一般是指股东投入资金和企业借入资金的比例。第二是资金获取成本。摘要：财务杠杆：小打小闹，通过鸡产卵。金融杠杆是利用贷款资金扩大自身投资的产出。发挥财务杠杆的前提是，当投资回报率大于贷款成本时，财务杠杆有利。借入资金和拥有资金的比例越大，财务杠杆的作用就越大，此时投资收益就越高。因此，企业外部借贷除了确保资金需求外，另一个重要目的是利用财务杠杆获得更大的收益，提高实际投资资金的收益率。财务杠杆扩大了税收节约。所得税法鼓励贷款利息使用

16、对应纳税收入扣除税额的避税作用的财务杠杆。财务杠杆负效应如果借入投资的收益低于借入成本，则产生相反的杠杆效应。在上一个案例1中，如果投资报酬率下降至6%，则投资报酬率=(2 1)* 6% * 1=0.18亿美元贷款利息=2 * 10% * 1=0.2亿美元净投资收益=0.18-0.2=-0.2亿美元拥有负债率的高低取决于经营者的负债控制能力，关键在于将负债转化为有效资产，通过资产经营，可以产生高于利息费用的效果。二是保证增加资产的实现期限低于负债合同期限，确保负债及时清偿。企业必须找到风险和收益的适当平衡，防止财务风险。借得越多越好吗？财务风险原则：财务风险是企业不能偿还债务的风险，即现金流出

17、多于现金流入而产生的到期不能偿还利息的风险。高负债高风险高收益依靠过多的借入资金会增加两个结果：风险。财务杠杆的好处基于杠杆有利的假设(即投资收益大于贷款利率的假设)，是不确定性的假设。如果实际运营收入低于预期，则财务杠杆不利，不利结果进一步增大，投资风险增加。贷款成本也会增加。如果金融杠杆变大，贷款机构也会感到风险增加。一是要求提前偿还。第二，要求提高利率作为风险的补偿，贷款费用也增加，财务风险也进一步增加。防止财务风险。金融风险一般是由于债务人禁忌间结构安排不正确或资金收支预算与实际不符而产生的支付危机。因此，要注意财务风险的有效控制：短期、长期资金的平衡安排，特别要注意短期负债的比例，避免负债偿还期限