土地增值税清算案例分析

1、土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析(一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园区”项目，2006年7月向东城地方税务局提交了土地增值税清算申请手续。 税务部门检查该公司提供的有关清算项目的资料，特别是重点检查土地增值税清算鉴证报告 (以下鉴证报告 )的内容和格式后，同意“东园区”项目办理土地增值税清算手续。公司提交的“东园区”项目鉴证报告公开的具体情况如下第一部分是总体项目情况的概述1 .一家房地产开发有限公司建设东园区的项目，是北京市发展规划委员会于2001年2月在(2001)231号文件中批准投资开发的项目，位于东城

2、区XX号，总占地面积预计80，000平方米。 本部门于2003年3月到东城地方税务局办理了本项目土地增值税项目的登记手续。2 .该项目于2002年初开始建设，2003年5月开始预售商品房，北京市房地产调查测绘提供的实测总建筑面积证明书为200，000平方米，可销售面积证明书承认商品房销售面积为170，000平方米。 不能多销售的私人事务、商业、车库等面积为30，000平方米。 另外，辅助设施的面积为12，000平方米。到2006年5月30日为止，可销售面积中销售的面积为160，000平方米，其中住宅120，000平方米，商业住宅15，000平方米，办公住宅25，000平方米。 剩下的未销售面积

3、是10，000平方米，其中已经对外租赁了4000平方米。4 .公共辅助设施的用途是变电站和火力站800平方米，物业管理用住宅200平方米，托儿所2000平方米，派出所500平方米，游泳馆4000平方米，自行车小屋1000平方米，车库3500平方米。5 .该项目于2006年5月通过了全工程质量检查，获得了北京市建设工程质量监督总站颁发的北京市建设工程质量合格证书。6 .根据住宅测绘部门测定销售商品的住宅发行的证明，总商品住宅面积为130， 000平方米，总商品住宅共计7栋1040栋，按1栋计算，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住宅的平均交易价格12710

4、.4元，计划认可的项目容积率为2.5，因此为普通标准7 .本项目销售面积占总建筑面积的比例为160，000/200，000=80 %。第二，得到收入情况的说明该公司2003年5月开始销售东园区住宅，到2006年5月30日，销售面积为160，000平方米，销售收入总额为1，430，000，000元，总额均为货币收入(人民币)。 其中销售住宅120，000平方米，销售收入获得900，000，000元的商业住宅15，000平方米，销售收入获得255，000，000元的办公房间25，000平方米，销售额总额275 另外，租金的收入是200，000元。这个房地产开发企业在销售室时代收到的各种费用没有被计

5、入房价中，而是在房价以外单独征收的，不包括在转让房地产的收入中。第三，扣除项目时的说明1 .取得土地使用权支付总额为453，200，000元。根据公司提供的“x号土地转让合同”和京房地“地”字x号地价支付证明书，“东园区”项目已经向北京市国有土地资源和住宅管理局缴纳了土地转让金440，000，000元，缴纳了权利税13，200，000元(不包括公共辅助设施政府支付的占地面积)该项目的这次清税应扣除取得土地使用权的金额362，560，000元具体的计算有以下两种方法(1) 453，200，000/200，000，000=362，560，000元(2) 453，200，00080=362，560，

6、000元。2 .开发成本据鉴定，该公司提供的与工程预算和决算详细资料有关的证明书，到2006年5月本项目的工程成本为493，600，000元，本项目此次应该清税扣除的房地产开发成本额为394，880，000元。 其中：(一)土地拆迁和补偿费： 39，700，000元。 (2)前期工程费： 115，070，700元。 (3)建筑安装工程费：290，000，000元。 (4)基础设施费： 1586，000元。 (5)公共补助设施费： 27，942，700元。 (6)开发间接费用：19，300，600元。 (开发成本的具体内容，数据源见鉴证报告相关表)分摊扣除额的计算方法如下土地拆迁和补偿费39，7

7、00，000元前期工程费115，070，700元建筑安装工程290，000，000元基础设施费1586，000元开发间接费用19，300，600元=465，657，300元。具体的计算有以下两种方法465，657，300元/200，000，000=372，525，840元465，657，30080=372，525，840元公共补助设施费： 27，942，700元，这次清算分配扣除的公共补助设施费为22，354，160元。 27，942，700/200，000 160，000=22，354，160元3 .房地产开发费用该公司无法提供金融机构贷款证明书，无法确定利息支出，因此从三项费用中扣除的金额

8、为： (362，560，000394，880，000 ) 10=75，744，000元。4 .缴纳与销售环节相关的销售税71，500，000元，城市维护建设税和教育费上加7150，000元。5 .房地产开发企业合计减去20，151，488，000元根据以上数据，这次的结算许可扣除项目的总额为：62，560，000394，880，00075，744，00078，650，000151，488，000=1，063，322，000元。第四，纳税情况的详细计算过程这个项目有普通的标准住宅和其他商社，必须分别计算附加价值。1 .一般标准住宅的计算过程(一)出售普通标准住宅获得900，000，000元收入普

9、通标准住宅在清税项目面积中所占的比例是120，000/160，000=75 %扣除金额=1063，322，00075=797，491，500元增值=900，000，000-797，491，500=102，508，500元附加值与扣除额之比(附加值率)为102，508，500/797，491，500=12.85 %；本项目普通标准住宅部分，因增值未超过扣除额的20%，应免除土地增值税。2 .其他商社的计算过程出售商业和办公房间收入530，000，000元已经销售的商业和办公住宅清税项目面积的比例是40，000/160，000=25 %扣除金额=1063，322，00025，265，830，500

10、元增值=530，000，000-265，830，500=264，169，500元附加值与扣除金额之比(附加值率)为264，169，500/265，830，500=99.38 %；适用税率是40%？土地附加值税如下：(264，169，50040 )-(265，830，5005 )=92，376，275元已经接收的土地增值税为：5，000，000元土地增值税应该支付92，167，596.53-5，000，000=87，376，275元第五，税务机关审查情况1 .清税资料的审查税务机关对照审查纳税人提供的相关资料和鉴证报告公开内容的情况和相关数据后，根据土地增值税现行政策规定，该清算项目的审查情况如

11、下2 .确定销售额1430，000，000元根据纳税人提供的销售商社购买合同统计表的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目销售住宅120，000平方米，销售收入900，000元的商业住宅销售15，000平方米，销售收入255，000， 我们销售了25，000平方米的办公室，获得了275，000，000元的销售额，经过对照，没有发现问题。另外，该房地产开发企业审查了价款的计算状况，没有发现将价款计入住房价格，以住房价格以外的“其他应付款”账户分别征收的，不能作为收入。 根据有关政策的规定，本项目租金收入200，000元，不在征税范围内。3 .扣除项目金额的确认土地增值税扣除项目确定

12、的情况下，清算面积160，000平方米占整体面积200，000平方米的比例分配后，这次清算许可扣除项目的总额确定为1，052，922，000(一)取得土地使用权时支付的金额为362，560，000元审查纳税人提供的土地转让合同和支付证明书，本项目取得土地使用权的金额为453，200，000元，根据清税面积和总建筑面积的比例，没有发现问题。(2)房地产开发成本金额为386，880，000元。审查了纳税人提供的土地拆迁和补偿费的支付证明书和拆迁协议，结果金额为39，700，000元，按清税面积和总建筑面积的分配分配后，此次的清算许可扣除额为31，760，000元，没有发现问题。首先在鉴证报告中审查

13、扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”的相关附表中列举的明细项目内容，满足土增税政策的规定中可扣除的范围。其次，根据纳税人提供的开发项目的成本财务报告和中介机构鉴定的工作原稿等资料，按清税面积和总建筑面积的比例分配后，确认的4项费用本次扣除额为340、765、840元，没有发现问题。 公式：(前期工程费115，070，700元建筑安装工程费290，000，000元基础设施费1586，000元开发间接费用19，300，600元=425，957，300元 80，340，765，840元)另外，通过计算4项费用，本项4项费用每平方米的工程成本金额为2129.79元，不超过分类房

14、产单位面积建安造价表年公布的2006年“居住”(高层普通住宅-毛费房地产)和“商业”等每平方米的建设成本金额。公共辅助设施费用的审查对纳税人提供的鉴证报告基础设施费鉴定表中列举的公共辅助设施费的内容进行审查后，发现游泳馆是对外开放经营性的设施，不得按照土地增值税的现行政策规定列入公共辅助设施扣除范围。 游泳馆列支敦士登10，000，000元费用应从公共补助设施中扣除，清算项目公共补助设施费用金额为17，942，700元，按清算面积分配后，这次允许扣除的金额为14，354，160元。 公式： 17，942，700/200，000160，000=14，354，160元公共辅助设施费用中车库费用的金

15、额，因为纳税人提供了人防工程证明书，所以允许分配扣除。(3)房地产开发费用的审查在鉴证报告中，本部门的房地产开发费用是按比率扣除的金额，税务机关审查后游泳馆列支敦士登的费用减少到10，000，000元，因此，按土地使用权支付的金额与房地产开发成本计算出的金额之和，再计算后扣除的金额(4)扣除房地产转让相关税金78，650，000元审查结果未发现问题。(五)重新计算房地产开发企业的加算扣除(362，560，000386，880，000 ) 20=149，888，000元审查后的这次清算面积被认定扣除项目总额为：362，560，000386，880，00074，944，00078，650，0001

16、49，888，000=1，052，922，000元4 .调整后的应纳税额的计算(一)一般标准住宅的计算过程经税务机关审查确认后，此次清算的120，000平方米商品住宅，均符合北京市公布的普通标准住宅标准，可以享受普通标准住宅的优惠政策。把住宅出售，收入九百，000，000元普通标准住宅占清税项目面积的比例为120，000/160，000=75 %扣除金额=1052，922，00075，=789，691，500元附加值=900，000，000-789，691，500=110，308，500元附加值和扣除额之比(附加值率)为110，308，500/789，691，500=13.97 %；计算出销售的普通标准住宅部分的征税额后，附加值未超过扣除额的20%，应当免除土地增值税。(二)其他商社的计算过程销售商业和办公房间收入530，000，000元其他商社在清税项目面积中所占的比例为40，000/160，000=25 %扣除金额=1，052，922，00025，263，230，500元附加值=530，000，000-263，230，500=266，769，500元附加值与扣除额之比(附加值率)为266、769、500/263、230、500=101.34%；适用税率是50%土地附加值税如下：(266，769，50050 )-(263，