第三讲 土地资源管理的内容及方法(041009)

1、第三讲 土地资源管理的内容及方法,第一节 地籍管理概述 地籍管理是土地管理的一项重要的基础工作。 一. 地籍与地籍管理,第一章 地籍管理,地籍 权属 经营 利用,行政 经济 法律 技术,早期地籍是为征税而建立的一种田赋清册，其中记载有应缴纳课税的土地面积、土地质量和土地税额。,现代地籍是指土地的位置 、 质量 (面积 )、数量 、 权属、用途、等级和户名（所有者、使用者）等基本情况的综合资料，所以也可称作土地的户籍。,1.地籍,2.地籍的分类： (1) 根据地籍所起的作用分类： 税收地籍：是为征收土地税服务的。它要求准确的地块面积、质量和相应的地籍图。 产权地籍：是以维护土地所有权为主要目的，

2、要求调查登记准确的每宗地位置界限、权属状况、数量、质量、用途以及编绘相应的图件。 多用途地籍：是为税收 、 产权 、 开发、利用、整治、保护和科学管理土地提供信息 、基础资料等服务的 。要求调查登记准确的每宗地位置界限、权属状况、数量、质量、用途以及编绘相应的图件外，还要求记载自然和社会经济条件，,(2)根据城乡地籍的不同特点分为： 城镇地籍：是以全国城镇（也可包括村庄和独立工矿区）建成区的土地为对象而编制的地籍簿图，其内容较为详细，图纸要求较高的精度和较大的比例尺。 乡村地籍：是以除城镇（也可包括村庄和独立工矿区）建成区外的广大乡村土地为对象，编制而成的地籍簿和图，其内容与城镇地籍有较大的差

3、别，图纸要求的精度也比城镇地籍要低。 (3)按地籍行政管理层次的不同分为：可区分为国家地籍和基层地籍,3、地籍管理 (地籍工作),国家为获得地籍信息，科学管理土地，而采取的以土地调查（含测量）、土地分等定级、土地登记、土地统计、地籍档案管理为主要内容的综合措施。,是为建立地籍，设置地籍和地籍图，需要收集、记载、定期更新地籍信息，而开展的土地调查、土地评价、土地登记、土地统计等一系列工作的总称。,地籍管理也可以理解为,地籍工作,初始地籍工作,经常地籍工作,指对行政区域内全部土地所进行的全面调查、分等定级、登记、统计、建立地籍档案系统。,是在初始地籍工作的基础上，对土地数量、质量、权属和利用状况的

4、变化所进行的调查、登记、统计、更改地籍图等工作，以保持地籍资料的时效性和适用性。,4.地籍管理在土地管理中的地位和作用 (1) 地籍是科学管理土地的标志,地籍,记载着土地数量、质量、权属和利用状况等,土地管理,科学管理,维护合法权益，土地征用、出让，土地纠纷和违法占地处理等,管理的混乱,以,不以,基础资料或重要依据,作为,作为,(2) 地籍是编制国民经济计划、土地利用总体规划的基础。 （3)地籍是制定土地政策的重要依据 (4)地籍是征收土地税的依据。,地 籍,土地位置、数量、质量等级、权属状况、利用状况等,记载了,基础资料,可用于,编制国民经济计划、土地利用总体规划、制定土地政策、土地税征收等

5、,二.地籍管理的内容,地籍调查;土地利用现状调查;土地条件调查。,土地调查,包括,土地分等定级,土地登记,土地统计,地籍档案管理,三. 地籍管理的原则 （一） 按国家统一的制度进行 （二）保证地籍资料的可靠性和精确性 （三）保证地籍工作的连续性,第二节 土地调查,一. 地籍调查 （一）地籍调查的单位和内容 地籍调查的单位：是一宗地. 一宗地:是指被权属界址所封闭的独立权属地段,原则上是一个土地使用单位使用。 混合宗 (也叫一宗地）：是指若干个土地使用者共同使用，又难以划分清楚界线的地块。,土地调查,地籍调查,土地利用现状调查,土地条件调查,任务,查清土地的位置（界线、四至）、权属、利用类型、数

6、量、质量， 为土地管理提供基础资料,(1) 位置、界线和四至(毗邻单位) (2) 权属状况 (3) 面积和质量等级 (4) 利用类型,地籍调查的主要内容：,（二）地籍调查的程序 地籍调查结果具有法律意义，必须由土地管理部门组织实施，其程序是： 1. 准备工作： 包括：组织准备（领导小组、专业队伍）； 资料准备（文字资料、图件资料）； 技术准备（拟定工作计划，技术要求等）； 仪器设备和经费准备。,一宗地的,查清,2.土地权属调查：是以一宗地为单元，调查其位置、境界、权属、权源、利用类型、有无权属纠纷等。 （1）确定调查内容：土地座落、权属性质、宗地四至； 土地使用者或单位；批准用途、实际用途及使

7、用期限；宗地草图等。 （2）现场指界：界址调查是土地权属调查的关键。界址的认定须由本宗地和相邻宗地使用者亲自到现场共同指界认定。 （3）土地利用类型的划分：采用全国统一的三级分类系统，按农业用地、建设用地和未利用土地进行分类。 (4)绘出宗地草图：在现场记录地籍调查表上，并绘出宗地草图。,3.地籍测量： 主要任务：是在地籍调查的基础上，测量宗地的权属界址线、位置、形状、地类界等。 地籍测量的内容：包括地籍平面测量和地籍细部测量。 4.面积量算： 应在聚脂薄膜原图上进行。 对于实地面积小于100平方米的宗地，最好实测。 对已有界址点实测坐标的应按实测数据计算面积。 量算结果包括：宗地面积、土地权

8、属单位的土地面积和各类土地面积。,3.地籍测量： 主要任务：是在地籍调查的基础上，测量宗地的权属界址线、位置、形状、地类界等。 地籍测量的内容：包括地籍平面测量和地籍细部测量。 4.面积量算： 应在聚脂薄膜原图上进行。 对于实地面积小于100平方米的宗地，最好实测。 对已有界址点实测坐标的应按实测数据计算面积。 量算结果包括：宗地面积、土地权属单位的土地面积和各类土地面积。,6.编绘宗地图： 宗地图是土地证书和宗地档案上的附图，一般从地籍图上蒙绘或实测宗地图上蒙绘。 （三）地籍调查的主要成果资料 (1) 地籍原图及分幅接合图表； (2) 土地权属单位地籍图； (3)宗地图； (4)权属单位土地

9、面积和地类面积统计表； (5) 地籍控制测量结果； (6)地籍调查说明书； (7)其它成果资料。地籍调查过程中积累的资料都要整理归案,二、土地利用现状调查,（一）基本内容： 土地利用现状调查是指以县（市）为单位，查清各种土地利用分类面积、分布和利用状况，并自下而上逐级汇总成全国土地利用分类面积与总土地面积的土地调查。 （二）土地利用现状分类 以前全国土地利用现状分类系统分了：8个一级类，46个二级类，统一编码排列 现在土地利用 分为3个一级类，15个二级类，77个三级类，统一编码排列 。,（三）土地利用现状调查的基本程序,外 业 调 查,(1) 土地碎部图斑面积量算表； (2) 土地分类面积统

10、计表； (3) 土地控制面积汇总表； (4) 耕地坡度分级面积统计表；,三. 土地基本状况调查 是指对土地的自然状况和社会经济状况的调查，是土地质量评估和土地的分等定级基础性工作。 （一）土地自然状况的调查 调查主要内容包括： 1.土壤状况：包括土壤类型、 质地、有效土层厚度、土体构型、养分、pH、土壤侵蚀等。,(5) 土地权属面积汇总表； (6)土地利用现状调查图及其说明书； (7)土地控制面积量算结合图； (8)土地权属调查认可书或争议缘由书； (9)县土地利用现状调查报告。,（四）土地利用现状调查的成果资料,四川省土壤分类系统实例,2.地貌状况调查（资料的收集和实地调查）,主要调查收集地

11、貌类型、 绝对高度、相对高度、坡度等方面的资料。 (1)地貌类型： （A）地形类型的确定：一般都是按形态特征来划分地形类型 ，分为平原、丘陵、山地和高原。,、丘陵：山地与平原之间的过渡类型，相对高度在200米 （全国为100） 以下。,、平原：指平坦稍有起伏的广阔地面，高差在20米 （ 全国10 ） 以内。 平原类型 海拔高度 相对高度 低平原 600m 200m山原 洼 地 0m 20m,平原,丘陵区,山 区,平原,平原,丘陵区,山区,3.水文资料的调查： 地表水，地下水等。,(2)绝对高度（海拨高度）：我国是以黄海中等海水面作为起算面。 (3)相对高度：即地面上两点高程之差。 (4)坡 度

12、：地面上两点的高差与水平距离的比值，单位以度或表示。,4.植被方面的资料 ：植物“群落” 、“盖度”、生长量等。 5.气候方面的资料：热量；水分；光能等。 6.主要作物生物学特性方面的资料：作物生长发育对水、土、气等的要求。 7.自然资源条件方面的资料： 种类、位置、储量、品位等。,（二）社会经济状况的调查,1.地理位置与交通条件 2.土地资源、 人口、劳力 3.经济水平：主要收集近3-5年内的单位土地面积的总产值、总收入和工农业总产值、总收入；净产值或纯收入；资金收益系数；百元投资的产值或收入等经济指标 4.耕地、 园地、林地、牧地等的投入产出水平 四、地籍、土地利用现状和土地基本状况调查的

13、区别 是从不同的侧面和角度，对土地状况、自然属性和社会经济属性进行的调查。,土地质量和经济属性的调查。,地籍调查,侧重于,每宗地的权属调查，成果对土地权属具有法律效用。,现状调查,土地利用类型和土地利用状况的调查,基本状况调查,第三节 土地分等定级 一、土地分等定级概述 1.土地分等定级是通过对土地自然、经济属性及其在社会经济中的地位与作用进行的综合鉴定，并将其结果等级化, 划分出土地质量优劣程度的过程。 意义：明确各个地块的质量差异，将土地利用与土地管理建立在科学的基础上。,2.土地分等定级的原则 ： (1)综合性原则 ;(2)主导因素原则 ; (3)地域分异原则 ;(4)相对性原则 ; (

14、5)级差收益原则 (6)定量与定性相结合的原则; (7)时间性原则;(8)可行性原则,二. 土地分等定级的内容,、农村土地分等定级的内容包括：,三、土地分等定级参评因素和权重的选择,重要性：土地分等定级的基础，选择的好坏直接影响到分等定级的结果和今后的地价评估。 1.因素的选择的原则： (1)选择因素的差异性（可分性） (2)选择因素的代表性 (3)选择因素的相对稳定性 (4)因素的可比性。 具体工作应根据实际情况作适当的调整和补充。,例1、不同利用类型农地的分等定级参考因素,例2、城镇土地定级因素、因子表,四. 土地分等定级常用的方法简介,1、经验判断法： 2、多因素综合评定法： 3、逐步聚

15、类法： 4、回归分析法：,五、 土地分等定级的意义 现阶段，土地分等定级应满足以下工作的需要： 1. 为科学地确定土地税、土地使用费、征地补偿费等提供依据 2.为调整产业结构提供依据 3.为合理用地和提高土地利用的生态效益提供依据 4.为提高土地投资的经济效益提供参考 5.为调整农村土地承包和确定土地转包投资补偿费提供依据 6.为科学合理地进行地价评估提供依据 7.为科学合理地确定土地使用税费收取标准提供依据,第四节 土地登记,土地登记：是指国家依法对国有、集体所有土地所有权、使用权和土地的其他权利提出申报、调查、审核、批准并造策登记，颁发证书的法律过程。 土地的其他权利：包括抵押权、承租权以

16、及法律、行政法规规定需要登记的其它土地权利。,一. 土地登记的目的和内容 1.目的意义： (1)土地登记是国家确认土地权属，必须例行的法律程序； (2)保护社会主义土地公有制不受侵犯； (3)保证和监督整个社会按规定的用途，经济有效地利用每寸土地； (4)依法确认社会主义土地所有权和使用权； (5)土地登记是贯彻执行国家土地管理法，体现国家意志和利益的必要措施。,2.土地登记的内容、对象及权属类别 内容：包括土地登记基本单位，在法律上得到认可的土地所有权、土地使用权面积和各地类面积等。 对象：土地权属单位，是指农村集体土地所有单位和国有土地使用单位。 权属类别：集体所有土地和使用国有土地。,二

17、. 土地登记的程序 1、土地初始登记：就是在一定的时间内，对本行政区范围内的全部城乡土地进行普遍登记，又称土地总登记 2、土地变更登记：就是继初始登记之后，因土地所有权、使用权或经批准的主要用途和地类发生变更而随时办理的登记。,第五节 土地统计 土地统计：是利用数字和图表资料，系统地对土地的面积、质量等级、权属、利用类型等进行记载、整理、研究和分析，综合地反映土地的数量、质量、分布、权属、利用状况及其变化规律，为国家提供土地统计资料的一项土地管理措施.,土地统计与有关统计的区别： （1）其资料和报表簿册等只有实用意义 。 （2）土地统计是社会经济统计的一个重要组成部分，不同于其它生产资料的统计

18、。 （3）土地统计的对象是我国全部土地。 基本任务： 对土地权属、利用类别、土地质量和面积等进行统计分析，为国家提供统计资料，实行统计监督。,土地统计的意义： 反映国情、国力和社会经济活动时空分布； 揭示土地自然与社会经济现象之间的关系； 检验土地利用计划和管理政策的执行情况。 一、土地统计的特点 (1)数量的地域性； (2)图表与实地的一致性； (3)总面积的稳定性； (4)质量的相对性。 二、土地统计工作程序： 按土地统计工作程序分为初始土地统计和日常（变更）土地统计。 按行政区划层次，划分为基层土地统计、国家土地统计。,3.土地统计文件（表、册、图）的编制与上报,1).土地统计文件的编制

19、： 按国家统一规定的格式，逐级填写和编写。 (1)严肃认真、实事求是、一丝不苟； (2)要反复核对，并在文件上签名盖章承担责任； (3)不能虚报瞒报统计资料，不能伪造、随意涂改统计资料。 2).土地统计文件的上报： 在规定的时间内，自下而上逐级上报汇总，上级审核。 土地统计报表制度是各地方、部门、单位政府必须履行的一项重要报告制度。,第六节 地籍档案管理,一. 地籍档案的概念和作用 （一）概念：地籍档案是指在地籍工作中直接形成的；对国家、社会和土地管理工作有保存价值的，经过分类编目、立卷归档的；反映地籍工作和土地状况的各种文字、图表、声象等不同形式的文件材料。,（二）作用： .为土地权属的查证

20、提供原始法律凭证 .为土地科学研究提供重要资料 .为土地管理工作提供借鉴 .为地籍信息交流提供条件 二. 地籍档案管理的概念和任务 （一）概念 ：是以地籍档案为对象，将经过土地调查、分等定级、登记、统计等工作形成的各种文字、数据、图件资料进行的收集整理、分类编目、立卷归档、保管和提供利用等等各项活动的总称。,三. 地籍档案管理的工作程序和内容,（一）地籍档案的收集和整理 .收集：按有关法规和档案法的规定,有计划、有步骤地将分散的地籍档案,分别集中到各级土地管理机关档案室。 . 整理：指将经集中到档案室的地籍档案，按档案内容进行分类，再按类组成不同体系的保管单位（如图集、卷宗、册籍、卡片簿等）。

21、 一个保管单位的整理工序（以卷宗为例）： 组卷、卷内文件整理 案卷封面填写 案卷装订、案卷目录编制等。,（二）基本任务： 1、贯彻地籍档案统一管理的原则，建立、建全地籍档案管理制度； 2、逐步实现地籍档案管理的现代化； 3、有效地保护和利用地籍档案，开发信息资源，为社会主义现代化建设和土地的科学管理服务。,（二）地籍档案的分类和编目,地籍档案分类方法可选用： 问题分类法、 年度分类法、 组织机构分类法、 年度-问题分类法、 问题-年度分类法等.,. 分类：,.地籍档案的编目：,（1）地籍档案的编目： 对各类不同保管单位地籍档案案卷目录进行编制。 （2）案卷目录包括： 封面 序言 目次 简称与全

22、称对照表 案卷目录表 备考表,（三）地籍档案的鉴定和统计,.地籍档案的鉴定：首先评定各种地籍档案的价值，根据价值确定处理方案-保管期限或销毁等 ；根据档案的保密程度和允许提供利用的范围，确定其保密等级。 .地籍档案的统计：是以表册、数字形式，反映地籍档案及其管理的有关情况。分为： 登记内容：地籍档案的收进、移出、整理、鉴定、保管档案数量和状况，以及档案利用情况等。 统计内容：地籍档案的构成、档案利用、档案工作人员构成、档案机构建设等情况。 地籍档案统计工作作用：为分析和研究地籍档案管理中的经验和问题，不断完善档案的管理工作提供了依据。,（四）地籍档案的保管和利用 . 保管：消除一切可能损坏档案

23、的自然因素和人为因素，尽可能地延长档案的使用期限，防止档案的泄密和丢失，维护档案的安全。 . 利用： 方式通常有：以地籍档案原件提供使用，可在档案室内设阅览室复制品，提供缩微胶卷（片），静电复印件，出版或印发档案汇编；编写档案证明；函复查询外调等。,第二章 土地权属管理,第一节 土地制度与土地产权 一、 土地制度,是,一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。,土地关系,反映,社会生产力的发展,形成和发展,取决于,指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。,是,土地的分配问题,表明,是,

24、土地制度的核心；土地关系的基础,土 地 制 度,1.土地所有制度,社会生产关系和生产力发展水平,A)土地占有权： 指对土地的实际占有、控制的权利,例如：国营工矿企业对国有土地的占有就是根据所有权人的意志的占有。,（1）土地所有制的法律表现形式,（2）土地所有权,是,土地所有权人依法占有、使用、收益和处分土地的权利.,四项权能,土地所有制,产 生,基 础,法律 体现,制约 和 影响,土地所有权,是,B）土地使用权：指依法对土地的用的权利。,D）土地处分权：指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利。它决定土地的归属，是土地所有权的核心。,不及地下,土地所有者,非所有权人,行使,从所有权中分离出来的

25、使用权,地下文物发掘权、矿山开采权,C） 土地收益权,指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能。,指人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。,是,怎样利用土地和取得收益；谁享有土地使用权及其责、权、利。,表明,核心和内容,确定独立于土地所有权的土地使用权。,是,确 权,解决,土地资源的合理、有效利用问题,2.土地使用制度,3.土地使用制与土地所有制的关系,前提,提供服务,相对独立性,反映、体现、实现和巩固的形式与手段,土地所有制,土地使用制,具有,二、 我国土地制度及其特点,1、 我国现行的土地所有制度,社会主义土地公有制,全部土地,国家所有,农民集体所有,是,涵

26、义,2、 我国现行的土地使用制度,包括,城镇国有土地使用制度,农村集体土地使用制度,国家所有制；所有权与使用权分离；有偿使用，市场优化土地资源配置；国家垄断经营（出让、转让、出租等）,农民集体所有；承包经营,特点,特点,三、 土地产权及其基本属性,1、土地产权的涵义,有关土地财产的一切权利的总和。,权利束（Abundle of rights）,描绘,包括,土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等,必须法律确认,2、土地产权的基本特性,（1）具有排他性：排斥他人对该项财产的权利； （2）土地产权客体必须具备可占用性和价值性； （3）合法性：土地产权必须依法登记和确认后，才能得到法律的

27、承认和保护； （3）土地产权的相对性。,四、 土地所有权的主体、客体和内容,主体,客体,内容,中华人民共和国,唯一主体,一切属于国家所有的土地,包括,指国家在行使土地所有权的过程中形成的，由法律规定的权利和义务。,城市市区土地（不含法律规定属于集体所有的）； 依法征用的土地； 依法没收、征收和征购收归国有的土地； 国家依法拨给单位、农村集体和个人使用的国有土地； 法律规定不属于集体的一切土地（林地、草地、滩涂等）； 农民转为城镇居民后，原属于居民的集体土地； 因移民、自然灾害使农民成建制地迁移后，余下的属于迁移集体的土地。,主体,客体,内容,村或乡（镇）等农民集体,农民集体所有的一切土地,包括

28、,指农民集体在依法行使土地所有权的过程中形成的权利和义务 。,农村和城市郊区的土地，不含法定属于国有的土地； 农村的宅基地、自留地和自留山。,主体,客体,内容,依法直接从国家取得国有土地使用权的单位和个人,依法由国家划拨或有偿出让给上述单位使用的土地,国有土地使用权主体在行使土地使用权的过程中形成的、并通过法律形式加以固定的权利和义务。,五. 土地使用权的主体、客体和内容,全民和集体所有制企业；国家机关、事业单位和社会团体；中外合资企业、合作企业、外资企业；户口在城市，满18周岁，具有行为能 力的公民。,国务院在关于制止侵占耕地建房的通知规定，农民不准在承包地、自留山、自留地、饲料地上建房、葬

29、坟、挖坑起土、毁田打坯、烧砖。,主体,客体,内容,承包地的使用权的集体、农户或个人；乡镇企事业单位 ；户口在农村的农户或个人 ；户口在农村，年满18周岁，具有行为能力的公民。,依法取得的承包地、建设用地、 自留山、自留地、农村宅基地 。,在行使土地使用权的过程中形成的、并通过法律形式加以固定的权利和义务。,第二节 土地所有权与使用权的形成与确认,一、国有土地 （一）所有权的形成与确认 新中国成立前后，国家通过一系列法律、法令、条例等的颁布和实施，采用没收、征收、收归国有等法律手段，逐步建立的。 (二) 使用权的形成和确认 国有土地使用权的取得大致有以下几种方式： 1依法申请、审批、计划划拨取得

30、。 2依照合同、协议取得。 3依法有偿出让与转让取得。 4依照法律、政策规定取得。 国有土地使用权的确认： 通过申报，审查、面积测量，注册登记，核发证书，确认国有土地使用权给单位或者个人。 使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。,二、集体土地,（一）所有权和使用权的形成： 我国集体单位土地所有权是通过土地改革、农业合作化等运动逐步形成的。 1、建立了个体农民土地所有制（到1955年止）： 特点：个体农民既拥有土地所有权和使用权，一家一户为生产单位分散经营，产品归个体农民自己支配。 优点：调动了农民的生产积极性，推动了解放初期农业生产恢复和发展。 缺点：小农经济无力进行农业基本

31、建设，无法抗御自然灾害，容易发生两极分化。 2、集体土地所有制：通过农业合作化完成。 （1）集体拥有土地所有权和使用权。高级农业生产合作社阶段，农民私有土地全部转归集体所有，由集体统一经营、使用，土地产品由集体统一分配。（2）集体土地所有权和使用权可以分离。十一届三中全会以后，出现了土地承包制，农户承包土地取得了土地使用权。,（二）所有权和使用权的取得（确认）： 1、农村自留地、自留山、宅基地使用权是根据有关法规和政策取得的。 2、集体土地所有权的确认：通过申报，审查，核准、登记造册，核发证书，确认所有权。 3、集体土地建设用地使用权的确认，与上述程序相同。 4、 承包地使用权，一般是通过合同

32、的形式加以确认,第三节 土地权属管理,一. 权属管理的任务 土地权属管理：是指国家依法对土地所有权和使用权的科学管理。,权属管理的任务,社会主义土地公有制,土地关系,土地和使用者的合法权益,土地征用,国有土地有偿使用,中国有土地转让,维护,调整,保护,产生,二. 权属管理的内容,权属管理的内容很多，主要的内容有以下几个方面：,权属管理的内容,确认土地所有权和使用权,管理土地权属的变更,调处土地权属纠纷,查处土地权属方面的违法行为,集体土地的征用 国有土地的划拨 国有土地的出让与转让 土地调整 土地使用权的收回 农村土地的承包与转包 农村宅基地、自留山、自留地的调整,依 法,第四节 村镇建设用地

33、权属地管理,一. 村镇建设用地的概念与管理特征,1、村镇建设用地：是指乡（镇）村集体建设项目占用或使用范围内的土地。 2、按性质可分为：农民住宅建设用地、村镇企业建设用地、乡村公共设施、公益事业等建设用地。 可以依法申请使用国有土地（国家征用的或已有的）；集体土地（最好是非农用地）,3、管理村镇建设用地的核心：是集体土地建设用地使用权的管理，其具体内容包括： （1）村镇建设用地标准的制订和规划、布局方案的编制与审核； （2）依法办理村镇建设用地使用权的确认、变更、注销的手续； （3）土地权属争议的调处； （4）纠正和查处违法占地和乱占滥用耕地的现象。,二. 村镇建设用地的审批权限 1.村民建房

34、用地： 农村村民一户一宅基，面积不得超过规定的标准。 建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划，尽量使用旧宅基地或空闲地。 经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 2.乡镇企业建设用地： 乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用土地，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。,三. 村镇建设用地审批程序 1.村镇企业用地的审批程序 (1) 提出申请 (2) 确定

35、适宜的地址 (3) 逐级报批 (4) 颁发集体土地建设用地使用证 2.农村宅基地的审批程序 农村宅基地 是从农村集体经济组织手中取得使用权，用于建造居住房屋的土地。 (1) 提出用地申请；(2) 审核；（3) 批准 (4) 划拨土地； (5) 登记办证,3.乡镇村公共设施、公益事业建设用地的审批程序 村民大会讨论通过； 经乡镇人民政府审核； 向县级人民政府土地管理部门提出申请； 按照省、自治区、直辖市人民代表大会规定的权限及有关规定，由县级以上人民政府批准。,四、村镇建设用地的补偿标准,乡镇办企 业,村农民集体所有土地,按有关规定给予补偿和安置。,乡镇集体所有土 地,一般不给补偿，对原单位受到

36、 的 损失应给予适当补助；并负责原使用单位的搬迁,乡镇村公共设施、公益事业建设,根据承包土地和农民生活情况给予补助,农村居民建住宅,由村集体经济组织或村民委员会无偿划拨。,非农户口居民建住宅,应参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置费。,占 用,企业,事业,村农民集体所有土地,使用,使用,使用,本村,非农,第六节 独立工矿、交通和水利建设用地的权属管理,属于建设用地管理的范畴，必须按照土地利用总体规划的要求，控制使用数量和具体用途，严格审批手续，实行全面管理。 一. 独立工矿建设用地的权属管理 独立工矿用地：是指城镇居民点以外独立的各种工矿企业、采石埸、砖瓦窑、仓库用地或企事业单位用地。包

37、括独立工业用地和独立矿业用地。 特点：土地仅是作为埸所、基地或操作的空间,土地的区位对工矿的利用有着重要的意义。,1、独立工业用地,是指分布在城市或城镇型居民点以外的各类工业企业的用地地块，（属非农建设）用地 。,依法、按总体规划来确定位置、面积和范围。 通过先征为国有土地，再把使用权有偿出让给 工业企业用地的取得。 注意问题：用途管制、防止对环境的污染和破坏。,定义,管 理,（1）国内所有的地表或地下的矿产资源属于国家所有。 (2) 占用或使用集体土地，依法办理征地的申请和审批手续。 (3) 使用国有荒山、荒地以及其他单位使用的国有土地，按照国家建设用土地的权限和程序，经审批后划拨。并补偿原

38、用地单位的损失，负责搬迁。 （4）开采矿产资源应当节约用地，制定合理的占地面积指标；矿产资源开发完毕后，还要组织好旧矿区的复垦和恢复利用。,2、独立矿业用地,是指独立于城镇或居民点以外蕴藏有一定矿产资源的土地。,定义,管 理,二. 交通用地的权属管理 交通用地是指在城镇或居民点以外的各种道路及附属设施、民用机埸、港口、码头等的用地。,1.各类交通用地的含义： 铁路用地：是指铁路交通线路及其有关设施占用的土地。 公路用地：指列入基本建设投资计划和用地计划指标并经公路主管部门验收认定的城市间、城乡间、乡镇间能行驶汽车的道路所占用的土地以及相应的附属设施占用的土地。 民用机埸、港口码头用地：指民用机

39、埸、港口码头极其附属实施的占用的土地。 2、交通用地的权属管理 （1）权属：交通用地的所有权属于国家，使用权依法属于相关部门。 （2）使用权的取得： 使用国有土地：提出申请，政府批准，办理划拨手续，登记，发证。 使用集体土地：提出申请；政府批准、办理征地和划拨手续，登记，发证。,（3）权属管理的有关问题： 在铁路两旁留用土地，以保护铁路路基的稳定和行车安全 公路用地的范围为公路两侧边沟及边沟外不少于1米范围内的土地。,三. 水利水电工程用地的权属管理,水利水电工程用地：是指防洪、防潮、农田灌溉、水力发电、排水、防渍、治碱、供水等设施及其附属物所占用的土地。 全国和地方各级的水利水电工程，由国家

40、或地方各级土地管理部门统一管理。,第五节 特殊用地的权属管理 特殊用地：是经县级以上人民政府批准，用于某一特殊目的的专门用地。它包括国防用地、名胜古迹和风景旅游用地等. 一、 国防用地的权属管理 国防用地：是国家为保障国防建设需要，提供给军队使用的土地，即专用于军事用途的国有土地，包括军事设施用地和非军事设施用地，是国有土地，一般是无偿划拨。 占用集体土地，依法办理征地审批手续；占用国有土地的，按规定程序办理土地划拨的审批手续。 国家征拨的国防用地，不允许擅自出卖或以其他形式转让。如确有特殊需要有偿、有限期转让的，必须按规定程序履行报批手续。,二. 风景名胜区土地的权属管理,风景名胜区：根据国

41、家有关规定，凡具有观赏、文化或科学价值的地区或自然景物、人文景物比较集中、环境优美、具有一定规模 和范围可供人们游览、休息或进行科学、文化活动的地区，应划为风景名胜区。 根据其观赏、科学、文化价值等划分为：县（市）级、省级和国家重点风景名胜区。 经国家批准划定为风景名胜区的土地，是特种土地。 权属：土地所有权属于国家；主管部门和管理单位只有土地使用权。 管理：“风景名胜区依法设立人民政府（土地的代表），全面负责风景名胜区的保护、利用、规划和建设。 建设和保护：占用农村集体所有土地，依法办理征地审批手续；占用国有土地，按规定程序办理土地征用和划拨的审批手续。,三. 自然保护区土地的权属管理,自然

42、保护区：是国家为了保护和研究自然环境、自然资源，特别是珍稀动植物等而划出的保护区域。 自然保护区的土地：是指被划为保护区范围内的全部土地。 约束：土地不得用于经营。 自然保护区分为：国家自然保护区和地方自然保护区。 自然保护区的建立：要经各级人民政府批准。涉及土地所有权和使用权的确立与变更时，必须依法办理申请，审批，登记和发证。 自然保护区的土地保护：通过对区内自然环境和自然资源的保护措施来实现的。,第六节 土地权属纠纷的调处,一. 土地权属纠纷及其产生的原因 1.土地权属纠纷：是有关土地所有权、使用权的纠纷与争议。包括合法权益受到侵害引起的权属纠纷和对现有权属界限的争议。 2.土地权属纠纷产

43、生的原因： (1) 权属紊乱，地界无明显标志； (2)过去农村土地政策的多次变化； (3)原来在土地问题上“吃大锅饭”或“一平二调”等无偿占用； (4)行政区划变更和插花地的调整； (5) 去掉了原有地界，无新的用地协议（如水利建设、围湖造田、更改河道、开荒、平整土地等）； (6)征用土地审批手续不完备、界址不清或一地多征； (7)历史上存在的地权争议延续至今； (8)土地所有权或使用权受到侵害。,二. 土地权属纠纷调处的原则和依据,1.土地权属纠纷调处的原则 ： (1)维护社会主义土地公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益。 (2)坚持以事实为依据，以法律为准绳。 (3)有利于团结和有利于

44、合理用地。 2.土地权属纠纷调处的法律依据和政策依据 中华人民共和国宪法；中华人民共和国民法通则；中华人民共和国土地管理法等政策、法规。 三. 土地权属纠纷调处的程序 （一）当事人协商解决 （二）人民政府调处： 单位之间由县级以上人民政府土地管理部门处理；个人之间、个人与单位之间，由乡级或县级人民政府处理。,处理方式一般采用行政调解和裁决两种。,1、行政调解：是土地管理部门作为第三者从中调停，使纠纷双方和解的一种方法。程序是： (1)受理申诉 (2)调查 (3)调解 (4)签订调解协议书,2.行政裁决（仲裁）：是土地管理机构以第三者的身份，按照法律对土地纠纷作出公正的具有约束力的处理决定。它对

45、当事人双方都具有约束力 。其程序如下：,(1)当事人提出仲裁申请 调解不成时，任何一方可向被诉一方所在地的土地管理部门，以书面方式提出裁决申请。 (2)再调解。 (3)裁决 双方当事人和有关人员到埸。根据有关法律和调查研究结果，作出处理决定。对处理决定不服时，可在接到通知30日内，向当地人民法院起诉。 （4）申请登记，换取土地证 根据协议、裁决或判决结果，向土地管理机关申请登记，换取土地证。 （5）在土地争议解决之前，土地管理机关有权确定临时处置办法，争议各方均须服从。,第 三 章 土 地 经 营 管 理,一. 地产市埸的概念 地产市埸：从社会关系来说是指土地这一特殊商品在流通过程中发生的经济

46、关系的总和；从物质交换来说，是利用市场机制来配制土地资源，使地产在供求双方自愿条件下有偿让渡，实现地产交换和流动的场所。,土地经营管理,指根据土地这种特殊商品投入流通领域后的运动特点而进行的管理活动,是,目的,（1）为了节约用地; （2）进一步完善我国的土地有偿使用制度，培育土地市埸（地产市埸），保障土地使用权出让、转让、出租、抵押等经营活动依法有序地进行。,第 一 节 地产市埸概述,地产市埸是社会主义市场体系中的一个重要部分，属特殊的生产资料市埸范畴。因此，在市埸体系中单列出来，通常划分为要素市埸之一。,地产市埸,主体,土地交易双方,客体,交易对象-土地,是,是,流通,商品化了的土地,交换,

47、土地所有权、抵押权、使用权、租赁权等,国有土地使用权的转移 集体土地所有权和使用权的转移,是,是,包括,二、我国地产市场的结构,大多数人认为,国有土地使用权出让,受让方的转让出租,土地使用者之间的横向再租,忽略了国家向农民集体征地的过程,国家向农民的征地过程,我们赞成,国有土地使用权出让,受让方土地使用权转让、出租、再转让和再出租,三. 地产市场的特点 地产市场的特点主要源于土地的特性： 1.垄断性： a) 公有制，经营是国家控制的垄断性经营，政府（代表国家）是垄断经营的主体 。 b)土地所有权的转移及使用权的出让都严格控制在政府手中。 c) 投入市场的是仅仅是有限期土地使用权。 d) 国有土

48、地使用权出让的供给方只有国家。 因此，地产市场总体上是由国家直接经营的垄断市场。 2.地域差异性强：依据是土地位置的固定性。 3.地产的稀缺性 4.地产质量的可改造性：土地的社会、经济等区位条件、土地质量是可以改善（造）的。,四、经济体制在土地资源配置中的作用,1、计划经济体制下的土地资源的配置 单一的行政手段（行政划拨），土地使用权的变更、转移，是纵向、无偿、无限期地进行流动。,社会经济中最 基本的问题,生产什么？怎样生产？如何分配？,资源配置问题,体制,经济体制,政治体制,.,完全集中经济体制 完全市场经济 混合经济体制,经济资源的配置方式,优点： （1）土地的使用有计划地进行，从宏观上可

49、以调控土地资源的配置； （2）由于土地是无偿使用的，支持了土地使用单位的建设和发展。 缺点： （1）土地利用效益极低； （2）土地利用结构极不合理，土地浪费严重； （3）土地收益流失； （4）非法侵占国家、集体土地的现象大量存在 ； （5）不利于企业的公平竞争,2、市场机制在土地资源合理配置中起基础性作： 市场调节的实质是价值规律的调节，价值规律是调节土地所有者和使用者物质利益关系的一种原则。 优点： （1）能保证土地资源真正按社会需要合理流动 ； （2）提高土地的利用效益，促进企业的公平竞争 ； （3）使土地利用结构合理化、国家和集体的土地保值增值 。 缺点： 表现为市场调节本身具有一定的局

50、限性。如地产市场的区域性在一定程度上限制了市场机制的作用；土地供给刚性及价格上涨趋势，使土地投机行为猖獗等等。,3、混合经济体制（社会主义市场经济）对土地资源配置的作用,两种土地资源方式在土地资源配置中，因其特定的地位和作用，相互联系，相互补充，缺一不可；市场在国家的宏观调控下对土地资源的配置起基础作用。,土地资源配置,计划划拨,市场调节,以行政手段的形式由政府来实现,是由市场供求关系的变化引起价格变化自动调节,相互协调和补充,内涵,作用,第二节 土地的征用,一、土地征用的概念 （一） 土地征用与划拨的涵义 土地征用：是指国家因建设及兴办社会公共事业的需要，依法将待征土地的集体所有权转变为国家

51、所有权的过程。 被征用土地的所有权属国家，原土地所有者则丧失相应土地的所有权。 土地划拨：是从国有土地中，依法划拨一定数量的土地，给全民所有制单位、集体所有制单位或个人使用。划拨后的土地所有权仍属国家，用地单位只有使用权。 （二）土地征用的特点 1.必须严格按照法定程序进行；2.政府执行（权利）； 3.具有一定的强制性；4. 具有一定的补偿性； 5.兼顾国家、集体、个人三者的利益。,（1）建设项目预审 （2）申请用地与审查；,二. 土地征用的程序,国家建设征用土地的程序,发布征地批准公告；办理征地补偿登记；发布征地安置补偿方案公告，按计划供地。,（6）实施；,（7）颁发建设用地批准书,（3）制

52、定征地方案；,（4）上报审批； （5）批复；,确定征地范围；资料收集与分析；实地调查；计算安置补偿费，商讨安置方案等,三、征用土地的审批权限 依据：中华人民共和国土地管理法（1999年1月日实施）,（3）征用农用地的，应当依照新法规定先行办理农用地转用审批。,（1）征用,基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的； 其他土地超过70公顷的,由国务院批准,（2）征用以上规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。,国务院或省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施等,a) 建设项目占用土地,基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷,涉及,农转非,

53、同时办理征地审批手续,如,城市和村庄、集镇,b) 建设项目占用土地,土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内的土地,由原批准规划的机关批准,涉及,农转非,按土地利用年度计划分批次,如,由省级人民政府 批 准,不涉及,由国务院批准,（4） 公告并组织实施,征用土地依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。,被征用土地所有权人、使用权人应当说在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记.,(5) 办理征地补偿登记,四、征地补偿与安置标准,原则：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。 1、征用耕地 征用耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补

54、助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 （1）土地补偿费：为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍。,（2）安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算。,式中：S 三年平均年产值（元/公顷）； P征用耕地面积（公顷）； P总被征地单位的耕地总面积（公顷）； H被征地单位的农业人口数； P总/H人均耕地面积（公顷/人）。,（3）地上附着物和青苗的补偿费： 被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，按省、自治区、直辖市规定执行。,2、征用其他土地：的土地补偿费和安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市

55、规定。 3、征用城市郊区的菜地：用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 4、 大中型水利、水电工程建设：征用土地的补偿费标准和移民安置办法，按国务院另行的规定执行。,5、特殊规定 （1）依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。 （2）国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。 （3）被征地的农村集体经济组织应当将征用土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织上的成员

56、公布，接受监督。禁止侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。 （4）地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。,五. 讨 论 有的人认为补偿标准偏低，集体土地的所有权体现得不够； 有的人认为应按现有的法规继续执行，因为“集体”这个概念比较模糊，是指乡、村还是组？ 法律法规没有明确指明； 也有人认为计算上应考虑物价指数，标准还应有了大幅度的提高。,第三节 土地使用权的出让管理,土地使用权 出 让,它是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,一、土地使用权出让的主体和实施步骤

57、,主体,市、县人民政府,实施步骤,(1)拟订出让计划、审核、报批,(2) 预报：出让土地使用权实行向上级政府预报制度。,位置、面积、利用现状、年限、规划用途、出让方式、地价评估、效益测算及实施情况等,(3)土地使用权出让的审批： 参照征地审批权限进行。,二、土地使用权出让年限和方式,（一）出让年限,出让方与受让方的利益分配,用 途,出让的最高年限,（二）出让方式,1、协议出让,是指出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地,提出申请，具体的磋商，签订出让合同，实施出让。,大型或关键性的发展计划与投标项目。,2、招标出让,是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞

58、投某片土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取。,3、拍卖出让,是指在指定的时间、地点，利用公开的场合，由土地管理部门代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由价高者获得土地使用权。,竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。,三种出让方式,拍卖价最高 招标价格次之 协议价格最低,买方是国家，卖方土地开发者或土地使用者,3、土地使用权出让后，在使用范围上的限制及法律责任： （1）使用性质、用途和范围方面受有关部门的管理和监督 （2）地表、地下资源的所有权依然属于国家 。 （3）不能在使用的土地上从事应由我国政府垄断从事的企事业。 （4）土地使用权受让者可以有偿转让、出租和抵押

59、。 四、对土地使用权出让管理的主要内容 土地使用权出让的行政管理工作是由国家土地管理部门主管；国土资源部负有主管国家土地使用权出让的行政管理责任。,三、土地使用权出让的有关注意事项 1、国有土地使用权出让后，其地下资源及埋藏物仍属国家所有。 2、国有土地使用权的出让不是是土地使用权产生的惟一方式， 依法申请、审批或划拨取得土地使用权的情况依然存在。,1、负责土地使用权出让的组织、协调、审查、报批和出让方案的落实； 2、代表政府与受让方签订出让合同；负责办理出让后的土地登记、发证等有关工作； 3、监督并检查受让方执行合同情况，处理发生的问题，依法进行经常性管理。 4、负责出让后所产生的转让、出租、抵押等土地使用权变更和确认的权属管理； 5、负责对城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的起草制定和颁布实施后的解释。 五、土地使用权出让实践的成果与存在问题 1、实践成果：为国家积累了