土地使用权因震灾灭失问题探析

1、土地使用权因震灾灭失问题探析 王永涛律师 文章转自国土资源网 (2008年7月11日 11:32) 最近，国土资源部发布了有关灾区重建土地政策的通知，规定灾区可以采用行政划拨和协议出让供地。然而因地震导致的土地使用权灭失问题还有待作出具体的探讨。1、土地使用权灭失的情形首先，原土地由于形态变化，人工无法再利用的，视为土地灭失。例如，土地开裂成为峡谷等。此时，原土地上的各种使用权消灭。其次，土地形态发生变化，仍然可以加以人工利用，但用途发生变化，且无法和其他原土地权利人加以区隔的，也视为土地灭失，土地所有权及其上的土地使用权当然消灭。例如，土地被淹没为湖泊，虽然湖泊仍可以利用，从事养殖等。但是，

2、由于水面将不同权利人的土地连为一体，对土地权利人来说，即使承认其权利，也不具有现实意义。因此，该土地视为消灭，其上的权利当然也同时消灭。如果土地形态和用途发生变化，但仍然能够和其他土地所有权人加以区隔，则该部分变化了形态的土地仍然归属于原土地所有权人。例如，陆地虽然被淹没，但水面如果仍然局限于某村集体经济组织原有的土地范围内，则该水面及其下的土地，仍然归属于该村集体所有。再次，因土地形态发生变化，土地使用人无法再按照原有用途继续使用的，无论土地是否灭失，土地使用权均消灭。在我国，土地归属于国家和集体所有，个人只能取得一定用途的使用权。构成个人财产的，并非土地这一自然形态，而是对于某一范围的土地

3、按照规定用途加以利用的权利。所以，一旦因某种不可抗力，导致了这块土地的形态发生变化，无法继续满足这种用途，原用途限定的土地使用权均归于消灭。如果土地所有权人基于新的用途，允许使用人继续使用，则为原有土地使用权消灭之后的新使用权的设定。在土地灭失或者土地使用权灭失的情况下，灭失的风险由土地使用权人承担。其已经缴纳的出让金，不得要求返还。其未缴纳出让金的，尽管土地灭失，仍应缴纳。当然，国家也可以基于救助的目的，加以减免。2、土地使用权收回的情形原有土地仍然存在，并且从自然意义上可以继续按照原有用途使用，但国家基于防震等规划需要，禁止继续按照原有用途使用此土地而要求异地重建的，可以收回该土地使用权。

4、作为补偿，国家可以采取免费提供划拨土地供其建房或者其他货币补偿的方式。原权利人也有权选择补偿方式，原权利人拒绝接受划拨土地的，国家应给予货币补偿。在补偿数额的确定上，应参照房屋拆迁补偿办法处理。3、土地使用权继续存在的情形原有土地仍然可以按照原有用途使用的，并且国家规划也允许继续按此类用途使用的，原土地使用权继续存在。房屋灭失的土地使用权人可以根据规划要求，自行组织重建。土地使用权存在多个共有人的，共有人应根据多数意志达成协议，就重建的具体办法加以规定。不同意参与重建的，有权将自己的土地使用权份额转让。4、房地分立情形下土地使用权的归属现实中，尽管我国规定了房地合一。但实际上由于集体土地使用权的禁止流转，各地均有房地产转让时约定只转让房屋所有权，而不转让土地使用权的情形。由于地震，房屋所有权消灭的，原房屋所有权人无权要求在原有土地上重建房屋。另外，