营改增实务应对介绍

1、全面营改增解析及实务应对,主讲：张新光,营改增,目 录,基本政策,房地产营改增实务,建安业营改增实务,金融业营改增实务,生活服务业营改增实务,原增值税纳税人“营改增”实务,目 录,基本政策,房地产营改增实务,建安业营改增实务,金融业营改增实务,生活服务业营改增实务,原增值税纳税人“营改增”实务,什么是增值税？,营改增基本政策-增值税基本原理,顾名思义,对商品、劳务服务、不动产和无形资产增值部分增收的一种税,难道有增值就交税？,营改增基本政策-增值税基本原理,？,必须在流转中,包括： 销售、投资、抵债、捐赠、分配等,增值额： 收入成本（费用）,营改增基本政策-增值税基本原理,？,成本（费用）：

2、1.必须是增值税应税项目 2.必须取得凭证,增值额不是纯粹意义上的利润,如何计算： 价税分离 购进抵扣制 销项进项,营改增基本政策-增值税基本原理,进项： 购入时支付的税额,销项： 销售时收到的税额,在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。,营改增基本政策-纳税人,纳税人,单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包

3、人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。,营改增基本政策-纳税人,承包,承租,挂靠,名义 法律责任,一般纳税人,营改增基本政策-纳税人类型,货物和劳务为主（超50万 ） 货物和劳务为辅（超80万 ） 应税服务、不动产、无形资产（500万，含本数）,硬指标 必须 有一项达到必须登记，其他也得按一般人,会计核算健全 能够提供准确税务资料,可以,年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。 年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。,小规模纳税人,营改增基本政策-纳税人类型,中华人民共和国境外（

4、以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。,营改增基本政策-扣缴义务人,扣缴义务人,是否有机构 购买方,应扣缴税额=购买方支付的价款（1+税率）税率,在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：,营改增基本政策-境内,（二）所销售或者租赁的不动产在境内 （三）所销售自然资源使用权的自然资源在境内,（一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内,销售方 购买方,坐落地,（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 （二）境外单位或者个人向境内单位或

5、者个人销售完全在境外使用的无形资产。 （三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 （四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,营改增基本政策-境外,增值税税率：（一般人适用） （一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6。 （二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。 （三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。 （四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。 增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。（小规模和符合规

6、定的一般人适用）,营改增基本政策-税率和征收率,一般计税方法,营改增基本政策-应纳税额的计算,简易计税方法,小规模纳税人 一般纳税人（规定范围内）,一般纳税人,应纳税额=当期销项税额当期进项税额 销项税额=销售额税率 销售额含税销售额（1+税率）,营改增基本政策-一般计税方法,一般计税方法,销售额 税率 进项税额,关键点,销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。,营改

7、增基本政策-一般计税方法-销售额,避免其他名目减少收入 例外： 政府基金 行政事业收费 委托方开票,销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外： （一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。 1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 2.收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据； 3.所收款项全额上缴财政。 （二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。 （三）单位或者个体工商户为聘用的员工提

8、供服务。 （四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,营改增基本政策-一般计税方法-销售额,练习： 假设某企业（增值税一般纳税人）提供建安劳务取得不含税金额1000万，同时收取111万的违约金和代政府收取10万元的政府性基金。 1.该企业确认的增值税销售额？ 2.该企业的会计处理？ 3.如何申报？,营改增基本政策-一般计税方法-销售额,进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。,营改增基本政策-一般计税方法-进项税额,购进： 购入、接受投资、抵债、捐赠等,营改增基本政策-一般计税方法-进项税额,全额一次让抵扣,不让抵扣,特殊情况,牢记,（

9、一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。 （二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。 （三）农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。 购进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵扣进项税额的除外。 （四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。,营改增基本政策-一般计税方法-进项税额,允许全额抵扣的,练习： 某企业接受物业服务，取得增值税专用发票上注明的价款100万，税额6万。 该企业的会计处理？ 如何申报？,

10、营改增基本政策-一般计税方法-进项税额,难道取得专用发票或取得相关合法凭证就可以抵扣进项税额吗？,营改增基本政策-一般计税方法-进项税额,国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知 国税函2009617号 应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。 实行海关进口增值税专用缴款书（以下简称海关缴款书）“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起180日内向主管税务机关报送海关完税凭证抵扣清单（包括纸质资料和电子数据）申请稽核比对。,国家税务总局公告2011年第50号

11、 国家税务总局公告2011年第78号,营改增基本政策-一般计税方法-进项税额,未认证 未申报,（一）因自然灾害、社会突发事件等不可抗力原因造成增值税扣税凭证未按期申报抵扣； （二）有关司法、行政机关在办理业务或者检查中，扣押、封存纳税人账簿资料，导致纳税人未能按期办理申报手续； （三）税务机关信息系统、网络故障，导致纳税人未能及时取得认证结果通知书或稽核结果通知书，未能及时办理申报抵扣； （四）由于企业办税人员伤亡、突发危重疾病或者擅自离职，未能办理交接手续，导致未能按期申报抵扣； （五）国家税务总局规定的其他情形。,（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货

12、物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。 （二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 （三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 （四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。,营改增基本政策-一般计税方法-进项税额,不允许抵扣的,（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务

13、、无形资产和不动产。,营改增基本政策-一般计税方法-进项税额,不允许抵扣的,涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。,（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 （三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。,营改增基本政策-一般计税方法-进项税额,不允许抵扣的,与之对应的是加工修理修配劳务和交通运输服务。,与之对应的是货物、加工修理修配劳务和交通运输服务。 不包括：固定资产折旧部分的进项税额,（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进

14、货物、设计服务和建筑服务。 （五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。,营改增基本政策-一般计税方法-进项税额,不允许抵扣的,建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 货物里的运费、加工劳务,（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。,营改增基本政策-一般计税方法-进项税额,不允许抵扣的,对应的税目,非正常损失？,营改增基本政策-一般计税方法-进项税额,非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的

15、情形。,管理三种情况 违法,1.,营改增基本政策-一般计税方法-进项税额,购入时已明确不能抵扣的,购入时不明确不能抵扣的,购入时已明确不能抵扣的,直接进成本,做转出,如何做转出？,已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生本办法第二十七条规定情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。,营改增基本政策-一般计税方法-进项税额,适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税

16、额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。,已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办法第二十七条规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值适用税率 固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。,某企业购入一台机器设备，专用于生产免税产品，该设备取得的增值税专用发票上注明的价款100万，税额17万。 某企业购入锅炉，专用于职工浴室，取得的增值税专用发票上注明

17、的价款100万，税额17万。,营改增基本政策-一般计税方法-进项税额,某企业因规划需要，经有关部门审批，将原在建工程项目拆除，重新建设，该项目已抵扣进项税额500万。 某企业因违建，经有关部门审批，将原在建工程项目拆除，该项目已抵扣进项税额500万。 某企业应自然灾害毁损一批产品，该产品账面价值100万，已抵扣进项税额17万。 某企业销售违禁货物，被有关部门没收，购入该货物取得的专票上注明的进项税额100万，并以认证抵扣。,没票也可以抵,营改增基本政策-一般计税方法-进项税额,特殊情况,不让一次抵,一般计税方法下的房开企业的土地 重组业务,购入不动产 在建工程（房开企业以接盘方式除外）,简易计

18、税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额征收率 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额含税销售额（1征收率）,营改增基本政策-简易计税方法,不得抵进项 小规模不得开专票（可向税务机关申请代开） 适用征收率,销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （二）以委托方名义开

19、具发票代委托方收取的款项。,营改增基本政策-简易计税方法,一般纳税人可选择的简易计税项目,营改增基本政策-简易计税方法,营改增,原增值税,纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。 纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。,营改增基本政策-销售折让、中止、退回,（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款

20、项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 （二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 （三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。 （四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 （五）增值税扣缴义务发生

21、时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。,营改增基本政策- 纳税义务、扣缴义务发生时间,（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。 （二）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。 （三）其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。

22、（四）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。,营改增基本政策-增值税纳税地点,中华人民共和国营业税暂行条例 第十四条 营业税纳税地点： （一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。 （二）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。 （三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。 扣缴义务人

23、应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。,营改增基本政策-增值税纳税地点,颠覆,增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。 纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结

24、清上月应纳税款。 扣缴义务人解缴税款的期限，按照前两款规定执行。,营改增基本政策-增值税纳税期限,一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。 本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。,销售电梯的同时负责安装 销售货物时负责运输 销售技术时负责咨询,分析：,营改增基本政策-一般计税方法-混合销售,总原则： 分别核算,营改增基本政策-兼营,1.兼有不同税

25、率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。 2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。 3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。.,纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。,营改增后那些行为差额计税？,营改增基本政策-差额计税,不在差额计税： 1.再保险业务 2.劳务派遣 3.通信线路工程和输送管道工程,总原则： 下游能提供专票或是增值税纳税人的,政府基金或行政事业收费 下游不能开专票，或不能抵扣的,免税：四十

26、项 即征即退：两项 扣减增值税 ：两类人群 金融机构结息日起超90天的利息 个人销售住房,营改增基本政策-过渡期政策,适用增值税零税率 ：三大类，13个小项 增值税免税 ：五大类，21小项 退免税的相关规定,营改增基本政策-跨境应税行为,适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。,营改增基本政策- 不动产进项税额分期抵扣暂行办法,不动产分期抵扣,例外： 房地产开发企业自行开发的房地产项目 融资租入的不动产

27、在施工现场修建的临时建筑物、构筑物 其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。,纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。 不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。,或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的,不动产分期抵扣,营改增基本政策- 不动产进项税额分期抵扣暂行办法,纳税人类型： 一般纳税人,不动产分期抵扣,纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。,取得时点： 2016年5月1日后,适用对象：

28、取得和新建 改扩建、修缮、装饰,取得方式： 直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产,增加不动产原值超过50%的,营改增基本政策- 不动产进项税额分期抵扣暂行办法,购进货物的范围： 是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。,不动产分期抵扣,两年如何计算： 按12月 40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。,营改增基本政策- 不动产进项税额分期抵扣暂行办法,已抵扣进项税额的货物用于不动产进项税额如何处理？,不动产分期抵扣,购进时

29、已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。,未抵完，已销售如何处理？,纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。,营改增基本政策- 不动产进项税额分期抵扣暂行办法,不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率 不动产净值率（不动产净值不动产原值）100%,不动产分期抵扣,不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额

30、从进项税额中扣减。 不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。,已抵扣进项税额的不动产发生非正常损失或改变用途如何处理？,营改增基本政策- 不动产进项税额分期抵扣暂行办法,不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。,不动产分期抵扣,已抵扣进项税额的不动产在建工程发生非正常损失或改变用途如何处理？,注意：与不动产的区别,营改增基本政策- 不动产进项税额分期抵扣暂行办法,可

31、抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率 依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。,不动产分期抵扣,不允许抵扣变允许抵扣如何处理？,营改增基本政策- 不动产进项税额分期抵扣暂行办法,其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。,不动产分期抵扣,注销时未抵扣的如何处理？,对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。,建立台账,不同

32、的不动产或在建工程是否可混算待抵扣额,如何管理,不按规定抵扣进项的,按照征管法规定处理,营改增基本政策- 不动产进项税额分期抵扣暂行办法,适用对象,营改增基本政策- 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。 本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。,营改增基本政策- 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,一般纳税人,小规模,如何交税,如何计税,2016年4月30日前 取得或自建的不动产 2016年5月1日后 取得或自建的不动产,个体工商户和个

33、人,一般纳税人2016年4月30日前取得的不动产或自建的不动产抵扣进项税额了吗？ 取得和自建有什么不同？ 不动产与机构所在地不一致怎办？ 小规模纳税人销售的不动产还区分2016年4月30日前和5月1日后吗？ 个体工商户转让不动产如何处理？,营改增基本政策- 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,？,一般人可选择简易计税 取得的可减除购置原价或者取得不动产时的作价 不动产所在地地税机关预缴（个人除外） 小规模纳税人不划分时间段 个体工商户按照个人处置不动产的规定,营改增基本政策- 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,原则,一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产,营改增基本政策-

34、纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,选择适用简易计税方法计税（5%）,如何计税,如何纳税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,营改增基本政策- 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,一般纳税人转让2016年4月30日前自建的不动产,选择适用简易计税方法计税（5%）,如何计税,如何纳税,以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所

35、在地主管国税机关申报纳税。,营改增基本政策- 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产,选择一般计税方法计税 （11%）,如何计税,如何纳税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的预征率计算应纳税额,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,营改增基本政策- 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,一般纳税人转让2016年4月30日前自建的不动产,选择一般计税方法计税 （11%）,如何计税,如何纳税,以取得的全部价款和价外费用为销售额，按

36、照5%的预征率计算应纳税额,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,营改增基本政策- 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,一般纳税人转让2016年5月1日后取得的不动产,必须一般计税方法计税 （11%）,如何计税,如何纳税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的预征率计算应纳税额,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,营改增基本政策- 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,一般纳税人转让2016年5月1日后自建的不动产,

37、必须一般计税方法计税 （11%）,如何计税,如何纳税,以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的预征率计算应纳税额,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 （二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。,营改增基本政策- 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法

38、向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。,个人,营改增基本政策- 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税： （一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 （二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（北京市、上海市、广州市和深圳市 个人购买非普通住房不满两年销售的）,其他个

39、人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。,个体工商户,营改增基本政策- 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,个体工商户销售购买的住房，应按照附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的

40、非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。,如何计算预缴额？,营改增基本政策- 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）5% （二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）

41、（1+5%）5%,不动产购置原价或者取得不动产时的作价 如何确定？,营改增基本政策- 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。,预缴额如何处理？,纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。,营改增基本政策- 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申

42、请代开增值税专用发票。,向个人销售可否开专票？,小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。,小规模纳税人销售不动产对方要专票怎办？,纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。,不预缴怎办？,适用对象,营改增基本政策- 纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、

43、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 纳税人提供道路通行服务不适用本办法。,营改增基本政策- 纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,一般纳税人,小规模,如何交税,如何计税,2016年4月30日前 取得或自建的不动产 2016年5月1日后 取得或自建的不动产,个体工商户和个人,营改增基本政策- 纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产,选择适用简易计税方法计税（5%）,如何计税,如何纳税,以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额,不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方

44、法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。,一般纳税人出租2016年5月1日后取得的不动产或出租2016年4月30日前的不动产,适用一般计税方法计税（11%） 选择一般计税方法计税（11%）,如何计税,如何纳税,不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。,营改增基本政策- 纳税人提供不动产经营

45、租赁服务增值税征收管理暂行办法,小规模纳税人,按照5%的征收率计算应纳税额,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,个体工商户,不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。,营改增基本政策- 纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款含税销售额（1+11%）3% （二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个

46、人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款含税销售额（1+5%）5% （三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款含税销售额（1+5%）1.5%,营改增基本政策- 纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 按照以下公式计算应纳税款： （一）出租住房： 应纳税款含税销售额（1+5%）1.5% （二）出租非住房： 应纳税款含税销售额（1+5%）5%,营改增基本政

47、策- 纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。,营改增基本政策- 纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。,关注本省规定,单位和个体工商户出租不动产，按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写增值税预缴税款表。,必须填写,单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增

48、值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。,小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。 其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。 纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。,纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。 纳税人出租不动产，未按

49、照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。,营改增基本政策- 纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,适用范围,营改增基本政策- 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法,本办法所称跨县（市、区）提供建筑服务，是指单位和个体工商户（以下简称纳税人）在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。 纳税人在同一直辖市、计划单列市范围内跨县（市、区）提供建筑服务的，由直辖市、计划单列市国家税务局决定是否适用本办法。 其他个人跨县（市、区）提供建筑服务，不适用本办法。,一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计

50、税方法计税。（3%）,营改增基本政策- 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法,建筑工程老项目，是指： （1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目； （2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率计算应预缴税款。,小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。,一般纳税人跨县（市

51、、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。,营改增基本政策- 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法,预征率,征收率,（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+11%)2% （二）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+3%)3%,营改增基本政策- 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法,如何计算,1.从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。 上述建筑业营业税发票在201

52、6年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。 2.从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。,分包凭证,向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交的资料 ？,营改增基本政策- 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法,（一）增值税预缴税款表； （二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件； （三）与分包方签订的分包合同原件及复印件； （四）从分包方取得的发票原件及复印件。,纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。 纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。,

53、营改增基本政策- 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法,纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。,小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。,对跨县（市、区）提供的建筑服务，纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及

54、预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。,纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照本办法应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按照本办法缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。,注意,营改增基本政策- 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法,建筑服务还有那些行为可以选择简易计税？,营改增基本政策- 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法,一般纳税人以清包工方

55、式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。,一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。,适用对象,营改增基本政策- 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义

56、立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。,营改增基本政策- 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法,计税方法选择,老项目,土地价款,计算,如何征管,预缴 申报 开票,营改增基本政策- 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法,老项目,（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,一般计税 简易计税,36个月不能变,房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人

57、）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。,营改增基本政策- 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法,计税销售额,一般计税方法,11%,当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。,营改增基本政策- 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法,如何扣除 土地价款？,销售额=（全部价款和价外费用-当期允许

58、扣除的土地价款）（1+11%） 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款,支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。,一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。,营改增基本政策- 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法,计税销售额,一般人 简易计税方法,5%,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。,营改增基本政策- 房地产开发企业销售