第3讲房地产税费分析.ppt

1、第三是房地产税费、3.1房地产税费概况3.2房地产经营的主要税种、房地产税费概况、1、房地产税费的基本概念房地产税的主要特征有： (1)政策性强；(2)有多环节征收；(3)有地域差异；(4)动态性强的房地产费、房地产税费的种类； 房地产税费构成要素的纳税人征税的基础税率附加、附加、减免、房地产经营的主要税、房地产税房地产税：以住宅的价值为征税对象，以住宅的剩馀值和住宅租金向住宅所有者征收的税。 现行房地产税的设立从1986年开始，1986年9月15日国务院公布了中华人民共和国房地产税暂定条例，同年10月1日开始实施。 征税范围、房地产税的征税范围：经营性住宅城市、县城、建制町和工矿区。 农村、

2、纳税人和房地产税由产权所有者缴纳。 1 .产权属于国家所有，经营管理机关纳税的产权属于集团和个人所有，由集团单位和个人纳税。 不动产税的纳税义务人是征税范围内房屋的产权所有者，包括国家所有者和集团、个人所有者的产权所有者、承包人、主机人或者使用者三种。 2 .产权出版时，由承包人纳税。 3 .产权所有者、承包人不在房屋所在地的，由房地产的主人或者使用者纳税。 4 .产权未确定，租赁纠纷未解决的，由房地产主机或者使用者纳税。 计算税金的根据，房地产税是根据不动产成本一次减去10到30后的剩馀值计算缴纳的。 房地产租赁的情况下，把房地产租金收入作为房地产税核算的依据。 注：纳税人对现有房屋进行改建

3、、扩建的情况下，必须相应地增加房子的原价。 税率和征收方式、房地产税的税率按房地产剩馀值计算，税率按1.2的房地产租金收入缴纳的情况下，税率为12。 房地产税按年征收，分期支付。 减免房地产税、免除房地产税的情况是国家机关、人民团体、军队为个人房地产。 国家财政部门支付事业经费的公司是个人房地产。 宗教寺院、公园、名胜古迹的私宅。 个人所有的营业外房地产。 财政部允许免税的其他房地产。 为了鼓励利用地下人防设施，不征收房地产税。 根据有关部门的鉴定，破坏住宅和危险房屋的，中止使用后可以免除房地产税。 在建设工地为建设工地服务的各种车间、材料小屋、休息室和办公室、食堂、茶炉室、汽车室等临时住宅，

4、在施工期间，全部免除房地产税。 对房地产开发企业建设的商社，在销售之前，不征收房地产税。 农民王某，1998年他在本村20万元大楼获得租金收入3000元，王某应通过租金计算缴纳房地产税。 【回答】 【解析】农村不在房地产税的征收范围内。 特殊规定，第一，房地产共同经营投资的情况下，房地产税核算的依据应该区别处理： (1)房地产共同经营投资，承担经营风险的情况下，以房地产剩馀值作为核算的依据，征收房地产税；(2)房地产共同经营投资，征收固定收入，不承担经营风险， 只征收固定收入的情况下，实际上以共同经营名义取得房地产租金，所以承租人必须以租金收入征收房地产税。 有的企业房地产成本1000万元，2

5、003年7月l日被投资联盟使用(征收固定收入，不承担联合风险)，投资期限为5年。 据悉该企业当年获得了固定收入50万元，当地政府规定的扣除比率是20%。 这家企业2003年必须缴纳房地产税()万元。 A.6.0B.9.6C.10.8D.15.6【答案】c【解析】房地产的共同投资，不承担风险，只征收固定收入，租赁人应用租金收入支付房地产税1000(1-20%)1.2%2 5012% 10.8 (万元)，特别规定， 把房地产剩馀值作为税征收房地产税，在租赁期间内该税的纳税人由当地税务机关根据实际情况确定。融资租赁住宅的话，租金包括购买住宅的价款、手续费、借款利息等，与一般住宅租赁的“租金”的意思不

6、同，租赁期限届满后，承租人偿还最后的租金时，住宅所有权必须转移给承租人。 实际上，这是为了购买固定资产而分期支付的形式，所以征收房地产税的时候必须计算并征收房地产的剩馀值。 租赁内房地产纳税人由当地税务机关根据实际情况确定。 特殊规定，第三，房屋附属设备和辅助设施的纳税计算规定(1)以房屋为载体，不得擅自移动的附属设备和辅助设施，如给排水、供暖、消防、中央空调、电力和智能大楼设备等，无论是否通过会计计算单独记账，都要计入房地产成本，征收房地产税(2)更换房屋附属设备和辅助设施的情况下，将其价值计入不动产的原值时，可以扣除原相应设备和设施价值的附属设备和辅助设施中容易破损，需要频繁更换的零件，更

7、新后不再计入房地产的成本。 特别规定，第四，居民住宅区内所有者拥有经营性房地产缴纳房地产税，由实际经营的主机或者使用者缴纳房地产税。 其中自营是房地产成本减去10%和30%后的剩馀计算，没有房地产成本，所有者不能正确区分房地产和其他房地产成本的，房地产所在地地方税务机构参照房地产成本确定的租赁，根据租金收入征收。 某企业2008年1月1日房地产成本3000万元，4月1日把其成本1000万元的临街住宅租赁给某连锁店，月租金5万元。 当地政府规定允许房地产成本减去20%后的剩馀计算。 这家企业当年必须缴纳房地产税。 自己经营住宅的房地产税按房地产的剩馀值征收，临街住宅4月1日出租，从1月到3月按价

8、格征收的自己经营住宅是房地产税(3000-1000 ) (1- 20 % ) 1.2 00 (1- 20 % )1. 2319.2.421.6租赁不动产本年度租金12%5.4企业被征收房地产税21.6 5.427，赵某持有两个房地产，一个房地产供自己和家人居住，另一个房地产于2008年7月1日在王某居住租金收入每月1200元的赵某年应缴纳的房地产税是() A.288元B.576元C.840元D.864元【回答】a【解析】不动产税120064(8元)，权利税、权利税是土地使用权和住宅所有权转移时，领取者缴纳的税。 在进行土地、房屋有关权利的变更登记前，必须完成权利税的缴纳。 征税范围在中华人民共

9、和国境内转移土地、房屋权利的，应当按照规定缴纳权利税。 转让土地、房屋权利的行为包括： (1)转让国有土地使用权；(2)土地使用权转让包括销售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权转移；(3)房屋买卖；(4)房屋赠与；(5)房屋交换。 纳税人、权利税纳税人：不动产权利转移的接受人包括土地使用权转让、转让的接受人、住宅的购买人、赠与人。 交换：双方、纳税计算的根据、权利税的纳税计算的根据：住宅所有权转移双方当事人签订的合同价格。(1)国有土地使用权的转让、土地使用权的出售、住宅买卖的情况下，权利税的纳税计算以房地产的成交价为基础，成交价明显低于市价，没有正当理由的情况下，征收机构参照市价进行

10、鉴定，以核价格作为纳税计算的依据(2)土地使用权赠与、住宅赠与的情况下， 征收机关参考土地使用权出售、房屋买卖的市价进行价格鉴定，以核价格作为权利税的核算依据(3)土地使用权交换、住房交换的情况下，权利税的计算根据交换的土地使用权、房价的差额，交换的土地使用权、房价的差额明显不合理且没有正当的理由的情况下， 征收机关参照市价进行鉴定，以核价格为计算税金的依据(4)以计划方式取得土地使用权的，允许转让房地产的，不动产转让人支付权利税的根据是支付土地使用权的费用或者土地收益。 税率和纳税方式、权利税实施比例税率，权利税税率范围是34权利税的纳税义务发生时期，是纳税人签订土地住宅权利转移合同的当天。

11、 权利税征收机关是土地、房屋所在地的财政机关或地方税务机关。 权利税的减免、减免、免除项目主要有以下行为： (1)国家机关、事业机关、社会团体、军事机关将土地、住宅用于办公室、教育、医疗、科学研究和军事设施时，予以免除；(2)城镇工作人员第一次按照规定购买公共住宅的权利免除税的优惠， 第一次购买公有住宅；(3)因不可抗力失去住宅而新购买住宅的，允许适当减征或免除；(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占有后，新承担土地、房屋权利的，减免或免除权利税，是省、自治区、 直辖市人民政府决定的(5)纳税人获得荒山、荒沟、荒丘、荒滩的土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免除权利税；(6)土地使用权

12、的交换、房屋的交换、交换价格相等的，免除权利税。 (7)，不动产交易的权利税税率： %，个人购买住宅的权利税政策，土地增值税，土地增值税：国有土地使用权和地面建筑物和其他附着物有偿转让的企业和个人征收的税。 征税范围不包括国有土地使用权、地面建筑物及其附着物以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 纳税人是国有土地使用权、地面建筑物及其附着物转让获得收入的机构和个人，是土地增值税的纳税义务人。 纳税计算的根据，土地增值税根据纳税人转让房地产的附加值作为纳税计算的根据。 纳税人转让房地产所得收入的减收规定减去项目金额，即为附加价值。 扣除项是(1)取得土地使用权后支付的金额。 (二)土地开发的成本

13、、费用。 (三)新建住宅和辅助设施的成本、费用，或者旧住宅和建筑物的评价。 (4)与不动产转让有关的税金。 (五)财政部规定的其他扣除项目。 税率和计算、土地增值税实行四级超额累进税率。 税率具体规定为，附加值不超过扣除项目额的50%的部分，税率为30%。 附加价值额超过扣除项目额的50%，扣除项目额不超过100%的部分税率为40%。 增值额超过扣除项目额的100%，不超过扣除项目额的200%的部分，税率是50%。 附加值超过了项目额减去200%的部分，税率是60%。快速算法公式、将税率扣除项目的金额应用于土地增值税的附加值额的快速扣除系数、适用税率为30的情况下，快速扣除系数为0适用税率为4

14、0，快速扣除系数为5，适用税率为50，快速扣除系数为15，适用税率为60的情况下，快速扣除系数为35，计算， 某房地产销售收入190万，项目金额扣除60万，计算1 :征税附加值190万130万，3030 3040 6050% 106057 (万)，计算2 :土地附加值税(万)，土地附加值税额，纳税方式， 土地增值税纳税人在转让房地产合同后7天内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提交住房和建筑物的产权、土地使用权证明书、土地转让、房地产买卖合同、房地产估价报告、房地产转让的其他资料。 关于建设工程转让时土地增值税的纳税方式，土地增值税条例规定，纳税人在项目

15、全部竣工结算前转让房地产收入，与成本确定和其他原因有关，不能计算土地增值税的，可以征收土地增值税，处理该项目全部竣工、结算具体方法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 土地增值税减免，国家对以下行为减免土地增值税： (1)纳税人建设销售普通标准住宅，附加值未超过扣除金额的；(2)为了国家建设需要依法征收回收的房地产。 (三)个人因工作调动和居住条件改善转让原来的个人住宅，向税务机关申报许可，居住5年以上的，免征土地增值税的未满三年五年的居民，半价征收土地增值税。 居住不到三年的，按照规定征收土地增值税。 (四)房地产所有者、土地使用权所有者把房屋财产权、土地使用权赠与亲人，或者承

16、担直接抚养义务的，不征收土地增值税。 为了促进城市土地的合理使用和适当调节城市土地的差距收入，对使用的城市土地征收的税收，是我国目前在土地持有环节征收的唯一税收。 城镇土地税费由地方税务局负责征收管理，收入是当地政府拥有的税金之一。 纳税人、城镇土地纳税的纳税人是在城市、县城、建制町、工矿区范围内使用土地的单位和个人。 纳税计算依据土地使用税以纳税人实际占有的土地面积为纳税计算依据。 纳税人实际占有的土地面积是指省、自治区、直辖市人民政府规定的土地面积。 税率和纳税方式、土地税金采用分类等级的宽定额税率。 其税率按城市大小分为4个类别，各类别年税额的幅度如下： (1)大城市的1.5元到30元(

17、2)中城市1.2元到24元(3)小城市为0.9元到18元；(4)县城、建制町、工矿区为0.6元到18元土地使用税的减免有： (1)国家机构、人民团体、军队免除自己的土地；(2)国家财政部门支付事业经费的公司自己的土地；(3)宗教寺院、公园、名胜古迹为私人的土地；(4)市道、广场、绿化地带等公共用地；(5)直接用于农业、林、牧、渔业的生产用地；(6) 获得许可开山整治的土地和改造的土地，从使用的月份开始免除土地建设税5年到10年(7)财政部另外规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地、耕地占有税、耕地占有税，对国家占有耕地建设住宅、从事农业以外建设的公司和个人现行中华人民共和国耕地占有税暂行

18、条例是国务院于2007年12月1日公布的，从2008年1月1日开始实施。耕地占有税、纳税人占有耕地建设或从事其他非农业建设的公司和个人，是耕地占有税的纳税义务人，必须按照规定缴纳耕地占有税。 纳税计算以耕地占有税为基础，以纳税人实际占有的耕地面积作为纳税计算的依据。 耕地占有税按照实际征收原则，对实际占有未被允许耕地或占有未被允许耕地，调查确认后，财政部门实际占有耕地面积，依法征收耕地占有税，土地管理部门按照有关规定处理。 税率和征收方式、耕地占有税采用定额税率，具体分为四个等级： (1)人均耕地不超过1亩的地区，平方米10元至50元；(2)人均耕地超过1亩不超过2亩的地区，平方米8元至40元；(3) 人均耕地超过2亩也不超过3亩的地区，平均平方米6元至30元；人均耕地超过3亩的地区，平均平方米5元至25元。 耕地占税减免；(1)军事设施占耕地；(2)学校、幼儿园、养老院、医院占耕地；(3)铁路线路、道