商业地产法律实务和法律风险防范.ppt

1、商业地产法律实务和法律风险防范,上海市律师事务所,a,2,主题内容,商业地产概述 商业地产开发、经营法律实务和风险防范 商业地产相关税收 商业地产融资之轻资产发展模式 几种特殊形态的商业地产介绍养老和酒店地产,a,3,一、商业地产概述,a,4,截止2011年底,中国开业的购物中心总量达到2,812家,累计商业建筑面积1.77亿平方米； 预计2012年和2013年,中国购物中心年新增商业建筑面积将分别超过3,500万平方米和4,400万平方米； 到2013年底,中国购物中心累计存量高达2.5亿平方米。 德勤报告,a,5,房地产市场的细分： 土地市场、建设市场、销售市场、金融市场和运营管理市场 广

2、义商业地产的形态包括： 用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，表现形式上包括购物中心、大卖场、写字楼、酒店旅馆、综合体等,什么是商业地产,中国商业地产的发展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,a,6,商业地产是“以持续经营为基础的，以实现物业租金的持续增长及物业增值为目标的商业形态、物业形态和长期投资性投资产品。” 商业地产要素 -规划、设计、功能定位（地产） -管理、品牌、专业人才（商业） -资本运作（金融）,什么是商业地产,中国商业地产的发展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,a,7,商业地产与住宅房地产的关系,什么是商业地产,中国商业地

3、产的发展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,a,8,商业地产与工业（产业地产）的关系,什么是商业地产,中国商业地产的发展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,a,9,商业地产与工业地产的界限越来越模糊 案例： 卓尔发展旗下的武汉汉口北项目，土地性质是工业用地，却作为产权式商铺销售，其上盖建筑还能办理分割到户的土地证。-第一财经日报 -工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%； -工业园区开发办公楼项目比比皆是。上海规定：“不得将宗地分割办理登记；产业园区房屋应以幢为基本单元办理登记；产业园区中同宗土地房屋进行转让时，不得分宗、分幢、分层、

4、分套、分间办理转移登记 ” -地方性政策，如“退二进三”,什么是商业地产,中国商业地产的发展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,a,10,什么是商业地产,中国商业地产的发展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,a,11,-招商难、运营难，以及盲目投资、重复建设等问题和风险的集聚 -电子商务对商业地产带来颠覆带动仓储、物流；体验式消费模式的升级需求；地产与商业零售的结合,什么是商业地产,中国商业地产的发展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,a,12,什么是商业地产,中国商业地产的发展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,a,13,商业地产规划、建设中的

5、法律风险 商业地产经营管理中的法律风险 商业地产销售法律风险 商业地产融资法律风险 商业地产税收法律风险 商业地产合作、交易过程中的法律风险,什么是商业地产,中国商业地产的发展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,a,14,二、商业地产开发经营法律实务和风险防范,a,15,1、土地竞拍 （a）联合体拿地 -抱团缓解单个主体的资金压力、避免竞价抬高地价、优势 互补及分摊风险； -法律风险： 项目公司的风险/土地款支付违约风险/股权转让中的纠纷/ 管理模式、理念上的冲突,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,16,案例： 复星国际因主张其在上海外

6、滩8-1“地王”地块项目中的50%股权的优先购买权，将SOHO中国及相关交易企业告上法庭。,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,海之门（项目）公司,证大五道口,绿城嘉和,绿升城合,复星,证大置业,SOHO（中国）,50%,10%,40%,100%,100%,100%股权转让,50%,a,17,（b）招拍挂出让方式的政策利用空间 -量身定制竞买人的主体资格 -设置严格的开发条件 -设定有倾向性的评分标准,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,18,2、土地分层出让 -法律：物权法、人民防空法 部门规章：招标拍卖挂牌

7、出让国有建设用地使用权规定、 城市地下空间开发利用管理规定 地方立法：深圳市城市地下空间使用条例、上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定等 -立法较滞后，涉及使用权的界定、设定、登记公示制度、权 利冲突协调等方面的法律问题,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,19,-地方实践：深圳2005年起开始土地分层出让，上海2006年 出台上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行 规定 案例： 深圳地铁前海湾车辆段上盖物业分层出让（2008年），空间上分四个层次：第一层，地下空间，是地铁运行线；第二层，地上09米部分，是车辆段用房；第三层地上

8、915米，为交通转换层；第四层，15米以上部分，为地铁上盖（综合体+保障房）。第一层划拨供地，第二、三层协议出让，第四层挂牌（分三宗不同用途的土地）,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,20,1、集体土地的规划利用,-集体建设用地根据地方规定可以流转,-可以租赁集体土地上的房屋,-产业升级中对工业用地的利用,-进行商品房地产开发建设和住宅建设有限制,需要注意： （1）是否取得村民会议的表决 （2）如何办理土地登记 （3）是否需招拍挂，流程 （4）租赁年限的限制（可以超过20年）,需要注意： （1）是否可以利用地方产业政策 （2）是否需要变更用途、补缴

9、地价款 （3）是否需招拍挂 （4）是否符合土地利用总体规划,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,21,2、商业网店规划 -法律依据： 1）中华人民共和国城乡规划法； 2）商务部城市商业网点规划编制规范(商建发2004180号) ； 3）商务部办公厅关于做好县级城市商业网点规划工作的通知 商建字2007109号； 4）零售业态分类(GB/T18106-2004)； 5）城市居住区规划设计规范(GB50180-93)； 6）中心城市总体规划(200 -2020)等。 -业态涉及如：特色商业街规划、大中型零售网点规划、商品 交易(批发)市场规划、农贸市场规

10、划、景区商业规划、物流 基地规划等 -尚未出台城市商业网点规划条例或商业大店法 -大型商业网店听证制度在有些地方实践,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,22,3、施工过程中的风险及其管理 -招投标管理 -合同管理 -施工管理 -工程结算,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,23,4、委托招商的法律风险 -委托合同中代理权限的设定 越权代理/代理权终止/表见代理/转委托 -招商目标、预期的设定和考察方式 -保密义务 -与开发商、物业公司的配合义务 -违约解约责任 委托顾问开始向商业策划、招商/销售代理、市场

11、运营、资本运作全产业链服务模式发展，由委托人角色转变为管理者加小股东,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,24,1、租赁合同效力的风险控制 -未取得房屋权属证书对租赁合同的影响 一般观点：房屋权属证书不影响租赁合同效力 根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷 案件具体应用法律若干问题的解释：以是否取得建 设工程规划许可证为判断标准 -未办理消防验收手续对租赁合同效力的影响,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,25,-租赁合同备案的效力 -预租合同的效力 房屋预租，一般以取得预售许可证为前提。如上海市房

12、屋租赁条例,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,26,2、“买卖不破租赁”原则限制适用的情形 （1）处理抵押权和租赁权的关系 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押 权的影响 （2）执行中存在不适用“买卖破租赁”的情况 （3）已经被法院查封的财产出租的，不适用买卖不破租赁的原则 （4）破产财产处理过程中不适用“买卖不破租赁”,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,27,如何规避风险 （1）抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。承租人应对办法： A、业主提供担保 B、抵押权

13、人承诺函 C、合同条款保障 （2）从承租人角度出发，做好尽职调查，合理设计合同条款 （3）从出租人角度出发，充分披露，避免合同瑕疵,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,28,1、售后包租的法律风险 -商品房销售管理办法：房地产开发企业不得采取返 本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采 取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 -风险点： 按期交房、顺利招商 固定收益vs.收益与风险共享 处理好开发商、经营管理公司、业主、租户等各方法律 关系 第三方担保的可操作性,土地使用权取得与转让,商业地产规划,商业地产销售,商业地产租赁,商业

14、地产管理,a,29,2、注意商业地产销售中的禁止性规定，如： -禁止销售的物业，如地下商业、部分地区的产权式酒 店。北京在2010年5月发文禁止酒店类项目分层、分套 （间）销售，基本禁止了新开发的产权式酒店项目 -有些土地出让合同或房地产买卖合同中约定在一定年 限内不得转让,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,30,3、限外令,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,31,a,32,外商投资产业目录中的规定2011年,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,33,1、建筑

15、物区分所有权问题 物权法和最高人民法院关于审理建筑物区分所有权 纠纷案件,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,34,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,35,2、建筑物区分所有权问题,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,36,3、业主委员会 -商业物业成立业委会的必要性： 委托物业管理公司； 管理停车场、广告牌等公共空间； 管理物业收益； 监督商家和租户的行为 -商用物业成立业委会的条件：已交付使用50%或满足地方规定 -业委会表决机制：双过半（或2/3）原则 -

16、避免业委会与物业公司对抗,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,37,4、商业保险 -财产一切险 承保范围是保险单明细表中列明的保险财产因自然灾害或意外事故造成的直接物质损坏或灭失, 既包括由于自然灾害造成的损失，也承保由于意外以及员工操作不当的损失，还可扩展到盗窃、罢工、暴动等风险造成的损失。（可将租金收入列入承保范围） -公众责任险 即从事生产、经营或其他活动中，由于意外事故造成第三者人身伤亡或财产的直接损毁，依法应由被保险人支付的赔偿金额。 -物业管理责任险 物业公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失。控制如公众场所中

17、的第三者责任、电梯扶梯责任、游泳池责任、广告牌责任以及停车场责任等。,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,a,38,三、商业地产相关税收,a,39,（一）商业地产取得阶段的税收,a,40,（二）商业地产出租经营期间的税收,a,41,（三）商业地产出售期间的税收,a,42,（四）税收风险,-土地增值税预缴和清算 -房产税（计税基础、停车场） -离岸交易的避税 （a）两头在外的非居民企业间交易 （b）间接转让公司股权（完全境外）,a,43,四、商业地产融资之轻资 产发展模式,a,44,（一）商业地产主要融资渠道比较,a,45,（二）商业地产轻资产发展趋势,-

18、“商业地产价值空间由四部分组成：基础收益率（20%）、商业模式溢价（20%）、金融模式溢价（50%）和经营能力溢价（10%）” -信托+基金+REITs的全产业链模式 -嘉德、万通、金地等企业均遵循此模式 案例： 万通地产全资子公司与华润深国投信托有限公司全资子公司各出资250万元成立万通深国投（深圳）股权投资基金管理有限公司，该公司作为万通核心成长股权投资基金普通合伙人，同时认购400万元基金份额。此外，华润深国投信托有限公司发行信托计划募集资金3.5亿元，以及万通地产出资1860万元，分别作为有限合伙人加入基金。,a,46,（二）商业地产轻资产发展趋势,拿地前 引入战略投资伙伴 实现股权合

19、作,在出租率与租金收益保持稳定后 通过REITs向包括养老基金、保险等机构出售权益（退出）,经营阶段 引入商用物业孵化基金 实现早先合作股东的利益退出,建设阶段 引入PE或信托,a,47,（三）REITs发展在中国,房地产资产证券化的概念 REITs ( Real Estate Investment Trusts )，字面直译为房地产投资信托，其与上述房地产信托计划在法律结构上有相似之处，但本质上REITs是向社会公众发行的一种投资产品，是一种典型的资产证券化投资工具，其投资方向一般仅限于能够产生租金收入的物业，并且REITs在税收上享受特殊待遇，投资者可以避免双重税赋。,a,48,（三）RE

20、ITs发展在中国,REITs的特点,a,49,我国REITs试点的进程,（三）REITs发展在中国,a,50,（三）REITs发展在中国,目 前 两 种 方 案 的 试 点,a,51,（三）REITs发展在中国,a,52,五、几种特殊形态的商业地产 介绍养老和酒店地产,a,53,养老地产,当前养老地产涉及的主要法律法规 投资商业模式的法律分析,a,54,一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域,老年人权益保障法（全国人大）新修订 关于加快发展养老服务业意见的通知（2006年国务院） 关于全面推进居家养老服务工作的意见（2008全国老龄办） 中国老龄事业发展“十二五”规划（2011年国务院） 社会

21、养老服务体系建设规划（年）（2011年国务院办公厅） 关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见（民政部2012年7月）,（一）中国目前尚未形成关于养老行业的法律体系，全国人 大和国务院层面的立法均较为模糊：,a,55,一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域,（二）中国特色,供需差距悬殊，催生巨大商业机会,中国传统养老观念给养老行业带来挑战,养老资金来源比较单一，农村老年人养老金尤其不足,养老护理人员稀缺,建立家庭养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为补充的养老服务体系,截至2012年底，我国60岁以上老年人口为1.94亿，占总人口比重达到14.3% 2015年底全国目标建设340万

22、张养老床位 “421”家庭结构带来的养老市场需求,失能老年人3300万 全国1100万养老护理员的需求 vs. 30万护理员（其中仅10万具备上岗资质） 行业专业化程度与发达国家相比较低,a,56,一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域,鼓励和拓宽民间资本参与养老项目建设和运营的渠道 将进一步制定和完善一系列在规划用地、用水、用气、税收等方面的优惠政策 部分地方实施鼓励经营性内外资养老机构设立的政策 积极制定行业规范,（三）中央和地方鼓励民间资本参与的政策基调,a,57,一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域,目前没有专门的养老项目用地。北京市已率先单列养老项目用地计划。 根据规定，除社会福利

23、性的养老机构，一般需通过招拍挂获得居住、医疗、商业或旅游用地。 例如：今年2月，中投发展以总价 4.62 亿元成功中标北京密云县一宗包含养老功能的居住用地。从该宗用地组合类型来看包括 二类居住、旅游业、托幼用地、休疗养用地,出让年限从 40 年-70 年不等(居住 70、商业 40、综合 50) 。 但现状是大部分养老用地仍然靠占用集体建设用地来解决。2012年北京市以招拍挂办理养老设施用地1宗，土地面积13.7公顷；划拨了3宗，土地面积2.07公顷；协议出让了3宗，土地面积12.2公顷；以占用现状集体建设用地方式办理了10宗，土地面积约31.9公顷。,（四）我国养老用地制度的缺失：,a,58

24、,养老项目占地较大，地方政府土地指标不够用。 土地性质和用途的差别，导致目前市场上养老地产产品五花八门；而开发商对自持还是销售的选择也受到不同的限制。 根据国务院精神，新建小区以养老服务设施建设纳入公建配套；通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。 部分地方性尝试。如在土地规划方面，新建住宅区养老用房，拟按每个小区一定比例的建筑面积落实。,一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域,（四）我国养老用地制度的缺失：,a,59,关于土地政策，涉及土地取得方式,a,60,（五）养老建筑类的规定

25、 老年人建筑设计规范（1999年建设部、民政部）（关注住建部养老设施建筑设计标准的制定） 社区老年人日间照料中心建设标准和老年养护院建设标准（2012年民政部） 行业指导规范，如住房和城乡建设部住宅产业化促进中心组织编写的养老住区智能化系统建设要点与技术导则 地方标准，如上海市养老机构设施建筑标准,一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域,a,61,地方鼓励性政策的实施细则，如土地、税收、补贴等； 营利性养老机构开业许可制度进一步细化，关注各地养老机构管理规定的修订； 关于老年人社会福利和保险制度，如“医养合一”、“倒按揭”和“以房养老”； 关于专业人员、养老服务、养老建筑设计和养老机构管理方面

26、的行业标准； 关注可能对养老地产销售、经营模式产生影响的规章制度，如与老年公寓会员卡、入住金相关的规定。,一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域,（六）未来立法趋势的关注点,a,62,二、投资商业模式的法律分析,养老地产开发模式 设立养老院的模式 保险机构与保险产品结合开发 家庭护理服务 投资涉养老行业公司股权,a,63,养老地产,民政系统项目 （社会福利用地）,产权用地,“养老”地产项目 前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主打销售住宅产品,综合型地产项目 通过医院养老等项目捆绑，以低成本取得大规模土地开发,开发商有土地使用权,开发商无土地使用权,通过医院等养老元素获取土地,通过一般地产项

27、目开发渠道获取土地,养老地产开发的土地利用条件,二、投资商业模式的法律分析,a,64,养老地产开发的营利模式,“销售+持有运营”的方式运作， “销售+持有”，住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式 典型案例：北京太阳城,采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式 典型案例：上海亲和源老年社区,只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金 典型案例：燕达国际健康城,以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举 典型案例：东方太阳城,“全部出售”模式 养老概念住宅超配套设施,“只租不售”模式 医疗健康社区，全部持有运营,“会员制管理”模式 销售

28、会籍,“销售+持有”模式 养老概念住宅养老地产,我国老年住宅模式分类,二、投资商业模式的法律分析,a,65,案例：上海亲和源 -项目取地模式分析,新建桥 （亲和源前身）,上海市南汇区康桥镇政府,南汇区康桥镇集体资产管理有限公司,土地出让 工业用地（50万/亩）,合资公司 政府1875万元入股,上海市南汇区康桥镇政府,新建桥 （亲和源前身）,出让,壳公司,+,上海康桥公共事业投资有限公司,立项开发 变更用地性质,工业用地,公共建筑用地,融资 抵押贷款,用首批建成的房产获得7500万元的银行抵押贷款,二、投资商业模式的法律分析,a,66,亲和源会员制社区的运营以会员制模式为载体，通过会员制的运营构建了俱乐部式的服务模式，从而提升与保障养老服务的品质 亲和源会员制的会员卡体系分为记名会员卡与不记名会员卡。,a,67,二、投资商业模式的法律分析,单独设立养老院的模式(以外资为例) 包括中外合资/独资设立养老机构、以委托管理方式输出管理经验,中外合资/独资养老机构 审批流程 政府部门 必要条件等 （区分营利性和非营利性）,以管理经验输出为目的， 通过独资或合资的模式， 在中国境内设立经营性实体， 对养老机构进行