思源-望京东湖项目市场分析

1、望京东湖项目市场简析,望京地区发展研究,2020/7/6,2,第 2 页,望京规划图,望京所辖区域位于首都机场高速路和京顺路西北，往西到望和铁路支线，南接四环路，北到北小河，是北京市总体规划中边缘集团的一部分，规划中的望京边缘集团建设区占地15平方公里，由望京新区、望京工业开发区和来广营货流中心3部分组成，统称为“望京新城”。,2020/7/6,3,第 3 页,望京地区的发展与变迁,望京交通压力得到缓解 望京区域基础配套逐步完善 望京地区产业引进与逐步成形 具备临近机场的区位优势,2020/7/6,4,第 4 页,望京交通压力得到缓解,以往交通是望京“最大的痛”，如今这一状况已经彻底改变； 除

2、了机场高速、五环路、沿四环路进入望京腹地的望京西路、阜通东大街都已通车； 目前无论是西去中关村，还是南下CBD都已经十分方便。 此外，京承高速的开通，令地处望京西北角的本案交通优势更加突出。,京 承 路,北五环路,13号线 望京西站,北四环路,京顺路,2020/7/6,5,第 5 页,区内基础配套逐步完善,作为北京最早兴建的大社区之一，十多年的建设和发展，而今望京已经发展成为生活配套较为完善的城市新住区，新型城市的感觉凸显。 除望京燕莎购物中心等几个较早配套设施外，京客隆、中福百货等大型的商业配套和萨拉伯尔、必胜客、肯德基等著名连锁餐饮店也已在望京落户。 加之首师大附小分校，陈经纶中学和北京市

3、八十中等名校入住望京，令区内配套更加完善。,2020/7/6,6,第 6 页,目前拟建的部分大型商业配套,本案东北侧的家乐福 广顺南大街的沃尔玛 阜通西大街附近的好莱坞电影院 阜通东大街的法国乐华梅兰超市和IKEA；,法国乐华梅兰超市,IKEA,家乐福,沃尔玛,好莱坞电影院,本案,2020/7/6,7,第 7 页,望京住宅需求研究,2020/7/6,8,第 8 页,望京地区产业引进与逐步成形,望京地区原地块的产业特征：以居住为主，商业配套、办公、医院、教育设施所占比例较少 望京地区现阶段地块的产业特征 办公用房增多：由于政府加大产业的调整力度，引进了如LG、奔驰、摩托罗拉、索尼爱立信、松下等知

4、名外资企业进驻办公 商业配套大幅增加：政府加大引资力度，吸引沃尔马、家乐福、宜家、百安居等国际大型联锁零售企业投资开店 商务环境的改变：估计2006年将引入10万人的跨国企业员工，并带动相关上下游企业向此游移，这些高消费人群形成中高端房屋的巨大购买力，带动区域住宅市场的繁荣。,2020/7/6,9,第 9 页,望京现有项目客群来源与特征研究,1、来源： 本区域的客户居住升级引发的二、三次置业； 以韩籍人士为主流的外籍、外地及港澳台胞； 跨国公司入住望京，导致员工的住房需求； 丽都商圈、燕莎商圈，CBD、亚运村、中关村区域 2、特征： 认可望京区域，有稳定收入的城市中产阶级； 讲究生活品味，追求

5、生活的舒适度； 以私营业主、外企白领、IT业、传媒行业、演艺界、教育行业人士为主。,2020/7/6,10,第 10 页,望京区域高档住宅需求客群分类,重复置业者住房 升级换代的需求,国外投资客群 逐步壮大,中产阶级力 量的崛起,高档住宅的需求,2020/7/6,11,第 11 页,重复置业的风潮对住宅升级的需求,作为亚洲最大的居住区，望京地区在上世纪90年代初期就已经进行了开发，已经是京城比较成熟的居住区，而望京也曾经是北京市高品质住宅区的代名词。 在望京的首批置业者中，演艺界人士、企业管理者、律师、医生、外国人等高收入人群占相当大比例。但时过境迁，首批置业者户型设计已经落伍，和这些人的收入

6、、社会地位形成了明显的差异，这些人面临着第重复置业。不少人习惯了望京的生活，又看重一些有特色的新项目，因此都选择留在望京。,2020/7/6,12,第 12 页,国外投资客群对高品质住宅的需求,望京区域内韩国人、日本人聚集性较强，成为望京住宅市场的主力，而随着外国跨国公司入驻望京产业园区，一些外企白领员工和高管也必然成为望京住宅市场上重要的客户。 望京地区在国外有着较高的知名度，尤其是在韩国。该区域现已成为韩裔人士在京的首选置业地区。 目前区域在售楼盘韩裔人士购买比例较高，例如宝星国际的销售人员已全部调整为鲜族；季景沁园在韩国开盘销售。,2020/7/6,13,第 13 页,结论：望京区域对高

7、品质住宅需求不断增长,望京区域,客群分析,住宅需求,交通改善 区域配套 产业支撑 区位优势,重复置业客群 中产阶级客群 国外投资客群,高 品 质 住 宅 需 求,价格承受 投资置业 身份象征 群聚归属 情感偏好 区域依附 区位配套,2020/7/6,14,第 14 页,望京住宅供给研究,2020/7/6,15,第 15 页,调查目标望京区域在售楼盘,湖畔雅居 鹿港嘉苑 （嘉轩城市花园） 望京南湖西园 海润国际公寓 利泽西园（望都园） 季景沁园 华鼎世家 澳洲康都 银领国际 星源公寓（望京金座阳光公寓） 夏都家园(夏都盈座) 银杏家园 （都市心海岸） 方舟苑三期（城市月光） 宝星园,2020/7

8、/6,16,第 16 页,望京在售楼盘部分项目展示,华鼎世家,季景沁园,澳洲康都,湖畔雅居,融科橄榄城,嘉美国际风尚,海润国际公寓,宝星国际,2020/7/6,17,第 17 页,望京项目建筑形态,高密度高层塔楼： 整个望京区域早期项目主要以高密度高层塔楼的楼体类型为主，例如，望京新城、方舟苑、圣馨大地等。 板楼或者板塔结合： 近期入市项目主要以板楼或者板塔结合的楼体类型为，板楼成为目前望京供应的主流，例如慧谷阳光、精装修的澳洲康都以及区域即将新供应项目融科橄榄城等；,2020/7/6,18,第 18 页,望京调研项目规模分布,2020/7/6,19,第 19 页,望京调研项目规模分布分析,本

9、区域调研项目的规模普遍适中，比较集中于1030万平米左右的规模； 本案地上建筑面积约46万平方米，地下建筑面积15.6万平方米。本案在整个区域内规模较大； 结论：整体化社区方向一凸显规模化和差异性。,2020/7/6,20,第 20 页,望京调研部分项目户型,2020/7/6,21,第 21 页,望京地区不同户型销售状况分类调查,望京地区在售项目中，二、三居的销售比例有较大差距；总体而言，二居还是市场主打户型。 望京地区在售项目中，不同户型的滞销比例有比较明显的差距；其中三居未销售比例与二居基本持平，四居、一居未销售比例较少。说明市场上对一、四居有足够的消化能力。,2020/7/6,22,第

10、22 页,望京地区不同户型销售率统计研究,结论： 一居销售率旺盛，四居销售状况较好于二居，三居销售状况不佳。（其它户型不以居住为用途，本分析不做讨论）。,望京地区调研项目不同户型销售率对比,2020/7/6,23,第 23 页,望京地区调研项目不同户型销售总面积调查,结论： 望京地区二、三、四居的销售总面积差距不大。但一居销售总面积较小。 望京地区一居剩余面积占市场上总剩余比重仅为2%；三居剩余总面积较大，二居次之，四居剩余的总面积相对较小。由此可知市场上除对一居消化能力极强以外，对四居户型消化能力较为旺盛。,2020/7/6,24,第 24 页,望京区域不同户型总面积销售比率对比,从望京地区

11、在售住宅项目不同户型总销售面积可看出： 一居的总面积销售率明显高于其他户型，四居的总面积销售比率其次，三居总面积销售率最低，仅有47.90%。 结论：望京地区对一居小户型、四居大户型有较强的消化能力。,2020/7/6,25,第 25 页,望京区域单户户型面积统计研究,结论： 望京区域内公寓项目平均单户面积：二居111平米；三居154平米；四居225平米。发现170-220平米的大户型市场供给空白。,2020/7/6,26,第 26 页,望京调研项目价格情况表,2020/7/6,27,第 27 页,望京区域不同项目销售均价分析,目前望京区域的住宅项目主要为中档定位，市场销售价格6500元/平方

12、米以下居多,2020/7/6,28,第 28 页,望京区域不同项目销售总价分析,目前望京区域住宅市场总价分布在140-150万元，55-70万元，80-110万元三个区间。100万元以上的上层建筑、华鼎世家、湖畔雅居主要面对三次置业客户，而慧谷阳光二期、宝星国际二期其单价价格在7000元/平米以上，主要以二居及小三居为主；,2020/7/6,29,第 29 页,望京区域不同户型均价研究,结论： 望京区域调研项目不同户型均价研究对比：四居均价较高，三居其次，二居价格最低。发现畅销的一居与四居中，四居大户型均价明显高于一居户型。,2020/7/6,30,第 30 页,望京区域不同户型总价研究,结论

13、： 望京区域内公寓项目一、二、三、四居总价分别是44.7万元、68.5万元、101.4万元和168.3万元。,2020/7/6,31,第 31 页,调研结论,在畅销的一居和四居户型中，四居均价明显高于一居户型，可被本案借鉴采纳；,单价研究,总价研究,四居平均总价168万元，销售状况良好，为本案开发总价定位提供依据。,单户面积,总销售面积,单户面积170-220平方米的户型市场供给不足；,二、三居户型总销售率不高； 一居、四居总面积销售率较好；,户型统计,户型分类,一居、四居相对畅销，两居其次，三居未销售较多；,市场上四居的供应较少，市场有足够的消化能力。,2020/7/6,32,第 32 页,同类物