房地产行业基础知识.ppt

1、2020年7月6日，正战略6月策划了房地产业的基础知识，目录、房地产业的发展历史房地产业的基本常识和常用用语房地产业的基本组织结构和职责房地产企业的基本业务流程，到1978年，中国房地产经历了5个阶段，经济时代、住宅商品化时代， 计划了两个快速发展阶段和调整期间的现在，整体还处于动摇上升路径中，阶段特征、阶段关键字、住宅体系的建设、福利分房、土地使用制度的改革、宪法和土地管理法的修改、住宅制度的改革、快速发展、泡沫、宏观控制、安居工程、货币分房、住宅洛快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、观光地产拐点、通货膨胀、紧缩、猪强、小春阳、暴涨、控制、国十条、国八条、新国八条、保障房、房

2、地产税、近十年，社会整体固定资产投资和房地产投资呈逐年上升趋势，相对资料来源：国家统计局，统计年鉴，99-09年全国固定资产投资情况，99-09年全国房地产投资情况，2009年的增长率比与市场相对类似的2007年的增长率明显下降，比2008年也慢。 2009年地王频繁出现，不同企业的判断出现分歧，出现过激和保守发展并存的现象。 受国际经济环境的影响，0608年全社会固定资产投资增长放缓的中国随着稳定应对金融危机和人民币升值，固定资产投资速度在09年整体上大幅提高。房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业， 房地产业对国民经济的贡献率高：中国房地产业对GDP的综合贡献率达到20%的

3、房地产业对拉动经济增长发挥了重要作用：房地产投资占社会整体固定资产投资的比例为18%房地产是人们生活的必需品13亿人的住宅需求随着生活水平的提高需要改善住宅条件有的房地产是城市化进程的需求“十二五”计划提出今后五年城市化率突破50%，在三大城市群地区、中小城市、中西部地区房地产业有很大的发展空间，人类生存发展的需求，房地产业关联性高的每年25%的钢材，70%的水泥，40%的木材，70%的木材25%的塑料产品被用于房地产开发建设的每100元的房地产销售，相关产业的170元的房地产销售发展可以产生很多新的行业，如房地产管理、房地产估价、房地产中介等，产业关联度高，可以发展其他行业， 我国房地产行业

4、目前面临的发展机会是房地产行业面临发展的机遇，1、中国经济持续稳定增长为房地产行业的增长创造了良好的宏观环境，2、城市化进程加快，居民收入水平提高，全国房地产行业需求持续增加，3、国内经济圈， 城市圈和产业集团的形成和扩张，商业房地产和中高级住宅的持续增长需求，4，区域壁垒逐渐下降，拉动区域经济崛起和发展的区域间扩张和产业梯度转移的可能性和魅力，5，公布宏观调控政策和行业政策，加快行业整合，有利于优势企业的快速扩张，6， 有利于国内外房地产金融市场的创新和发展，有利于扩大融资渠道和降低融资成本，机遇和挑战并存，行业发展也面临严峻的挑战，主要用以下五个方面来表现房地产行业的未来发展趋势，总结房地

5、产的未来发展趋势、 土地进入洗牌和加速发展的阶段，淘汰的机制在35年内完成，房地产进一步结合金融资本，资本和资源结合的行业特质逐渐明确，房地产金融市场未来潜力大，房地产行业整合加快，出现优势企业集团，土地价格高涨， 投资决策和尖端风险变大，土地储备变得重要，专业能力成为支撑，竞争向专业化和规模化的市场进一步细分，形成买方市场。 客户的影响很大，政策的影响使户型的差异空间减少，产品水平的综合竞争，如品牌、整体计划、城市功能的融合、社区、景观、文化等开始加强，房地产投资增长放缓，行业利益水平下降，但需求和供给的两条线被支撑，行业整体可以长期看到目录房地产行业的发展历史房地产行业的基本常识和常用用语

6、房地产行业的基本组织结构和责任房地产企业的基本业务流程，房地产行业的基本常识房地产常用用语房地产产品类型介绍房地产建筑的基础知识房地产计划的基础知识，房地产是？ 是指土地、建筑物及其地面上的附着物，包括依赖于物质实体和物质实体的权益。 也称为房地产，是房地产和房地产的总称，两者具有包容性和不可分割性。包括土地、建筑物及地面附着物和房地产权。 其中房地产权除所有权外，还有从所有权派生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、质当权等，房地产的自然特征位置的固定性、使用耐久性、资源的有限性、房地产差异性房地产的经济特征：生产周期性、资金密集性、相互影响性、易受政策的影响，房地产的价值附加性， 包括已开

7、发的土地和已开发的土地，包括明确土地所有权的土地、住宅和住宅附着物的土地(以及各地段)。 我国的房地产是指有期限的土地使用权，明确了权利关系的各种房屋和建筑物、房地产的定义、房地产的定义、房地产的定义、房地产的特征、房地产业是什么，以土地和建筑物为经营对象，从事房地产的开发、建设、经营、管理和修理、装饰和服务的多种经济活动一体主要从事土地开发、房屋建设、修理、管理、土地使用权有偿计划、转让、房屋所有权买卖、租赁、房地产抵押贷款，由此形成的房地产市场、建筑业从事调查、设计、施工、安装、修理等生产过程，其生产结果为建筑物和构筑物。 房地产业是承包人，建筑业是承包人，房地产业属于为生产和消费提供很多

8、服务的第三产业，建筑业属于对初级产品进行再加工的部门，属于第二产业。 广义上是房地产企业科学确定经营目标，实现决定的目标的所有管理活动的总和，包括房地产投资、开发、销售、租赁、修理、服务等所有综合管理功能活动。 狭义上说，房地产经营主要是关于房地产产品销售的管理活动，其中特别注重销售活动，广义上是以(镇)土地资源为对象，根据预定的目的进行改造加工，是地面上住宅设施的建筑安装活动和为此进行的计划、设计、经营管理活动的全过程。 狭义上说，按照预定目的进行的土地改造和住宅设施建设的经营管理活动的过程、房地产业、房地产开发、房地产经营、房地产业和建筑业的差异，房地产市场是什么？ 房地产市场：交易的商品

9、是房地产(或房地产权益)的市场，是卖方和买方之间存在的有关房地产的交易网络，交易是买卖、租赁、抵押、交换等构成简单范围的房地产市场。 必须具备销售、买方、交易使用的房地产三个要素。 一级市场：土地市场，土地供给市场(房地产增量市场)，一级市场，二级市场：把开发者开发的房地产投入市场进行大楼交易和预售，实质上房地产开发和市场销售的结合(通称“一手住宅市场”，一级市场，三级市场：业主间自由转让房地产权的市场(通称“二手住宅”市场)， 三级市场商品房销售许可证、国有土地使用证、一、二、三、四、五、房地产开发的“五证”、国有土地使用权转让土地使用权根据国家法律和土地所有者的合同的规定，对国家或集体所有

10、的土地享有占有、使用、收益和处分的权利、国家、土地使用权、土地使用权(一定年限)、土地使用权转让金只有土地使用权，也没有所有权。国有土地使用权转让方式、招标方式协议方式的招标方式、国有土地使用权转让年数、居住用地： 70年工业用地： 50年教育、科技、文化卫生、体育用地： 50年综合或其他用地： 50年商业、旅行、娱乐用地： 40年加油站、加气站用地： 20年，中国城市用地类别土地使用权的转让方式、房地产开发价值链、决策阶段、市场、研究、投资、决策、土地、获得、计划设计阶段、市场、定位、产品、企划、计划、设计、项目施工阶段、招标、投标、施工、组织、进度、质量、成本、销售服务阶段、 主要价值链、

11、决策阶段、市场、研究、投资、决策土地、获取、计划设计阶段、市场、定位、产品、企划、设计、项目施工阶段、投标、施工、组织、进度、质量、成本、销售服务阶段、品牌、传播、销售、组织、房地产、管理、管理、管理计划设计阶段、市场、定位、产品、企划、企划、设计、进度、质量、成本、销售服务阶段、品牌、传播、销售、组织、不动产、管理、决策阶段：市场、投资，决策，土地，取得、计划设计阶段：产品，企划、设计、项目施工阶段，、投标、施工、组织、 进度，品质，成本，销售服务阶段：品牌，销售，组织，房地产，管理，项目研究，投资分析，投资谈判者，合同，开发监视，投资回收，投资分析阶段，投资确定阶段，投资管理阶段，投资分析

12、阶段，投资确定阶段，投资管理阶段， 项目研究，投资分析，投资谈判者，合同，开发监视，投资回收，辅助价值链：战略管理，人力资源和行政管理，金融投资和财务管理，信息管理，目录，房地产行业发展历史房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本组织结构和职责房地产企业基本业务流程， 房地产行业基本常识房地产常用用语房地产产品类型介绍房地产建筑基础知识房地产计划基础知识【建筑用地面积】建筑或建筑群实际占有的土地面积包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积，其形状和大小由建筑红外线控制【总建筑面积】是指小区内的住宅、公营、人防地下室面积的反映土地利用状况和经济性的技术经济指标，即容积率越大，土地利用度高的

13、【建筑密度(建筑垄断率)】用地内各种建筑的基础面积和居住区用地的比例(% )，一定用地范围内的空地率和建筑密度【用地红线】由城市计划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线【建筑红线】 建筑物红线可以与道路红线重叠，一般在新城市将建筑物红线画成道路红线后，为了开放用地、改善环境、美化环境，取得了良好效果的【道路红线】道路用地和2例建筑物用地边界线，红线中有车道、人行道、绿色宽度随要求而变化，为了满足交通、绿化、通风日照、建筑的景气状况和地下管线的要求，采光窗位于室外地坪以上的半地下室，其室内楼层高度在2.20m以上(不含2.20m )，计算自然层数。 房子的总层数是房子的地面层数和地下层数之和

14、。筑楼、附属楼(三明治)、插楼、阁楼(黑暗的大楼)、装饰性的塔，还有屋顶突出的楼梯之间，水箱之间的“层高”是以房地产的高度为“层”单位测量的，各层高度的国家在设计上有要求，这个高度被称为层高。 通常，下层地板或地板到上层地板的距离【净高度】是指楼高减去地板厚度后的净馀额【建筑高度】建筑物的室外地板到其檐木或屋顶的高度。 屋顶的水箱间、电梯室、排烟室和台阶的出口间等，不算入建筑物的高度“建筑物的间隔”的2栋建筑物和建筑物的外壁间的水平距离。 建筑物的间隔主要是综合考虑地区的日照、通风、采光、消防安全等因素决定的，房地产的常用用语【二书】住宅质量保证书、住宅使用说明书【房地产证明书】是住宅的土地所

15、有权和所有权合为一体的证明书，房地产权利的法律证明书【房地产所有权】是所有权人对房屋所有权和该房屋占有土地的使用具体内容是所有权人对房地产的占有、使用、收益和依法处置的权利“土地使用权”，是土地使用权所有者使用土地的权利，包括开发权、收益权、处置权。 政府通过拍卖、投标、协商的方式，将国有土地使用权在一定年限内转让给土地使用者。 土地使用权期满后，土地用途满足当时城市计划的要求的情况下，土地利用者可以申请继续使用，在批准地价结算后，“三通一平”也是指水通、电通、路通、排水通、污染通、通信通、煤气通和地方平，房地产的常用术语是“红线图” 向从政府土地管理部门转让土地使用权的人转让的人， 只能在红

16、线范围内施工建设住宅【总用地面积】城市计划行政主管部门规定的用地范围内的土地面积【绿化率】建设用地范围内的总绿地面积之和与建设用地面积的比率项目计划建设用地范围内的绿化面积与计划建设用地面积之比【绿化垄断率】建设用地范围内的全绿色和与建设用地面积的比率【用地性】 【质】计划用地的使用功能【用地面积】计划区划的面积【日照间隔系数】指的是根据日照基准规定的住宅间隔和遮挡住宅的笠木的高度之比，房地产常用用用语、 【建筑间隔】两栋建筑物外壁间的水平距离【日照基准】是根据各地区的气候条件和居住卫生要求规定的居住建筑的正面在向阳的房间中规定的日照基准所得到的日照量“居住区用地”住宅用地、公设用地、道路用地、公共绿色的总称“花园”的占地面积在15