地籍测量学第二章-土地权属调查

1、1,第二章 权属调查,第一节 权属调查概述 一、土地权属的含义 土地权属：是指土地产权的归属，是存在于土地 之中的排他性完全权利。包括： 土地所有权 土地使用权 土地租赁权 土地抵押权 土地继承权 地役权等多项权利,2,1、土地所有权,概念：占有、使用、收益和处分的权利 行使范围：国家 集体 特征：权利主体特定；不待他人积极行为就可实现；依法管理、一定收益及分配；追及的效力；具有不动产的一切特征。 范围的限制： 国家 集体,3,我国土地所有权的性质：社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。,全民所有制主体：中华人民共和国 客体：土地 1）城市市区的土地 2）农村和城市郊区依法划归国有

2、的土地 3）未划归集体的土地（荒山、荒地等） 集体土地的主体：农民集体经济组织 客体：农民集体经济组织所管辖的土地，同时也包括农民个人的自留地、自留山和宅基地等。 土地制度的核心：土地产权,4,我国土地所有权关系三个阶段：,建国初至1957年：土地国有和农民私有 19581978年，土地国有和农村劳动群众（农业社、人民公社）集体所有并存。 1978年以后，经济体制改革，土地全民所有和农村集体所有，同时，进一步明确了土地所有权与使用权分离的土地使用制度。,5,2、土地使用权,概念：土地的使用、收益和部分处分的权利 范围： 国有土地：国有建设用地使用权、国有农用地使用权、 国有未利用地使用权等 集

3、体土地：农用土地使用权、居民宅基地使用权、乡 村企事业建设用地使用权等 特征：行使范围受限制；权利主体特定；权利稳定； 随客观条件变更或主观原因可消失。,6,3、土地他项权利,概念：所有权和使用权以外与土地密切相关的权利。 特征：他人土地上享有；满足他人土地需求；主体为 他人；限制土地的权属主；客观存在的权利。 类别：抵押权；租赁权；继承权； 地役权（相邻权）：相邻临时占用权、相邻通 行权、相邻截水用水权、相邻排水权、相邻安 全权、相邻采光通风权等,7,4、土地权属主,所谓土地权属主（或称权属主，或权利人）是指具有土地所有权的单位或土地使用权的单位和个人。 国家机关、企事业单位、社会团体、“三

4、资”企业、农村集体经济组织和个人，按法律规定取得土地的使用权，均为土地权属主。 乡镇企事业单位和个人依法取得集体所有土地的使用权，也为土地权属主。 林地、草原、水面、滩涂等的使用权依法取得的单位和个人，均为土地权属主。但要依照森林法草原法渔业法等的有关规定取得。,8,土地权属管理包括： 土地权属的确认 土地权属变更管理 土地权属纠纷的调处 土地权属方面违法行为的查处 土地权属的确认(确权):依法对土地的权属状况的认定。 确权是权属管理的重要基础工作，而土地权属管理又是地籍管理的核心。,二、土地权属的管理和确认,9,1、权属单元的划分 宗地：凡被权属界址线所封闭的地块称为一宗地。 所有权宗地 使

5、用权宗地 街坊：由互通道路、沟渠、河流等线形地物封闭的地块。,三、权属调查的划分和编号,10,地块和宗地的含义,地块是指一个连续的区域，并可辨认出同类属性的最小的土地空间区域。 特征：A、空间上的连续性 B、空间位置固定，边界明确 C、同类属性可单一、可集合 宗地是指由权属界线封闭的独立权属地块。 内涵： 宗地是一个地块，表明宗地在空间上的连续性。 宗地的空间位置固定，边界明确。 标识宗地的同类属性为土地的权利、利用类别、质量和时态等土地基本要素的集合。,11,宗地划分的基本原则,（1）由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地。 （2）如果同一权属主所有或使用不相连的两块或两块以

6、上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地。 （3）如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地，称组合宗。,12,争议地、间隙地和飞地,争议地是指有争议的地块，即两个或两个以上权属主都不能提供有效的确权文件，却同时提出拥有所有权或使用权的地块。 间隙地是指无土地使用权属主的空置土地。 飞地是指镶嵌在另一个土地所有权地块之中的土地所有权地块。,13,2、地籍编号,地籍号 一般城镇按镇、街坊、宗地三级编号。 较大城市按行政区、街道、街坊、宗地四级编号。 街坊一般按道路、街巷、河流为界划分，大小应适宜。 预编地籍号统一自左到右，自上而下由“1”按顺序编制

7、街道、街坊、宗地号。,（宗地编号）,14,界址点编号,按宗地编号 每宗地独立编号 按图幅统一编号 图幅内的界址点统一编号 按地籍街坊统一编号 在地籍街坊内所有宗地统一编号,15,四、土地权属调查的内容,土地权属调查是指以宗地为单位，对宗地的权利、位置等地籍属性的调查和确认。 调查的主要内容： 查清一宗地的权属状况，包括宗地权属性质、权属来源、取得时间和权属主的名称。 查清一宗地的位置、界线、四至关系、行政界线及相关的地理名称等。 查清一宗地的利用状况和土地级别。,16,五、权属调查的要求,权属认定正确，界址指定与标定准确，丈量与计算精确。 权属调查是应做到： 法律程序完备 表图填制齐全 调查记

8、录清楚整齐 数据准确可靠,17,一、确认土地权属的重要性,权属管理的重要基础；权属管理是地籍管理的核心； 土地权属管理的基础工作； 与劳动人民的生产、生活及社会活动、思想意识密切相关； 国家经济结构和社会稳定的基础。,第二节 土地权属的确认,18,原则：以法律、法规条文为确认权属的准绳 中华人民共和国宪法民法通则中华人民共和国土地管理法 物权法均为土地权属进行了规定；另外国土资源部和地方人民政府也有确认土地权属的政策和规定。 依据： 土地权源文图资料，即土地权属的原始证据 土地权属现状，即目前土地使用者实际占用土地的状况 对非法占地和有争议的土地，应依法处理后确定其土地权属。,二、土地权属的确

9、认原则和依据,19,三、土地权属的确认机构,国有土地： 单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书，确认使用权。 集体所有的土地： 由县级人民政府登记造册，核发土地权利证书，确认所有权和使用权。 中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。,20,四、土地权属的确认方式,土地权属调查的主要工作是对土地权属的确认。 土地权属的确认（确权）：是指依照法律，由当地人民政府授权，在土地管理部门的主持下，由权属主、相邻土地权属主、地籍调查员和其他必要人员共同对土地权属的认定。 确权内容：用地的历史、现状、权源、取得时间、界址及相邻权属主的有关状况等。 土地

10、权属的确认方式：文件确认；惯用确认；协商确认；仲裁确认。,21,五、农村土地权属的确认,包括农村和城市郊区土地所有权和使用权的确认。 内容：村与村、乡与乡、乡村与城市、村与独立厂矿及事业单位的边界等。 特点：形式复杂，用地手续不全。 确权方式：几种方式结合。,22,六、城市土地权属的确认,只确认土地使用权。 确权方式：主要采用文件确认。 单位用地红线图 房地产使用证 土地使用合同书 征（拨）地批准书和合同书 有偿使用合同书（协议书）和国有土地使用权证书。 城市住宅用地确权的文件,23,第三节 土地利用分类,土地分类是指研究、分析各类土地的特点及它们之间的相同性和差异性的基础上划分土地类别。 土

11、地分类的目的是如实反映土地的利用现状，分析在土地利用方面存在的问题，为科学管理提供依据。 主要采取三种土地分类系统： 土地自然分类系统 土地评价分类系统 土地综合分类系统,24,1.土地自然分类 主要是按土地自然特性的差异分类的。如：按土地的地貌特征进行的分类；按土地的植被、土壤等进行的土地分类。 2.土地评价分类 主要是依据土地的经济特性分类，如：按土地的生产力水平、土地质量、土地生产潜力等不同进行的土地分类。土地评价分类系统是确定基准地价的重要依据。 3.土地综合分类 主要是按土地的自然特性和经济属性，以及其他的因素，进行综合性的分类。,(一)土地分类方法,25,(二)我国土地分类体系,依

12、据:土地的用途、经营特点、利用方式和覆盖特征等因素对土地进行的一种分类。 分类原则 科学性 实用性 开放性 继承性 发展状况: 为适应土地管理的需要，1984年制订土地利用现状调查技术规程将利用现状分为8大类，46个二级类，1989年为城镇地籍管理的需要，将城镇土地分为10个一级类，24个二级类。,26,发展状况: 根据新的土地管理法的要求，需进一步明确农用地、建设用地和未利用地的范围及土地分类的衔接，加上市场经济的发展和土地使用制度的改革，尤其是土地有偿使用以及第三产业用地的发展，也要求对原有城市土地分类进行适当调整。 随着城乡一体化进程的加快，要求在原有两个土地分类和调查成果的基础上，进行

13、城乡土地统一分类，汇总出全国城乡统一的土地数据成果和其他调查成果，以利于全国城乡土地的统一管理和调查成果的扩大应用。,27,土地利用现状分类及含义（1984年标准）,28,土地利用现状分类及含义（1984年标准）,29,土地利用现状分类及含义（1984年标准）,30,土地利用现状分类及含义（1984年标准）,31,(三)全国土地分类的基本框架(2002年),采用三级分类体系。 一级类设3个。即土地管理法规定的农用地（1）、建设用地（2）、未利用地（3）。 二级类设15个。耕地（11）、园地（12）、林地（13）、牧草地（14）及 其它农用地（15）等5个地类共同构成农用地；商服（21）、工矿仓

14、储（22）、公用设施（23）、公共建筑（24）、住宅（25）、交通运输(除农村道路) （26）、水利设施（27）、特殊用地（28）等共8个地类构成了建设用地；未利用土地(除田坎) （31）和其它用地（32）共同构成未利用地。 三级地类设71个。是在二级地类基础上调整、归并、增设而来的。,32,(四)全国土地分类的基本框架(2007年),采用二级分类体系。 一级类设12个。 （1）按用途和方式：耕地、园地、林地、草地、水域、交通运输等； （2）按经营特点：商服、工矿仓储、公共管理和公用服务、住宅等； （3）不含上述地类：特殊用地和其它用地。 二级类设57个。 依据自然属性、覆盖特征、用途和经营目

15、的等方面的利用差异对一级类细化。,33,基本步骤: 接收申请文件，并核对清点 准备调查工作图，划分调查范围，预编地籍号 过录地籍调查表，准备有关文字数据 发放指界通知书，准确送达并签名备查 土地权属资料的收集、分析，调查表、申请书、勘丈工具的准备 实地调查，包括土地座落、地号、实际用途等 界址调查，由本宗和邻宗的土地使用者共同指界，并签名盖章，视情况埋设界址标志物 勘丈并绘制宗地草图，填写地籍调查表，进行资料整理,第四节 权属调查的程序,34,组织准备：成立领导协调机构； 技术准备：政策文件、确权文件、工作方案、技术设计、人员培训等； 经费物资：工作经费、相关设备及表格材料； 宣传发动：通过新

16、闻媒体、会议及张贴公告等方式，指明调查的范围、地点、要求及具体条款，土地使用者应出示的证件，界址标志符号的设置及保护等。,一、准备工作,35,二、调查前的基础工作,接受申请文件：接收登记申请书，核对清点申请资料； 准备调查工作图：调查区已有的大比例尺地形图复制或编制工作底图，航摄像片，以及宗地关系图等； 划分调查区：按行政界线或自然界线划分调查区，注意街坊的完整性； 编辑地籍号：对照资料标绘出宗地形状，预编地籍号； 过录地籍调查表:将申请文件上的有关文件资料过录到地籍调查表上,以备现场核实； 发放指界通知书：按工作进度，分区分片公告通知，并邮寄或送达指界通知单，告知时间、地点需携带的证件及其它

17、事项。,36,三、现场调查,现场核实：使用者的名称、性质、主管部门、土地座落、法人代表或户主、地籍号、土地权属性质和权源证件、土地使用状况、他项权利等； 界址调查：共同指界、埋设界址标志物； 勘丈及宗地草图的绘制：界址边边长、相关距离及条件距离、勘丈记录表、宗地草图 确认界址并签名盖章：地籍调查表、界线协议书,37,四、权属调查成果的检查,检查的内容 是否有遗漏或错误的项目 各种手续是否齐全，数据是否准确 相邻宗地的宗地关系位置是否正确 公共界址边长是否一致 分段距离之和与总长是否一致 提交的成果 地籍调查法人代表身份证明书、指界委托书、违约缺席定界通知书存根； 界址边长勘丈记录表； 地籍调查

18、表（含宗地草图）； 编有地籍号及宗地界址点号的工作图或街坊工作图。,38,第五节 土地使用权调查,核心内容主要是：界址实地确认、地籍调查表的填写及宗地草图的绘制。 一、界址调查（依据法律、法规和文件精神进行） 1、界址认定的方法和要求 沿街的用地界址线 已有建筑物用地 在建工程项目用地 城镇居民住房用地 商品房 农村宅基地 临时建筑占地 有争议的宗地界址等,39,2、界址点的确定 定界以权属范围为准，不一定与占地范围重合。 宗地界址线必须封闭。 权属界线转折点应为界址点，一般相邻界址点间为直线 两宗地间的小地块、狭缝、通道等应确权，不能留空。 三宗地以上的公共界址点应准确定点。 临街界址线均以

19、实际使用的合法围墙或外侧基脚为准。 临街、巷的晒台、雨罩等有落地建筑，以落地建筑基脚确定界址线。不露出地面的地下基脚不能确权。 通行道路上的外伸踢步一般不确定给使用者。 土地使用权证明文件上四至界线与实地一致，但实际和批准面积不一致，按四至界线定界址点。 城市临街摊点得到有关部门批准的确定临时使用权。,40,界址点标志的设置,地籍测绘规范（95年实施）中规定了五种标志式样：,608,15,150,界址点,80,65,30,混凝土,15,6,13,混凝土界址点标志G1,41,石灰界址点标志G2,3050,500750,带铝帽的钢钉界址点标志G3,18,=12的钢钉,5,铝板,153,36,18,

20、界址点,4,42,带塑料帽的钢棍界址点标志G4,43,喷漆界址点标志G5,墙角线,墙角标志,90,55,44,界址点号编制,实地用分式(点号/街坊号)编注界址点号；地面上界址点需在附近的墙上标指其位置方向。 问题的处理 按土地法规定，当事人协商解决有争议的界址；协商不成由人民政府解决。 不服人民政府处理的在规定时间内向人民法院起诉。 对于违约指界的，有不同的处理方式。,45,违约缺席指界的处理,如一方违约缺席，其界址线以另一方指定的界址线为准确定。 如双方违约缺席，其界址线由调查员依据有关图件和文件，结合地方习惯及实地现状决定。 确定界址线（简称确界）后的结果以书面形式送达违约缺席的业主，并在

21、用地现场公告，如有异议的，必须在结果送达之日起15日内提出重新确界申请，并负责重新确界的费用，逾期不申请，确界自动生效。,46,6、丈量记录,丈量的内容有界址边边长、界址点与相邻地物点的距离、图形的条件距离等。 丈量过程中注意量距的限差和要求。 填写地籍调查表，绘制宗地草图。 确定界址点、线后必须由当事双方的签字或盖章。,47,二、地籍调查表的填写,编号: 地藉调查表 区(县)乡、镇、街道号 年 月 日,48,初始、变更,49,50,51,52,三、宗地草图的绘制,宗地草图是描述宗地位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地草编记录。 内容： 本宗地号及门牌号，权属主名称和相邻宗地宗地号及门牌号，权

22、属主名称； 本宗地界址点、界址点序号及界址线，宗地外紧靠界址点线的地物等； 界址边长、界址点与相邻地物的相关距离和条件距离等； 确定宗地界址点位置，界址边长方位所必须的建筑物或构建物； 概略指北针和比例尺、丈量者、丈量日期。,53,特征： 原始描述 图上数据是实量的，精度高 草图是近似的，相邻草图不能拼接 作用： 原始资料； 提供初始信息，相邻宗地几何关系、边长、面积； 变更地籍测量和日常地籍管理。 要求： 32开、16开或8开。概略比例尺，24H铅笔绘制，字头朝北，实地绘制，不得涂改注记数字，钢尺丈量，精确至0.01米。,54,三元里四段,北,宗地草图,丈量者 丈量日期 概略比例尺,55,第六节 土地所有权调查,主要针对集体土地所有权的调查。 核心内容：宗地设定、界线调查、权属调查协议书和争议原由书的签订、集体土地权属调查表