房地产市场及其运行规律.ppt

1、第三章房地产市场及其操作法，第三章房地产市场及其操作法，第一节房地产市场概述第二节房地产市场供求关系第三节房地产市场指标第四节房地产市场的特点和功能第五节房地产市场操作法第六节政府对房地产市场的干预，对本章的要求，对房地产市场的概念、分类和整体结构的理解；熟悉房地产市场的特点、影响因素及市场指标，以及政府对房地产市场的干预。掌握房地产市场运行规律。第一节房地产市场概述，一节房地产市场概念2，房地产市场构成3，房地产市场细分4，房地产市场结构5，房地产市场运行环境，一，房地产市场概念，狭义房地产市场是房地产商品流通场所，包括房地产交易所和交易市场。广义的房地产市场是房地产交易双方经济关系的总和，

2、是指从事房地产买卖、租赁、抵押、当铺等交易的活动场所和所有交易渠道、形式。完整的房地产市场是由市场主体、对象、价格、资金、运营机制等组成的系统。此外，房地产市场还有其他意义。房地产市场是指房地产商品流通的状态，包括供求状况及其相互关系。房地产市场是指房地产经济的固有调控机制，即房地产经济的价值规律。在我国，土地所有的特性上，房地产商品的流通表现为转让地块上建筑物的所有权和地块的使用权。房地产市场是房地产权利的交易市场，房地产市场的交易对象实际上是各房地产附加的权益或权利。2，房地产市场配置，图3-1房地产市场配置，3，房地产市场细分，按地理范围细分：按城市市区、城市周边地区、城市郊区、城市郊区

3、等房地产用途细分：按生活、商业、产业等库存增长细分：第一、第二市场(第一土地按a区范围分类，按b增量库存分类，按d交易形式按e目标市场细分，a，11，示例2:在细分一个城市的房地产市场时，“a级办公楼租赁市场”将分裂，这种分科将使用以下段标准():a库存增加，按分类b交易形式分类，按c目标市场分类，按d房地产用途分类，e地理分区，4，房地产市场的结构，房地产市场的基本平衡，为了实现结构基本、价格基本稳定的市场目标，必须正确把握房地产市场的主要结构关系。房地产市场结构如下：总量结构：分析开发与销售之间的数量关系，分析房地产供求之间的总量差距区域结构：分析不同区域之间房地产市场发展的差异和特点产品

4、结构：分析房地产不同房地产类型之间的投资比例关系供求结构：针对特定房地产类型，分析市场内不同等级的房地产供求关系投资结构：参与市场的投资者的不同投资目的和投资方法，5，房地产市场的运行环境，房地产市场的运营环境根据影响因素的性质，大致分为8类：社会环境政治环境经济环境金融环境、房地产法制体系环境技术环境环境环境环境环境环境环境环境环境环境环境环境环境环境环境环境环境国际环境，a，15，课后课题：2014北京大兴区住宅市场运营环境分析，每位学生独立完成：社会环境(鹤湖美湖：0)政治环境各类学生2名，第二节房地产市场供求关系，1，房地产市场需求2，房地产市场供给3，房地产市场价格机制，1，房地产市

5、场需求，需求：有支付欲望和支付能力的希望或欲望。 除了价格以外，影响房地产市场需求的因素包括：收入的变化：收入的增加会导致需求的增加；其他商品的价格变化：替代品的价格变化会影响对原商品的需求；对未来的期待：未来收入、利率、产品价格下降等；政府政策的变化：税收政策、住房政策、金融政策等。a，18，例3:如果同一地区特定类型的房地产价格继续大幅上涨，则该类型的房地产租赁需求()。a减少b增加c不变d同时减少，第二，房地产市场供应，供应：在特定时间内，要以特定价格销售的卖方的总数量。除了价格以外，影响房地产市场供应的因素还包括：房地产开发成本：直接影响开发商的利益水平，直接影响开发量。政府政策的变化

6、：影响开发成本，影响供给。对未来的期待：对未来房地产市场价格变化的期待会影响当前的投资。第三，在房地产市场的价格机制、我国社会主义市场经济体制下，作为市场经济核心的价格机制对市场起着主要调控作用，但作为计划经济特征的国家宏观调控仍然对市场有重要影响。随着我国房地产市场的发展，价格机制的作用越来越大。图3-2简化供需曲线，图3-3房地产市场平衡，供给曲线，单位价格，单位时间内的供需数量，需求曲线，E，P，Q，0，供给曲线，单位价格住宅担保贷款利率上升时，如果其他因素保持不变，商品住宅需求就会减少。如图所示。E1，E2，第三节房地产市场指标，1，供给指标2，需求指标3，市场交易指标，1，供给指标，

7、库存新竣工库存量空缺率，租赁住宅建设面积住宅建设面积住宅建设面积平均建设周期完成住宅价值，2，需求指标，国内生产总值销售租赁吸收率吸收周期，双面房地产价格指数房地产价格房地产租金，a，27，案例4:对房地产市场吸收周期的错误陈述。a吸收周期是从准备住房租赁到完成租赁销售所需的时间b吸收周期反映了可租赁数量全部被市场吸收的时间，c新商品房销售市场也称为吸收周期。销售周期d吸收周期在数值上是吸收率的倒数，a，28，实例5:某市2008年的库存再投资吸收率为50%，该市同期库存再投资吸收周期为()。a .半个月b .两个月c .半年D. 2年，a，29，例6:某销售型住宅市场年初住宅存量为100万套

8、，其中空房为5万套，今年新竣工住宅13万套，销售住宅8万套，吸收周期为()年。A0.63 B1.63 C2.25 D12.50，a，30，示例7: 2013年在一个城市中，可出租房屋为3000万平方米。其中可销售住房为1800万平方米，可租赁住房为450万平方米。当年销售及租赁的住宅总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，租赁的住宅面积为320万平方米。城市2013年住房市场吸收率为。A 71.11% b 88.89% c 91.67% d 93.33%，a，31，例8: 2013年底，一个城市的总住房为5000万所。其中经济用房为400万，商品用房为3750万；同期住

9、房空置率为750万人，其中经济用住房50万人，商品住宅450万人，则该市2013年末商品住宅空置率为。A9% B12% C12.5% D15%，a，32，例9:某城市2013年新建的住宅建筑面积为90万个，2012年底2013年竣工的住宅建筑面积为30万个，2013年竣工的住宅建筑面积为80万个。不知道，城市住宅的平均建设周期是()年。A0.5 Bl.5 C2 D3、a、33、示例10:以下房地产市场指标中属于市场交易指标():a空白b房地产价格指数c平均建设周期d吸收率e失业率，第4节房地产市场的特征和功能，第一，房地产市场的特征2，房地产市场的功能，第一，房地产市场的特征，作为市场系统组成

10、部分的房地产市场具有按照价值规律、竞争法、供求法等进行市场的一般规律性。但是由于房地产产品的特殊性和房地产业在国民经济中的特殊重要性，房地产市场具有与一般市场不同的特征，主要表现在以下几个方面：(a)市场供应的特点市场供应的灵活性不足市场供应的非均匀性高垄断性，竞争不足；(b)市场需求的特点需求的广泛稳定的多样性需要通过金融机构进行融资；(c)市场交易的特点交易需要复杂而严格的法律程序进行房地产产权的流通和重新定义；交易成本需要鉴定师或房地产代理等专业服务；(4)市场价格的特点与地理位置的相关性向上波动它不仅在生产和消费沟通中起着重要的作用，而且在促进房地产开发建设、提高资源配置的效率、更好地

11、满足生产性需求和消费性需求方面发挥着重要作用。特别是，房地产市场的功能可以概括为：(1)库存房地产资源和利润(2)显示房地产市场需求变化，(3)引导供给适应需求变化，(4)引导政府适应供给条件变化的科学土地供应计划(5)通过适当的条件和外力，房地产市场将为国民经济创造很多现实效用：促进住宅生产产业化和住房消费商品化；可以促进居民消费结构的优化。可以促进我国产业结构的合理化。可以调整城市住宅的需求和供给。可以促进城市土地的合理利用。第五节房地产市场的运行规律，一是房地产空间市场和房地产资产市场2，房地产市场周期循环3，房地产市场泡沫和过热，一是房地产空间市场和房地产资产市场，房地产具有消费品和投

12、资产品的两重性。因此，房地产市场有两个维度：宇宙市场和资产市场。空间市场：房地产市场作为消费品。房地产为家庭和企业提供了生活和生产的空间。可以持有或租赁房地产以获得空间的效用。资产市场：房地产是投资商品的市场是为了获得投资收益。为了获得房地产带来的投资收益，必须有房地产。空间市场与资产市场的关系：空间市场需求与供给的关系，同时决定房地产资产的回报率，决定影响资产市场需求的房地产租金水平；同时，空间市场的供应由资产市场决定。第二，房地产市场的周期周期，(a)房地产周期周期的定义，(2)房地产周期周期的原因，(3)传统房地产周期理论的主要内容，(4)房地产市场的自然周期，(5)房地产市场的投资周期

13、，(6)房地产市场的自然周期和投资周期的关系，房地产周期周期周期周期周期周期是房地产事业活动或(a)房地产周期周期的定义，(b)影响不适当市场信息的供求因素的原因生产者和消费者心理因素的影响：追征政策要素系统要素生产时间差距、季节调整、整体经济状况等，(3)传统房地产周期理论的主要内容房地产市场的发展显示出自我修正的模式。房地产经济周期可以分为扩张过程和收缩过程两个过程。这两个过程可以分为恢复和增长阶段、繁荣阶段、危机和萧条阶段、萧条阶段四个阶段。前两个阶段构成房地产扩张过程，剩下的两个阶段构成房地产收缩过程。随着扩张过程转变为收缩过程，房地产经济达到了繁荣阶段的最高点波峰。收缩过程转变为扩张

14、阶段，房地产经济达到了萧条阶段的最低点，即谷底。(4)房地产市场的自然周期A-B市场周期底部，供应中断，需求增长B-C需求增长，供应不足C-D供应需求转折点，供应增长过快D-E供应高增长，需求停止增长，A，E，D，C，B房地产市场的自然周期在底部，开始进入第一阶段时，资本很少投入；2.自然周期经过第一阶段，投资者开始返回市场。3.自然周期达到峰值，进入第三阶段，投资者继续投资，直到认识到市场的下降趋势。(6)房地产市场的自然周期和投资周期之间的关系相互联系相互作用，投资周期在第一阶段和第二阶段初期落后于市场的自然周期变化，其他阶段领先于市场的自然周期。第三，房地产市场的泡沫和过热，泡沫来自投机

15、引起的资产价格基于市场的价值持续上升。投机是泡沫出现的主要原因。最先发生的泡沫经济事件是1636年荷兰发生的“郁金香疯狂”。狂热的人们用各种热闹的手段使郁金香疯狂地提高了花的价格数十倍。a，55，欧洲早期三大经济泡沫，郁金香泡沫事件(郁金香市场，荷兰，1637年)南海泡沫事件(南海公司股票大受推崇，英国，1720年)密西西比泡沫事件(股市，法国，1711)，(a)房地产泡沫及其原因1。房地产泡沫的定义是房地产泡沫是指房地产投机引起的房地产市场价格和使用价值的严重偏差，摆脱实际用户的支持，继续上升的过程和状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，尤其是投机性因素作用的结果。2 .房地产泡沫的发生原因：房地产泡沫的发生是投机目的虚假需求的膨胀，房地产价值大，因此这种需求的实现需要金融机构的支持。一般来说，房地产泡沫的发生主要有以下三个原因：土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫的基础；投机需求膨胀是房地产泡沫的诱因。金融机构过度贷款是房地产泡沫中发生的燃烧剂。3 .房地产泡沫崩溃的危害是社会生产力的损害，导致了社会资源的浪费；