南京曙光创意产业园规划

1、南京曙光创意产业园的初步规划构想，第一部分项目价值分析，第一、区划隐藏的三个价值体系：创造产业园，第二、产业价值、房地产价值与商业价值的关系：从经营创意产业园的构想来看，本项目区划的各资源包括三个价值体系： 这三者的关系是以产业概念为主导的经营实体，使产业概念变大、变强，形成产业集群效应，在发挥房地产开发价值和商业经营价值的同时，房地产开发和商业经营为产业经营提供合理、优越、相应的生活、工作、休闲、居住等服务设施三、本区域存在的决定因素：宏观市场条件：城市特性的影响政策的限制因素创造产业发展的基础(人力资源、产业发展、资源整合能力、市场环境和机会等)项目本身的条件：区域特征和现有资源交通状况和

2、未来发展区域的体貌特征的影响，产业定位商业经营房地产开发，四、 区划是几个核心问题： 1、1、面对国家政策上的工业性质区域的限制，将来本案如何进入市场的问题面临的具体问题：只是转让使用权，而不能暴露的营销推进限制2、在未来的经营过程中，如何“产业、商业、 房地产”价值关系问题是否平衡具体问题：产业概念的嫁接问题房地产开发、商业引进与产业经营的互补关系处理商业和房地产开发比例3、地区市场是否具有发展创造产业的基础具体问题：市场的可行性论证：文化产业、科技产业、 休闲产业等发展成熟度、人才、财力投资力和相关政策支持4、区划“产业、商业、房地产”的价值解析具体问题：区划自然环境重建和利用旧建筑物包装

3、利用园区内三大实体的空间配置关系，第二部分国内外创造产业发展现状，第一部分：创造产业园概念：兴起于欧美的创造产业集聚区， 多指艺术、设计、广告、宣传等以创造性为主的个人工作室和服务公司，集中在一个特色地区，形成多文化生态和创造性服务产业链。 重要语言：产业集聚区、创造性、特色区域、生态、产业链、“产业集聚体”、集群效应、多元产业、智能产业、二、创意产业概念：“创意产业”的概念最先起源于英国，又被称为创造产业、创造产业、创造经济等。 指从个人创造性、技能和天分获得发展动力，通过知识产权的开发创造潜在财富和就业机会，促进生活环境提高的产业。 通常包括软件开发、出版、广告、电影、电视、收音机、设计、

4、视觉艺术、工艺制造、博物馆、音乐、流行行业、表演艺术等13个产业。 此外，还包括旅行、博物馆、美术馆、遗产和运动等。 三、国外发展的整体特征：朝阳产业产值的巨大发展前景广阔，创造产业只在发达国家提交几年。 现在每天为世界创造220亿美元的产量，以5的速度增加。 在一些创意产业发达的国家，创意产业的增长速度更快，例如美国达14%，英国达12%。 2000年，创意产业已成为英国第二大产业，占GDP的7.9%，仅次于金融服务业。 在一些发达国家，创造产业在GDP中占了很大比例。 数据显示，目前纽约文化创意产业员工是该城市总劳动人口的12人，伦敦14人，东京15人。在属于国际大城市的上海，创意产业员工

5、只有1人左右。资料来源：北京国际城市发展研究院数据中心、美国、2002年，美国文化创造产业产值达到5351亿美元，占GDP的比例达到5.24%，创造就业800万人，接近全国总就业人数的6%。 英国，2002年，到创意产业附加值达到809亿英镑，成为英国第二产业的6月为止，创意产业的雇佣总数为190万人，之后仍持续增加，成为该国雇佣人口的第一产业。 韩国，2005年韩国游戏产业市场规模达到43亿美元。 其中网络游戏已经成为游戏市场的主导，占市场整体的62%。 手机游戏持续快速发展，增长率达到了45%。 新加坡2002年创意产业附加值占GDP的2.8%3.2%。 2001年香港创意产业给香港带来4

6、61.01亿港元，占GDP的比例为3.8%，就业比例达到5.3%。 的双曲正切值。 四、各国发展概况：五、国内发展概况：中国创造产业发展模式与发达国家创造经济的形成模式相同。 中国艺术家们为了专注于创作，把文化艺术机构搬到远处和荒芜的旧现场，这些旧现场吸取了艺术家的灵感，塑造了中国创造产业的原型。 发展模式：旧工厂区改造、知识产业机构、创造园、艺术加工、产业整合、国内重点城市发展状况：创造产业园在国内完全不知道新鲜，国内很多城市，特别是中型城市和具有某种产业背景的城市，有意识地也无意识地发展着这个新兴产业。 大部分城市由民间投资，到了一定的发展气候时，被纳入了城市产业的经济发展计划，当地政府给

7、予适当的政策支持，成为城市经济运营的重要领域。 北京的6个创意中心被北京政府列为创造性产业的6个中心，以表达文化魅力，其中有很多是自发形成并正式认可的，曾经成为朝圣地的798。 文艺演出、出版发行和着作权贸易、电影节目的制作和交易、动画和网络游戏的研究开发、文化展览会、古董艺术品交易6个中心，对北京创造性城市的地位没有人质疑。 正如没有人无视北京的大学、艺术团体、公司、出版社等，很多“北漂移”也是其他城市所无法追求的创造性的人。 上海成立“国际创造产业中心”的2005年12月6日，上海国际创造产业活动开始。 上海将创造产业作为经济转型的重要战略，今后5年将在6个方面突破。 上海的眼光不仅注视着

8、国内，还以和伦敦、纽约、东京站在一起成为“国际创造产业中心”为目标。 五、国内发展概况：广州网络游戏和下游产业主导着人才资源优势：天河区是另一个城市，来自广州的外国人聚集在一起从事广告、电影、媒体、IT等创造性工作。 产业优势：国家网游动漫产业发展广州基地正式挂牌，天河软件园2004年网络游戏方面的收入占国内网络游戏收入的四分之一，国际玩具礼品城带动动漫产业链。 区域联动优势：广州还靠着“亚洲创造中心”香港，从这里去香港是两个小时。 深圳肩负着国际设计人才，未来的“创造性设计之都”作为中国最新颖的城市，深圳拥有全国最年轻的人才资源，也具有最实验性的标本意义。 深圳现在开始看到自己这一点的创造性

9、优势，证明了以一系列城市主题展览会为代表的现代艺术展览会。 目前，深圳的创意产业主要包括从设计衍生的系列产业、印刷、动漫、建筑、服装等在内的深圳平面设计人才达2万人，规模居全国前列的近十年来，深圳设计师几乎获得世界一流设计比赛和国际展览会奖的深圳动漫企业为50家深圳成立“文化产业特别资金”，对创造产业进行融资和奖励。 深圳的目标是“创造性设计之都”。 五、国内发展概况：杭州视觉艺术设计看到中国美院和浙江大的艺术类人才出口，为杭州设计业的发展提供动力。 杭州创造产业的标志是该市最大的设计联盟LOFT49。 这条运河沿岸约万平方米的旧现场聚集了工业设计、室内设计、广告企划、服装设计、环境艺术设计、

10、商业照片、雕刻、绘画等众多创造性领域。 成都数字娱乐消费型城市网络游戏发展者不无视成都。 2004年，成都市约有30万互联网用户，是全国三大数字娱乐城市之一。 全国第一个网络动漫游戏产业基地在高新区正式运营，高新西区作为国家软件产业基地，诺基亚、IBM、摩托罗拉等国际企业的研发基地陆续在成都定居。 在这种娱乐至上的城市里，创造性行业无论在哪里都能找到自己的位置。 五、国内发展概况：六、上海创造产业园介绍和参考：上海作为长三角乃至全国经济发展的引擎，在国民经济中发挥着重要作用。 同时，她也是许多新兴产业最初崛起的城市。 在上海，创意产业园区也不是一个新的说法，自1999年苏州河畔的“四行仓库”改

11、造以来，已经有6年的发展史。 2005年4月首次有18家创造产业集聚区挂招牌后，现在正式挂招牌的创造集聚区达到50家。 今年举办的商店展上，有10个项目约40万平方米的创意产业集聚区参展。 根据有关方面明确的信息，上海到2007年形成了7080个创造产业小区，总建筑面积达到100万150万平方米。 随着创世园逐渐变热，越来越多的投资者开始闻到其中的商机，也想向这个巨大的产业链要汤。 根据刚发布的上海市“十一五”规划纲要(草案)，服务型经济被定为上海今后五年发展的重点。 作为具有先进三次产业经济基础的上海，以创造产业园的发展步伐，一定能引领全国实现其“国际创造产业中心”的宏伟目标。 七、上海部分

12、是建设项目介绍：一、项目单体面积不太明显，目前上海正在建设的项目体积不大，最大的也只有10万平方米，且建筑面积，多为1000020000平方米。 因此，对于本案的114亩工厂面积，具备建设创造性产业园的空间容量。 2、在租金水平不高的上表中，很多园区的租金水平在3元/平方米以下，与上海中级办公楼相比，目前上海很多创意产业园区的租金水平低，相关资料显示，租金水平在23.5元/平方米之间，如前18家创意产业园区中当然，有些园区由于产业定位、地区等因素，租金水平很高，如建国路上的“8号桥”平均租金达到6元/平方米，馀姚路上的同乐坊达到620元/平方米。 该区优势不强，在未来的经营中，有时会面临短期投

13、入和生产比例不对称的情况，这对后期经营构想的革新和运营资金链提出了高要求。 3、产业定位个性化走差异化的道路，是什么商业经营胜利的道路。 从上表可以看出，产业的选择有几个住宅区重叠，但各项只能突出产业主题的概念，把相关的产业组合起来嫁接。 创造仓库的产业定位包括城市规划、建筑设计、环境艺术，这三个产业具有明显的互补特征，它们属于独立的产业领域，可以形成产业经营上的互补作用，形成整体强大的产业链。建立产业个性，形成产业链，对本案的定位决定有科学的指导意义。 八、项目特征总结和对本案的启发：九、项目定位和对经营定位的启发：项目定位原则： 1、产业定位必须具有鲜明的个性特征。 2、产业定位要与地方经

14、济产业的基础相适应。 3 .锁定产业需要关联性、互补性、共生性和统一性。 4、产业数量太多，复杂，不应该集中优势。 不仅是产业定位的创新，也是开发运营和经营构想的创新：创造产业园通过整合几个最先进的时尚产业机构，结合适当的商业和房地产开发，可以有效地发挥全区内的各项功能，项目运营的成功需要用前期开发构想和后期经营理念来体现创新思考例如，作为开发运营的一环，可以吸引企业先或引进强品牌企业的合作开发，使园区的计划建设符合进入企业的空间需求，减少不必要的弯路，节约建设成本，合作企业可以提供后续开发的资金保障。 产业园比主题商业项目有相似之处，对后期商业经营、管理、招商、推广营销等环节有很高的要求。

15、由于产业园的经营利润是一个长期的过程，所以在后期经营中，经营者必须以长期的视角，在大力建立强产业园的前提下，灵活运用租赁和销售相结合的经营构想，灵活应对市场，使业务价值和房地产价值最大化。 第三部分项目的研究判定和定位，一、项目SWOT分析：1，优势(Strength ) :自然资源优势：生态植被丰富，树荫复盖，天然森林氧吧区划空间开放，登上高处远眺群山，心情开阔， 可以仰望苍穹，地块南低北高，坡地，山地，三大平地结合，形成空间偏差，借势容易开发，安静，隐私和形成公共空间结构的地块资源优势：地块形状为“喇叭状”，南入口为口，内部空间为“没有洞”的容易形成美丽境界的区域完全，总占地面积达112.

16、4亩(75000平方米)，容易规划的区域内可以改造利用十几座旧现场和其他建筑物，区域周围的辅助优势：东北山体面临政府计划建设的生态公园， 外部环境升级后的西邻仙人湖度假区，其中娱乐、休闲、酒店、康体等设施位于幕府路共享的幕府山风景胜地边缘的丘陵地带，具有深厚的人文韵味，卓越的景区资源，为园区享受区划交通优势：区毗邻东路，位于南京长江桥和南京长江二桥中段，三条路径直达园区：曙光幕府东路中央路鼓楼珠江路新街口曙光幕府东路和燕路(迈皋桥地铁站)红山路南京站(玄武湖)曙光水吉路神农路和燕路燕子矶，2、劣势分析(Weakness ) :工业企业生活落后的区域位于下关工业区，聚集了江南化学工厂、矿山机械工

17、厂、华宁汽车修理工厂、南京第二电磁线工厂等多家企业，工业气氛强烈的地区内商业配套严重不足，幕府东路汽车直销店和修理店多，虽然有旭日景城等新开发住宅，但入住人口少，古老本案区域、地区人民消费能力低，难以支撑新商业形态生存的区域附近是工业园区，区域内有工厂工人、外来小屋居住者等低收入家庭多，其他新建住宅的入住率低，区域内的人群构成近年来变化不大。 因此，在这个地区建立新业务将面临消费者的引进问题。 区划与工厂区相邻，在环境混乱的现状下，区划西部、北部围墙外与其他工厂相连，形象差，给本案的开发带来不良影响。3、机会分析(Opportunity ) :市场机会：创造产业园属于世界新的经济领域，无论在海外还是国内都属于新兴产业，发展在10年以下，其建设发达，其巨大产业的利益能力不断骑着国内许多城市，谁也不会输。 目前，