宿州房地产市场调研报告.ppt

1、,宿州房地产市场调研报告,2010.11,城市概况,1,城市宏观经济,城市房地产市场,2,3,目录,城市概况,宿州是安徽的北大门，位于黄淮平原南端，处在淮海经济区腹地、是淮海经济协作区的核心城市之一，也是安徽省距离出海口最近的城市。全市总面积9787平方公里，截止到（2009年末全市户籍人口639.15万人，其中常住人口566万人）。宿州地处黄淮海平原南端，东、北、西部分别与江苏淮安、徐州，山东荷泽，河南商丘等市、地接壤。,【自然资源】 宿州区内水果产区从面积和产量均占到全省70%以上； 地下矿产资源丰富，煤储量约为60亿吨，是两淮煤田的重要组成部分； 大理石储量4000万立方，居全省之首，花

2、色品种达20个以上； 灵璧奇石为中国“四大奇石”之一； 砀山酥梨为果中精品，为海内外顾客所青睐； 符离集烧鸡，色佳味美，为中国名菜谱中的一品名肴； 夹沟香稻米，清香浓郁，“一家煮饭十家香，十家煮饭香满庄”，清嘉庆年间曾作为贡米。,城市概况,人口变化,城市概况,2009年全市户籍人口为635.19万人，比上年增加9.13万人，常住人口为566万人，城镇化率为33.2%。 从图上可以看出，宿州人口位居其他城市首列，较之于省会合肥户籍人口之上。,城市概况,城市规划初步发展战略:实施“东向发展”战略,东区,宿州城市规划尚未有正式审批方案； 初步的城市规划发展战略“东向发展”战略 目前城市规划发展的重点

3、区域是经济开发区； 东区规划建设围绕着“完善城市功能、打造城市特色，改善人居环境”的目标,城市概况,城市概况,1,城市宏观经济,城市房地产市场,2,3,目录,宏观经济发展（GDP发展） 宿州宏观经济发展较为平稳，呈现不断上升趋势，经济发展后力较为强劲,2009年宿州全年实现生产总值540.6亿元，比上年增长12.10%，其中第二产业带动增长率为19.1%，第三产业带动增长率为11.4%，所以宿州经济发展强大后力在于第二产业发展，来来10年宿州第二产业和第三产业完全主导宿州经济发展。,城市宏观经济,固定资产投资情况 2009年宿州固定资产投资强势，投资力度大,2009年全市固定资产投资为295.

4、38亿元，增长率为40.20%，固定资产投资为五年最为强劲的一年，其中第三产业投资额为154.52亿元，而在房地产投资额为36.32亿元，比上年增长16.4%。未来一段时期，宿州将以工业发展为重点，全面发展第三产业，尤其在房地产业将会偏重。,城市宏观经济,产业结构转变（2009年）,2008年三大产业结构比例为：30.0：33.1：36.9，第二产业和第三产业所占比例开始增加； 2009年三大产业结构比例为29.7:33.8:36.5，第二产业和第三产业继续在产业结构比例加大。,城市宏观经济,人均生产总值 宿州人均生产总值每年增长较为平稳,2009年宿州人均生产总值为9551元，比上年增加10

5、58元。2008年爆发金融危机，经济受到影响，但是当年人均GPD增长比是五年来最多的一年。,城市宏观经济,2010年GDP预计达到600亿元（当年价）年均增长11%； 人均国内生产总值实现1200美元， 三次产业比重力争调整到30：40：30。城镇化率达到30%。,2010年城市化率达到30%,宿州城市化进程,城市宏观经济,宏观经济对房地产的影响,城市宏观经济,城市概况,1,城市宏观经济,城市房地产市场,2,3,目录,宿州市的房地产板块目前可以分为六个，分别是老城区板块、汴河新区板块、道东板块、西区板块、南区板块和经济技术开发区板块；几大板块相互联系，构成宿州“L”的城市发展空间。,市中心区域

6、,城市房地产市场,开 发 区,东 关 区,老 城 区,汴 南 片 区,西 南 片 区,宿州房地产市场板块可以划分为：老城区、汴南片区、西南片区、开发区、东关区,城市房地产市场,各板块内主要楼盘一览 汴南新区： 代表楼盘：上河城、明日新城事、天鹅湾、港力锦绣江南、银河绿湾、银河广场、河畔一号 物业类型：多层、小高层、别墅 均价：多层32003400元/、小高层36003800元/、别墅6000元/ 西南片区 代表楼盘：光彩美庐奥城、安厦新街坊、阳明别院、香林丽景湾、新景第、金鑫名城 物业类型：多层、小高层、高层 均价：多层28003200元/、小高层32003400元/ 老城区 代表楼盘：两淮宿

7、州新城、家乐福世纪广场、安厦时代广场、欣意国际城、世茂广场、蓝水湾、凤凰假日 物业类型：小高层、高层 均价：高层42004300元/、小高层35003900元/ 东关区 代表楼盘：碧御豪庭、河畔雅苑、天和名苑、紫来嘉苑 物业类型：多层、小高层 均价：多层22002400元/、小高层26002700元/ 开发区 代表楼盘：南方国际花园、东方明珠、祥福园、蓝石春天花园、天蕴康城 物业类型：多层、小高层 均价：多层3000元/、小高层29003000元/,城市房地产市场,板块特征分析 老城区板块：近年来城市化不断发展，土地稀缺性，房价不断攀升，宿州老城区因城市配套齐全、商业配套繁华、交通配套便捷，房

8、价也居于其他区域之首。 汴南板块：沿城市南北主轴线发展形成汴河新城区，以行政办公、文化休闲、 商贸服务和科技信息、居住等功 能为主。 西南板块：西南片区土地待开发量大，但是区域荒芜项目较少，房价较低，但是周边学区资源丰富。 东关区板块：城市改造区域，环境较差，房价较低，楼盘项目少。 开发区板块：区域房地产市场开发热度大，但是距离市区较远，受到区域内配套及交通影响，房价较低。,城市房地产市场,近三年商品房销售面积以及住宅销售面积 2009年宿州商品房成交量以及住宅成交量均呈现新高,城市房地产市场,2009年全国房地产形势大好，全国房价不断攀升，作为安徽的一个城市宿州，房地产也同时呈现大好形势。

9、2009年宿州商品房销售面积为123.97万方，其中住宅成交面积113.35万方。,城市房地产市场,近三年住宅商品房销售套数 2009年房地产火爆一年，宿州住宅商品房成交套数突破一万套,宿州房地产市场受到大的环境变动较为脆弱，2009年之前宿州房地产市场发展较为缓慢，原由是宿州是以第二产业为主导型产业基础链。 2009年是宿州房地产市场火爆一年，当年住宅商品房成交量为10399套。,城市房地产市场,近三年宿州住宅商品房销售均价 近三年商品房销售价格一直涨幅不大,2007年是宿州房价上升的一年，房地产市场开始好转，但是由于在2008年受到全球金融危机的影响，2008年宿州商品房销售价格为2457

10、元/,在经历一年之后房价为2533元/,比2008年增长76元/,整个房地产并未恢复过来，主要是宿州城市人均可支配收入低，一旦受到大环境变动，首先是房地产业的影响较为长远。,城市房地产市场,2010年1月份至4月份宿州商品房成交分析 2010年宿州房地产市场表象呈现“金三银四”的现象,宿州房地产市场呈现“金三银四”现象，宿州整个房地产市场是以住宅市场为主，从图上可以看出每月的销售面积住宅几乎占全部，其他非住宅类占极少。 2010年2月份由于正值新年时期，备案量延迟，市场部认为造成3月份商品房成交猛增源于此。,城市房地产市场,2010年1月份至4月份宿州住宅销售价格及销售套数分析,2010年宿州房价呈现上涨趋势，平均每月上涨幅度约在100元/,相对于09年宿州房价在2533元/来说房价有了较大上升。,城市房地产市场,宿州购房结构分析（2010年1月份至4月份）,87%为宿州市区居民购买，3040岁为宿州主要购房群体，说明宿州受到经济水平、人们收入水平影响较大，当地购房主要为刚性需求客户，第一次置业的客户占据多数。,城市房