万科项目经济测算指标体系(密档)

1、项目可行性论证经济推算指标体系(试行)，问题：1、项目利润是如何计算的？ 2、经营房地产需要什么因素？3、什么样的房地产项目是好项目？ 项目净利润=销售收入-开发成本-销售税和附加-期间费用-所得税(期间费用包括营业费用、销售费用、管理费用)、土地、资金、人才、技术、品牌、投入少、收益率高、效果好，另一方面，应用标准推算报告体系的需要，并计算项目项目决策效率容易计算、容易理解、容易检查。 主要基于以下需求：报告格式、指标计算不统一报告格式多样，指标不完整，信息不完整。 评价指标在过去没有完全反映项目经营情况的主要计算投资收益率、销售利润率指标。原项目测量的弊病、二、新的可行性论证经济指标体系的

2、特征，将动态指标和静态指标结合起来的动态指标不考虑资金时间价值的静态指标把不考虑资金时间价值的指标分为核心指标和参考指标的核心指标：主要指标、反映核心收益能力的参考指标：反映某一方面，或作出补充说明地价支付折扣率开始资金收益率。 使用函数工具和公式链接灵活调整内部收益率(IRR )函数测量元素，以简化净现值(NPV )函数等的计算。 资金的时间价值：资金用于投资，价值随时间增加。 今天的一元钱不等于明天的一元利息单利复利折扣的现值最终资金成本：使用资金支付成本的银行借款：用利息支付利息的股东投入：利润，三，资金的时间价值单利最终值计算： S=P(1 i*t )单利现值计算： p=s * (1-

3、 i* t ) n复利最终值计算： S=P(1 i ) -n复利现值计算： p=s (1i ) q :第一年开始100元，利率10%，分别按单利和复利计算，两年后其最终值是多少？四，现金流和网络价值，网络现值， 现金流：一定期间的现金流与现金流之间的差额。 流入量大于流出量时，纯流量为正值，相反为负值。 净现值：未来资金流入的现值与资金流出的现值之差。 万科城市花园项目概况：总建35万平方米，单位地价800元/平方米，建设成本等1700元4年完成开发销售，平均价格3214元/平方米。 五、现金流与利润的关系，利润是根据权利发生制确定的分期损益现金流是根据收入实现制确定的分期损益。 在可行性研究

4、中，现金流可以作为评价投资净利润而不是利润的指标。 在整个投资有效年限内，项目利润总和与现金流量相等。 应用现金流可以简单导入资金的时间价值，考察投资方案。 六、项目可行性论证经济指标体系，核心指标1、内部收益率使累计净现值为零的折扣率2、销售纯金利的项目净利润/销售额100%参考指标3、总投资收益率项目净利润/项目总投资100% 4、销售额利润率项目利润/销售额100% 5、 利润指数现金流入现值/现金流出现值6、资金高峰比例资金高峰/项目总投资7、地价支付折扣率各期支付地价现值的合计/地价合计8、资金收益率项目净利润/起始资金6、项目可行性论证了经济指标体系，6 -一、内部收益率(IRR

5、)、内部收益率：未来的现金流简单地说，是使投资方案的累计净现值为零的折扣率。内部收益率就是这样的利率，用这个利率通过借款投资项目的话，什么也得不到。 内部收益率体现了项目本身内在的收益水平和收益性，是项目内在的投资收益率，本质上是折扣率。 万科城市花园项目：6-2，销售纯利率，销售纯利率=项目纯利率/销售收入100% (项目纯利率=项目利润-期间费用-所得税)，为什么用销售纯利率替换投资收益率？以销售收入为基准，指标内容丰富，反映收益性例如，发现销售纯利率是9%，如果销售价格下降9%左右，就几乎得不到利益。 销售价格相当于市场风险，比成本更难控制的销售纯利率更普遍容易理解，直观明确了，希望文可

6、以把“净利润”除以“销售收入”得到的投资收益率，总投资是“总成本”、“总成本期间费用”或包含所得税、6-3、总投资回报率，总投资回报率=项目净利润/项目总投资100% (项目总投资=总开发成本期间费用)，总投资回报率静态地反映了整个项目的投资回报率，但不是该项目的实际收益率，而是只作为辅助指标参考项目开发周期越长，该指标的意义适用度越小。6-4、销售总利润率、销售总利润率%=项目利润/销售收益100% (项目利润=销售收益-开发成本-销售税和附加)、销售总利润率的意义：反映了项目的收益性。 也就是说，多少销售收入能弥补期间费用和所得税，最后能获利？ 销售总利润率与销售净利润的关系：销售总利润率

7、-销售净利润=营业税、税率、6-5、利润指数(现值指数)、现值指数可以理解为1元原始投资想要获得的现值净利润。 现值指数反映了投资的效率。 为了计算现值指数，必须事先确定折扣率。 通常是预计的最低资金收益率。 根据集团净资产收益率的要求，我们把折扣率定为10%。 现值指数1表示收益超过成本，投资收益率超过预期收益率，项目是可行的，现值指数1表示收益没有达到预期收益率，项目无法运行。 如果以内部收益率为折扣率，则现值指数=1，收益指数=现金流入现值/现金流出现值，万科城市花园项目，万科城市花园项目的推算：6-6，资金峰值比率，资金峰值的定义：资金峰值在项目开发期间，累计负网资金高峰对项目来说，没

8、有必要考虑我们公司的自己存款馀额。 资金高峰比率反映了项目资金高峰在总投资中所占的比率关系。 资金高峰比率=资金高峰/项目总投资，万科城市花园项目的推算：资金高峰比率=资金高峰/项目总投资=15000/(28000 59500)=17%，6-7，地价的支付折扣率，本指标反映了地价的支付速度土地合同的地价是名义地价，把各期支付的地价换算成现值就是这个项目的实际地价。 地价支付折扣率反映了名义地价与实际地价的关系。 这个比例越小实际地价越低，相反实际地价越高。 即使折扣各期地价也要决定折扣率。 我们还定在10%。 地价支付折扣率=各期支付地价现值之和/地价总额，万科城市花园项目：6-8，起始资金收

9、益率，起始资金=3个最高资金峰值之和/3起始资金的定义：项目起始资金很难直接计算，那是开发前的一定阶段因此我们近似地定义为三个峰值的平均值。 提高资金收益率的意义在于集团和子公司投入新项目所需的资金，将来能获得多少倍的净利润。 这是静态参照指标。起始资金收益率=项目净利润/起始资金、万科城市花园项目、七、核心指标的基本要求(参考)、内部收益率25%销售纯利率9%指标评价考虑： (1)核心指标确定指标值标准参考指标中综合指标的未确定标准只是参考指标中的个别指标，具体的项目分析评价和(2)经过部分项目(成都一期、大连等)的测试，内部收益率均超过30%。 因此，对一般多层项目的内部收益率暂时达到25%。 (3)据推算，集团平均税前利润率在12%，销售额净利润约在8.0410.2%之间，所以销售额净利润暂定为9%。 八、关于本指标体系1、正确估算销售价格、成本都是正确的前提2、正确的现金流量表是保证指标质量的关键切实可行的项目开发、销售计划是制定现金流量