第八章 土地增值税

1、2008年注册注册会计师考试税法课程，第8章土地增值税历年分数分布，本章主要内容为：一、土地增值税的征税范围、纳税人二、征税所得的认定三、增值税的扣除项四、附加值和税率五、征税额的计算六、税收优惠七、纳税申报和缴纳。 本章的重点内容有征税范围的确定、纳税人的定义、征税所得的种类、附加值的确定、税率的选择和运用、征税额的计算、优惠政策等。 难点在于扣除项目金额的确定、新房地产转让和库存房地产转让的附加值和税额的计算、房地产开发企业和非房地产开发企业的扣除项目的差异等。 第一节纳税义务人、土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地面建筑物及其附着物(转让房地产)获得收入的机构和个人。 纳税人的

2、特点：不分法人和自然人的经济性质不分内资和外资企业、中国公民和外籍个人的部门。 你应该成为土地增值税的纳税人。 第二节征税范围、一、征税范围1、转让国有土地使用权2、地面建筑物及其附着物与国有土地使用权一起转让。 二、征税范围的规定根据以下三个标准判断是否应该征收土地增值税：标准之一：转让的土地使用权是否转让所有国有土地使用权，转让是否征收土地增值税，首先由有关部门办理土地使用或转让手续，成为国家所有者可以转让自己转让集体土地是违法行为。 标准2 :土地使用权、地面建筑物及其附着物是否发生产权转让的土地使用权征税(二级市场)，不征收土地使用权(一级市场)。 土地使用权转让：土地使用者在政府垄断

3、的土地一级市场上支付土地转让金，获得一定年限的土地使用权的行为土地使用权转让：土地使用者以转让形式取得土地使用权后，在土地二级市场上重新转让土地的行为。 没有转让土地使用权，也不征收房地产所有权(租赁等)。 标准三：转让房地产是否能获得收入，房地产产权变更是否能获得收入。 也就是说，无论是单独转让国有土地使用权，还是一起转让住宅所有权和国有土地使用权，只要得到收入，都属于土地增值税的征税范围。 以此为基准，判断以下具体情况：(注意客观问题型)，三、有关事项是否属于征税范围， (1)是否销售国有土地使用权；二)取得国有土地使用权后，进行住宅开发建设销售；三)库存房地产买卖。 2、继承、赠与： (

4、1)不征收继承税(无收入)。 (2)赠与中公益性赠与、直系亲属的赠与或者直接抚养义务人的不征税；(3)非公益性赠与征税。 3、不租赁(无权转移) 4、不在房地产抵押期内征税(1)抵押期满偿还债务利息不回收房地产(2)抵押期满偿还不了债务，用房地产偿还债务，征收土地增值税。 5、房地产交换公司之间交换房间，有收入征税的个人之间交换住房免除。 6、房地产投资、联营房地产转让给投资联营企业不征税的投资共同转让房地产，征税。 7 .合作盖房子后，自己不征税建设后转让征税。 8、企业合并转让房地产暂时免除征税。 9、代建房不征税(没有权利转移)。 10、不征收房地产重估(无收入)。 【例题1】以下项目中

5、，应征收土地增值税的是() a、公司和公司之间交换房地产b，房地产开发公司为顾客建设房地产c，合并企业从合并企业取得房地产d，双方合作建设住宅后，按比例分配自营房地产。【解析】:因为没有发生住宅所有权转移，所以没有必要缴纳土地增值税。因为没有发生免除土地增值税的情况下的房屋土地转让业务，所以也没有必要缴纳土地增值税。 【例题2】以下项目中，不属于土地增值税征税范围的为() a、房地产借款未发生房地产权利转让的b、房地产贷款房地产还在抵押期间的c、合并企业房地产因企业合并到达合并方的d、出身地、出资双方合作建造住宅、建设后， 给予另一方的【答案】ABC【解析】土地增值税征税范围不包括不转让土地使

6、用权和房地产产权的行为，a以正确的房地产抵押贷款，抵押期间不征收土地增值税，b以正确的合并企业的房地产在企业合并中转让给合并方时，暂时免除土地增值税的征收第三节土地增值税税率，第四节税收入和扣除项的确定，第一，税收入的确定(第一)税收入的确定包括纳税人转让房地产得到的收入，转让房地产得到的所有货款和相关的经济收益。 从形式上看，货币收入实物收入的其他收入，二、扣除项目的确定税法允许纳税人从转让收入额中扣除的扣除项目有以下内容： 1、获得土地使用权支付的金额。 包括两个内容： (1)纳税人为获得土地使用权而支付的地租；(2)纳税人取得土地使用权时，统一规定国家缴纳的相关费用，如注册、过户手续费。

7、 2、房地产开发成本是纳税人房地产开发项目实际产生的成本，包括土地征用和拆迁补偿费前期工程费、建筑安装工程费、公共辅助设施费开发间接费用等。 3、房地产开发费用是指与房地产开发项目相关的三个期间费用，即销售费用、管理费用和财务费用。 开发费用从转让收入中扣除时，不是按实际发生额，而是按实施细则的标准扣除，标准的选择取决于财务费用的利息支出。 (一)纳税人能按转让房地产项目分配利息支出，提供金融机构贷款证明书的。 利息支出实际扣除，但不得超过商业银行同期贷款利率计算的金额的其他开发费用在地租和房地产开发成本合计5内扣除，房地产开发费用利息(取得土地使用权支付的金额房地产开发成本) 5例：支付地租

8、150万元，开发成本250万元，其他(2)纳税人无法通过转让房地产项目分配利息支出，或者不能提供金额机构贷款证明书的情况下，房地产开发费用在土地费用和房地产开发成本金额之和10以内扣除，用公式表示：房地产开发费用(取得土地使用权支付的房地产开发成本) 10例：土地费用为150万元， 房地产开发成本250万元，房地产开发费用合计限额为40万元，即(150250)10，超过限额的费用不可扣除。 房地产开发费用的计算首先要注意扣除的具体比例(5或10以内)由各省、自治区、直辖市人民政府决定的三个问题。 其次，利息浮动幅度按国家有关规定执行，超出浮动幅度的部分不能扣除；超出贷款期间的利息部分和加上罚金

9、的利息不能扣除。 4、不动产转让相关税是不动产转让时支付的“三税一费”，是营业税、城市建设维持税、印花税、教育费的附加。注意问题：房地产开发企业转让时缴纳的印花税已经在管理费用内，所以不能在此扣除。 其他纳税人缴纳的印花税可以在此扣除(产权转移书上记载的金额的0.5贴花)。 【例题】房地产开发企业确定土地增值税扣除项目时，允许单独扣除的税金是() a、营业税印花税b、房地产税、城市维持建设税c、营业税、城市维持建设税d、印花税、城市维持建设税【答案】: c【解析】:房地产开发企业从土地增值税中扣除的税不包括房地产税。 印花税已经包含在房地产开发费用中，所以不能单独扣除。 5、财政部规定的其他扣

10、除项目。 这个优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，不适用于其他纳税人。 加法20的扣除是加法扣除费用(取得土地使用权支付的金额的房地产开发成本) 20，例如，支付的土地价款150万元，房地产开发成本250万元，加法扣除费用80万元，即(150120)20注意：即使是从事房地产开发的纳税人，也要取得土地使用权例如，【例题1】一家房地产开发公司整体销售新成立的商社，与商社相关的土地使用权的支付额和开发成本合计为10000万元，该公司没有按照房地产项目分配银行的借款利息，该项目所在的省政府征收土地增值税时的房地产开发费用的扣除比例是国家的。 该商社的项目确认缴纳土地增值税的情况下，应扣除的房地产开发

11、费用和“其他扣除项目”的金额为() a，1500万元b，2000万元c，2500万元d，3000万元【回答】d【解析】: 100001010000203000万元。 试验点：公司没有按照房地产项目分配银行借款利息。 期间费用打十折，房地产开发企业可以打二十折。 税金200万元是干扰项目。 【例题2】某房地产开发公司建设和销售住宅，获得销售额1600万元(城市建设税率7%，教育费追加征收率3% )。 建造这座住宅支付的地租为100万元(包括有关手续费在内为3万元)，开发成本为300万元，贷款利息支出不能正确分配。 该省政府规定的费用计入比率为10%，计算上述业务应支付的土地增值税。 【回答】1、

12、实现收入总额： 1600万元2、扣除金额：支付土地费用： 100万元支付开发成本： 300万元与房地产转让相关的费用，(100 300)10 (万元)扣除税金： 16005%(1 7% 3%)88 (万元)扣除费用： (17 % ) 扣除费用总额： 100300万5352608 (万元) 3，确定附加价值： 1600608992 (万元) 4，确定附加价值比率： 9926081003% 5，计算税金量： 992508154.8 (万元) 6，扣除转让旧房子和建筑物项目的金额房屋和建筑物评价评价重置为新折扣率(2)获得土地使用权支付的土地费用(3)国家按统一规定支付的有关费用(4)转让环节的税金

13、获得土地使用权时不支付土地费用，或者不能提供所支付的土地费用证明书的，在征收土地增值税时不允许扣除。 第五节税额的计算，第一，确定增值税的土地增值税的征税对象是增值税。 转让不动产得到的收入总额减去项目金额后的金额成为附加价值。 在实际房地产交易过程中，纳税人有以下情况之一的，按房地产估价计算征收。 隐瞒房地产成交价的情况下扣除项目金额不确定的情况下房地产转让的成交价比房地产估价低，没有正当的理由。转让已经使用的房屋和建筑物，二、征税额的计算方法土地增值税的计算方法有两种，一种是超税率累进税率的定义法，这是土地增值税暂行条例中规定的纳税计算方法，另一种是简便的计算方法， 其计算公式为： (1)

14、计算房地产转让收入(2)计算扣除项目金额(3)计算附加值金额： (4)计算增值税占扣除项目金额的比例，确定适用税率(5)计算征税额。 【例题1】2004年，一家房地产开发公司销售其新建商社，获得销售额1.4亿元，该公司支付与商品相关的土地使用权费和开发成本共计4800万元，该公司没有按房地产项目分配银行贷款利率，该商品所在地的省政府征收土地增值税该公司的销售商社应该支付的土地增值税是() a，2256.5万元b，2445.5万元c，3070.5万元d，3080.5万元【回答】: b【解析】:销售14000 (万元)土地使用权费和开发成本4800 (万元)房地产开发费4800 (万元)税金770

15、 (万元)扣除费用4800 扣除总额48007709607010 (万元)增值14000-70106990 (万元)增加金额和扣除金额的比例6990/701099.71%土地增值税69040-7012445.50 (万元)，【例题2】:某纳税人转让房地产获得的收入为400 土地增值税应缴纳多少税？【答案】用第一种方法计算：土地附加值400100300 (万元)附加值占扣除项金额的比例300100300各级增值税税额：土地增值税税元，第二种方法计算：附加值应纳税增值税税额3006010035145万元的两种计算方法必须使考生熟练计算程序。 增值额占扣除项目金额税率征税额

16、(万元) p150的30 (10050)3015 50%到100(10050)4020到200(200100)5050到300(100200)6060，【例题3】:某房地产开发公司转让办公楼众所周知，该公司为取得土地使用权支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，房地产转让税金为60万元。 该公司应该接受的土地增值税是多少？【回答】: (1)附加值=1000-5020060 (50200 ) 20 %=600 (万元) (2)扣除额=5020060 (50200 ) 20 %=400 (万元) (3)附加值与扣除额比=土地增值税=6004001 5%=240 (万元)，第六税收优惠，1，纳税人建设和销售普通标准住宅，增值税不超过扣除项金额20的，超过免除土地增值税20的，必须按规定计算其所有增值税2 .为了国家建设需要依法征用、回收的房地产，免征土地增值税。 3、个人因工作调动和居住条件的改善转让原个人住宅，向税务机关申报认可，土地增值税减税优惠如下： (1)居住5年以上