邓州2016年4月房地产市场简析

1、邓州市房地产市场简析，2016年4月01日，邓州市概述，02年，房地产市场简述邓州市，邓州市，古称“邓”或“米”，是河南省的直辖市，是河南省西南部的门户城市，是国务院确定的丹江口库区的区域性中心城市。河南、湖北、陕西三省交界地带，东与南阳市卧龙区、新野县相连；西川县在西部；南部边界是湖北省襄阳区和老河口市；北邻内乡县和镇平县，是豫西南重要的门户城市。邓州区域定位、总体规划(2015-2030年)，分阶段目标到2016年，以中心城市为核心、各区域中心协调发展的新城市体系基本形成，全市城市化率达到40%以上，城市建设用地面积达到50平方公里，人口约50万。到2020年，邓州市城市化率将达到49%以

2、上，城市建设用地面积将达到60平方公里，人口约60万。到2030年，城市化率将达到70%左右，城乡一体化基本实现。城市建设用地面积将达到90平方公里，人口将达到90万左右。市级行政中心、市级教育科研中心、市级商业金融中心、产业集聚区综合服务中心。登州的总体发展趋势是东移北扩，全面提升中心城市地位，以建设现代区域性中心城市为目标，以“一城四区”(中心商贸城、南部产业集聚区、团北新区、东部教育文化区、西部仓储物流区)的城市空间布局为重点。城市的主要发展方向是向东，南北为二级发展方向，城市的西部仅作为调整和发展用地。根据规划，城市工业区主要集中在城市的南部，呈带状发展。老城区、城东新区和团北区。这个

3、城市从东到北，从南到北都在发展。邓州市的总面积为2369平方公里。人口176.8万，其中城市人口超过40万。它管辖3个办事处、28个乡镇(街道、区)和1个旅游管理区。它位于豫鄂西南的交界处，毗邻武汉-Xi-郑州三角和南阳-襄阳-十堰三角。它是连接南北、连接东西的中轴线。登州距襄阳、老河口、南阳机场60公里，可直达全国各地。胶芝铁路、二广高速公路、邓内高速公路、207国道和四条省道贯穿境内，郑万高速铁路和郑渝高速铁路均过境设站，形成了一个全方位延伸的邓州立体交通网络。人均收入和消费水平不断提高。2015年，全市实现国内生产总值352.7亿元，同比增长8.7%；固定资产投资280.74亿元，增长1

4、3%；房地产开发投资10.16亿元，增长16.9%；社会消费品零售总额140.9亿元，增长13%；公共财政预算收入16.13亿元，增长16%；城镇居民人均可支配收入23014元，增长8.6%。随着经济的快速发展，人们的生活水平不断提高，居民的购买力不断增强，投资意识不断提高，这为房地产市场的发展奠定了稳定的市场基础，尤其是区域性商业市场需要很大的空间。房地产市场简要分析，目前市场上销售的中高档项目均为高层和小型高层住宅，两室面积集中在95-105平方米，三/四室面积集中在115-160平方米，年折算金额约为40-60万元，价格为2500-4500元。住房市场萧条，城市地区已经饱和。农民之家，商

5、业市场分析，只有一个传统的商业核心，但不同的地区有不同的较大的商业主体，各种行业既集中又相对分散。传统零售业以新华路和三仙路交叉口东南角的古城广场为核心向四周延伸。附近有古城商业街、豪门百货、名店街、万德龙购物中心等商业机构。邓州市有许多零售业态，如百货商店、连锁超市眉佳和万德龙，以及步行街形式的古城商业街。其中，南阳市知名连锁品牌万德龙在邓州至少有三家店，包括超市和服装商场；眉佳购物广场主要由超市组成，登州至少有五家商店。这些超级市场的数量通常在5003000之间。根据邓州市现有的商业分布和各地段的租金水平，零售市场可分为中心商业区、二级商业区和城市边缘商业区。三仙路、新华路、文化路、南阁路

6、环抱的老城区应属于中心商务区范畴，具有多样性、数量性和主题性特征；团结路、交通路、人民路和新华路东西段应属于二级商业区；中心城市以外的其他地段应属于城市边缘商业区。商业区划分，专业市场分析，邓州市专业市场是一个自发的市场，在原有的经营状态下，交通不便，道路条件差，没有统一的管理，卫生条件差，以古城街为中心，各商业区相对集中。服装服饰业务集中在古城街沿线；日常用品集中在南阁路；副食品批发零售集中在人民路沿线；五金交电集中在团结路西段；建材装饰集中在中景路东段和藁城路沿线；花卉苗木市场主要集中在中景路(三仙路至文化路)；木材市场(建筑模板、方木等。)主要集中在青城路的南段；钢材市场主要集中在交通道

7、路的南段；汽车供应主要集中在东一环北段两侧；夜市餐饮主要集中在团宾大道沿线。从目前邓州市商铺租金情况来看，零售商铺租金基本维持在30-50元/月，增长空间不大，尤其是中心商务区的商铺。目前，商业最繁荣的古城街沿线的普通商铺租金仅为3060元/月，而三仙路中段商业品位较高，形象稍好，目前租金约为4070元/月。建材专业市场租金为9-40元/月。仲景路是建材和家居的聚集地，是大中型品牌商店的聚集地。该地区业务稳定，租赁一般每年签订一次，租金为45-50元/月。影响租金水平的因素主要包括以下几个方面：一方面，受公民消费能力的制约；另一方面，它是由商业地产的形式和等级决定的；此外，它与当地商业税费有很

8、大关系。根据对邓州市家具市场的调查，万家龙家具市场位于交通路与团结路交叉口以北300米，占地面积约15000平方米，是一个由简易房屋组成的纯一层产权结构的市场。市场上有10多家家具店，每家面积约1000平方米，同时经营几个家具品牌，其中有代表性的家具品牌有：双湖家具、皇朝家具、袖珍珍珠、散叶家具、梦里沙沙发、鼎豪威牌家具等。除了家具，这个市场上还有一些家用电器和家庭用品商店。万家龙商铺的产权结构属于宽面积、宽深度，每间商铺的深度约为50米。但是，市场缺乏统一的经营管理，市场运行环境差。i三贤家园广场是集中运营的，占地约6000平方米。它于2006年开放，由三排住宅建筑组成。这条街是一栋两层楼的

9、建筑，一层经营，两层居住，第二排是一栋温室式的简易房，纯粹在一楼经营，第三排是六层住宅楼的底层业务。除了郑州出产的著名欧澳泰外，其他家具品牌大多是廉价的低端家具，经营环境差，主宾楼层锁定在低端消费。根据对邓州市家具市场的调研，N空间国际家居和东方红家具城位于新华路和北京大道交叉口的南侧，其中N空间国际家居位于西侧，东方红家具城位于东侧。N空间于2013年5月正式开放，共两层，单层面积约1200平方米，深度约30米。古佳家居、芙蓉家具等知名品牌也相继推出，深度达30米。外观形象、室内装饰和产品展示在登州市名列前茅。东方红家具城是邓州新区最早开业的家具城。这是一个面向街道的企业，有两层楼，深约15

10、米，宽约40米。主要经营低端家具，经营状况不佳。除了上述两家家具店外，邓州新区还拥有位于北京大道和团结路交叉口西北角的梅婷家具广场，推出了两个著名的家具品牌，即左、右沙发和斯蒂尔隆。根据对邓州市家具市场的调查，MOCO新世界位于邓州市新华路与交通路的交叉口(三孔桥东路以北)。项目占地面积5万平方米，建筑面积25万平方米，其中营业面积5万平方米，由北京星辉房地产有限公司投资开发.目前，它是登州地区唯一的综合体，商业比重很大，在该地区有一定的影响力。主运行中心新世界的主要业务形式包括大型超市、珠宝、服装、餐饮、休闲娱乐等。该建筑分为地下一层和地上四层，内部设计有沿街道和街对面的走廊。目前在一楼至四

11、楼销售，主体面积30-60平方米，1F均价3.5万元，2F 1.6万元，3F 1.2万元，4F 1万元。二楼和三楼统一管理，五年租金返还，年租金收入8%，一楼和四楼自行出租。商业部分分两个阶段出售。第一阶段支付1万元享受每平方米1000元的优惠，一次性支付9.5%。今年5月30日开业，共有180台；二期20000元，享受每平方米1500元的优惠，将于2015年10月6日开业。一期已售出80%以上(其余房屋主要分布在四楼和一楼内街面积较大的房屋)。根据对邓州市重点建筑的分析，尹姬王朝位于邓州市团结东路(市中心医院以东)，总面积5.5万平方米，总建筑面积27万平方米(含商品房)。由河南思友集团开发

12、建设，是邓州市大型商住一体化建设项目。尹姬王朝的商店分为地下一层和地上三层。负楼建筑面积约15000平方米，出口销售总面积8000平方米。格式是万德龙超市。目前，外销单店的主要面积是20平方米，平均售价8000平方米，这是纯粹的投资型店铺。投资回报是根据实际租金收取的。如果业主对5年后的租金收入不满意，可通过增加实际投资金额8万元进行回购。地上三层为综合配套业务，主要是沿街和步行街的住宅业务，一楼均价3.2万元，二楼2.2万元，三楼1.6万元。这目前，第二阶段的底层业务是对外销售，数量不多。一楼单价为1800022000元，二楼单价为9000-16000元。主要面积是30-60平方米，商店卖得

13、很好。商城暂时不会出售，但将由万德龙购物中心运营。由于新项目区内唯一规划的大型综合商业项目包括大型超市、商业街、酒店和搜狐公寓，产品的稀缺性和多样化使得该项目商铺销售良好，一期商铺的销售率达到90%。此外，分割的区域很小，商店的价格也比类似市场的价格低，所以在这个区域卖得很好。邓州市重点房地产项目分析，市场环境概述，1。目前，有大量非临街商铺式的企业(2-5层独立立面)出售，后期将成为空置商铺，影响投资信心；2.旧专业市场商店的空置率很高。虽然这种类型是万商城无法比拟的，但很容易受到联想投资信心的影响；3.市区几乎所有的街道都是商铺，这将消化一些投资客户，但城东区目前仍是商铺投资的热点；4.城区