1-房地产行政执法

1、本次讲座的内容包括：1。房地产管理概述；2.房地产行政主管部门的职能；3.市场经济条件下政府机构的职能转变：4.其他山脉的石头；5.在当前形势下，房地产行政执法部门人员应具备的职业素质是：6。讲座。房地产管理概述：(1)房地产管理的概念：房地产管理是研究如何行使政府的职能和权利，管理房地产经济，以维护房地产经济活动的正常秩序，保证房地产经济的健康发展。(二)房地产行政执法的概念：是指房地产行政主体依照法律、法规、规章，对特定的、特定的相对人或者行政事务所作出的具体行政行为。行政执法的目的是贯彻法律、法规和规章，完成国家的行政职能。(3)房地产行政执法依据；(4)房地产行政执法原则：1。法律管理

2、原则。也就是说，在房地产行政执法过程中，必须以法律规定为依据，行政机关的法律能力和行政权力应该来自法律的授权。案例：临时工有权执法吗？2.合理管理原则。其主要含义是行政决策应该是理性的，属于实体行政法治的范畴。最小理性是指行政决策应该像具有正常理性的普通人一样合理、恰当，并符合科学公理和社会道德。3.正当程序原则。英美法系国家非常重视正当程序原则。在中国这样一个行政人员主观随意性很强的国家，历来“重实体，轻程序”。因此，更有必要借鉴发达法治国家的程序原则，将正当程序原则作为行政法的基本原则，以规范行政主体的行政行为，尤其是行政裁量行为。2009年10月14日，孙中界，一个刚在上海开了两天车的河

3、南年轻人，本想做好事，让人们免费搭车，却被执法部门发现落入了“钓鱼”的陷阱，被执法局认定为非法经营和招徕顾客。孙中界愤怒地切断了手指以证明自己的清白。浦东新区于10月14日指示市行政执法局对孙中界涉嫌非法经营进行全面核查。结果是“事实清楚，证据确凿，适用法律正确，获取证据的手段不不当，不存在所谓的倒钩执法问题”。这个结论在全国引起了广泛的怀疑。10月22日，浦东新区成立了一个新的联合调查组，由上海和浦东新区NPC代表、CPPCC成员、律师、中央和地方媒体组成，对“钓鱼执法”事件进行彻底调查。10月26日，上海市政府宣布浦东新区结束了孙中界“打渔”执法案件，并公开向公众道歉。“钓鱼执法”现象并非

4、中国独有，它起源于英美的警察陷阱，主要用于刑事侦查。它产生于20世纪初的美国，当时美国的公共秩序极其糟糕，犯罪猖獗。为了有效地调查和打击犯罪，警察经常主动出击，制造陷阱，引诱罪犯上当受骗，然后将他们逮捕并送上法庭。这种执法严重违反了正当程序原则。完善我国行政法正当程序原则的适用是十分必要的。4.高效便捷原则：它分为两个方面：第一是行政效率原则。第二是方便当事人的原则。增加行政活动中当事人的程序负担是法律禁止的行政侵权行为。新加坡的例子：新加坡的一个建筑设计单位5.诚实信用原则：要求行政机关：1)以维护公共利益为基本出发点和最终归宿；2)考虑对方的权益；3)确保意愿表达的真实性、准确性和全面性；

5、4)恪守信用，保护对方的合法信任；5)及时行使行政权力，这是违法的。6.责任行政原则：即国家行政机关必须对其开展的行政活动承担责任，整个行政活动应处于一种责任状态。行政机关不允许只进行行政活动，但不能对自己的行为负责。责任和承诺：1)过错责任原则。只有行政主体及其公务员才能承担过错造成的损害赔偿责任。2)危险责任原则。无论行政主体及其公务员是否有过错，只要其履行职责侵犯了相对人的合法权益并造成损害，国家就应承担赔偿责任。3)违法责任原则。只有当行政主体及其公务员侵犯了相对人的合法权益并造成损害时，国家才会承担赔偿责任。我国国家赔偿的归责原则是违法责任原则。(二)房地产管理部门的职责： (一)贯

6、彻执行国家、省、市有关房地产管理和住房制度改革的法律、法规、规章和政策草案，研究制定全市房地产管理和住房制度的地方性政策和措施，制定行业发展战略和中长期发展规划；推进行业信息化进程。2.参与城市住宅建设和发展规划的研究和制定；组织实施城区危房改造，协调改造中的相关问题；开展城市住房状况和中长期住房供求调查；参与住宅小区总体规划方案的评估和建成区的综合验收。3.负责制定当地廉租住房管理政策，负责廉租住房建设和日常管理，建立廉租住房供应体系；负责保障性住房政策和建设的统筹协调和日常管理；负责公有住房的租赁、经营、维护和管理，负责指导自办住房和城市私有住房的房管工作；负责城市房屋纠纷调解及相关政策的

7、实施。4.负责城市房屋所有权管理和房地产交易市场管理。研究培育和发展房地产交易市场的政策措施；确认房屋所有权，办理房屋所有权总登记和初始、转让、变更、注销等权利登记，颁发房屋所有权证，管理产权登记资料；负责商品房预售、现房销售和商品房面积管理；负责房地产转让、房屋租赁管理、房地产抵押管理和房地产中介服务机构的管理和监督，参与制定国有土地使用权转让的相关方案。5.负责城市房屋的拆迁管理。发放城市房屋拆迁许可证，调解拆迁纠纷，组织行政强制拆迁，并对拆迁单位进行管理和监督。6.负责物业管理；负责物业管理企业的管理和监督；负责物业管理从业人员资格的监督；负责协调和处理物业管理纠纷和投诉；负责指导城市房

8、屋专项维修资金的筹集、使用、监督和管理。7.负责房屋安全鉴定和管理。制定房屋安全管理措施，负责房屋装饰结构安全管理等。8.负责全市房屋行政执法检查、林地承包期为三十至七十年；经国务院林业行政主管部门批准，特种树木林地的承包期可以延长。前款规定的合同期限届满，土地承包经营权人应当按照国家有关规定继续承包。第一百四十九条住宅建设用地使用权期满，自动续期。中国的“三公”改革也是产权激励措施之一。(3)放松管制和向市场下放权力；(2)如何在房地产管理过程中执法？1.科学立法，做到有法可依，有法可依：比如，城市房屋拆迁，立法比较完善。但是，关于集体土地征收的文件很多，每份文件都有重叠、冲突和空白。立法体

9、系中存在部门立法，这是非常不科学的。广州和北京非常明显。根据国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见，坚决执行“一户一宅”法，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省(区、市)规定的标准。然而，没有人遵守一个家庭和一个房子，这是完全按照面积建造的，造成了一系列的问题。同时，它也导致了小产权房的盛行，如北京等全国各地的小产权房。2.执法必须严格，违法者必须受到起诉，法律面前人人平等。任何组织或个人都不能享有宪法和法律以外的特权。文明执法阳光执法热情执法：所谓文明执法就是在行政执法中树立以人为本、依法行政、执政为民的理念，充分尊重行政执法相对人的权益，严格遵循执法程序，坚持教育与处罚、管理与服

10、务相结合，不断提高行政执法效率，为构建和谐社会和法治社会提供保障。阳光执法要求执法机关最大限度地公开执法程序、执法进度、执法结果和执法文书，提高执法工作的透明度，做到公平正义，做到群众看得见。热情执法要求行政执法人员用情感理解的方法；倾听违法者的声音，达到执法的目的。案例：野蛮和粗鲁的执法使政府失去了公信力，并使执法人员处于不被信任和理解的境地。被誉为“浙江最牛的钉子户”，也是高速公路上的一件奇葩。北京仁济山庄屋顶别墅，2012年11月28日，日本四川唐福珍拆迁自焚事件，日本成田机场钉子户被拆除。第四，房地产行政执法人员应具备的职业素质。1.培养法律素养：学习、理解和遵守法律，依法执法；2.提

11、高服务意识：政府转型：从管理型政府向服务型政府转变，真正全心全意为人民服务；3.与时俱进，时刻保持一种空的学习心态：例如，5。考试。1.一般情况下，行政处罚由有行政处罚权的县级以上地方人民政府行政机关管辖。1 .被处罚人所在地；2 .违法行为发生地；3 .被处罚人所在地或违法行为发生地；4 .受害人所在地。下列选项不是依法应当从轻或者减轻行政处罚的法律案件。1 .主动消除或减轻违法行为的危害后果；2 .受他人胁迫实施违法行为；3 .配合行政机关查处违法行为，并取得立功表现；4 .违法行为属于偶发性违法行为。行政复议机关责令被申请人再次作出具体行政行为的，A.监督支队可以以自己的名义制作和传递行

12、政执法文书。监督支队必须在授权范围内行使行政执法权。监督小组可以将委托事项委托给第三方。监督支队应对实施行政处罚的后果承担法律责任。5.市政府根据李的申请作出行政复议决定，撤销了市房管局对其房屋的错误登记，并责令市房管局在一定期限内重新登记。如市房管局对行政复议决定不服，李有权采取下列哪项措施()。一、要求市政府责令市房管局限期执行；二、向市政府申请强制执行；三、向人民法院申请强制执行；四、对市房管局不作为再次申请行政复议。6.房地产业主因房屋自然条件变化而进行的登记为：(一)变更登记；(二)更正登记；(三)异议登记；(四)预告登记。集体土地上的房屋进行登记的，房屋登记机构应当在房屋登记簿和房

13、屋所有权证上注明()。a、词语“集体土地”b、“宅基地”c、“农村集体经济担保”d和“房屋所有权”8。预售商品房能否再次转让，由()决定。一、国务院的规定乙、省人民政府的规定丙、房产管理部门的协议丁、买卖双方的协商和决定9。申请商品房预售许可证，必须计算预售商品房，且投入开发建设的资金已达到项目建设总投资的()以上，且建设进度和竣工交付日期已经确定。a、20% B、25% C、30% D、35% 10。建设工程竣工并进行房屋所有权初始登记后，在建工程的抵押权登记应变更为(a)、房屋更正登记(b)、房屋抵押登记(c)、房屋注销登记(d)、房屋变更登记。11.办理()房屋登记，房屋登记机构应当当场查验？一、房屋所有权初始登记二、在建工程抵押权登记三、因房屋灭失而注销房屋所有权登记四、法律法规规定应当当场查验的其他房屋登记十二。房地产抵押应按()办理。房地产买卖合同乙份，房屋所有权证丙份，房地产租赁证丁份，土地使