亿海湾楼盘整体推广策略思路.ppt

1、怡海湾的整体推广策略，第一部分：在市场中挖掘自己的“独家”机会！第二部分：根据目标消费群体寻找怡海丸的“气质”，第三部分：以独特的理念推广房地产的独特“气质”，第四部分：通过整合使房地产的独特“气质”深入人心，第五部分：利用不同的媒体展示房地产的独特气质，第一部分：挖掘自己在市场上的“独家”机会！1.滨江西路是继滨江东路之后，又一个拥有河景的豪华住宅的大聚集地。滨江西路的夜景是整个珠江中最美丽的，因为河边有一排排百年老树，另一边有不同习俗的建筑。2.滨江大道将在5年内成为广州的旅游步行街，成为滨江生活的典范。房地产市场具有巨大的发展潜力。第三，市场逐渐认可滨江西部的豪宅，这使得该项目有了更大的

2、市场空间。一海湾及袁俊沿海全江景大厦120-188m2，最高9000元/m2的市场情况分析；这是首个花园式的生态观河阳台，面积约10平方米。华表陶景湾有四个房间和五个房间，面积分别为157，200平方米和210平方米，所有房间都是跳跃式设计，可以俯瞰河景。平均装修价格为9600元/平方米，起价仅为8000元/平方米。范颖馆在第一条线上可以看到河景。三个房间的面积从101143平方米不等，不临江的平均单价是5500元/平方米。鹅潭珠江观、人物设计、无梁、无柱、任意湾、两梯、三户、家家望江、亚热带风情园。从竞争态势分析，滨江路的江景豪宅大多为中大型，属于高端。在众多的竞争楼盘中，望江地形的其他竞争

3、对手比该项目更具优势，因此该项目对蒋敬的单一吸引力无法脱颖而出！如何打造自己独特的气质是找到自己专属机会的关键。滨江路的市政规划将带来更具前瞻性和国际性的生活。消费者对姜的印象不错，但他们等着看钱呢。分析产品本身和目标消费者，找出房地产的气体质量和消费者气质之间的最佳契合点。市场分析与总结，第二部分：寻找怡海湾的“气质”，对于目标消费群体，周边的商家，一德路，北京路和江南西路的商家来说，他们都是从生意中赚钱，而购买一个江景房是追求更高的生活质量，他们希望用房子和汽车来体现自己的品味和证明自己的能力。爱江的人对江有着特殊的感情，因为水是聚敛财富的象征，江也能给詹妮弗带来广阔的视野和心情。由于地域

4、的复杂性，他们习惯了这里的生活，但同时又希望环境的变化能让他们感觉优越。消费者群体、周围公务员、高级公务员以及周围政府机构、医院、学校等的管理人员的构成。因为他们的工作，他们希望住得更近，同时更希望住得符合他们目前的状况。属于社会的中产阶级；年龄大约在35-55岁之间，他的事业取得了巨大的成功。他不再为了生存而活着，而是专注于改善他现在的生活，为未来做计划；他们生活和工作的大部分地区是海珠区，他们从出生起就生活在海珠区，并与海珠一起长大；他们喜欢用一些艺术的东西来炫耀他们的品味，用汽车和房子来代表他们的高贵；消费群体的特点，他们正处于事业的巅峰，他们必须追求更高的水平。他们不再满足于一般的花园

5、地块。他们现在需要的是一个更高质量的生活环境，可以用一个词来形容：河景大厦，这是他们想要的。然而，滨江大道滨江大厦的面积大多是160-200平方米。对他们来说，总价格有点高。他们想要更多的空间，但是经济条件还没有达到那个水平。他们需要的是：100-130平方米的滨河公寓。房地产本身也有花园，空中花园，俱乐部和游泳池，交通和生活设施非常方便。在满足必要的元素之后，寻找附加值，项目有什么？海珠区属于广州老城区，该项目历史悠久。经过数百年的历史沉淀，它呈现出沉重而自豪的生活氛围。浓厚的人文氛围：临江百年榕树，百年名校的学术氛围，百年海光寺形成的海派文化；独特的生活方式：另一边独特的酒吧和欧洲建筑风格

6、都洋溢着异国风情；周边成熟的生活设施和文化生活环境使我们看到了一个具有浓厚人文气息的城市形象。这真的能让消费者满意，也是他们想购买十亿辆车的原因。悠久的历史，浓厚的文化氛围，一流的江景，独特的生活方式，对于消费者来说，基本生活，风格园林，休闲俱乐部，花园游泳池，方正公寓，便捷的交通和成熟的配套设施，许多房地产可以满足他们的需求，但我们有江景的优势，我们仍然有很强的文化氛围，因此，我们可以总结：独特的生活方式和悠久的历史。第三部分：推广独特的“气质”、优势、大环境、历史悠久的古城和理念独特的成熟生活设施；临江一排排百年老树；浓厚的人文氛围，产品电梯走廊，独特的3米宽花园电梯走廊，每天回家都有鲜花

7、相伴，时尚现代的立面设计，彰显独特品味；中小型公寓(80，162平方米)，优势，河景优势，一线河景，特色建筑和另一边的壮丽夜景构成了珠江最壮丽的夜景，带来舒适的享受和高贵的生活感受，智能电梯，配套优势，5000平方米的东南亚风格花园，下沉式俱乐部，空中花园和游泳池，高贵的生活诞生，智能电梯自动识别错误的楼层，让生活更美好。由于项目位于滨江西路，珠江河面视觉景观狭窄，中层单元被周边老房子严重遮挡，环境较差。该项目位于老城区，周边环境恶劣，房屋陈旧，产品质量低劣。由于大厅的深度长，影响采光，怡海集团沿江规模较大，规模近万平方米，人文氛围浓郁，生活方式和态度独特，另一面是异国建筑。时尚的建筑立面，5

8、000平方米的东南亚风格花园，下沉式会所，空中花园，游泳池，西江路，寻找河景，总结和继承珠江百年的文化习俗，升华在这里，一海湾、1。用文化的河景确立怡海湾住宅的领先地位！2.自立与旧城优势的最佳资源组合！产品定位：滨江西首席人文大厦、历史首席人文大厦、支撑点、一排排百年老榕树、人文、成熟、风情、百年周边建筑、异域风情酒吧、欧式建筑、丰富的滨江人文生活、百年名校、海珠荔湾越秀中心。2.结合正在开发的项目，有效传播集团的品牌形象！一海集团的形象定位，中国文化人居的先锋，一海集团的口号，打造中国文化人居精品，打造文化住宅，另类，第四部分：通过整合，整合推广手段，让房地产独特的“气质”深入人心，推广一

9、海湾品牌建设理念不同阶段的主题。参见最后的浪漫，左岸和右岸之间的对话。2004年元旦春节期间、2004年3月、2004年3月底、2004年4月初、5月初，推广目的：确立怡海湾西江文化大院的主导地位。在怡海湾建立一个具有江景的高尚人文大厦的形象。倡导人性化的生活和河景，让消费者有替代感和自豪感。推广步骤：分为两行。首先，它由作为活动线的活动领导；另一种是以新闻媒体报纸的形式作为广告线。推广主题：从不同角度看豪宅，亿元湾阶段推广理念(1)在内部订阅期寻找老照片，寻找珠江百年，看珠江百年变迁，为“珠江百年文化风情的传承与升华”项目铺平道路。送珲春到现场看楼，送珲印上项目品牌，既实用又难忘。怡海湾阶段

10、的推广思路(1)内部认购期间的活动路线，与区政府合作举办文化花市，以怡海湾的形式在花市展示“百年珠江文化风情展”的老照片，改造珠江花市，增加文化内涵，现场赠送文化气息浓厚的牛皮纸鲜花包装纸和印有项目品牌标志的精美包装带，让消费者在买花的过程中无形中认出项目的品牌。一海湾(一)活动线阶段的推广思路在内部认购期间，结合命名文化花卉市场活动和新年的到来，以企业的名义推出除夕稿，将一海湾目前内部认购的信息告知市场，实现开发商品牌和项目品牌的同步传播，树立贴近群众的有效形象。灯箱、车身广告项目围绕三至六个月的灯箱广告、车身广告展开，以实现在短时间内全面传播项目的品牌形象。一海湾阶段的宣传思路(1)广告线

11、在内部认购期间(公开发售前)，报纸稿对“豪”字大做文章，并在公开发行前两周提出我们的看法：我们需要从不同的角度，从历史、文化和人文的角度来看待大厦，颠覆人们对大厦的既定形象，对广州的江景大厦做出新的解读。 从而在市场上创造出“一海湾”(1)重建历史厚重的珠江(2)从文化的角度看珠江(3)在1亿湾的舞台上倡导人文深度的珠江并推广理念(1)内部订阅期的广告线，推广目的：利用大型文化活动，产生轰动效应，形成市场话题，给人一种耳目一新的感觉，调动目标群体强烈的购买欲望，创造销售高潮。 专注于利用大众媒体的特点，以高频率、高速度传递信息，系统地专注于传达怡海丸的卖点，注重人文气质的不断创造，在画面、语言

12、、选择点上直接触动消费者的心灵。推广主题：再看2004年的最后一段恋情，怡海湾阶段的推广理念(2)公募期间怡海湾阶段的推广理念(2)公募期间活动线的推广理念，开业活动：金英雄滨江建设开业当天，国际知名文化名人金庸受邀在项目现场举办“金英雄滨江建设”活动。 与会者邀请了区文化单位领导和区文化名人(并邀请了主流媒体记者)一起讨论了滨河西街滨河大厦的总体规划和文化建设，形成了一个市场话题。 最后，论坛上还镌刻了金大侠的“小奥符江”牌匾，挂在销售部和随后的居民大堂。任何在活动期间做出决定的人都将得到一张金庸的照片和一套笑傲江湖的个人身份证明，以促进销售。珠江夜游推出后，有意购买的买家被邀请进行集体“珠

13、江夜游”，向消费者传达该项目观赏最美夜景的优势。开场白：2004年的今天，我见证了最后一个浪漫的怡海湾的诞生，见证了前所未有的人文住宅。开幕式后，主题是：酝酿了百年的人文风格在这里升华，百年建筑经典在这里演绎，百年河流风光在这里再现。在这里，一个传承了数百年的著名的学校文化在一海湾的舞台上得到发扬。(2)公募期间的广告线，怡海湾阶段的推广思路(2)公募期间，建议：销售部：建议将咖啡图书馆改造成销售部包装中的咖啡厅，主要分为两个区域：洽谈区和展示区，展示区作为项目的整体展示；谈判是项目文化的展示，文化墙是珠江百年文化风情的主题，销售部门有专人准备咖啡，让消费者一到现场就被浓郁的文化氛围所包围。亿

14、湾阶段的推广思路(2)在公募期间，建议文化传播大使金庸邀请金庸担任项目人文的“传播大使”，充分发挥金庸国际文化名人的名人效应。开发商赠送了一套金庸的豪宅。靠近金庸可以吸引很多买家，体现房地产的文化内涵。1亿湾阶段推广理念(2)公募期间，建议：样板房：将整个珠江生活文化样板房装饰成中西文化结合的“珠江生活文化收藏”，如“西关大厦”、“西式沙盘”等风情，以“传承和升华珠江百年文化风情”的形象配合项目，让消费者在参观样板房时有一种强烈的替代感。推广目的：延续公募效应，进一步深化怡海湾作为滨江西主要文化住宅的形象，利用“五一”假期进行促销。推广主题：左岸与右岸的对话，怡海湾阶段的推广理念(3)销售保持

15、期内左岸与右岸的对话。针对滨江西线沿线的滨江豪宅，以怡海湾为中心，在建筑风格、总体规划、文化建设等方面，与另一边的爱群大厦、南方大厦、广东海关大厦进行建筑对话，将怡海湾塑造成传承珠江的百年建筑经典，在此升华，成为1亿湾阶段的2000个推广理念(3)在销售保持期内， 珠江生活文化系列将在样板房中以报纸文稿的形式，综合展示“西关大厦”和“沙面西式”的文化生活氛围。 亿湾阶段的促销理念(3)把握销售周期，促销目的：利用各种促销活动来完成销售。注重利用文化活动提升品牌形象。推广主题：为儿童健康成长提供文化温床，在1亿湾阶段推广理念(4)推广期间，文化活动与区域文化单位(文化宫、博物馆)合作，购买房屋送“文化名片”，为儿童成长提供文化场所。购房者希望下一代识字并取得成功。社区业主文化沙龙竞赛。青少年十项全能比赛每年定期举行。1亿湾阶段的推广思路(4)推广期，第五部分：利用不同的媒体展示房地产独特的“气质”，媒体整合安排，以上是不同时期广告各方面的合作，户外广告必须经常曝光，活动要与广告、杂志广告、户外广告、公募期、举办期、电视媒体广告、逐点投放相协调，以节约成本和保持记忆。电视广告、报纸广告、活动配套广告、内部订阅期，(1)内部订阅期、媒体建议：除夕稿、广州日报1/2横向广告；公开发行前一周，广州日报周五刊登1/2横向广告；本周、周四、周五公开发售的广州日报1/2横向广告；其他媒