第二章评估程序和基本方法(修改)

1、资产评估学,第二章资产评估的程序和基本方法,第二章 资产评估的程序和基本方法,资产评估的程序,市场比较法,第二章 学习标的,理解： 资产评估的程序。 掌握： 比较法、成本法、收益法等三种资产评估方法的基本原理、公式、适用条件和参数的估算方法。, 2-1 资产评估的程序,明确业务,签业务约定书,编制工 作计划,核实与 查勘,收集资料,评定估算,编制并提交报告,工作底 稿归档,明确评估 业务事项,评估目的,评估费用,评估报告,评估基准日,配合与协作的重要事项, 2-1 资产评估的程序,评估对象和范围、价值类型,总额、支付时间和方式,使用者、使用限制、提交时间和方式,一、明确业务,约定书,基本事项,

2、权利,义务,违约责任,争议解决, 2-1 资产评估的程序,二、签业务约定书,工作计划,技术路线和方法,资料及收集渠道,时间、费用,工作步骤,人力资源及进度, 2-1 资产评估的程序,三、编制工作计划,核实与查 勘内容,存在与否,产权状况,技术状况,新旧程度,运行状况, 2-1 资产评估的程序,四、核实与查勘,资料,产权证明文件,技术资料,参照物信息,市场状况, 2-1 资产评估的程序,五、收集资料,参照物成交时间、特性, 2-1 资产评估的程序,六、评定估算, 2-1 资产评估的程序,八、工作底稿归档,90天内归档；保存10年以上,资产评估过程结构图,评估环境,社会,经济,技术,法律,形成问题

3、,评价指标,综 合,分 析,选 择,实 施,意 见,1 2 3 4 5 6 7,目的与动机 1,资料收集 2,鉴定与评价 3,假设前提 4,定量估算 5,结果分析 6,提出结论 7,活动过程,思维过程,一、成本法 （一）基本思路 待评估资产的价值=重置成本-各项价值损耗, 2-2 成本法, 2-2 成本法,（二）复原重置成本与更新重置成本的比较,二、成本法的评估程序程序, 2-2 成本法,三、成本法的基本方法,资产评估值,被评估 资产重 置成本, 2-2 成本法,使用磨损 和自然力,新技术应 用与推广,外部环 境因素,（一）重置核算法,基本原理： 利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费

4、用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。, 2-2 成本法,重置成本直接成本间接成本,建造成本： 材料成本 人工成本 取得成本： 购买价格 安装调试费 运杂费,按人工成本的一定比例、直接成本的一定比例或单位工作量的间接成本价格估算, 2-2 成本法,四、重置成本的估算方法,间接成本=人工成本总额*成本分配率 =直接成本*间接成本相对于直接成本的比率 = 工作量*单位工作量的间接成本, 2-2 成本法,间接成本的估算,例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。该机器设备的现行市场价格每台180 000元，运杂费5000元，直接安装成本为20 000元，其中原材料6 000元、

5、人工成本13 000元、安装需要50个工时，安装期限较短。根据以往统计，安装成本中间接成本相对于直接成本的比率是50%。计算该社本重置成本。安装期限 较短可不考虑资金成本。,直接成本：, 2-2 成本法,其中：购买价 180 000元 运杂费 5000元 安装成本 20 000元 其中： 原材料 6 000元 人工成本 13 000元,间接成本：,重置成本：,205 000元,215 000元,10 000元,成本分配率=？, 2-2 成本法,单位工作量的间接成本=？,例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其

6、中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？, 2-2 成本法,（1）计算直接成本 购买价=8（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元） 直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%

7、间接成本13.042%0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）,物价变动指数,定基指数,环比指数,（1a1）（1a2） （1a3）（1an）,（其中an表示第n年环比价格指数）, 2-2 成本法,（二）物价指数法,1、基本原理 资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。,例：某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999

8、年为1.60。 要求：计算该机床1999年的重置成本, 2-2 成本法,重置成本计算表, 2-2 成本法, 2-2 成本法,2、物价指数法的特点,（三）功能价值法 选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。, 2-2 成本法,待评资产 重置成本,参照物重置成本 参照物生产能力,待评资产 生产能力,=,*,（四）规模经济效益指数法, 2-2 成本法, 2-2 成本法,统计分析法确定重置成本,例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账

9、面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为： 该类通用设备的重置成本=120080/50 =1920（万元）, 2-2 成本法,成本法的基本方法,资产评估值,被评估 资产重 置成本, 2-2 成本法,使用磨损 和自然力,新技术应 用与推广,外部环 境因素,五、实体性贬值及其估算 由于使用和自然力作用而导致的资产实体贬值, 2-2 成本法,（一）观察法 资产实体性贬值=重置成本（1-成新率） =重置成本实体性贬值率,通过观察确定新旧程度,主要观察被评估资产的外表： 光洁度 腐蚀程

10、度 形体物理变化程度, 2-2 成本法,（二）使用年限法（公式法）,资产的实体性贬值=（重置成本预计残值） 实际已使用年限总使用年限,名义已使用年限资产利用率, 2-2 成本法,（实际已使用年限+尚可使用年限）,例1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。(一年按360天计算）该设备的实体性贬值为： 资产利用率=（53605）/（53608）=62.5% 实际已使用年限=562.5%

11、=3.125（年） 总使用年限=3.125+5=8.125（年） 资产的实体性贬值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46, 2-2 成本法,六、功能性贬值及其估算,根据资产的效用、生产加工能力等技术经济效益的相对下降程度，以及人、财、物的耗费等方面的成本相对增加程度来确定。, 2-2 成本法, 2-2 成本法,（一）超额运营成本的估算,超额投资成本复原重置成本更新重置成本, 2-2 成本法,（二）超额投资成本的估算,评估时结合重置成本的应用，应注意：,例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评

12、估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。 根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。, 2-2 成本法,（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本： (6-3)6000=18000(元) （2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额： 18000(1-33%)=12060(元) （3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额: 12060(P/A，10%，3) =120602.4869=29992（元）, 2-2

13、 成本法,七、经济性贬值及其估算 根据由于产品销售困难而导致开工不足、资产闲置而造成的资产价值不能够实现的程度来确定。 产生的原因有： （1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足； （2）材料供应不畅，导致开工不足； （3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；, 2-2 成本法,（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大； （5）产业政策的变动，缩短使用寿命； 一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。, 2-2 成本法,例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万

14、台(销售价格及其他条件未变)。如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，所得税率为33%，试估算该生产线的 经济性贬值。, 2-2 成本法,计算过程如下： 经济性贬值 =(100100000)（1-33%）（P/A，r，n） =16662230(元), 2-2 成本法,例2：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产

15、线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。, 2-2 成本法,计算过程如下： （1）更新重置成本=1000000元 （2）实体性贬值=100000015%=150000(元) （3）功能性贬值=0 （4）经济性贬值率 =1-（750/1000）0.7100%=18.5% （5）经济性贬值 =(1000000-150000)18.5%=154.700(元) 资产评估价值 =1000000-150000-15

16、4700=695300(元), 2-2 成本法,例3：被评估设备建于1986年，帐面价值100000元，1991年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据： （1）从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10%； （2）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元；, 2-2 成本法,（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%； （4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。 要

17、求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值(加权投资年限法计算）、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。, 2-2 成本法,（1）计算重置成本 重置成本 =100000（1+10%）10+ 50000（1+10%）5 =339894.75（元） （2）计算实体性贬值 加权投资年限=（259374.2510+80520.55）339894.75 50%=4.41 实体性贬值率=4.41（4.41+5）=46.87% 实体性贬值=339894.7546.87%=159291.81（元）, 2-2 成本法,（3）计算功能性贬值 年超额运营成本=121000=12000（元） 年超额运营成本净额=

18、12000（1-33%）=8040 功能性贬值 =8040(P/A，10%，5)=80403.7908=30478.03 （4）计算经济性贬值 经济性贬值=0 （5）计算被评估设备评估值 评估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91, 2-2 成本法, 2-2 成本法,八、成新率的估算 成新率：评估对象的现实价值与其全新状态重置价值的比 率。 （一）观察法 综合考虑资产的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。 （二）经济使用年限法 成新率=剩余经济适用年限/总经济使用年限 （实际已使用年限+剩余经济适用年限）, 2-2 成本法,（三）修复费用法 贬值率：待

19、评估资产恢复到全新功能状态下所需要的修复 费用占资产重置成本的比率。 成新率=1-贬值率=1-（修复费用/重置成本）,不可修复性损耗,对资产价值造成损耗,修复,可修复性损耗,修复费用,门窗损坏、更换零件,商业建筑临街面不足、停车场不足,重置成本评估方法,成本法小结,各种贬值评估方法, 2-2 成本法,成新率, 2-3 市场比较法,一、基本概念, 2-3 市场比较法,二、市场比较法评估程序, 2-3 市场比较法,剔除非正常交易情况P31,三、分析和调整的因素,四、基本计算公式为：, 2-3 市场比较法,评估值参照物价格（1调整率）, 2-3 市场比较法,五、市场途径的优缺点,需要有公开活跃的市场

20、 不适用于专用机器设备和大部分无形资产，受到地区、环境等严格限制的资产评估,案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。 评估人员收集的信息： 1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。, 2-3 市场比较法,分析： 由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通

21、过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160150/210=114.29(万元), 2-3 市场比较法,案例2： 某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。 在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，, 2-3 市场比较法,资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元),案例3： 某企业因严重的资不抵债而进行破

22、产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为, 2-3 市场比较法,资产评估值=365.2(1-30)=255.64（万元）,案例4： 待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时

23、间为1995年。, 2-3 市场比较法,分析： 资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，已使用年限7.5年，则待估资产的成新率为： 待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）100%=13(7.5+13) =63%, 2-3 市场比较法,参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则: 参照资产的成新率=15(8+15) 100%=65% 则待估资产的评估值可通过下式计算： 资产评估值=参照物

24、成交价格（评估对象成新率/参照物成新率） 该待估设备的评估值为： 评估值=124000(63%65%)=120184.62(元), 2-3 市场比较法, 2-4 收益法,一、基本概念,二、基本方法,评估值Rn/(1+i)n, 2-4 收益法,评估值Rn / (1+i)n,1、未来各年收益额不相等,各年收益额,现值系数, 2-4 收益法,评估值A 11/(1+i)n / i,2、未来各年收益额相等且有限期,年 金 (各年相等的收益额),年金现 值系数, 2-4 收益法,评估值A/i,3、未来各年收益额相等且无限期,年 金 （各年相等的收益额）,本金 化率, 2-4 收益法,评估值Rn/(1+i)

25、n + A/i(1+i)n,4、未来收益额在若干年后保持不变 -无限期,前期收益额 (各年不等),后期收益额 (各年相等 无限年期), 2-4 收益法,评估值Rn/(1+i)n+ A/i(1+i)n1-1/(1+i)N-n,5、未来收益额在若干年后保持不变 -有限期,前期收益额 (各年不等),后期收益额 (各年相等 有限年期), 2-4 收益法,三、基本前提,（1）被评估资产 （2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。 （3）被评估资产预期获利年限可以预测。, 2-4 收益法, 2-4 收益法,三、基本前提,四、收益法评估程序, 2-4 收益法, 2-4 收益法,五、预

26、期资产净现金流量的估算,与使用者经营管理无关的客观收入,折现率的估算方法 1、资本资产定价模型法 无风险报酬率资产风险补偿,同期国库券利率,综合考虑各种风险因素进行判断,行业风险、经营风险、财务风险、其他风险 =资产市场风险补偿*贝塔系数, 2-4 收益法,六、折现率,实质上是期望投资报酬率（机会成本、资本成本）, 2-4 收益法,2、市场比较法 根据市场上相似资产的投资收益率确定。 取相似资产报酬率的平均数、中位数、加权平均等方法 3、加权平均资本成本 折现率 =权益成本*权益比+负债成本*负债比 =权益成本*权益比+税前负债成本*（1-所得税率）负债比 例P36,七、收益期,1、基本含义 资产具有获利能力持续的时间。 2、收益期估测方法 以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测, 2-4 收益法,例1： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，