冷水江地产项目市场调研及前期概念导入方案ppt 55页 金牌

1、冷水江项目市场调研及前期概念导入提案,米仕传媒机构湖南娄底冷水江项目组,冷水江城市基本概况,冷水江，位于湖南省地理几何中心 东抵涟源 东北距娄底（87公里）、长沙（236公里）； 南邻新邵、距邵阳（83公里）； 西接新化、怀化（244公里）。 地处北纬273049275038， 东经11118571113640之间。 湘黔铁路东西穿境而过，东靠南北大动脉洛湛铁 路，上瑞高速公路擦境而过，资水蜿蜒流经市区， 规划中的太（原）澳（门）高速公路纵贯南北。 冷水江市东距上海1600公里，南距广州700公里。 辖4个街道、6个镇、6个乡； 总面积439平方公里，总人口36万，其中城市人口20万。,冷水江

2、,矿产资源富集 湖南的老工业基地，湖南省重要的能源、原材料基地，享有“世界锑都”、 “江南煤海”、“金属之乡”、“硅石宝库”等美誉，锑产量占全球的 60，煤储量占湖南全省已探明储量的1/4。 旅游资源丰富 大乘山波月洞省级风景名胜区，“世界岩溶博物馆”，拥有空心鹅 管、网状石槽、巨型石坝三大世界之最；大乘山被誉为“不是南岳， 胜似南岳“！ 水资源充裕 拥有湖南省第二大河流资江，流域面积达326.5平方公里，绕城而过， 年过境水量达126亿多立方米，工业及生活用水十分便利。,冷水江城市基本概况,2004年，冷水江市人均 GDP 达 1800 美元，位居湖南省第二位，人均财政总收入列湖南省第四位，

3、综合经济实力居湖南省第三位。 在娄底市“三个文明”建设综合考核中，冷水江市名列第一，并被列入湖南省首批13个经济 强县（市）考核验收范围。 被湖南省委、省政府授予“全省基层党建先进县（市）”和“发展民营经济先进县（市）” 等称号。 2005年和2006年，连续2年入选湖南省 GDP 过百亿县市区。 2007年，人均 GDP 达 22520 元。 湖南省县域经济综合实力第五强，只位于长沙、浏阳、望城、宁乡等领跑湖南县域经济的四小龙 之后。,冷水江城市经济概况,冷水江城市经济概况,冷水江市国民生产总值,2008年娄底各县市经济状况对比表,冷水江城市经济概况,冷水江市国民经济快速发展，08年全市国民

4、生产总值突破100亿。 自2007年以来，冷水江市连续3年市民人均可支配收入增速超过GDP增速，在娄底各县市高居第一 ； 2009年被评为“全国科技进步先进县（市）”，湖南省经济10强县市、中部地区100强县市之一。 2009年，该市完成GDP125亿元，同比增长14.3%，增速高于全国、全省、娄底市平均水平，在GDP高 位增长的同时，反映市民“钱袋子”收入指标的人均可支配收入达到16913元，同比增长18.5%。,据统计显示，这是冷水江市自2007年以来连续3年市民人均可支配收入增速超过GDP增速。,作为湖南省的老工业基地，早在1986年，湖南省政府即将冷水江市定为计划单列管理城市， 给予了

5、诸多政策上的优惠。 随着改革开放的不断深入，市场经济体制的逐步转型与完善，国有企业原有的体制机制弊 端日益凸显，加上资源逐渐枯竭，为寻找新的发展空间，培育新的经济增长点，冷水江市委、 市政府及时推出了“经济转型、体制转型、城市转型”的基本思路，集中精力，做好“国企改 制”、“民企发展”和“招商引资”三篇文章，狠抓国企改制。 按照建立现代企业制度和现代产权制度的要求，以民营化为基本取向，以“两个置换”为 主要手段，以促进发展为目的，切实转换企业经营机制，改善经济结构，提高经济运行的质量 与效益，实现了投资主体多元化、职工身份社会化、政府职能服务化。,冷水江城市经济发展,经济发展分析： 自2002

6、年以来，冷水江经济发展迅速，人均GDP高居娄底各县市第一，为房地产市场的良性发展提供了较好的经济环境支撑。,冷水江产业结构,2004-2008年冷水江市各产业占比,2004-2008年冷水江市生产总值产业结构图,“十五”计划以来，冷水江市第二产业增长迅速，在国民经济总值中的比重逐年加大。,自2003年实施“工业强市、民营富市”战略以来，冷水江市的民营经济得到了突飞猛进的发展。 据统计资料显示：2002年底，该市真正意义上的民营企业只有69家，年利税上100万元的为零。 至2004年年底，全市纯民间资金民企扩展到216家（若连租赁、承包经营企业计算在内则达427家），注册资金2.3亿元，个体工商

7、户6776家，注册资金5.8亿元，全市民营经济增加值26.2亿元，按可比值计算其增长速度为 18.1%，民企安置就业6.8万人，为维护社会稳定做出了突出贡献。,冷水江产业结构,现在，该市民企产业化日趋明显，产业链条不断延伸，逐渐形成了以“博长钢铁、博环钢渣”为龙头的钢铁产业群；以“三A实业、先河化工”为龙头的精细化工产业群；以“金汉乳业、唐人生态养殖”为龙头的农业产业群，以“波月水泥、唐柳玻璃”为龙头的建材产业群，以“耀华冷耐、中孚”等为龙头的耐火材料产业群，以“湖南金陆、锑都公司”为龙头的水泥外加剂产业群，并涌现了一批国家免检产品和省级著名商标。,冷水江产业结构,至2004年年底，该市民营经

8、济增加产值占全市GDP的52.1%，进入了全省发展民营 经济10强县（市）行列。 为解决国有企业改制和发展民营经济的资金问题，冷水江市委、市政府把招商引 资作为“一把手”工程来抓，市委书记、市长亲自带队，亲自调度，亲自审核项目包 装，踊跃参加省、市组织的各种招商活动。不断完善招商政策，创新招商方式，做好 项目招商、网络招商、敲门招商、以商招商。 2004年，冷水江市合同利用境外资金2583万美元，实际到位1250万美元，合同利 用境内资金23.4亿元人民币，实际到位5.8亿元人民币。,冷水江产业结构,冷水江产业发展环境,罕见的县级市工业发达城市，湖南重工业基地/重要军事工业基地。,现有规模企业

9、 全球最大的锑冶炼、加工生产基地锡矿山闪星锑业有限公司，锑品产量占全世界1/2，其产量完全能够左右中国 乃至世界市场！ 湖南地区最大的火力发电站冷水江大唐华银金竹山电厂，能为沪昆高铁提供强力的电力保障！ 全省三大钢铁基地之一，江南最大的铸造铁生产厂家冷水江钢铁总厂集团。 全国制造业500强，全国最具发展潜力企业100强。 拥有全省最大精细化工基地和全省两大化肥产地之一的湖南金信化工有限公司，尿素产量位居湖南全省榜首。 拥有湖南省最大的联合制碱生产企业冷水江制碱厂，纯碱产量占全省总产量的70%。 拥有全国两大耐火材料生产基地之一冷水江耀华耐火材料厂。 煤炭产量占全省总产量的1/4,全市现有工业企

10、业1199家，规模以上工业企业118家，中央、省、娄底市属以上工业企业11家。 形成了以钢铁、有色金属、煤电、煤化、建材五大产业支柱体系，拥有一个具有强劲竞争力的城市产业企业群体。,冷水江人均消费指数,居民人均消费价格指数,湘黔铁路,洛湛铁路,资江,冷水江,冷水江交通环境状况,冷水江市交通现状 湘黔铁路，在冷水江市境内共设有3个客 货站（冷水江东、冷水江西、金竹山）； 冷水江市东靠洛湛铁路，交通便利； 312国道：连接上瑞高速、娄底、涟源、 冷水江、新化等 形成了东西联动、纵贯南北的铁路、高速 立体交通运输网。,冷水江交通发展状况,冷水江将被打造成为湖南省中部地区最为重要的交通枢纽城市,交通发

11、展状况： 在建项目：沪昆高铁（过境冷水江）、娄怀高速（连接上瑞高速）、冷邵高速、冷邵铁路 水运航线：疏浚资水，开辟冷水江桃江航道，全面融入湖南省水路货运交通网络 拟建项目：太（原）澳（门）高速公路正在建设中，建成后，将南北穿越冷水江市境,随着高速公路、高速铁路、水运等交通网络建设，将构筑东至长株潭、南至邵阳、西 至怀化、北至常德、益阳的 “ 一个半小时交通经济圈 ” 。,冷水江区位优势,87公里,83公里,“银三角”经济圈,随着我国中部崛起战略的启动，湖南省城镇建设体系进入了新的 发展阶段，冷水江将凭借以下优势： 地理几何中心紧临娄底（87公里）、邵阳（83公里）； 中南地区重要的能源及原材料

12、基地； “3+5”城市群中，除长、株、潭外率先进入全省经济10强县市； “ 一个半小时交通经济圈 ” 等未来交通发展优势，与娄、冷、 邵城市群形成了湖南 “银三角”（均以发展能源，原材料、工业 为主体），与长、株、潭 “金三角”（以加工业和高新技术为主） 互相呼应，互为补充。,成为湖南省新型区域经济发展中心枢纽城市,冷水江区位优势之于地产行业的影响力,冷水江将凭借其自身区位优势，加快发展成为“银三角”城市群的重要极核，并促进城市的产业发展转型与人口转移，同时，区域经济的良性发展，也为房地产业的可持续发展提供了良好的契机。,冷水江市在湘中“银三角”城市群中，凭借其得天独厚的自然资源条件、成熟的工

13、业基础以及 城镇化水平等自身优势，逐步发展成为湖南“银三角”城市群中的重要极核。 作为湖南”银三角”的重要中心城市，未来发展必将加大资产投资，吸引更多的财力与人力资 源进入，同时，有效地促进相关产业的发展转型与人口转移（城市东进）解决新增人口的居住 问题，伴随着冷水江市未来经济的持续、大力发展，也为冷水江房地产业提供了良好的发展契机。,冷水江区位优势之于城市经济的影响力,融入长株潭”金三角“、娄冷邵”银三角“，冷水江将着力打造成为全国资源型城市转型发展的试验区； 实施“一转三化”的主战略，积极推动冷水江市与长株潭地区实现全方位无缝对接。 “一转”即深化城市发展转型工程； “三化”即大力推进产业

14、规模化、城市生态化、城乡一体化。 努力实现产业结构调整 由资源主导型经济向多轮驱动型经济转型； 由区域经济单纯规模扩张向质量、数量和效益并重型经济转型； 发展模式由“拼资源、拼能耗、拼环境”向“重创新、重节能、重环保”型城市经济转型。 努力开拓一条具有冷水江特色的“两型”发展道路。 发展城市经济，壮大城市产业，实现锑都全面崛起。,未来城市发展方向： 对接长株潭“金三角”、娄冷邵“银三角”，实施“一转三化”战略（发展城市经济，转变城市形态、壮大城市产业），世界锑都将积极向生态型城市发展转型。,冷水江城市发展目标,将冷水江市建设成为湘中地区重要的区域性中心城市,对接多极城市群，顺利实施“一转三化”

15、战略， 总体奋斗目标：“一枢纽两中心三基地” 湖南中部重要交通枢纽 地区商贸物流中心、区域性金融中心 新型能源原材料基地、现代冶金化工建材生产和技术研发基地、特色农产品生产加工基地 2015年中心城区面积达25平方公里，2020年中心城区面积达35平方公里，城市人口达35万； 2030年中心城区面积达50平方公里，城市人口达50万。 将冷水江市建设成为湘中地区重要的区域性中心城市！,冷水江宏观环境分析小结,地利资源：冷水江市位于湖南地理几何中心，矿产资源富集，享有“世界锑都”美誉；旅游资源丰富（大乘山 波月洞省级风景名胜区）；水资源充裕（湖南第二大河流资江）； 经济状况：自2002年以来，冷水

16、江经济发展迅速，08年全市生产总值突破100亿，被评为湖南省经济10强县市； 人均GDP高居娄底各县市第一，为房地产市场的可持续发展提供了较好的经济环境； 产业结构：“十五”以来，规模企业分布众多，第二产业发展增长迅速，在国民经济总值中的比重逐年加大； 交通状况：随着公路、铁路、水运等立体交通网络的建设，将被打造成为湖南省中部地区重要的交通枢纽城市， 有利于构筑城际 “一个半小时交通经济圈”； 区位优势：娄冷邵形成 “银三角”城市群与长株潭“金三角”城市群相互呼应、互为补充； 冷水江凭借自身优势将发展成为“银三角”城市群的重要极核，为房地产业发展提供良好的契机； 发展方向：对接城市群，实施“一

17、转三化”战略，转变城市形态、发展城市经济，壮大城市产业； 将冷水江建设成为湘中地区重要的区域性中心城市；,综合结论：城市发展是区域房地产行业市场发展的内在驱动力, 是城市经济发 展的风向标，综合看，未来冷水江房地产行业发展前景将被看好。,冷水江建设空间规划,城市空间结构规划：“一中心”“二组团” “一中心”：将集中区、老城区、布溪区建设成 未来城市中心区 “二组团”：是指中心区东南部的沙塘湾组团 西南部的禾青组团。 城市空间发展：东拓西延，近期重点东扩，远期 以后向西延伸。 城市发展目标：将冷水江市建设成经济发达，社 会文明、环境优良的中等规模的具有山水园林特 色的现代化工业城市。,冷水江建设

18、空间规划,老城区：冷水江CBD商业成熟核心区。 商业及居住氛围成熟，周边配套设施齐全，交通 便利。,商业步行街,新天地商业广场,冷水江建设空间规划,布溪区：将被打造成为冷水江市的行政及 高档居住社区，以各政务机构分布居多， 未来冷水江行政区。 周边环境很好，有青山公园，沿江风光 带，适合居住，目前，配套设施不够完 善，交通状况一般。,冷水江建设空间规划,集中区：未来将规划成一个文化教育区。 目前只有312省道线通往城区； 相临环城东路。 目前片区较为偏僻，配套匮乏。,布溪区,集中区,老城区,冷水江建设空间规划,东扩，倾力打造冷水江市城东生态新城,冷水江建设空间规划,城市向东 冷水江东，一座现代

19、化的 自然生态之城,规划范围：东到毛易东路250米；西、南以资水为界；北到金竹路以北250米，规划范围总面积1074.19公顷，其中城市建设用地849.45公顷。 规划定位：把生态城建设成最具活力的行政文教区，生态型的高端居住区，最具吸引力的核心商务区,冷水江建设空间规划,城东生态新城空间布局规划：“一心一轴三廊六组团” 一心： 城东生态中心，包括行政中心、文化中心、商务中心； 三廊： 滨江景观廊道，铁路防护绿地廊道，崇马山、罗家山一线的山体生态廊道； 六组团： 文化教育组团，商住组团，仓储物流组团，行政商务组团，山水居住组团，滨水商住组团。,冷水江建设空间规划,交通规划 对外交通： 将现有冷

20、水江火车东站升级为二级客运站，并将站场客货分离，保留现状长途客运站。 道路系统规划： 二纵三横 二纵：资江大道、群丰大道，三横：金竹路、荷叶路、人民路。,冷水江建设空间规划,沙塘湾组团、禾青组团： 二组团主要以工业发展为主， 现有工业有：资江氮肥厂、 冷水江制碱厂。 未来禾清镇、沙塘湾将成为 工业发展中心。,冷水江建设空间规划小结,冷水江市城市空间规划：“一中心”“二组团” “一中心”：将老城区（冷水江商业核心区）、布溪区（行政及高档居住区）、集中区（文化教育区）建设成为未来的城市中心区 “二组团”：中心区东南部沙塘湾组团、西南部禾青组团，将成为工业发展中心。 城市空间发展：东扩，着力打造城东

21、生态新城 城东生态新城规划定位：把城东生态新城建设成最具活力的行政文教区，生态型高端居住区，最具吸引力的核心商务区,综合小结：未来冷水江市的城市化商业功能区主要集中在老城区； 高档居住、行政文教、商务主要集中在城东生态新城； 工业发展主要集中在禾青组团、沙塘湾组团。,冷水江房地产市场状况分析,目前，冷水江市在册房地产开发企业15家， 其中：三级房地产开发企业4家，四级房地产开发企业2家。 2009年，冷水江市在建房地产项目企业11家，其中，外来房地产开发企业在建项目5家。 从历年房地产投资额、竣工面积、销售面积来看：,随着冷水江城市发展规划结构的转型，冷水江房地产市场将获得迅猛的发展！,冷水江

22、房地产市场状况分析,江南名都,滨江豪范,佳泰家花园,凤凰山庄,山水名城,商业步行街北区,金泰家园,同心汽车站,东方财富中心,各片区楼盘分布： 老城区（5个） 同兴汽车站 金泰花园 商业步行街北区 东方财富中心 金鼎花园 布溪区（3个） 滨江豪苑 江南名都 佳泰家花园 集中区（1个） 山水名城 城西（1个） 凤凰山庄,冷水江房地产市场热销楼盘,锑都家园,东苑国际商业广场,汇美畔山公馆,同兴汽车站,家和园,金鹰国际大厦,凤凰山庄,山水名城,金泰花园,步行街北区,君悦华府,珠江花城,东尚.裕嘉园,冷水江市热销楼盘汇总,冷水江房地产市场分析产品业态及营销推广,冷水江地产市场以高层（ 17-18 F）为

23、主，其次为多层（7-8F）；除凤凤凰山庄19万方外，其余楼盘 体量普遍过小，大多在4-6万方之间；产品品质不高，多数楼盘不注重园林绿化打造，环境较差； 多数楼盘不注重营销方式，仅选择 2-3 种传播媒介进行组合推广（户外、网络、电视、报广等）。,冷水江房地产市场分析户型及价格分析,市场主力户型，以100-140之间的3房为主； 其次为140-1604房、70-902房产品辅助； 畅销户型：面积适中，具有总体价位优势且景观资源较好的2房、3房产品为主； 滞销户型：顶层复式（面积过大、总价过高、景观资源较差）； 价格以布溪区楼盘价格为最高，高层均价在2300-2400元/之间； 其次为老城区、集中

24、区，高层均价为1850-1950元/之间； 老城区多层均价多在1350元/左右。,冷水江房地产市场分析户型及价格分析,冷水江房地产市场分析区位优势分析,老城区：周边配套设施较为完善，项目自身配套设施较少； 片区核心卖点：地段 布溪区：周边配套设施一般，项目配套打造方面以商铺、幼儿园为主； 片区核心卖点：景观环境 城西区：周边配套设施匮乏，凤凰山庄小区自身配套设施较为丰富； 片区核心卖点：生态景观、地段 集中区：位于城东生态新城，目前片区发展不成熟； 片区核心卖点：教育、江景。,冷水江房地产市场分析区位优势分析,冷水江房地产市场分析小结, 项目分布：老城区和布溪区；以高层（ 17-18F）为主，

25、其次为多层（7-8F）； 项目体量：市场楼盘体量普遍过小，多在4-6万方之间； 产品品质：产品品质整体不高，不太注重园林绿化打造； 营销推广：不太注重营销推广，一般选择2-3种传播媒介进行组合推广。 主力户型：以100-140 3房为主，其次140-1604房、70-902房产品辅助； 畅销户型：面积适中，具有总价优势； 滞销户型：顶层复式（面积过大、总价过高的产品）。 价格比较：布溪区价格最高，高层均价2300-2400元/； 其次为老城区、集中区，高层均价1850-1950元/；老城区多层均价1350元/； 客户来源：以项目周边为主，市场各区域客户职业相差不大，以事业单位、企业职员、私营业

26、主 （主要以新化、邵阳个体客户）为主； 年龄结构：客户年龄多集中在30-40岁，大多数以自有居住为主。,冷水江房地产市场调研分析调研内容,冷水江房地产市场调研分析调研对象,冷水江房地产市场调研分析调研目的,计划购房客户目前居住现状、家庭经济实力、日常生活喜好等； 了解客户的购房目的、购房需求（刚性需求）以及产品喜好； 计划购房客户对项目片区的认可度、知晓度及认知度； 计划购房客户对未来房地产市场发展认知与期望值。,米仕传媒机构在与贵方确定合作项目后，将从以下调研角度出发，展开基础调研工作,力求真实地反映市场消费需求、节点、期望等，以获取最佳市场信息，并拟写项目建议书。,此次调研，主要针对项目的

27、潜在目标客户群体，进行一次全面的市场摸底调研 工作周期计划为15个工作日，选用专业市场调研人员5-8人次以上，开展此项工作： 调研方式：拦街访问、小区/企事业单位上门拜访，以及专来人士受邀沟通等多种形式展开 调研范围：冷水江市、禾清、沙塘湾、新化县、娄底市 调研地点：企事业单位、大型社区 人流聚集区（如：商业步行街、大型KA卖场、建材市场） 扫街抽样（如：金竹西路、梯都中路、城东经济开发区） 调研对象：事业单位领导/职员、企业高层管理/职工、私营业主、随机对象等 此次调研工作，将计划制作调研问卷500份以上，主要针对目标为意向性购买客户。,冷水江房地产市场调研分析调研方法,调研客户年龄： 以年

28、龄结构划分被调查客户，可以直接得到潜在客户第一手数据资料，对确定项目的主题推广诉求定位具有积极的帮助作用。,冷水江房地产市场调研分析调研年龄结构,调研客户学历： 以被调查客户的学历区分，可以有效地得到调查源的知识结构与受教育程度，对项目的主题推广诉求提炼具有积极的参考作用。,冷水江房地产市场调研分析调研学历情况,冷水江房地产市场调研分析调研基本信息,家庭结构： 根据家庭成员构成情况展开调查，我们可以清楚地了解到冷水江市场对地产项目的产品形态需求、环境需求及配套需求，从而，为我们项目的准确定位、配套规划设计、户型设计提供准确的参考依据。,冷水江房地产市场调研分析调研基本信息,职业结构： 根据被调

29、查对象的职业结构构成情况，我们可以清楚地了解到冷水江市地产项目的主要消费对象及行业对象，从而，使产品形态、环境诉求及配套服务更加贴近目标客群，为我们项目的规划设计、市场推广、商业配套、销售辅助提供准确参考依据。,收入结构： 根据被调查对象的收入结构情况，我们可以清楚地区分冷水江市地产项目的主要消费对象及消费水平，从而，使产品形态、价格确定及物业管理更加贴近目标客群，为我们项目的规划设计、市场推广、销售辅助提供准确的参考依据。,冷水江房地产市场调研分析调研基本信息,被调研对象居住区域分布调研，将积极地促进项目的销售策略制定及推广区域划分，从而，结合项目自身情况开展有计划、有目的、有针对性的营销推

30、广。,被调研对象目前居住房源、居住结构、形式调研： 从针对性较强的行业角度出发，调研冷水江市场消费群体目前居住房源、居住结构与居住形式，深入了解市场需求空间、需求主体与对象，为项目的规划设计提供参考。,户型需求调研： 从被调研对象目前居住户型、居住面积、舒适度、环境满意度等方面开展调研，主要了解目前冷水江市地产市场主力户型、主要需求面积、空间等，为建筑规划设计提供参考依据。,物业配套调研： 从被调研对象的消费需求、物业要求及生活便利角度出发，调研市场商业配套需求、娱乐消费需求和便民服务需求，为项目的建筑规划提供参考。,冷水江房地产市场调研分析调研基本信息,市场渠道、信息载体与传播途径：为制定有效的传播策略、营销通路、销售平台提供数据帮助与参考。,冷水江房地产市场调研分析调研市场信息,置业动机调研： 置业动机可以真实地反映出一个地区的市场消费主流群体偏好，从而掌握市场动态，有针对性地开展营销工作，带动主流消费。,置业要素调研： 置业要素调研，可以真实地反映出一个地区影响消费购买行为的主要因素，项目的诉求要素提炼等，从而掌握市