华城一期-唐山市区商业市场调研分析PPT 17页

1、唐山市区商业市场调研分析,针对东方生活广场 （东方华城一期商业部分）,来自资料搜索网(), 海量资料下载,银街,唐人街,尚座,三利,天都,八 方,哈 特,酒家,新天地,建国路,远洋城,唐百,煤医道,华 龙,华联,新街,文 化 路,爱购,唐山市商业分布图,百货,新建商业（一）,新建商业（二）,沿街商铺（一）,沿街商铺（二）,价格走势图,东方生活 广场,价格走势分析,一、唐百所在区域的价格为唐山市最高：1215元/m2。 二、唐百所在商圈底商合同均在35年，而唐百内部价格在 3年内未有变化，由此可知1215元/m2的最高价格将维 持在35年。 三、除八方外，唐百集团其他百货业态均未对所在地区价格提

2、 升起明显作用。 四、唐山市的商业价格是以唐百为中心向四周按距离逐步递 减 。,东方生活广场现状及环岛销售策略,项目商圈现状 远离唐百商圈，在市内最北端，属于传统的低价格商圈。 属于商业生地，投资者对其期望值一般为35年。 附近商业项目均为起步阶段，速发展态势良好，但短期内对东方项目推动作用有限。 项目销售策略 平移唐百、新旺商圈 钻石商铺、返租升值,东方生活广场商铺政策阐述,平移唐百、新旺商圈 主力店引进“唐百”集团品牌，按照唐山市场商 业价格规律，将东方项目与“百大”紧密结合， 成为唐山市新兴的高价商圈。 钻石商铺、返租升值 将环岛一、二层3000平米按30平米/间分割， 同时按3年返租（

3、租金抵部分收付款），为客户 培育市场，同时打造唐山市最昂贵、最有升值 潜力的商铺。,东方生活广场环岛商铺价格,一、销售价格 27000元/m2 二、出租价格 7元/m2/天 三、返租价格 3元/m2/天,环岛商铺价格分析（一）,出租价格 由于环岛商铺与百大均在同一商业内，环岛租金可按 百货内部租金参考。 出租7元/m2/天，不含物业、水、电，且是建筑面积。 按25%的公摊、物业0.5-0.6元/m2/天、水电0.2-0.3元 /m2/天、独立店装修较百货内部装修需多支出0.9-2.7 元/m2/天（30平米店独立店较百货内部装修多需3万元 ，而合同为1-3年）计算，此价格折合成百货内部按使 用

4、面积、含水电的价格为：10.93-12.93元/m2/天 按现“百大”内部租金10-15元/m2/天，此价较为合理。,环岛商铺价格分析（二）,返租价格 由于一般的市场培育为3-5年左右，所以返租时间设为 3年。 市场培育期的价格一般较低，同时2.5元/m2/天的租金 为唐山二类商圈的市场较低租金，所以建议以3元/m2 天的租金进行返租。,环岛商铺价格分析（三）,销售价格 按租金7元/m2/天，商业地产15年回款计算，商铺售价 应为：736515=38325元/m2。 为给投资者升值空间，再次价格上打八折，即：30660 元/m2。 出于对投资者的关爱，公司以3元/m2/天的价格与客户 签订3年的返租合同，并将此3年的租金3285抵押首付 款，最终客户实际需支付的租金为27375元/m2。,环岛商铺面临的问题,唐百品牌认可度 唐百集团除“百大”、老“八方”外，新“八方”、“北 购”、“东购”等品牌在唐山的经营情况并不理想。 新建商业日益增多 如：耀武文化广场、新天地购物乐园、尚座荣域 、丽景三期、玫瑰庄园、天一广场、明星广场、 新世纪广场等，加大唐山商业地产的竞争。,解决办法,品牌认可度 以“唐百”品牌进驻，而不使百大集团其他品牌