上海时代广场项目建议.ppt

1、大上海时代广场改造项目 工作建议书,2006年上海商业零售总面积达到3884万平方米，跻身世界大都市之列 2006年上海人均商业零售面积1.88平方米（北京人均商业零售面积0.9平米/人），远超发达国家城市人均零售面积1.2平方米的标准,大上海时代广场之商业物业背景分析（一） 上海商业水平发达，未来消费潜力巨大,2006年国际主要城市商业零售面积比较,上海商业水平发达,上海消费力增长迅猛，消费潜力巨大,上海人均可支配收入逐年增长,上海社会零售总额逐年增长,上海人均GDP增长迅猛,目前上海商圈基本呈现金字塔形的商圈格局，中小商圈十分发达，但高端商圈相对匮乏,大上海时代广场之商业物业背景分析（二）

2、 上海商业空间格局,高档商圈,一般商圈,2南京西路 3南京路外滩,1淮海中路 4陆家嘴 5徐家汇 8八佰伴,6打浦桥 7东方路 9南京东路,10新客站 11长寿路 13虹桥,14虹桥交通枢纽 15曹安商圈 16四川北路,中高档商圈,9南京东路 12中山公园 17五角场,大上海时代广场之商业物业背景分析（三） 构筑国际知名顶级商圈是上海国际化的一个重要措施,顶级商圈提升了所在城市的品味和档次，并吸引着来自世界各地众多的高档消费客群，促进了城市经济的发展，是支撑国际化大都市的一个非常重要的因素,国际化大都市的顶级商圈,国际化大都市都拥有多个世界知名的顶级商圈，上海作为世界经济格局中的重要一环，理应

3、拥有多个顶级商圈,新加坡 乌节路,香港 铜锣湾,伦敦 牛津街,纽约 第五大道,东京 银座,结论： 上海未来需要构筑多个顶级商圈，形成与国际经济中心地位相匹配的高档商圈格局,南京西路商圈、外滩商圈是上海目前已形成的高端消费商圈，而淮海中路商圈是具有很大发展潜质的中高端消费商圈，未来可以通过提升其档次，形成品字形格局的顶级商圈网，打造上海国际奢侈品消费之都,南京西路商圈,外滩商圈,时尚摩登 以高端办公和南京路繁华的商业氛围和人气为依托 以恒隆广场、中信泰富和梅龙镇广场为核心构成南京西路商圈的“金三角”。,奢华享受 以万国建筑和浦江美景为依托 以外滩3号、5号、18号为核心，联动外滩老建筑打造上海顶

4、级商业区。,淮海路商业街,以深厚的文化情调、高雅的人文环境、繁荣的商业环境为依托 先发劣势，和另两个顶级商圈相比相对较弱，未来要发展成顶级商圈需要在定位上有所调整,大上海时代广场之商业物业背景分析（四） 小结2：构筑品字形顶级商圈网，打造国际奢侈品消费之都,大上海时代广场之商业物业商圈分析（一） 南京西路商圈（1）,南京西路上海首屈一指的顶级商圈，业态齐全、品牌集中、知名度高、商业规模强大。,南京西路各种业态齐全，覆盖众多门类,品牌实力强大，国际品牌尤为突出,各类知名品牌超过1200个； 其中国际品牌达到550个，其中90%在恒隆、梅龙镇、中信泰富和九百城市广场开设专卖店和旗舰店； 世界顶级品

5、牌20多种，占上海拥有全部世界顶级品牌的90%之多。,较高知名度，客流量大、客源结构呈现外向型发展,日均客流量大，长假期间达到70万人次 客源结构上，来自上海其他区县的客源占据50%以上，而市外和海外客源达1/4以上,商业规模大，单位销售量高,2007年南京西路商业坪效超过1.6万元，是全市商业坪效的2倍； 其中，百货坪效达到2.47万元，比2006年增长8.2%； 梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场、九百城市广场四大商厦坪效最高，尤其是恒隆广场达到7.4844万元,大上海时代广场之商业物业商圈分析（一） 南京西路商圈（2）,南京西路商圈是上海目前发展最为成熟的市级商圈之一。东起成都北路，西迄

6、镇宁路，主要分为五大板块。其中最为核心的是以梅龙镇、中信泰富和恒隆广场组成的“梅恒泰”商业板块。,复合功能集时尚购物、休闲娱乐、文化旅游、宾馆会展、信息传媒等多种功能为一体 以开放式的高端Shopping Mall为主要形态 以“梅恒泰”为龙头的奢侈品集聚已经呈现规模效应,南京西路商圈的定位,南京西路以“梅恒泰”三大广场为龙头、五大功能板块联动的高端商圈,大上海时代广场之商业物业商圈分析（一） 南京西路商圈（3）,南京西路以梅龙镇、恒隆、中信泰富三大广场为核心、带动南京西路商圈的整体高端发展,恒隆广场,商业面积：5.5万平方米 面向客群：高收入的白领、金领，年龄在30左右；在华工作的外籍企业高

7、层管理人员 主要业态：经营业态集中，以高档的服饰和相关产品为主 品牌档次：高档、中高档和中档品牌的比例为46:52:2,梅龙镇广场,商业面积：6.8万平方米 面向客群：以市内和外地游客消费群为主，年龄在25-40岁之间，白领阶层；日本游客比较突出 主要业态：1-7层为伊势丹百货公司，以品牌专卖店和时尚服饰为主，包括餐饮、运动、家居、珠宝饰品等；8-10层美容美发、培训、休闲娱乐 品牌档次：高、中高、中比例为27:52:21,中信泰富广场,商业面积：3.45万平方米 面向客群：25-40岁的高收入白领阶层；35岁以上的金领和企业高级管理人员 主要业态：世界品牌服饰、高档餐饮突出 品牌档次：高、中

8、高、中比例为31:39:30，较均衡,结论 国际品牌和世界一线品牌在梅恒泰三大广场形成了较大的规模集聚 大量的品牌集聚产生了强大规模效应，辐射周边地区，从而带动了整个南京西路商业街的发展,随着外滩3号、5号、12号、 18号等万国建筑群的业态改造和投入使用，目前外滩地区已经开始显示出高档消费区域的雏形,外滩顶级商圈定位,规模小、特色鲜明、定位明确的顶级商圈 形成国际顶级品牌集聚区、奢华顶级消费地标 引领上海顶级消费时尚的休闲中心,国际顶级服装、手表和珠宝旗舰店 高档中西餐饮 高档酒吧会所 创意中心、画廊,主要业态,引入品牌,Armani、YOUNIK创意设计精品店 Ulysse Nardin

9、Boucheron珠宝 依云SPA ,大上海时代广场之商业物业商圈分析（二） 外滩商圈,外滩商圈：上海私密性奢华顶级消费地标,淮海中路商圈：高档商圈“先发劣势”，目前离顶级商圈还有一定差距,中高端的沿街商铺、百货公司和商业广场是最主要的商业形态 整体定位于高端商业，但实际情况比较混杂，真正的高端商业未形成规模，而中高档的产品最受欢迎，人流集中 是上海最早的高档商圈，存在一定的先发劣势，目前和南京西路、外滩两大顶级商圈相比，还有一定的差距,大上海时代广场之商业物业商圈分析（三） 淮海中路商圈（1）,淮海中路商圈：拥有独特的先天优势，具备跃升为顶级商圈的潜质,历史上曾是上海最高端商业街，汇集了世界

10、一流名牌，引领着中国时尚潮流,淮海路历史深厚、环境幽雅，具有其他商圈不可替代的先天优势,无论是从淮海路商业的发展历史，还是从淮海路所在的环境和区位看，淮海中路商圈都具备了沪上其他商圈所不具备的独特先天优势，有着非常优越的发展条件，商业能级提升的余地比较大,大上海时代广场之商业物业商圈分析（三） 淮海中路商圈（2）,强大的高端商务客群支撑,邻近的翠湖天地、高端酒店公寓、太平桥地区筹建的超五星级酒店等，带来源源不断的高端客流 周边拥有新天地、企业天地、香港新世界等高端甲级写字楼，已吸引近百家世界500强机构入驻，提供了潜在的高端商务消费客群保障,地块具备发展高端商业的区位优势,五星级酒店群带来源源

11、不断的高端客流 邻近的翠湖天地、高端酒店公寓、太平桥地区筹建的两座超五星级酒店等,甲级写字楼群提供了高端消费潜力保障 周边拥有新天地、企业天地、香港新世界等甲级写字楼，已吸引近百家世界500强机构入驻,地理位置优越 地块位于淮海中路商业街的东端，有潜力、有必要提高档次，为淮海路定下整体的基调 距离地铁站约300米，既拥有便捷性，又避免了嘈杂的人流，具备开发高端商业的先天优势,心理认知优势,品牌层面： 大上海时代广场已经是淮海路上顶级商业的代表，已经引进了GUCCI的国际奢侈品品牌,政府层面： 卢湾区十一五商业规划指出。淮海中路东段以大上海时代广场为中心，整体提升周边的商业，强化业态整合，引进高

12、档品牌，逐步形成上海高端商业和时尚消费制高点。,消费环境层面： 邻近的新天地、上海广场的改造， 已经给给淮海路东段片区形成了时尚魅力的消费氛围，具有一定的知名度,大上海时代广场之商业物业商圈分析（四）小结1：大上海时代广场可以在淮海路商业提升战略中成为主导者,“大上海时代广场”目前商业空间有限，无法很好展现淮海中路顶级商圈的形象,尖沙咀海港城,铜锣湾时代广场购物中心,大上海时代广场,位处尖沙咀最繁华地段，场内名牌、名店俯拾偕是，其中广东道更是世界名牌旗舰店的集中地 购物空间18.6万平米，为全港规模最大的购物消闲中心 整个商场由四个互相连接的购物区所组成，每区均各具特色,座落於香港铜锣湾区，是

13、香港最大型的购物中心之一 所有的消费娱乐设施及停车场共占时代广场其中的十六层，消费及娱乐设施划分为不同的区域，包括购物、娱乐、消闲及饮食；购物中心8.4万平米占地,尖沙咀海港城、铜锣湾时代广场购物中心很好的凸显了区域顶级商圈的形象 上海作为未来的世界经济中心，同样需要这样大体量高档次的购物中心做支撑 大上海时代广场作为九龙仓目前在上海的主要项目，目前空间规模和体量有限，无法很好的展现九龙仓的品牌形象,零售、娱乐、休闲设施于一梯的购物中心；商业共计六层，建筑面积4.3万平米,大上海时代广场之商业物业商圈分析（五）小结2：“大上海时代广场”商业空间存在局限性,大上海时代广场之商务物业背景分析（一）

14、 上海甲级写字楼租赁市场活跃，呈现供不应求的状况,三产外资投资持续增长，引致办公市场的需求强劲，对上海甲级字楼市场起了推动作用 受市场需求强劲且新增面积较小的影响，上海甲级写字楼市场整体空置率继续呈下降趋势 甲级写字楼整体市场平均租金仍保持小幅上扬的态势，平均租金保持在1美元/平方米天,上海写字楼市场受需求强劲且新增量较小的影响，在未来几年内仍具有较好发展态势,上海甲级写字楼供需走势,上海外商投资实际吸收金额,上海甲级写字楼租金与空置率走势,大上海时代广场之商务物业背景分析（二） 上海甲级写字楼分布格局,上海已经基本形成了六大甲级写字楼集聚区，高端商务写字楼市场欣欣向荣,1 淮海路 2 人民广

15、场 3 南京路 4 陆家嘴,5 虹桥 6 徐家汇,3,1,6,2,4,5,大上海时代广场之商务物业背景分析（三） 淮海中路高档写字楼租售形势良好，租金稳步上升,2007年四季度上海甲级办公楼分区入住面积和空置率,2007年四季度上海甲级办公楼分区平均租金,淮海中路甲级写字楼其入驻面积、空置率都相对较低，在上海六大高端商务片区中处于中上游的位置 淮海中路的甲级写字楼租售状况良好，租金稳步上升,高于人民广场、徐家汇及虹桥开发区。,上海甲级办公楼分区租金变化表,大上海时代广场之商务物业背景分析（四） 小结：时代广场具备打造区域地标性商务空间的潜力,目前淮海路已建成的写字楼有50余幢，总面积77万平米

16、，已成为高档写字楼（如瑞安广场、中环广场、力宝广场、企业天地等）集聚区 淮海路写字楼价格一般在0.5 1.6美金/平米*天左右，由于该区商圈成熟，且很少有新的供应量出现，供需关系不平衡的局面还将持续 依托良好的交通门户优势和既有的高端商务氛围，大上海时代广场可以成为区域的地标性商务物业,企业天地,瑞安广场,通过大上海时代广场的改造，打造区域地标性城市综合体,顶级商业购物,顶级商务楼宇,地标性城市综合体包括顶级商业购物、顶级商务楼宇两大核心业态，涵盖娱乐、休闲、购物、 商务等多种功能的城市综合体，提升淮海中路商圈的档次和知名度,顶级商业购物中心,超越5A的5O级顶级写字楼,Oxygen 生态化的

17、商务设施 Office park 花园式的办公环境 Open 开放型的工作空间 Own 独立私家专署服务 Opportunity 优越型的发展机会,空间感受体现商业与艺术的完美结合 购物环境体现尊贵与私密的合二为一 商业品牌体现顶级与奢华的业态组合 内部流线体现顺畅与环回的设计理念,如何抓住项目改造的契机，优化片区的商业商务格局，以本项目为引擎，提升整个淮海路的商业商务能级？ 如何通过扎实的市场调研与商圈竞争分析，准确把握项目的定位与特色，与既有的外滩、南京西路的奢侈品集群形成良性联动？ 如何在借鉴国内外高档商业商务设施的发展特征的前提下，构筑本项目的创新性的开发大主题，并对于主导业态的规模、品牌组合等按照其层级水平，提出有建设性的建议？ 如何以业态定位为前提，对于商业商务活动的载体城市综合体的形态与商业环境，提有针对性的设计建议，以此营造与业态产品相配合的商业商务空间与氛围？ 如何通过相对客观的测算，预测项目自身的财务收益及由此对于片区效益带来的乘数效应？,项目核心问题界定,商务商业能级格局分析 商务商业空间格局分析 各商圈以及周边条件分析 重点商圈归纳分析 淮海路商圈发展的突破性研究,全球视野下，对上海成为 国际商业中心的审视,内需市场的能级分析 外部新增市场的潜力判断 全球国际大