浅析城市控制性详细规划

1、浅析城市控制性详细规划摘要：本文选择控规中的关键内容,从规划设计角度考察控规主要控制指标的落实情况,以评价和检验实践中控规的实效性,并提出增强后续控规实效性的初步建议。关键词：城市；控制性；详细规划中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：控制性详细规划(以下简称控规)在规划体系中承上启下,是规划管理的依据、城市开发建设的核心引导。我国目前的城市规划体系有战略层次、法定层次和实施层次等几个层次的规划,控制性详细规划是实施层次规划的重要组成部分、是对法定层次规划的深化和细化,是将总体规划的宏观控制转化为微观控制的转折性规划层次。1控规常被修改基本是下述几种情况1.1建设项目选址与控规确定的用

2、地性质不符。目前控规对用地进行定性时并不能给出充足的理由,而“土地使用相容性表”也没有从根本上解决用地定性的灵活性问题,因此控规在实施过程中出现了大量地块变更用地性质的情况。1.2地块的大小和界限划分不适合建设项目。基本地块划分的过大或过小都会对控规实效性产生影响。1.3开发建设强度指标常被调整。控制指标体系包括用地控制、容量控制、建筑控制、设施配套控制、交通控制等,又可以分为规定性指标和指导性指标两大体系。然而在实际建设中这些控制指标常被修改。1.4多头规划编制主体使控规编制缺乏衔接。目前各个编制主体各有自己的利益追求,规划编制不能做到与城市整体协调,各个控规互不协调甚至矛盾,导致规划管理的

3、依据混乱,客观上造成了规划实施时改动大的现状。2控规被修改的深层次原因分析控规在实施过程中常被修改,这种情况造成的后果是一方面削弱了控制性详细规划的严肃性,进而使规划的公正性受到质疑；另一方面也影响了规划的行政效率,使规划行政主管部门经常地处于市政府和开发主体不满的压力下。2.1重视产权因素对地块的影响很多规划调整是因为在实施过程中由于无法改变土地产权而向现实做出的让步,多数是维持现状,否则就无法立即改造。2.2不可预见性因素不可预见性是城市规划作为实践性学科的基本特点,基于现在的知识和需求所做的规划不可能完全适应未来事物发展的客观要求,在实施过程中遇到无法预测到的事件,就会偏离最初的设想。如

4、工业企业搬迁改造使城市原有的用地布局发生改变。2.3.对经济因素和市场因素考虑不足,致使规划指标在实施过程中受到现实压力而妥协规划强制性指标中对于容积率的调整占有相当大的比重。当前城市建设已逐渐进入市场化,建设的主体更多的是房地产开发商,在现今的市场经济条件下,一方面可以理解为开发主体追求利益最大化,另一方面也可以理解为开发主体对市场风险的及时反应和规避,房地产开发项目的市场行为产生用地调整的需求。2.4政府本身因招商而向投资方做出妥协让步。2.5规划的实效性未得到充分重视控规具有明显的时效性,其发挥的作用与编制时机有很大关系,如果过于超前建设,则缺少控制引导的对象而无法发挥作用,如果落后于建

5、设则指导不了城市开发建设活动。城市规划在运作过程中,准确性将随着规划年限和开发建设量的增加而变得趋向模糊。控规保持其有效性有一个时间限度,超过这个界线后,有效性会明显降低。2.6规划编制的组织方式过于机械,缺乏弹性及特色控规基本上都是“一刀切”的模式,内容、深度基本一样,缺乏针对性,致使其编制虽然耗费了大量的人力和物力,但在实施中却没有起到预想的效果。综上分析,可以说控制性详细规划在实施过程中不调整几乎是不可能的。3增强控规实效性的建议3.1对控制性详细规划实效性的深化认识如果反过来以一种积极的态度来看待当前控规指标被修改的现象,应被视作微观经济主体对市场机遇和风险的积极反应,只要能够有效地防

6、止其外部负效应,就应该是合理的并得到支持。控规在实施的过程中出现的部分内容的调整和改动并不一定意味着它的实效性不佳或它失败了,更不能据此简单地得出控规无用的结论。增强控规的实效性也并不意味着以控规一丝不变地被实施为目标,而应该是力求其能充分发挥对城市开发建设的控制和引导功能,使城市和谐发展。3.2在旧城改造的控规中引入产权因素,认真研究地块单元的划分之所以强调产权地块的重要性,是因为控规调整的主要原因是产权关系不清造成实施过程中利益主体的利益关系无法平衡,如果控规在编制过程中考虑到这一问题,可以减少很多不必要的调整。作为协调各方利益的城市公共政策,规划在编制的前期就应该了解清楚地块各方的利益关

7、系。规划的编制必须以产权地块为基础,具体到每一个产权地块都应该有明确的控制性指标,这样才能更好地实现各自的用地规划、建设控制与实施管理。这就要求我们在收集资料阶段必须有很强的责任心,充分了解规划区域内的产权地块关系,建立完整的与产权地块相关联的地籍资料。3.3加强控规的法制化,建立动态的控规编制系统为了提高控制性详细规划的地位,强化规划的严肃性,走控规法制化的道路是发展的方向。控规时效性很强,文本的编制应该突出强制性内容,并且内容应尽量简要;同时,将图解说明和综合报告做为附件,用以文本中强制性内容的制定。3.4合理划分控规编制的空间单元控规的编制主体应该统一,可由规划行政管理部门统一组织编制全

8、市的控规。为了解决控规规模和范围参差不齐甚至重复交叉而导致规划管理依据不一致的问题,应该尽快建立起“规划标准分区”体系,根据城市规划的功能布局,以城市主干路网为边界,结合自然地形与行政区划,划分出若干个面积相近、功能相对完整和地域比较的编制分区,在全市范围内对控规实行统一编号,进行统一管理,便于协调各个控规的关系。3.5建立刚性与弹性相结合的控规指标体系市场经济条件下要求对用地性质的控制更具灵活性。控规除了制定“土地使用相容性表”外,还应该把相容性细化到具体地块中,并且规定相容性质的控制指标。对用地相容性的控制可以分为三个刚性等级,即不能变更的用地控规需要有开放性的编制技术结构,对于不同的地区

9、,根据其开发建设的特点和要求,未来发展中不确定因素的多少,确定控规编制的内容和深度,并赋予不同的法定地位,实行不同严厉程度的控制。3.6加强与上位规划及相关规划的衔接加强控规与相关规划的衔接首先要保证有合理、有效的总体规划、分区规划以及相关专业规划的指导。在控规编制前,规划编制管理部门与具体编制部门应该积极配合,将相关规划对范围内的所有要求进行逐一梳理,明确哪些要求是必须遵照执行,哪些要求还要进一步深化论证与研究,以保证城市规划体系的整体一致性与延续性。在控规的编制过程中,控规的目标制定阶段应该将相关规划的目标细化、深化为自己的规划目标,控规的内容确定过程中对于相关规划已经涉及到的内容应该在地

10、块内落实。各个控规在保证规划范围内的用地结构与开发量合理的同时,应该特别注重所在分区乃至整个城市的合理与平衡。3.7公众参与规划的全过程控规面向微观管理,直接与公众利益和特定区域内居民的切身利益相关,理应成为公众更为关心的规划层次。公众参与应该贯穿于控规的编制、审批与实施的全过程,并且不能忽视专业人员的协助。要通过各种舆论宣传,普及城市规划科学知识,不断增强社会各界参与城市规划决策的主动性和自觉性。要建立健全城市规划中公众参与的组织机构,并形成公众参与制度,从而使规划中的公众参与得到实质性的推进。4结语影响控规实效性的因素众多,除了上述规划设计方面的因素以外,控规的法律地位、城市规划管理机制、城市开发建设机制、经济社会等因素,也直接影响控规的实效性。因此,控规要充分