2014南京朝阳山别墅项目前期策划报告

1、2014南京朝阳山别墅项目前期策划报告,引领南京别墅新体验,1-,项目基础,02,01,05,04,03,南京是一个不缺乏资源的城市,作为六朝古都的南京拥有丰富的人文资源和自然资源； 自然资源：紫金山、老山、汤泉、珍珠泉、玄武湖、九龙湖 人文资源：夫子庙、中山陵、总统府,依托南京风景资源区形成四大别墅板块（资源惯性）,资源环境下滋生出的别墅板块 钟山风景区紫金山别墅扳块 将军山风景区江宁别墅扳块 仙西栖霞汤山景区仙林别墅扳块 老山风景区江北别墅扳块,城市别墅格局以资源发展导向尤其明显（资源惯性）,江北（度假型别墅板块）,江宁（复合型别墅板块）,资源：灵山 板块特征：大学城、轨道交通 代表楼盘：

2、依云溪谷,资源：将军山 板块特征：山水资源、规划 代表楼盘：玛斯兰德,资源：老山 板块特征：生态资源、温泉度假 代表楼盘：山河水,紫金山（城市人文别墅板块）,资源：紫金山 板块特征：主城区人文别墅 代表楼盘：钟山国际高尔夫,仙林（复合型别墅板块）,地块印象1：主城区陌生区域无配套 无强势景观资源规模大成本高,地块及区位关键参数 规模大、成本高 、限制条件多 城东近郊、交通便利 距离火车站：10分钟车程 铁路、快速干道噪音干扰大 朝阳山，无强势景观资源 片区荒凉，无人气,项目相关参数 占地面积：69975平米 容积率： 0.8 楼面价：8276元/平米,地块印象2：地形复杂 进入性不便限高阴森感

3、,地块地形复杂，高差大，最大高差约20米,西南侧被铁路包围，进入性较差,朝阳山原为墓山，地块阴森感较强,限高严格，地块难以做足容积率,所以，本项目所在游离于各板块之间，无法借势板块价值,本项目面临的主要问题,Q：如何突破？,问题,本项目客观上不拥有明显的优势,在这样的前提条件下,我们的方向在哪 如何实现项目目标?,关键词1：城市被遗忘的角落,关键词2：噪音干扰,关键词3：地块限制条件,片区认知度低，无板块效应,铁路、快速干道对地块的影响非常大,严格的限高，复杂的地形，地价较高,外 因,内因,2,市场格局,02,01,05,04,03,紫金山板块：不可复制的人文底蕴，顶级+复合别墅为主,未来供应

4、以借势紫金山板块效应的类别墅产品为主,产品: 独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米 价格:单价2-4.5万元/平米，总价区间1000万以上 客户: 客户辐射整个长三角，私营业主，高端商务人士，港澳台胞，外籍人士,占有稀缺,保值升值,顶级别墅,复合别墅,产品: 联排、叠加别墅为主，主力面积200-320平米 价格:单价1.5-2万元/平米，总价区间500万左右 客户: 客户以南京本地的富豪为主，多次改善,仙林板块：性价比、轨道交通、新区规划是其复合型别墅热销 的主要因素，别墅客户以城市第一居所为主,产品: 联排、双拼、叠加等经济型别墅为主，面积160-300平米 价格: 单价11000

5、-16000元/平米，主力产品总价区间200-400万 客户: 以大学城老师、私营业主、医院医生为主多看重性价比和未来潜力,片区供应以复合型别墅为主，同质化竞争激烈，性价比高的项目市场去化速度较快,江宁板块：城市边缘资源型别墅区，复合型别墅为主，竞争激烈,产品: 独栋、双拼别墅为主，主力面积350-600平米 价格: 1.5-2万，总价800万以上 客户: 客户辐射整个长三角顶级富豪阶层,占有稀缺资源,高端别墅,复合别墅,产品: 联排及叠拼为主，主力面积200-400平米 价格: 单价9000-14000元/平米左右，主力产品总价500万以内 客户: 城市中产，别墅梦想，做为第一居所为主,江北

6、板块：以城市第二居所的度假别墅为主，不构成直接竞争,产品: 独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米 价格:单价9000元/平米左右，主力产品总价350-600万 客户:城市富豪阶层,占有稀缺温泉资源,度假需求，城市第二居所为主,度假型别墅,顶级别墅,复合型别墅,高端别墅,类型：独栋； 面积：400-600平米 价格：千万以上 代表楼盘：钟山国际高尔夫、钟山美庐,类型：独栋、双拼； 面积：300-600平米 价格：400万-600万 代表楼盘：绿城玫瑰园、玛斯兰德,类型：双拼、联排、叠加； 面积：160-350平米 价格：160万-400万 代表楼盘：招商依云溪谷、山水风华,别墅市场小结

7、：复合型别墅为市场主力，去化速度快，价格敏感,完全依托板块，体量最大，去化最快，价格敏感度最高，未来竞争激烈,区域带动项目 个盘效应放大，带动区域,资源稀缺性 难以被复制和超越,项目属于城北板块的东南区域，地块外部条件更契合城东别墅板块属性，片区供应主要以城东、城北别墅为主,聚焦竞争,紫金山板块,仙林板块,未来供应仍以复合型主流产品为主，主要产品为联排和叠加别墅，总价区间在500万以内的，面积区间180-250平米的叠加、联排别墅,项目邻近玄武大道，距离市中心15分钟车程，相比其他别墅板块，除紫金山板块之外，距离市区最近，交通最为便捷,紫金山板块属于主城区别墅板块，距离市中心只需10分钟车程；

8、 仙林板块位于紫金山板块之东，通过仙林大道到达市中心约30分钟车程； 江宁板块距离主城区较远，通过将军大道、机场高速等主干道通往市区，大约需40分钟； 项目位于紫金山北侧，毗邻玄武大道，距离市中心约15分钟车程，交通十分便利，相比于其他别墅板块有明显的交通优势,紫金山板块,仙林板块,江宁板块,市中心,仙林大道&轨道2号线,30分钟车程,15分钟车程,40分钟车程,将军大道&机场高速,玄武大道,10分钟,交通分析,与片区竞争项目比对分析，项目核心优势在于项目位于主城区的城市价值，另外在产品和资源上有待提升，形成项目独有的价值体系，跳出板块弱势,放大个盘效应,竞争力对比,2009年,2010年,2

9、011年,聚宝山庄 15万方 独栋+联排,紫庐 4.3万方 花园洋房+叠加,泊仕郡 2万方 联排别墅,钟山高尔夫 4万方 独栋,东墅山庄 2.5万方 独栋+联排,区域市场后续竞争体量约30万方，主力产品仍然以联排和叠加别墅为主按照各项目去化速度计算,本项目2010年底入市时竞争面积保守预计： 约20万方,竞争对手未来供应表,栖园 5万方 联排+叠加,紫园 12万方 联排别墅+叠加+公寓,招商依云溪谷 5万方 独栋+双拼,紫金山板块无庶，借势紫金山板块，通过纯中式风格产品的打造，满足了一部分青睐纯中式住宅的高端客户的需求，以市场独一无二的创新产品赢得热销,苏州园林的意境,中式宅院的隐匿,占地面积

10、：7802平米 容积率1.3 建筑面积：15467平米 总户数：80户 产品：5层电梯洋房、7层电梯公寓 目前均价：洋房（160-220平米 ）20000元/平米；多层（100-170平米）18000元/平米 去化情况：30套/月,借势；创新,典型 个案,招商依云溪谷,复合型别墅典范, “墅立方”创新叠拼产品户户享有地下室、独立车位、庭院三大别墅标签，以高性价比实现热销,典型 个案,品牌开发商打造， 城市别墅、第一居所为标签,确实蛮吸引人的,200万不到,首付也就50万来万就,可以买个别墅,独门独院的,别说别人,我都动心了,本来都准备买了. 对面山水风华项目售楼员,就我个人而言，我这个月都卖了

11、20套别墅了，就这种墅立方。性价比高啊，很多人自己买了还介绍朋友来买。 依云溪谷售楼员,”这一年多来我一直在寻找合适的别墅，只要哪里有别墅卖，我就会去看。就上周我还开车跑了100多公里到仙林和江宁去看房。” “城中一套150平方米房子，按单价15000元来算，总价225万元，到近郊能买到很不错的别墅了，加上自己有车，交通不是问题，但是像我这样的阶层，购买独栋压力较大，所以购房目标瞄准在城东及江宁的经济型别墅.” 朱先生 某股份制银行中层管理,创新、性价比,栖园,以其更适合片区客户需求的高附加值、高性价比叠拼和联排赢得热销,典型 个案,栖园归来不看园,客户描述： 客户主要以仙林大学城老师、鼓楼医

12、院医生、为子女教育的主城区（鼓楼、玄武为主）私营业主、泛公务员人群为主。,叠加别墅户型： 160平方米的3房2厅2卫+内花园的格局，实用面积多达200，5房2厅2卫其中内花园为13左右，只按一半计入销售面积，3个露台的赠送面积多达100。,我买了一套217平方米的叠加别墅用于自住，这套房子，不仅6间房全部向南，满足我们一家三代人的居住需求，还有超大的私家花园，再加上露台，赠送不少的面积，而且栖园的园林本身也做得很好，觉得还是蛮划算的。 本来朋友好多都买了依云溪谷，可是我还是觉得栖园比较好，园林做的好，真正是别墅的感觉，所以一直在坚持等这个。 张先生 某公司中层管理,高性价比,主力产品以现金流产

13、品叠加别墅为主，联排别墅作为明星产品占总建面的25%，叠加别墅以其更适合片区客户需求的低总价特征赢得热销，而联排以高附加值、高赠送面积赢得热销,仙林别墅属经济型别墅板块 板块客户特征： 客户主要以仙林大学城老师、鼓楼医院医生、为子女教育的主城区（鼓楼、玄武为主）私营业主、泛公务员人群,高附加值叠加别墅：赠送大面积景观露台+内花园，总面积达100平米，实际使用面积达200平米,260平米联排别墅,高性价比联排：260平米 高附加值：实际使用面积达到410平米 多功能地下室 6.8米的挑高客厅 5.9米跃式餐厅 1.5米的抬高前庭 多重庭院 顶层大露台,精装修私家庭院,160平米叠加别墅,畅销户型

14、,紧扣客户需求，以性价比赢得热销！,3,客户研究,02,01,05,04,03,客户惯性分析,考虑购买的客户分析,A,B,客户构成,C,客户特征,客户定位,高端客户构成,城市富豪，多改客户 构成比例:30% 客户构成:企业家,泛公务员,中高层管理 代表项目:玛斯兰德,低端客户,中端客户,高端,顶端,都市精英，别墅梦想 构成比例:60% 构成:私营业主,泛公务员,老师,医生等 代表项目:紫园,超企业家阶层，占有稀缺 构成比例:10% 客户构成:来自全国的金子塔顶端富豪 代表项目:钟山高尔夫,现有市场是以处于事业上升期,有别墅梦想的城市中产客户占绝大比例(客户惯性),客户定位,客户定位,考虑购买的

15、客户,A,B,客户构成,C,客户特征,客户定位,顶级别墅-超级企业家,复合型别墅-都市精英,高端别墅-城市富豪,复合型别墅一直为市场上供销两旺产品，可为项目赢得现金流，控制风险,中高端别墅客户对价格敏感度较低，可为项目赢得溢价，应努力跻身此阶层,本地块不具备成为顶级别墅的资质,核心客户,重要客户,游离客户,1、核心客户（55%）都市精英,目标客户身份：江苏省各类私营企业的老板或高管，泛公务员，企业中高层管理，医生教师等 支付能力：300-500万 需求产品：联排，叠加为主,目标客户身份：企业家，南京各级政府要员、军界高干政要等； 支付能力：500-800万 需求产品：独栋，双拼为主,2、重要客

16、户（35%）城市富豪,3、游离客户（10%）各地投资客,目标客户身份：主要是江苏尤其是南京的投资客 支付能力：不一，但更倾向于总价控制，价格较为敏感 需求产品：具有长期升值潜力的物业,客户定位,财富层面,高,都市精英,城市富豪,都市精英 + 城市富豪,客户定位,项目目标客户特征分析,A,B,C,客户构成,客户特征,客户定位,重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式，价格敏感性不高,注重生活品质、懂得享受生活、事业有成，工作忙碌，热衷交际，关注国际潮流、崇尚财富渴望被认可和尊重，对价格有一定的敏感,新式的城市富豪+都市精英,忙碌的都市新富

17、追求创新；关注社交；关注时间成本；关注机会成本,4,定位,02,01,05,04,03,别墅市场总结,南京在售别墅市场小结,1,180-250平米高附加值的叠加和联排为市场主流产品,市场需求旺盛,去化速度迅速； 140-170的类别墅平层产品,由于总价控制较好,赠送面积多，去化也很迅速,2,市场平层洋房价格突破14000，叠加价格突破15000，联排突破18000，经济型别墅板块供需两旺； 市场后续供应超过30万方，项目入市时预计竞争体量约20万方，未来市场经济型别墅竞争激烈；,3,南京别墅热销多依托板块借势，景观资源共享, 个盘效应弱 控制总价前提下，市场创新产品和高性价比产品受追捧 项目拥

18、有独一无二的山体和森林资源是项目突围竞争的机会,主流产品以经济型产品为主,去化速度快；,价格有支撑，未来经济型别墅的竞争压力较大；,本项目的借鉴和机会:,紫金山,仙林,江宁,市区,必然折射出这座城市最具价值的内涵,必然蕴涵了这座城市独特的气质,一栋真正顶级的豪宅,在一个具有历史底蕴的城市,定位的依据1.人文别墅 从南京各类型豪宅的市场反映看，人文型豪宅始终是市场价格领跑者,中国传统文化特征明显的城市皆同(北京 成都 苏州 上海等)。,文化之于文化城市,定位依据2. 非经验住宅 “非经验住宅”有两个鲜明的特征：第一，与传统住宅相比，提供全新的空间布局模式；第二，在某一方面应当具有突破性的创新。,

19、“山地上的纯粹生活”,“南京唯一森林别墅”,项目实现价格惊险地一跳的前提（突破界限）： 产品全面领先 资源具有唯一性（稀缺性） 项目所在地辐射的客户区域广阔 概念和定位远离对手,人文别墅+非经验住宅,杭州西湖五云山南麓九树公寓 时间：2005-2007年 价格:4万/平米 12幢5层小楼依山而建，一层一户，60套房子，60件艺术品，是杭州在售价格最高的公寓。 由欧洲最具影响力的建筑大师戴卫奇普菲尔德（David Chipperfield）和他的DCA建筑师事务所完成规划、建筑和室内设计，并挑选与之相匹配的顶级材料。 九树融合欧洲最新奢侈品创作理念与东方诗性居住意境，呈现非同凡响的居住体验。,大

20、师作品 现代建筑下的东方意趣,九树是一个非常中国的住宅项目，因为这些房子只属于这个场所。它们很清晰地感知着自身的地位。 这些大树间生长出来的立方体，仿佛不是为了满足某种功利的诉求，而仅仅是为了体现大树、阳光和微风的存在，才谦逊地竖立在那里：融入天幕的双层玻璃落地窗，是为了映入更多窈窕的树影； 360度的环状围廊，是为了拂过更多微凉的山气；非洲大绿柄桑加工成的木格栅，是为了在森林与建筑之间有一种自然的过渡。,占 地 105亩 住 户 129户 容 积 率 0.82 绿 地 率 61% 室内私家车库 262个 露天车位 50个 公共苏式园林 1800平方米 ，每户私家前庭 20-40平方米 ，每户

21、私家后花园 100-180平方米,成都清华坊： 传承中国传统建筑文化的城市顶级人文豪宅,成都清华坊： 传统中国民居的现代演绎,院落格局-传统民居的现代版 庭堂楼阁-功能齐全的多元空间 私家花园-四面围合的自家山水 古韵新风-传统风格与现代工艺的智慧结晶 文化内涵-弥漫人伦亲情的“诗意栖居” 周边环境-两大公园，三面绿化，数百亩生态屏障,清华坊六大特色：,不同的风格制造组团不同卖点，形成稀缺价值,确保绝对成功而非风险成功的挑战者模型,领导者,垄断价格 产品有不可重复性 过河拆桥,追随者,搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点,

22、挑战者,改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值,行业老大,非行业老大，中大规模市场,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,建立新的评估标准,突出产品特色,以小博大的杀伤战术,提升产品附价值,搭便车战略,面积定位：加入市场主流阵营,80%主流产品，20%引领产品,确保绝对成功而非风险成功的挑战者模型,南京主流别墅客户就是我们的客户,5,规划前提,02,01,05,04,03,地块呈东西走向狭长状，整体西高东低，北高南低，高差约为10米，地块内部为工厂厂房，拆迁后地貌较为平整,地块解析,B,A,C,A地块东侧（地块入口）,A地块内部,B地块内部,C地块内部,A地块：坡地高差大，东部紧邻铁

23、路噪音大，西部视野开阔，景观佳，玄武大道噪音大,地块内部,坡地,H=54米,H=32米,玄武大道,坡地高差大：A地块东部有平均4米左右的高差。地块由东向西、由南向北海拔逐渐增高，尤其在碱水剂厂位置形成较大的洼地,洼地,噪音污染：A地块紧邻沪宁铁路，东部铁路噪音干扰大，西部由于地势较高，铁路噪音较小，南侧玄武大道车流量大，噪音较大,铁路,B地块：丰富的坡地景观和原生态树林资源，无噪音污染,地块内部,丰富的破地景观：B地块地势逐步增高，形成了丰富的原生态坡地景观：有茂密的原生态树林，山坡、洼地、森林、阳光。,原生态植被,坡地,洼地,地块内部,C地块：地处半山，原始树林环绕，曲径幽深,原始森林,半山

24、,景观资源：C地块地势最高，周围山体环绕，茂密的原生态树林，阳光充足，自然景观非常优美。,基地分析：建设用地标高分析地形复杂，且要点限制对高程的调整，应因地制宜的进行产品布局,低标高：由于建筑限高，不易受到外界不利因素干扰 视野不够开阔，应着重内部景观资源的打造,高标高：视野开阔，心理高度高 适合布置外向资源型产品,地块由多个台地形成，且存在多处陡坎,基地分析：建设用地居住私密性分析距主入口越远，私密性越好,入口,私密性最好：位于车行道系统的末端 适合布置对环境要求高的产品,进入性最好：靠近主入口和铁路噪音源 适合布置主要配套和对配套要求较高及总价较小的产品,由于地块只有一个车行入口，且周边为

25、山坡地包围，私密性与至主入口的距离成比例,基地分析：自有的绿化用地容易转换为私人花园，对相邻的局部地块有较大的价值提升,在建设用地地块周边有若干宽度较大的绿化用地，凡是位于这种位置上的产品，其价值都应该较同一价值台地的产品更高一级,基地分析： B地块居住价值最高，但是限高12米，必须以产品创新的方式实现产品价值,B,A,B地块：限高12米，如做满限高，就不易形成较高价值的低密度产品 A地块：限高9米，容易形成高价值的低密度产品,INSPIRATION 设计灵感,有机建筑,赖特将自己的建筑称为有机建筑，也就是自然建筑，房屋应当像植物一样，是“地面上一个基本的和谐要素，从属于自然环境，从地里长出来

26、，迎着太阳”；“建筑应该是自然的，成为自然的一部分”。,思考推广线索 有机建筑，即自然建筑，建筑应该从自然中得到启示，房屋应当像植物一样，是“地面上一个基本的和谐要素，从属于自然环境，从地里长出来，迎着太阳”；“建筑应该是自然的，成为自然的一部分”。 机会点 与场地自然的结合，对资源的最完美诠释 如何在体现场地特征的同时传达不同场地类型的文化特征，与建筑相结合，成为具有独一无二人文气质的经典建筑。,“人文住宅”的核心仍然是需求，是细节，是创意，是生活流程的还原这里所提及的“人文住宅”并非人们常规需求，而是“可能被人们忽视的，内心深处的真实欲求”。,INSPIRATION 设计灵感,人文院落,聚

27、集的山水 + 聚集的建筑 + 聚集的人 = 居住场所,产品形象：对应客户/区域/市场三重导向,产品形象的确立,“世界上所有的东西都已经被思考过，我们的任务是重新思考”。 在中国别墅在经过复制欧美大宅、追求中式复古回归两个浪潮之后，我们需要尝试利用超越风格流派的现代建筑语言，以对环境的尊重实现对人文建筑精神的解读，超越目前浮燥的房地产市场。,从水平伸展的地坪，要桥、便道、车道、阳台及棚架，沿着各自的伸展轴向，越过谷而向周围凸伸，这些水平的推力，以一种诡异的空间秩序紧紧地集结在一起，巨大的露台扭转回旋，恰似瀑布水流曲折迂回地自每一平展的岩石突然下落一般，无从预料整个建筑看起来象是从地里生长出来的，

28、但是它更象是盘旋在大地之上。这是一幢包含最高层次的建筑，也就是说，建筑已超越了它本身，而深深地印在人们意识之中以其具象创造出了一个不可磨灭的新体验。,风格关键词： 自然元素+有机生长建筑,产品形象诠释：现代有机建筑，人文精神,经典再现,外立面错落有致，同时增大了室内观景面。 高档豪宅并不一定是用名贵的材料堆砌而成，能够体现建筑的特质、个性、视觉美感、与环境的融洽性、天然性、环保性的材质，更能够激发客户的认同感。 在色彩上，采用素雅的颜色，穿插少许亮色。传达了自然精神，而同时又是很纯粹的现代主义的色彩语汇，因此建筑本体与自然环境形态在此得到很好的结合。,产品形象诠释：现代有机建筑，人文精神,临水

29、型,大地型,山谷型,建筑小品,“ ”,五大主题院落,很多房子都与山产生关联。很多人都以房子的角度看山。我们用山的角度看房子。房子与山的关系就有了新的定位那是充满趣味，尊重自然的居住理想。 所有人都有山的理想那是像山峰“眺望”前进的动力。 所有人都有山的理想那是奋发向上的“入云”目标。 所有人都要面对山的理想那时曲折起伏的“延绵”历程。 所有人都成为“山”的理想那是崇高伟岸的“奇美”境界。 所有人都成为“山”的理想那是征服最高山峰的“巅峰”境界。,五大台地，五个不断攀升的产品：居山公寓联排别墅山水院落别墅九树，象征人生的山，不断攀登，越往高处风景越优美,4350,5253,5456,6061,空

30、中步道,空中步道：建议在玄武大道及项目入口之间，架构空中步道，这样不仅可以规避项目进入性的问题，更能拔升项目的形象感，独树一帜,玄武大道,项目入口,空中走道配合扶梯进入项目，仪式感，便捷性,项目车行的进入性较差，需要通过林荫大道的 打造营造入口仪仗感，从而弱化客户的抗性,高尔夫果岭,通过坡地抬高,建造高尔果岭降低铁路对小区噪音内的影响,通过调节建筑立面上可以灵活控制的遮阳板，确保自然采光、取暖、通风、防噪音,送,“零”噪音建筑,新型隔音材料（Barrisol Microsorber隔音布） 该隔音布每平方米面积上带有25000个经过特别处理的微孔，可有效防止室内噪音； 该微孔能将声能变成热能；

31、 隔音通风窗： 具有隔音，通风，除尘防蚊，防盗及优异的防水性；,世联操作成功案例：星河丹堤实践不见噪音的南坪快速,架设铁路上盖,建议对项目造成巨大影响的沪宁铁路段自行架设铁路上盖，同时上盖种上植被规避噪音影响的同时形成一道独特的风景,“南坪快速曾使“山湖林海”风起云涌，南坪快速埋地效果显著。车辆噪音及货柜车的低频震动被非常有效的规避了,几乎感觉不到，沿南坪快速的B6楼三单元、B5楼一单元成了景观佳、噪音无的抢手货，在开盘的销控表上最先被选购。,依山水而建的会所/视觉建筑/收藏着一个城市的奢想,世联操作案例：金地香蜜山实践会所（网球场+无边界泳池）,在入口的公共建筑，蜂巢顶部为无边界泳池和网球等

32、体验点，以独特的空间造型和建筑形式，以会所与水主题互生相融的情景给予客户全新的视觉体验； （展示价值功能价值）,建立豪宅形象标签.造场（公建化展示）,不定基面/会所位于屋顶之下,自然高差,利用台地本身特性形成下沉场所是社区内的住户最佳活动场所 不同高差的下沉广场为社区形成连续的公共空间形成可能,“精品设计酒店Design Hotels” 建议本项目酒店式公寓选择匹配项目档次和气质的具有创造性的设计酒店,强调设计的同时带来情感和新体验。,精品设计酒店一般只选择设立在中国拥有独特旅游和景观资源的景点处 精品设计酒店背后都有五星级的酒店运营管理公司为其提供服务及管理保障 精品设计酒店通过创造性的设计

33、吸引着注重生活方式的旅者 酒店以完备的设施和优质的服务，加之设计的精髓，结合了创造性和实用性以及对于环境保护的重视，满足了追求高品质生活的旅行者在精神和体验上的追求，让每次旅行成为独一无二的体验。,从水平伸展的地坪，要桥、便道、车道、阳台及棚架，沿着各自的伸展轴向，越过谷而向周围凸伸，这些水平的推力，以一种诡异的空间秩序紧紧地集结在一起，巨大的露台扭转回旋，恰似瀑布水流曲折迂回地自每一平展的岩石突然下落一般，无从预料整个建筑看起来象是从地里生长出来的，但是它更象是盘旋在大地之上。这是一幢包含最高层次的建筑，也就是说，建筑已超越了它本身，而深深地印在人们意识之中以其具象创造出了一个不可磨灭的新体

34、验。,风格关键词：赖特风格 自然元素+有机生长建筑,产品形象诠释：现代有机建筑，人文精神,经典再现,4350,5253,5456,6061,院落3,两进三院+吊脚楼,产品形式1：两进三院全地下停车，“把车道藏在地下，把地面让给花园和孩子”，市场上较为少见的完整型“两进三院”式院落，演绎三种精致人生,北向庭院,南向庭院,内庭院,北面下沉式庭院在灌木掩盖中，由繁密的花丛围合，适合喝茶、聊天，家人宁静的心灵沟通。,南庭院：空间宽大，适宜家庭聚会及气氛融洽的亲子活动。,内庭院一边是种植着茂密竹林的“风景墙”，一边是滤尽浮华的自我，随性来一番深度的自我对话。,独特的“两进三院”，是传统中式别墅的“房包院

35、”空间特色。以拥有私家园林的“中庭”为核心，融入西式的前庭后园、阳光露台、地下阳光等情趣空间，为居住者营造朗阔的心理空间。 前院、客厅、中庭、餐厅，后院，这五个空间的连贯通透，将空间感提升到了新高度。,吊脚式1,架空式,吊脚式2,产品形式2：吊脚楼 基面与地表完全脱离，用柱子或建筑局部支撑建筑的荷载。 对建筑地表有很强的适应性，对山体的破坏小。 有利于建筑的防潮。,4350,5253,5456,6061,小公园：陡坎处设置小公园提升项目价值点的同时，对其两侧的别墅组团形成了有效的区隔作用,5456,宽景叠拼TH；适用前提：临主要景观面 较传统的TH，舒适性有很大提高，大面宽获取了大的采光面和观

36、景面；,院落4,水院：山水温泉度假别墅,甲板与水面相连,我们设置了少量的端套“庭院别墅”作为项目的“明星”，并设定了滨水“楼王”作为项目的价值标杆,Tree_ in_ HOUSE,建筑面积300 模糊用途居住/办公/酒吧/咖啡厅/企业别墅/Club,院落5,公寓,3538,4350,5253,5456,6061,主题院落+公共设施的围合空间/有中心， 完全私密，通过绿植、水系与其他区域分开,6幢4层小楼依山而建，一层一户，24套房子，24件艺术品，。 九树融合欧洲最新奢侈品创作理念与东方诗性居住意境，呈现非同凡响的居住体验。,九树是一个非常中国的住宅项目，因为这些房子只属于这个场所。它们很清晰

37、地感知着自身的地位。 这些大树间生长出来的立方体，仿佛不是为了满足某种功利的诉求，而仅仅是为了体现大树、阳光和微风的存在，才谦逊地竖立在那里：融入天幕的双层玻璃落地窗，是为了映入更多窈窕的树影； 360度的环状围廊，是为了拂过更多微凉的山气；非洲大绿柄桑加工成的木格栅，是为了在森林与建筑之间有一种自然的过渡。,山野公园：保留原始地势，使其穿行于社区/开辟登山径，设置山野公园，供业主日常休闲运动，较一般的会所生态性强,智能化设备分享：小区安防系统,四重防范体系：（外围、小区内、单元大堂、入户门） 外围：周边围墙红外对射系统；在靠近香蜜湖人烟稀少侧，设计了当今世界最先进的周界防范系统埋地电缆入侵探

38、测系统。 小区内：电子巡更系统有线巡更和无线巡更相结合的方式；整个小区设置了多个分监控中心。 单元大堂：单元门庭闭路监控系统；三重门厅呼叫系统。 室内：电子视频系统。,巡更系统由感应式IC卡读写器（巡更器）、IC卡（巡更点）、巡更管理系统软件组成，并在监控中心设有图示复式盘。系统在确定的巡更路线上，设定合适的巡更检测点，采用有线和无线两种安装方式感应达到巡更鉴别的目的。由电脑软件编排巡更班次、时间间隔、线路走向，有效地管理保安人员巡视活动，加强了保安防范措施，更有效的保障了业主的安全。,智能化设备：小区智能“一卡通系统”,小区智能“一卡通”管理系统以计算机网络管理为核心，非接触式IC卡（Mif

39、are-I卡）为信息载体，可实现多个子系统组成“一卡通”管理系统，如IC卡停车场管理子系统，IC卡门禁管理子系统， IC卡收费管理子系统等。在这些子系统中，业主和小区工作人员仅凭一张IC卡便可进行身份识别、门禁出入控制、停车场管理、消费管理等“一卡通”服务，既方便人员的出入，又杜绝外来人员随意进出，提高安全防范能力。 一卡在手，畅行无忧：小区业主使用授权业主卡，可同时刷停车场系统、电梯门禁、自家门禁、会所消费等。 智能停车场管理系统，功能强大：具备图像对比放行功能、远距离感应刷卡功能、防砸车设计，信息资料采用数据库管理，方便管理和查询。 大堂门禁、电梯门禁双重安全保护：电梯门禁采用独特的点对点

40、设计，即业主只能刷卡至自己所在楼层。,智能“一卡通”系统：,保证高品质的安防系统，缔造社区安全感 小区周边 安全防护系统、低楼层防攀爬系统，红外线报警系统 大堂电梯 火警自动报警紧急疏散系统、大堂防盗监视系统 住宅内部 三方可视对讲保安系统，智能警示系统,每户客厅与主卧有紧急求助按钮 停车保安 汽车自动防盗识别系统、意外情况紧急报警系统、出入口自动识别系统,智能化系统可视对讲系统,6,形象提升,02,01,05,04,03,案名建议,案名构想1 里里，一个区域 森林里和谐巧妙，与生俱来 你住哪里？森林里！,森林里,案名构想2 尊贵，府邸，巧妙,林公馆玄武大路88号,国王山谷,案名构想3 阳光、

41、土地及自然所带来的一切都是国王山谷中极赋生命力的元素，顷刻间享有巨大场景的转换，国王山谷的人们将从这里获得自由而充满力量的生命之源。,售楼现场旅游驿站 售楼现场除了满足销售引导功能外 配合推广的方式 它更象一个旅游的接待站和休憩处 可以在放松游玩中完成看房过程， 更是未来生活场景的提前体验。,开辟游览通道 在现场根据游览的方便度和工程开发的计划 开辟一块区域可以让看房者游览。 让人更好的体验现场环境。,收到这样的名片树叶型名片,得到这样的楼书,以高档的、有凹凸立体感的仿真木纹纸作为封面 封面嵌入透明但密封的、 喻示时光流逝与沉淀的沙漏， 代表项目原生森林的深厚质感 与悠长光景，凸显人文气质。,楼书外置 搭配特制的木笔，一起赠给到现场的意向客户； 是楼书完成的重要道具,导游图示意,打开楼书是一张导游图 寻宝图般的设计风格。游览路径的导游。,从本项目产品结构看，本项目明星（隐性明星） +现金牛产品占优势比例，少部分超级明星产品,水院叠拼 回现主力，面积比约占34.2% 叠拼产品面积220平米,联排