议城市规划对房地产行业的推动

1、议城市规划对房地产行业的推动【摘要】城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排；而房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程；城市规划通过其调控职能，对房地产开发的强度、用途有着积极的推动作用。【关键词】城市规划；房地产；影响城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建

2、筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。从某种程度上说，这两者是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。一、城市规划调控房地产开发的职能城市规划的任务是从城市和国家的整体和长远利益出发，合理、有序地配置城市空间资源，促进经济和社会的协调发展；保障城市的公共利益，协调不同利益主体之间的关系。城市规划的调控职能包括：控制职能、引导职能、协调职能、保障职能。1、控制职能针对城市规划行为和城市发展的制约，以实现对整个城市社会、经济和环境的控制。控制房地产开发，反映定性、定量与定位控制要求。对于土地使用中妨碍城市整体利益、长远利益的行为进行约束。1

3、）城市规划控制房地产开发的内容城市规划对房地产开发控制内容主要包括：用地使用控制、环境容量控制、建筑建造控制、设施配套控制和形体景观控制。2）规划控制房地产开发的方式为了实现城市规划对房地产开发的控制职能，对房地产开发城市规划控制体系应当从以下三个层次进行建构：（1）结构控制：对房地产业发展实行总体结构性管理，以保障房地产业开发在宏观层面能够遵循规划控制而有序地发展。（2）开发控制：对房地产开发个案进行具体的规划控制，主要依据控制性详细规划为房地产开发管理提供依据。（3）空间形态控制：对房地产开发的空间形态进行管理和引导，以创造适宜的城市空间环境。2、引导职能对房地产开发活动中有益于促进城市经

4、济发展和改善城市建设，有利于形成城市规划所确立的城市空间系统秩序的行为给予奖励，引导房地产开发向健康方向发展。1）城市规划引导房地产开发的内容城市规划对房地产开发的引导侧重于宏观调控，即在宏观层面上对房地产开发进行引导，主要包括以下内容：（1）房地产增长速度调控：包括城市人口增长计划、城市土地供应计划、房地产开发计划、市政基础设施和公共服务设施建设计划的合理制定，体现城市发展的时间有序；2）房地产开发结构和功能结构的调整：包括房地产开发的产业结构的合理化和功能结构的高度化；（3）房地产开发与城市功能结构的协调：包括与城市的居住、工作、交通、游憨、环境保护等主要功能的协调；（4）房地产开发城市空

5、间的引导：包括房地产重点发展方向和发展区域的引导，完善城市整体空例形态和布局结构的引导，使房地产开发在动态发展中体现其空间有序。2）城市规划引导房地产开发的手段城市规划引导是通过立法、政策、政府投资分配等方式方法，控制形成建设活动的初始条件，影响城市建设活动的决策，使之与城市规划的意图和原则相一致。实现规划引导的手段包括经济手段、法规手段和行政管理手段。3、协调职能对房地产开发土地使用活动中政府、城市经济组织、居民空间所发生的利益冲突，以整体利益和公共利益的准则来裁决和调节。1）城市规划协调房地产利益分配的内容市场条件下的房地产开发行为总是倾向于追求利益的最大化，并不惜牺牲城市的整体利益和其他

6、利益主体的权益，这就要求城市政府在保障经济发展的同时，承担起对各个利益主体经济行为的规范和管制职能，以及各种利益的保护和协调职能。房地产开发过程中，涉及多种利益关系，城市规划应该平衡开发活动的经济、社会和环境三者的效益，兼顾政府、开发商和公众三方利益，引导城市可持续发展。2）城市规划合理调节房地产收益的手段城市规划引导和控制的作用主要就是通过对社会资源的分配而将建设活动限定在城市规划所确定的方向和范围之内，实质就是对社会利益关系的调整。在城市规划领域可以分配的最重要社会资源是：重新分配土地的开发权以及在城市土地使用关系上建立起来的城市空问关系。因此，城市规划协调各类利益集团利益的过程，实际上是

7、城市土地和空间资源的配置和利用过程。二、城市规划确定房地产开发用途房地产开发对土地的区位选择决定了开发用途，从而决定土地的使用方式。城市规划对城市用地结构的调整，使城市功能发生变化，必然影响到土地的使用方式，因而城市规划对土地用途的分类决定了房地产开发的土地的区位选择和房地产开发用途。因此，在进行房地产开发的同时，应该按照规划确定的内容和提出的条件，对不同性质的用地确定不同性质的开发用途。另外，由于在城市开发活动中，对不同行业的用地，其投资收益不同，这就往往导致开发部门总是趋向于收益高的行业进行物业开发。这样，就会使利润高的行业用地规模出现膨胀，导致城市用地失衡，规模失控，地价下降。因此，城市

8、规划既要对城市总用地规模进行控制，又要对不同用途的地块确定合理的规模，抑制高收益用地的过度膨胀，制止以高收益挤占低收益用地，保证必要的低收益用地规模，使城市用地结构保持合理比例，引导房地产有序开发。三、城市规划控制房地产开发强度城市规划控制房地产开发的一些指标中，与房地产开发最密切的是对城市土地开发强度的控制。反映城市土地开发强度的指标通常有三个：建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容积率综合了前两者的内容，直接反映土地上的建筑容量，下面就以容积率与房地产开发效益的关系来说明城市规划对房地产开发强度的控制。假定在一块面积和建筑密度都已经明确的土地上，建筑楼宇的边际收益和边际成本随楼层和容积率的提高

9、，将产生如下变化：如下图，MP和MC分别表示房屋的边际收益、边际成本。随着容积率的提高，MP开始呈上升趋势，到某一容积率时趋于下降：Mc正好于MP相反。当MP=MC对，两条曲线交于Y，房地产能获得最大收益。由此可知，房地产开发商选择的合适容积率是图中的x点，在该点能获得最有效的投资回报，也愿意支付MP与Mc所围的PQY面积的最高地价。如果，城市规划对房地产开发项目的建筑容积率限定在X1点，这种情况下，开发商所获取的利润仅是OAXlO中的部分，低于x点处范围内的利润，国家也不能获取最高地租。显然，Xl点不利于发挥城市土地经济效益和开发商的积极性。鉴于城市规划确定的建筑容积率对房地产开发的经济效益影响较大，应在保护环境、社会效益的前提下，寻求充分发挥土地经济的最佳建筑容积率的范围。四、结束语由此可见，通过利用城市规划的调控职能，采取积极措施，对房地产开发强度、开发用途进