《房地产评估》PPT课件

1、房地产评估，基本概念房地产评估方法天津房地产特点最近新的房地产政策，基本概念，房地产：物质实体：土地和房屋权利：与房地产有关的所有权益的总和，这是无形的。定义：土地、建筑物不可分割的部分和各种附带权益，也称为房地产。房地产、土地分类：1。按经济用途：工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、公共设施用地等。2.根据经济地理位置：城市一级土地、二级土地等。3.根据土地所有权：国有和集体所有。4.根据土地开发程度：生地、荒地、耕地。房地产、建筑物分类：1。经济用途：工业建筑、商业建筑、民用建筑、公共设施、公共建筑等。2.根据：钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构等结构材料，房地产的特性、固定位

2、置、长期可用性、高价值、易受政策约束，以及房地产价格构成基础：房地产的有用性、相对稀缺性和有效需求。特点：价格主体构成的双重性：土地使用权价值和房屋建筑价值的总和。它可以表现为交换价格或租赁房地产价格形成的不足。房地产价格的分布具有明显的地域性，影响土地价格的主要因素是一般因素：行政、经济、社会、人口、心理、国际等区域性因素：交通、环境、区位、基础设施保障、公共设施完备性等。个别因素：面积、地形和地质，其他。影响建筑价值、区位、面积、用途、建筑结构、高度、附属设施、装修质量、水平竣工时间、外观、平面格局等产权的主要因素，房地产估价方法，房地产估价的收益现值法，房地产估价的现行市价法，房地产估价

3、的重置成本法，房地产估价的收益现值法，(一)收益现值法的定义和适用范围，收益现值法又称收益本金法和收益还原法，在土地经济学理论中常称为地租资本化法。该方法是将房地产未来各期的正常收入换算成现值，并进行汇总，从而得出房地产估价值。注：收益现值法适用于有收益或潜在收益的房地产评估。(2)收益现值法的应用公式，1。概况V=R1/(1 i1)R2/(1 I2)rn/(1 i1)(1 I2)(1 in)注(1)V代表房地产价值，R1和R2Rn分别代表房地产未来年度的净收入，i1和i2in分别代表房地产未来年度的净收入(2)该公式是收益法基本原理的表述，在评估实践中不能操作。当公式中的R、I和N发生变化时

4、，可以导出下列公式。2.在最简单的情况下，V=A/I注(1)该公式的前提是R每年不变，固定为年金A；I每年都是常数，并且大于零；期限是无限的。(2)这个公式的原理是V=A/(1 i) A/(1 i)2 A/(1 i)n，其中n，3。在年收入不变且本金利率大于零的情况下，V=A/i*1-1/(1 i)n注(1)V代表房地产价值，A代表房地产价值(2)下列公式中变量的含义相同。4.前几年净收入发生了变化。(1)公式V=Rt/(1 i)t A/i(1 i)n的前提是：A)前N年每年的净收入变为Rt，后N年每年的净收入未变为A；b)。I每年都是常数，大于零；3)。期限是无限的。(2)对于有限项，V=R

5、t/(1 i)t A/i(1 i)n1-1/(1 i)m-n。这个公式的假设是，项是有限的和m，其他参数的含义和假设与不定项的含义和假设相同。，5。净收入按一定比例增减，(1)。有限期限V=A/(is)1(1 s)n/(1 i)n注：S表示净收入逐年增加或减少的比率。如果第一年的净收入是A，第二年是A(1s)，第三年是A(1s)2。是当切线增加时，(I s) 0当减少，(2)在无限年中，伏=A/(is) (is)当净收入逐年增加时，伏=A/(is) (is) 0当净收入逐年减少时，(3)几个重要变量的确定，1。净收入由总收入决定。本金利率(1)。安全利率本金利率加风险调整方法=安全利率风险调整

6、值(2)。市场提取法通过收集市场上相同或相似房地产的净收入和价格，然后使用收益公式来计算本金利率。(1)现行市价法的基本思想现行市价法又称市场比较法和交易案例比较法，是将待评估房地产与近期类似房地产交易进行比较，并通过调整已成交房地产的价格来确定待评估对象的合理价值的一种评估方法。(2)现行市价法的评估步骤，1。广泛收集交易案例，2。选择可比性更好的参考案例。交易条件的修正，4。交易时间修正，5。区域因素的修正，6。个别因素的修正，7。确定待评估房地产的价值。基准地价系数的修正方法。定义：以当地政府制定的基准地价为参考，对其市场转移因素和个体因素等进行系数修正2。计算公式为P=Aa1a2，其中

7、P为地块土地使用权转让价格；一是基准地价；A1是一级市场和二级市场之间土地价格差异的修正率；A2是个体因素和区域因素的修正率。3。评估步骤：(1)调查获取当地基准地价和土地分类图等基准地价数据；(二)确定估价对象所在区域的土地等级和基准地价；(3)选择影响因素，建立指标修正体系，进行因素修正；(4)计算确定宗地地价；(4)特点和应用条件；(1)基准地价系数修正法仅适用于已建立基准地价的城镇；(2)在评估时，必须弄清基准地价的含义，即代表耕地或原土地的价格。(3)用该方法评估地块的土地使用权价值时，主要适用于政府管理土地市场的标定地价评估。(4)一级市场地价与二级市场地价的关系取决于评估时二级市

8、场的活跃程度。房地产估价的重置成本法，(1)重置成本法的基本思想和应用公式1。基本思想重置成本法，也称为成本法、成本逼近法或产品算法，是一种评估方法，根据开发或建造待评估房地产或类似房地产的必要费用，加上正常利润和税收，并扣除各种贬值，来确定房地产的价值。，2。应用公式，(1)新建房屋情况下的新房地产：新房地产价值=(土地购买成本和建筑成本)(1管理费率)(1成本利润率)新建房屋情况下的投资贷款利息税3360新建筑价值=建筑成本(1管理费率)(1成本利润率)投资贷款利息税，(2)新开发土地，新开发土地价值=待开发土地的购置成本。 正常利润和税收(3)旧房地产价值=土地重置成本，建筑物重置成本，

9、各种贬值，旧建筑价值=建筑物重置成本，各种贬值，非新开发土地价值=土地重置成本，各种贬值，(2)新房地产价值的一般构成，1。 土地征用成本2。施工前成本3。基础设施建设成本4。建筑和安装费用。公共配套设施建设费用6。管理成本7。销售成本8。利息9。税收10。利润。(3)成本法中重置成本的评估。1.直接方法所谓的直接方法是调查旧建筑中使用的材料的类型、等级和数量，以及所需劳动服务的类型和时间。在旧建筑所在区域评估期内各种单价的基础上，计算直接工程成本，加上间接工程成本和相应的承包商利润和税金，计算标准建设成本，再加上应直接承担的杂费，从而计算建筑物的修复和重置成本。2间接法：基于相邻地区或相同供

10、求范围内的类似地区。测量建筑物的各种折旧，测量建筑物的有形损耗率和新率，测量建筑物的功能性折旧，测量建筑物的经济折旧，测量房地产的经济折旧，天津房地产的特点，天津的房地产是一种政治性房地产，天津的房地产发展是由市政建设带动的，近年来天津将在市政建设上投入大量资金。包括道路、桥梁、能源系统、通信系统等的综合改造。它有以下特点：1土地，2政策，3规划，4市场，2民间房地产，天津是一个老城区，在天津卖房子，我们不能忽视这里的悠久个性。天津是北京的后院，但与追求房地产概念的北京不同，它在南方更务实。天津的经济不发达，但人们很重视面子。天津有简单的民俗。三模式创新，大胆创新天津房地产经营模式。例如，以下

11、房地产集团：1松江房地产，2顺驰，3 TEDA，4郭俊，5万达，拍卖提高贷款利率只是手段之一，但更重要的是，要加快发展资本市场，一方面，拓宽开发商的融资渠道，另一方面，扩大普通百姓的投资。在房地产信贷紧缩政策的压力下，房地产信托作为一种创新的融资方式，出台了规范房地产交易的政策，被称为“八大军规”，在业内引起了热烈的反响。外汇交易(柜台交易、电话交易、网上交易、自助交易等)。)尚未通过中介机构组建。如果市中心的房价过低，整个城市的消费将集中在市中心，这将导致市中心交通、水、电、煤运营成本的增加。1“5，3，1”出现在上海；2、天津房价差距没有完全拉大；5个无与伦比的工业基地在中国是罕见的；1、

12、天津无与伦比的工业基地令他们吃惊和震惊。天津在市政建设、经济快速发展、良好的工业基础和近期新的房地产政策方面做出了巨大努力。2005年3月17日，央行突然宣布调整个人住房贷款政策：将目前住房贷款的优惠利率恢复到同期贷款利率水平，同时，对于房价上涨过快的城市或地区，个人住房贷款的最低首付比例可以从目前的20%提高到30%。以一套100万元的房子为例：根据新规定，首付款为30%，70万元的商品房贷款的贷款期限为20年。如果计算当前利率3月26日发布了关于稳定房价的通知，4月27日发布了进一步加强房地产市场宏观调控的八项措施。5月11日，建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行

13、、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会等7个部委联合发布了一项新的、更具暴力倾向的房地产政策通知。毫无疑问，这些新政策的出台立即在社会上产生了一系列连锁反应。那么这些新政策对天津有什么影响呢？对主要银行贷款利率的影响根据央行文件，银行可以执行5.51%或高达6.12%。天津工行、农行、中行和建行均表示，央行设定的基准利率为6.12%。只有交通银行和商业银行表示将对优质客户和风险较小的贷款项目实施优惠利率，最低贷款利率达到5.51%。中德住房储蓄银行仍执行此前的年度贷款利率，最低利率为3.3%。在本市住房贷款业务中处于领先地位的建行表示，在继续执行央行同期同档次利率水平的基础上，各分行可对不同

14、的贷款人和开发商采取上下浮动政策，利率将下调10%。以5年以上贷款为例，建行的利率下限已经达到5.51%。中国工商银行、中国银行和中国农业银行也表示将采取同样灵活的贷款政策。天津市住房公积金管理中心也正式宣布，根据中央银行关于调整商业银行住房信贷政策的通知，我市个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。2.来自开发商天津乐康房地产总经理陈奇的回应称，开发商已经为提高住房贷款利率做了一些心理准备。目前，他们最关心的是土地政策以及结合天津市场的拆迁进度，这比央行的利率水平更能影响房地产的开发和销售进度。至于央行的政策是否能有效抑制房地产投机，许多开发商认为，相比之下，这些投资者更关心的是银行如何

15、定义“第二套住房”来限制贷款发放，以及征收遗产税和财产税。毕竟，对于拥有大量资金的房地产投机者来说，这些政策的实施将比每月还款额多100元，首付额也将增加10%。七部委的意见对天津商品房市场的销售进度没有明显影响。最近，天津有许多新建筑用于产品展示。买家表示：买房不是为了短期投机，而是主要为了个人使用或长期租赁。销售人员表示，不仅已经销售的产品没有“订单取消”现象，而且很多购买一期产品的老客户也表示了购买二期产品的意向，销售进度非常令人满意。许多开发商表示，七部委的意见，就像上次的房地产信贷政策调整一样，对一些房地产投机较为普遍的南方地区影响较大，但对天津刚性拆迁需求驱动的房地产市场影响不大。

16、据一些天津业内人士称，新的国家房地产政策的主要目的是抑制投机性购买行为。与上海、温州、南京等长三角城市相比，天津楼市并不是这场“监管风暴”的中心。对于天津这样一个住房需求主要是自住的城市来说，出台“不转让期房”等新政策只能起到警示作用。天津的经济正在增长。目前，新增加的人口带来了大量的购房需求，这与南方的一些城市明显不同。因此，预计下半年天津楼市整体趋势不会有大的变化，房价的大幅上涨可能会受到抑制，但不会出现大幅下跌。在市场的具体发展中，新政将会有所作为容积率为1.0的要求意味着低密度联排别墅、独栋别墅等产品的供应将受到更严格的限制，这将对市场供应结构产生一定的影响；单幢建筑面积小于120平方米的要求意味着中小户型将有更大的发展空间，这也表明管理部门将加大对普通居民购房的鼓励。当然，七部委新政只是一个指导