最新浦东新区泾南新村Ⅱ地块可行性研究报告

1、浦东新区京南新村二栋商品房项目可行性研究报告内容先前的评论第一章项目概述第二章市场分析第三章设计方案第四章市政配套设施、环境保护和节能第五章项目法人和项目管理第六章施工进度第七章投资估算、资本和融资第八章财务效益分析第九章结论和建议安排一、建设投资估算表二。营业收入预测表三。运营成本预测表四.损益表五.现金流量表六.灵敏度分析表附加一、项目建议书的批准二。选址意见的批准三。上海中迪房地产有限公司营业执照四.上海中迪房地产有限公司临时资质证书五、水、电、煤等配套单位六.资本可用性证明数字一.平面图二、房间类型图先前的评论为了把上海建设成为国际经济、金融和贸易中心之一，合理规划和调整其社会结构、经

2、济布局、人口分布等诸多因素无疑是必要的。20世纪90年代以来，上海房地产开发企业为加快上海商品房建设、改善居民生活条件做出了巨大贡献。位于浦东新区京南新村二栋，建筑年代久远，临时房屋众多，居民生活质量差，远远落后于周边小陆家嘴地区的快速发展。经过反复调查研究，上海中迪房地产有限公司于2001年初决定投资72，325平方米的开建和改造面积，建造商品房。该项目暂命名为“京南新村二号商品房项目”。项目建议书于2001年9月16日获得上海市浦东新区发展规划局“普技投(2001)991号”的批准。项目选址意见经上海浦东新区规划局(2001)批准。随着上海住宅市场的蓬勃发展，加快项目基地建设和改善周边居住

3、环境的时机已经到来。根据建设基地情况和项目初步规划，按照有关规定，现编制“京南新村二号商品房项目”可行性研究报告如下。第一章项目概述1.1编制基础1.1.1项目建议书的批准见附件1。1.1.2规划和选址意见，见附件2。1.2项目名称京南新村二地块商品房项目1.3施工现场项目基地位于浦东新区京南新村二栋，东临巨野路，南接新建院、神力苑，西接民生路，北接玉山路。基地占地面积约72325平方米，总建筑面积约108480平方米。1.4项目法人上海中迪房地产有限公司法定代表人：朱注册地址：上海市浦东新区南泉路1315号222室注册资本：2000万元人民币企业类型：有限责任公司上海中迪房地产有限公司是由中

4、国企业股份有限公司、上海古北(集团)有限公司和上海私立高等研究院共同组建的房地产开发公司。主要从事房地产开发与管理、咨询、物业管理、建筑装饰材料、五金交电销售、室内装饰。2001年8月13日，他获得了上海市国土资源和房屋管理局颁发的中华人民共和国房地产开发企业临时资质证书。上海中迪房地产有限公司营业执照见附件3，公司临时资质证书见附件4。1.5施工内容京南新二村商品房项目占地面积72325平方米，总建筑面积108480平方米。住宅类型为多层和高层建筑的组合，建筑面积为100560m2。商业公共建筑面积2940平方米；会所占地1980平方米；幼儿园公共建筑面积为3000平方米。1.6建设投资预计

5、本项目建设投资为1.8595亿元(不含征地拆迁补偿费2.2283亿元)。其间据测算，项目整体投资的财务内部收益率为26.8%，比银行年贷款利率高出6.435%。以2001年9月为折现点，按7%折现率计算的财务净现值为6204万元，静态投资回收期为2.21年(含2年建设期)，动态投资回收期为2.58年(含2年建设期)。这个项目在财政上是可行的。1.8项目的社会效益1.8.1加快区域原有面貌的改变，有利于与周边的陆家嘴花园、香榭丽花园、杨炼新社区共同提升为高品位的生态居住区。1.8.2本项目建成后，将向政府缴纳各类税费8141万元，用于地方财政和市政建设。第二章市场分析上海房地产市场的特点是总体处

6、于相对稳定的状态。然而，从住房市场的角度来看，特别是2000年以来，随着宏观环境的逐步改善，出现了一些新的特点，其中最显著的是市场形势的进一步改善和新建建筑的热销。从上海住房指数来看，2001年6月上涨了11点，涨幅为1.6%；7月份，该指数上涨12点，涨幅1.7%。自1999年11月以来，今年7月房价上涨了10%。各种房地产市场的统计显示，住房市场已经进入了一个繁荣发展的新阶段，上海的房价将在坚实的基础上稳步上升，物有所值。2.1整体市场供求状况2.1.1宏观环境分析上海住宅市场的繁荣是建立在宏观经济持续增长的基础上的。上海的人均国内生产总值正处于4000 8000美元的发展阶段，住房将主要

7、在兼顾舒适和愉快消费需求的同时逐步发展。随着国内生产总值的增长，恩格尔系数不断下降，住房成为居民最大的消费倾向。上海住宅市场的繁荣是基于制度创新。1995年，当房价开始下跌，空置率逐年大幅上升时，上海市政府采取了一系列政策措施。在供应方面，严格控制土地供应，消化空置房屋，减少不合理的税费；在消费方面，以培育房地产市场为重点，推出了一套创新的市场运作体系，如出售旧公房让原承租人成为业主，打破售后公房必须上市五年的限制，促进二、三级市场联动。上海住宅市场的繁荣是以住宅质量的全面提高为基础的。地基处理、结构抗震、生态绿化、体密度、数字社区、门窗电梯等质量和标准取得重大进展，其中一些是质的飞跃。在支持

8、住宅建筑的城市建设方面，上海近10年的城市现代化进程在世界城市史上是罕见的，高架道路、地铁隧道和大型绿地的建设投资已经成为住宅建筑通过城市租金对外转移的成本。在过去的10年里，房地产市场化改革逐步实现了供需平衡，一度高企的利润率急剧下降，趋于社会平均利润。2.1.2市场发展分析近年来，上海市政府采取了一系列措施来改善和培育市场，如制定新的住房建设标准，加强房地产市场的法律法规建设，制定各类住房上市条例等。住房市场正步入规范有序的发展轨道。虽然个人购房的比例在增加，但住房质量也在提高。为了满足购房者的需求，开发商更加注重居住环境、配套设施和房型，这使得整个上海的商品房焕然一新。根据上海1999年

9、和2000年评选出的最佳户型，住宅设计的功能越来越合理，能够满足不同层次人们的需求。同时，生活在城市的概念2.1.3区位因素分析近年来，上海新上市房产的整体质量有了显著提高，给了购房者更多的选择，他们的观念也在发生变化。除了地段和交通，良好的绿化和人文环境，合理的房型和完善的配套设施也成为买家非常关注的方面。就本项目而言，基地位于小陆家嘴地区，毗邻浦东新区华牧文化行政中心，区位优势明显，轨道交通发达，公交线路四通八达。金彩中学、世纪公园和源深体育中心在这个地区形成了浓厚的文化氛围。与此同时，陆家嘴花园、香榭丽花园以及玉山路沿线的其他住宅小区使该地区成为许多买家向往的高档生态住宅区，吸引了相当数

10、量的高购买力买家。2.1.4价格分析2000年以来，随着浦东的开发开放和市政设施及生态环境的大幅度改善，浦东新区房地产市场急剧升温，房价上涨了20%左右。金秀路世纪公园沿线的华丽家庭、天安花园等高档楼盘价格超过8000元，玉山路沿线的香榭丽花园、陆家嘴花园二期价格达到6000 7000元，甚至位于浦东塘桥的一栋花园、桥墩花园也超过5000元。然而，在房价上涨的情况下，良好的居住环境仍然吸引着许多买家。浦东房价仍有上涨的空间。2.1.5目标客户和购买力分析区位、交通、环境和各种配套设施的优势将吸引上海的私人业主、律师、港澳台人员以及陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区和部分外高桥保税区的高收入白领。

11、本项目位于高档生态住宅区，主要设计为三室两厅，面积130 150平方米，总价60 80万。同时，考虑一些小房间类型来满足年轻白领的需求。2.2工程价格预测根据本项目周边地区新建或在建住宅项目的销售价格以及项目本身的特点，预计本项目住宅建筑的平均销售价格为每平方米5500元，这是客观和适当的。第三章设计方案3.1设计指导思想以人为本的设计指导思想，面向21世纪，旨在营造绿色生态、高智能的居住环境，强化住宅功能，合理安排住宅配套通信设施，提高生活质量，打造高绿化率、高智能化、布局合理、功能齐全、交通便捷、居民生活便捷的现代高档生态住宅小区。3.2总体设计该项目位于浦东新区京南新村二栋，是地理位置优

12、越的新地标性高档住宅区。小区南面是华牧文化行政中心和新联洋小区，西面是陆家嘴花园二期高档住宅区，北面是金彩中学校园。附近的基层文教医疗机构完善，交通和购物方便。多层和高层住宅建筑相结合，形成一个高层和低层建筑社区，社区内设置大型集中绿化区，主要由草地、树木、花卉和景观水池组成。民生路正门附近将建社区活动中心会所和一些商业设施，巨野路附近将建幼儿园、托儿所等公共设施。整个社区是一次性规划和实施的。土地使用面积72325平方米，有8栋高层建筑和3栋多层住宅。地上建筑面积108480平方米(其中居住区100560平方米，俱乐部、商场、幼儿园等公共建筑7920平方米)；地下建筑面积18400平方米，主

13、要为地下车库。总平面图见附图1，主要建筑指标见表3-1。表3-1主要技术指标表序号手指综合建筑面积比1.507.集中绿化率22.9%8.绿化率52.4%9.停车位470辆车3.3建筑结构设计3.3.1结构设计多层基础设计采用复合桩基，高层建筑采用桩基，地下车库采用锚桩，二层商场、俱乐部、托儿所采用天然地基。上部结构为钢筋混凝土异形柱结构，高层为钢筋混凝土剪力墙结构，商场、会所、苗圃为钢筋混凝土框架结构，地下车库为无梁楼盖结构。该项目在7度设防，场地类别为六级。3.3.2建筑设计建筑造型采用现代风格。多层采用框架结构体系，高层采用大板结构体系，使建筑造型更加自由和丰富。多层顶部三层弧形玻璃面，高

14、层顶部大面积落地门窗，大胆的漏风和面板选择，使立面造型丰富多彩，层次分明，统一多样。结合屋顶绿化和平台(阳台)绿化，人们感觉就像走过一群群现代雕塑，享受生活。公寓设计采用一梯两户，一梯三户配套，大量引入“一梯一户”的概念；公寓类型主要是三室两厅两卫，有一室两厅、两室两厅等多种公寓类型，可选性高；住户面对阳光，阳光充足，客厅景观视野开阔；公寓布局合理，客厅和餐厅划分清晰，绝大多数餐厅自然采光良好，厨房和卫生间宽敞实用。主房间类型图见附图2。3.3给排水设计3.3.1生活用水本项目最大日用水量为937m3/d.供水方式：社区内所有公共建筑均由市政供水管网直接供水。高层采用池式水泵和屋顶水箱供水，多

15、层住宅采用集中变频供水。3.3.2消防用水电梯前室、主楼梯出入口、商场设置消火栓箱，每个箱内设置消防泵启动按钮，系统上设置水泵接合器，室外消火栓设置在其周围15 40米范围内。消防水被认为是基地中最大的建筑。室内消火栓用水量为20l/s，室外消火栓用水量为15l/s，消防用水直接从市政管网中抽取。3.3.3排水采用室内废水分流系统，室外污水和废水合并排放至二级生化处理装置。达标后排入市政管道，污水量为844m3/d，雨水收集后直接排入市政雨水总管。3.4电气设计3.4.1高压系统高压系统设计包括基地配电及照明系统、防雷接地和电气安全接地系统的设计。基地总装机容量为7894千瓦，总功能负荷为6315千瓦，总视在负荷为6864千伏安。本工程拟在住宅基地内设置一座电气箱式变电