房地产开发成本与控制-经典版.ppt

1、a，1，房地产开发成本构成和管理，a，2，第一部分房地产开发成本构成第二部分房地产开发成本管理第三部分建筑设计常识和诀窍第四部分前期谈判实战经验谈，讲义提纲，第一部分房地产开发成本构成，a，4，房地产开发成本主要由以下9个方面构成：房地产开发成本构成，土地成本， 营业税建设成本、行政事业费用、企业管理费用、财务费用、营销学费用、勘察设计监理、配套设施、a、5，产品竞争主要有差异化、低成本竞争两种形式。 商社很难大差异化，房地产很容易爱沙尼亚克朗，没有知识资产权的保护，还是要降低成本。 在不降低质量的前提下，成本越低，市场竞争力越强，利润越高。 a、6、地价可用容积率换算成大厦地价(即每建筑平方

2、米土地成本)。 简单公式为： 1、土地成本，如地价100万亩，容积率3.0亩，楼价500元/； 地价6.0万/亩，容积率3.0，大楼地价300元。 大厦地价=地价(单位：人民币/亩) 666.67容积率，大厦地价=地价(单位：万元/亩) 1.5容积率，容积率经验系数，多层容积率约1.5左右(最多超过2个要不得，超过2个，但质量相对较差)小高层容积率约2.0-2.5高层容积率8、容积率与土地的形状和大小有着密切的关系，相同的建筑形态、区划越大容积率越高的区划形状和容积率的关系是，相同大小的区划南北长，东西越短，总结了容积率越小的东西越长，南北越短，容积率越大。 在a、9、定径套全(含煤、采暖、热

3、水)等级中较高的住宅，板砖多层： 700元/小高层(10-17层):950元/(不含自动电梯)，自动电梯以1.6万台为基数，每层加5000元。 建筑物面积扩大的自动电梯约增加4.5元/左右，1.8层以上(包括1.8层)需要两台自动电梯，成本约增加6.0元/左右。 控制良好，小高分包括自动电梯建设成本在内为10001050元/左右。 铁元素肌的含量是上层建设成本的重要指标。 国标是68/，现在我国的项目是45-50/，但是最好的项目是80/。 1/的成本约为5元(包括工时费)暖气费约为3.0元/，高档住宅、低档住宅的成本大致相同，即4050元/。 建设成本包括煤炭、暖气、电、给排水、道路、景观等

4、，成本约为120-150元/分。 广阔地区的开发可以把单位成本降低到4元/(建筑面积)。合计一般为2.0元/、3、配套设施、4、勘察、设计图(设计图)监理等，a、1.1、5，营销学费用营销学代理费主要有营销学代理和广告两个费用，约为3%左右。 6、财务费用的财务费用一般约为180元/。 经验方程：财务费用=总成本50%年贷款利率2 7，企业管理费用根据公司和开发项目工程的规模有很大差异，一般来说15-20元/，a、1.2、8，行政事业的费用宣传行情在160元/左右。 /人防工程的费用：自营人防工程时，成本为多层1200元/层，上层1800元/(按人防面积)。 没有自我建设，就要缴纳人防的场外建

5、设费。 费用标准为上位层： 5B级人防，单位成本=2000元/层数层： 6级人防，单位成本=1500元/层数，但实际现状是上位层为20-30元/9，营业税大修基金所得税=11.7%。 成本约为150250元/。 第二部分当房地产开发成本管理、a、1.4、售价一定时，研发成本管理能力就是决定企业效益水平的一定意义，成本管理能力是企业综合实力的体现房地产开发最重要的成本特罗尔是土地成本和建设成本的成本特罗尔。发展成本管理的重要性、a、1.5、1、土地成本管理可在哪些土地上购买？ 地块的形状及其周边环境决定着容积率，容积率直接影响大楼的地价。/美伦凤凰城占地3.0亩，建筑面积6万中泰新城占地3.0亩

6、，建筑面积1.0万亩，所以买土地时要综合考虑盖多少栋房子，将来的小区环境也很好。a、1.6、2、建安成本的管理，建安成本的管理应按“过五关”、第五关现场管理、第一关规划设计、第四关材料设备采购、第三关工程投标、第二关工程成本与决算、a、1.7、前期规划进行产品定位，确定房屋等级与规模。 虽然在先说构造决定了制造成本，但是现在我们认为提案决定了制造成本，构造设计会影响制造成本。 在实际施工过程中可以适当修改，但不太可能修改。 否则，检查时设计院不会盖章。 平面形状简单，结构方正，对称规则可以降低成本，装饰性的可以免除。 建议在网上查看“极其简单的主义”“少的话多”“less is more”。

7、第一，规划设计，a、1.8、层高也并不是越高越好。 注意“高粗比”。 抗震要求墙全部通过，50CM以下作为通墙。 板砖外墙的开口率超过40%则为要不得。 从刚性的观点来看，高层建筑一般是三角形、圆形、正方形，承重墙“外出是要不得。 如果墙壁不通，就要增加铁元素肌的含量。 砖造的错误超过5.0是要不得。 方正的设计可能被认为是呆板的，但设计和营销学不符点，按照规定，建构柱必须在墙的犄角旮旯。 丰富的立面图很漂亮，但不值钱吗？ 插上线就好还是需要为此增加成本？ a、1.9，这在实际操作过程中有很多经验，部分决算审查一半。第二关：根据工程成本和决算、a、2.0、有关规定，七楼以上一种收取37%，七楼

8、以下四种收取21.6%。 建筑市场竞争也非常激烈，在实际的操作过程中，某开发商在七层以上的建设工程竞标4种情况下下跌了5%。第三关：工程招标、a、2.1，在这方面很难把握，可以规定“商品比三家”，这也很难特罗尔。 在招标过程中找三家以上，可以先选两家报价低的，然后再报价。第四关：材料设备采购、a、2.2、现场管理更难。 例如，图纸上没有的东西必须“签名”。 这个过程也很难直接特罗尔。第五关：现场管理，第三部分建筑设计常识与技术诀窍，a，2.4，建筑设计几个门槛： 6层以下，不设置自动电梯6层以上，不设置自动电梯的1.1层以下，只能设置一台自动电梯，楼梯与楼梯之间从1.2层连通，必须设置两台电梯

9、。 其中1台在消防自动电梯的1.9层以上，必须设置2台楼梯和剪刀楼梯。 a、2.5、自动电梯的成本：以1.8层为例，自动电梯的成本约为2.5万，每增加一层自动电梯的成本约为5000元2.8米的层高的起源：房间的层高必须在面宽以下。 丸南朝梁地板=40，窗户高1.5米，窗边高0.9米，共计2.8米。 外壁面积的推算：外壁面积一般约为建筑物面积的三分之一(成为外壁瓷砖面积推算的依据)。 玻璃幕墙的成本约为300元以上，普通铝窗的成本约为180元/建筑物之间的东西间距：多层为8米以上，小高层和高层为1.3米以上。 节能住宅与普通住房的不同：外墙外保温处理(节能比普通高/，墙面面积)北方开窗要不得窗尽

10、可能采用塑料双层中空玻璃。 节能住宅的成本比、第四部分前期谈判实战经验谈、a、2.8、商务谈判是所有工作的重要一环，成功的谈判是办好业务的前提。 如果谈判者能够灵活地掌握谈判原则和实用技术，在谈判的场合就能积极地发挥“兵不流血”“不战而屈人之兵”的作用，最终得到预期结果的打底子。、商务谈判有技巧，必须在a、2.9、1、谈判前做好准备，首次向开发者分发“三把刀”。 第一刀：入地，第二刀：削去灵魂，第三刀：实地看土地和周边的特征。 目的确定楼宇地辖区的特点、等级，熟悉各项有关资料，以最快速度形成项目工程整体轮廓，勾勒出项目工程的灵魂，勘察当地主要楼宇，寻找市场特质与本项目工程类似楼宇可供参考的项目

11、工程规划等级、售价，2， 初步确定谈判原则和技术，总结个人经验，前期谈判有如此实用的“八招”，第一招比心，第二招求优势，第三招招招模拟演习，第四招下划线清楚，第五招认识对方，第六招有耐心，第七招是随机应变第一手比心谈判最讨厌自各儿的观点，要求是无度的，从对方的角度出发，比心，合作的最后达成必定并存的第二招是优势对对方的立场、观点有初步的认识，然后在这次谈判事项中自各儿占有的优势、劣势和对方的优势、劣势另一方面，我方的劣势，当然要注意迎接敌人，不要被对方攻击。 a、3.2、第三次模拟演习将提前模拟各种可能的情况，以避免在实际遭遇时慌张统治战局的困难。 在理解了显性、隐性的基础上，设想各种可能发生

12、的状况，必须制定行动计划。 小谈判座位的配置要详细模拟。 第四招标下划线界清通常在谈判时，双方都具有攻击性，磨刀霍霍，跃跃欲试。 双方只是在想“能得到多少钱”，总是无视“付多少钱”，无视在谈判过程中自各儿让步，大家都很高兴。 所以，在谈判之前，一定要弄清自各儿的底线：可以让什么？ 你要多少钱？ 什么时候让？ 先行清楚，心中有效。 否则，如果对方是强迫性的，自各儿是无能为力的，被对方侵略，谈判的意图就会丧失。 例如，普通的契约点链锯，a、3.3、第五是了解对方孙子兵法的“知己，百战不殆”，这是众所周知的。 在谈判之前，了解对方的谈判责任者的喜好，投入其良好的表兄弟，就能尽快得到对方的好感。 帮助谈判成立。 比如，杨总是领导洽谈的汝州项目工程，而对方有留学经验的彭总是领导洽谈的东方今典项目工程等，每次都要尽可能多地了解对方的资料。 第六个圈套在有耐性的古语中有“病急看医生”这个词。 所以谈判时要经常背诵“不要急躁”，尤其是剑拔弩张，激烈爆炸的时候，更要执行。 因为谈判常常有耐久战，据当年李鹏当选说是中泰二期。a、3.4、第七项招募随机应变到战场情况，时时刻刻变化，必须随机应变在谈判桌上。 虽说是诸葛孔明神机的妙算，但人类的计算不及天算，总是脚丫子不到想法，有失去计算的地方。 谈判的时候，对方的突然地神业出现，超出我方的假定情况，我方人员必须应