武汉仙岛湖项目规划设计文本

1、1,武汉仙岛湖项目定位策划与概念性规划,2,关键问题 Key Issues,如何兼顾景区生态承载力、企业自身形象的实现及项目经济效益？ 如何结合国外郊区滨湖旅游成功案例，针对国内郊区旅游发展趋势形成复合有序的产品组合？ 在不同阶段,仙岛湖区域应该呈现出什么样的发展特征，如何超前定位、引领仙岛湖景区的开发？ 在各个功能板块中，如何通过差异性要素的导入，构建具有可实施性的引领性特色？ 如何构建可行的开发策略与招商策略？,3,娱乐休憩板块市场研究及主题策划,高端地产板块市场研究及主题策划,商务会议板块市场研究及主题策划,创新：项目构建原则与发展定位,寻异：项目基地条件的审视,取势：项目发展驱动因素考

2、察,初期沟通以第一、二部分内容为主,空间规划将结合功能定位继续深化,项目整体研究技术路线,核心功能板块市场研究及主题策划篇,1,项目构建原则与发展定位篇,2,4,财务测算与运营策略篇,3,空间规划及元素落实篇,4,一、项目构建原则与发展定位篇 第一部分：取势项目发展驱动因素考察 第二部分：寻异项目基地条件的审视 第三部分：创新项目构建原则与发展定位,5,第一部分：取势项目发展驱动因素考察 经济驱动“单核”式区域经济形态的推力 形象驱动开发主体形象外化+区域旅游名片 资源驱动现代湖滨景区开发的理念创新 竞争驱动周边项目发展的同质性考察,一、项目构建原则与发展定位篇,6,四大因素驱动仙岛湖旅游能级

3、提升（一）“单核”式区域经济形态的推力（一）,对旅游的影响,大武汉都市圈构建资源共同体，地区间经济合作成为推动旅游发展的主要动力,交通,产业,以京珠、沪蓉高速为支撑的“三纵、三横、三线”交通网络使城市互通便利性迅速提高，武汉便捷交通优势得到分享,整合武汉城市完备功能及周边城市低成本优势，迅猛发展区域内产业及企业集群，板块内交流频繁,物流,区域经济一体化要求要素市场交换性增强，人流、物流、技术流加快，产业经济关联度在圈内迅速提高,7,四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升（一）“单核”式区域经济形态的推力(二）,武汉在“中部崛起”战略带动下成为华中地区的区域经济中心 2005年武汉人均GDP突破3000

4、美元大关；城市居民人均可支配收入突破10000元 居民社会消费品零售总额逐年递增,武汉居民生存型消费期结束，小康、享受型消费趋势凸显，以置业、休闲度假旅游消费为主的第二次消费形态即将到来,100户大企业集团综合实力持续走强，资产总额及营业收入分别较比上年增长6.2%及20.3% 商务交往愈来愈频繁,商务型酒店进入高速发展期。会议室、多功能厅的费需求旺盛,2001-2004年,2005年,武汉企业家群体数量急剧扩大，商务需求迅速提升 武汉经济溢出效应明显增强，带动都市圈内其他中小型城市的经济起飞，居民休闲度假需求旺盛,8,四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升（一）“单核”式区域经济形态的推力（三）,武

5、汉已经进入小康时代，住房、汽车和休闲度假旅游的消费偏好和特征将会对目前武汉及其周边地区旅游度假模式产生全新的需求界定 随着华中区域的经济发展与区域互动，武汉小康阶层的数量将进一步提高，甚至已经开始从中产生有闲阶层，从而为主题式泛旅游、商务旅游开发提供庞大的消费基础,9,四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升（二）政府政策倾斜提供的发展契机,湖北省政府已经确定将仙岛湖作为省内三大 重点旅游资源进行开发。2006年度将仙岛湖 作为省内第一个向国家建设部等相关部委申 请报批的4A级风景名胜区 仙岛湖旅游资源的开发成为阳新县政府日常 工作的重点 王英镇委镇政府全力以赴开发仙岛湖,仙岛湖景区正在成为湖北省旅游开

6、发的热点 政策的倾斜政策将会带来大量投资机会，以及纷至沓来、寻找投资机会的热钱 政府的支持力度以及项目开发品质将与未来项目的投资机会形成正比关系,三级政府构建项目开发的政策体系,10,四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升（三）现代湖滨景区开发的理念创新,目前国内滨湖旅游开发仍以休闲观光为主，主要以借助景观、传说发展旅游产品 利用自然和人文旅游资源进行旅游产品的多元化开发，综合旅游开发模式逐渐成为湖岛开发的主 导模式 体验式湖滨度假方式将旅游资源与日常生活密切结合，其开发理念逐渐盛行,11,四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升（四）周边项目发展的同质性考察,现有周边项目的低品质开发为仙岛湖预留拓展空间 规模

7、化及功能多元化成为仙岛湖发展的契机 本项目将构建怎样的多元功能及产品以实现与周边的差异化 发展？,周边项目的低端开发为仙岛湖预留发展空间,12,1,2,3,4,驱动力分析 KEY DRIVER,经济驱动 “单核”区域经济为仙岛湖高品质开发奠定了坚实的消费基础,资源驱动 国内现代湖滨生活理念引领仙岛湖的创新化开发，综合型开发成为岛湖发展主趋势,竞争驱动 周边项目发展的同质性为仙岛湖发展预留巨大市场空间，高端综合旅游市场潜力巨大,小结：四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升,形象驱动 企业自身形象的提升的需求及政府打造区域旅游名片两大推动力提供项目开发契机,13,第二部分：寻异项目基地条件审视 项目区位条

8、件分析 项目交通条件分析 项目基地自然资源禀赋分析,一、项目构建原则与发展定位篇,14,距离武汉直线距离约100公里，车程约为2.5小时，属远郊距离 处于庐山、九宫山黄金旅游线路的中心位置，距离庐山130公里、九宫山90公里，可与庐山、九宫山景点形成两山一湖游线 项目周边景点游线整合尚不完善,项目处于割裂状态 仙岛湖开发处于初级阶段,未能和周边旅游项目形成联动发展,项目基地条件的审视（一）区位条件：周边区域旅游联动发展模式有待加强,15,从武汉出发，可以选择经107、106两条国道抵达基地，沿途交通状况一般 建设中的大广高速路将会使基地交通更加快捷 规划中的宁波-西藏高速公路经过基地南部 交通

9、沿线缺少其他旅游景点，旅途较乏味,项目基地条件的审视（二）交通条件：交通可达性不强，周边高速公路建设给项目发展提供契机,16,优处 山水景色精致 岛屿之间尤其是三个制高点之间视线相连，景观性较强 绝大部分水体清亮透明，质量优良 空气质量一流 距离王英镇3.5公里，避免居民的的嘈杂，又可得到有效后勤保障,劣处 岛屿水面部分普遍坡度较陡，亲水性较差 岛屿可利用面积普遍较小，不易建设 现有植被均为人工林或次生林，景观性差，需进行较大规模改造 水面不够宽广，部分区域易成死水，需要经常性进行水域、水体治理,项目基地条件的审视（三）基地自然资源禀赋：资源优势尚不明显，旅游环境有待提升,17,W,S,T,S

10、WOT分析,O,SWOT分析,基地自然资源秉赋较好，空气、水质条件一流 业主所在行业的独特性，利于结合基地进行相关品牌的塑造 独特的岛屿形态在国内较为少见,交通可达性有待改善 基地用地状况不佳，坡度较大，开发难度较大 基地周边开发状况不理想，难以与基地项目形成较好的联系与互动 周边50-100公里范围区域内经济发展不佳，对基地支撑较弱,周边区域（尤其是武汉）的经济发展，导致居民休闲游憩的出行率大大提高 武汉都市圈的发展可能带来较高的商务旅游人流 武汉市湖水、岛屿虽多，却少见有亮点 国家宏观调控导致高端地产的稀缺性 各级政府重视对仙岛湖景区开发，政策面的倾斜,武汉都市圈内湖泊水库数量较多，相似地

11、块较多，竞争较大，做到独特性与差异化以吸引顾客难度亦较大 武汉作为基地300公里范围内的唯一大都市，其目前的经济溢出效应还较弱,18,WO策略 （主动提升） 营造体验游憩活动，增加度假人群，沉淀 游客 调动资本力，规模开发，整体运营 以房地产投资为核心，提升土地价值 利用政府政策优惠，吸引投资,ST策略 （取长补短） 充分利用仙岛湖山水优势，差异化开发 以行业商务服务为核心，打造区域性商务度假胜地 聚焦欢乐家庭群体并借力休闲旅游趋势突出休闲养生理念,WT策略 （打造引领） 以湖滨别墅、商务会所等迎合高端客群“私密性”需求，构建高端旅游地产，打造私人领地样板，化解交通不利因素 利用企业品牌、形象

12、提升项目价值，吸引行业客群,SO策略 （稳健策略） 针对性开发高档休闲度假旅游区，同时兼顾 大众与商务两大类市场 塑造企业形象，提升企业价值,由SWOT组合策略矩阵确定项目三大功能板块,娱乐休憩功能 商务会议功能 高端旅游居所,19,可选策略组合及评价,20,仙岛湖项目发展战略,仙岛湖项目核心发展战略,1,超越单纯旅游景区发展模式，构建具有市场潜力的泛旅游功能与产品,通过创新的空间形态设计，形成动感、体验的主题游憩度假设施,以核心项目带动后期产品，在时序上提升区域形象,泛旅游,寓游于景,叠进开发,结合自身资源，与商务会议、养生等项目形成湖岛商务养生度假天地,商旅相融,开发一定比重的产权式物业，

13、保证资金回笼，降低开发风险,风险规避,21,第三部分：创新项目构建原则与发展定位 项目构建原则 项目发展定位 项目形象定位,一、项目构建原则与发展定位篇,22,项目构建原则,功能融合，协调生长 板块内容设置与空间布局既要注意突显板块主题，又要考虑功能自成体系，具体功能之间的咬合有助于板块的协调成长,沉淀人口，持续发展 人气是景区持续发展的基础，功能内容的构建与活动项目的设置要尽可能的拉长来访人流的滞留时间,突破常规，打造泛旅游景区 突破从自然景区到观光旅游的惯有发展思维，从岛屿天堂、主题活动的打造，进而形成旅游看点，形成别具特色的泛旅游景区,寓情于景，情景交融 湖景与岛屿资源应当为人所用，形成

14、旅游、商务会议、度假为一体的空间形态，塑造华中商务、度假、休憩目的地,功能板块构建原则,23,休闲度假,和谐情境,诗意栖居,自我价值实现,提升景 区品质,自由创意,商务会议,滨水体验,私人岛屿领地,商业能级提升,养生圣境,华中后花园,游,商,居,六大主题有机协成、促进战略愿景的实现与提升,游、商、居有机协同的和谐岛湖度假模式,24,二、核心功能板块市场研究及主题策划篇 第一部分：娱乐休憩板块市场研究及主题策划 第二部分：商务会议板块市场研究及主题策划 第三部分：高端旅游地产板块市场研究及主题策划,25,第一部分：娱乐休憩板块市场研究及主题策划,二、核心功能板块市场研究及主题策划篇,26,关键问

15、题与解决方案,关键问题 Key issues,解决方案 Solutions,提升区域功能能级与发展潜力，结合项目内部资源营造差异化的复合旅游产品 以原生态为突破口，利用湖、岛、山得天独厚的自然环境，突出游乐、修学、休闲养生、三大功能、打造武汉都市人游乐休憩的“后花园” ，确定其在华中地区的旅游地位 突出企业特性，以水风车为文脉符号，导入以主题性、参与性的旅游功能体系，构建一个集家庭活动、休闲体验、科普教育和康体养生为一体的动静相宜的休憩圣境,大武汉旅游圈正处于新一轮的产品转型、能级提升的时期，如何顺应旅游发展趋势和项目区位条件，打造适合本项目的娱乐休憩产品？ 如何结合国外环城郊区休闲游成功案例

16、，针对国内郊区旅游发展趋势打造有吸引力的产品组合？ 如何根据仙岛湖区域资源及企业本身的特质，挖掘娱乐休憩产品元素，确定主题定位与市场定位,27,娱乐休憩板块主要内容,聚焦仙岛湖娱乐休憩板块导入的背景梳理 解析仙岛湖娱乐休憩板块目标客源市场特征(一） 解析仙岛湖娱乐休憩板块的功能构建(二） 演绎仙岛湖娱乐休憩板块的产品构建（一） 演绎仙岛湖娱乐休憩板块主题细分项目开发建议（二）,从仙岛湖的空间区位审视导入的可行性 从周边区域旅游开发现状审视导入的可行性 从竞争项目主要产品现状分析审视导入的可行性 从仙岛湖的内部资源审视导入的可行性,武汉市居民出游消费能力分析 目标客群出游产品与出行距离偏好分析

17、目标客群出游结构分析,项目主题定位与构建原则 项目主题概念诠释 产品适配度分析 主题项目产品构建,矩阵分析,28,聚焦仙岛湖娱乐休憩板块导入的背景梳理（一）仙岛湖的空间区位：地处环城郊区旅游带,根据英国旅游学家盖恩的“都市旅游环带模式”的分类模式，可将仙岛湖归类于环城郊区休闲旅游带,29,聚焦仙岛湖娱乐休憩板块导入的背景梳理（二）周边区域旅游景点开发现状分析,仙湖岛周边景点较多，但目前主要消费项目仅为农家乐、民俗文化、景点观光、运动休闲等 旅游产品单一、缺乏特色，管理水平落后,30,聚焦仙岛湖娱乐休憩板块导入的背景梳理（二）竞争项目主要产品现状分析,竞争项目的主要客源市场主要来自武汉市出游人群

18、，其次为项目周边市镇人群及本地人群 旅游产品开发结构泛化现象严重，产品缺乏有序组合，精品与重点产品的组合尚待构建 面临低质同构竞争，复合、差异化定位旅游功能是未来发展趋势,31,小结：仙岛湖面临全面发展机遇,目标客源市场,32,33,解析仙岛湖娱乐休憩板块目标客源市场特征分析 武汉市居民出游消费能力分析（二）,34,年龄结构：主要为中青年、中老年,25岁-44岁占40%、45-64岁为42%这两类为主要旅游人群，占总旅游人群的82%，这两类人群占武汉总人口的88.6%,且旅游欲望最强,具有一定的消费能力 针对以上出行人群，娱乐休憩、休闲度假项目将成为本板块构建的主要功能,资料来源：中国学术旅游

19、开发研究；武汉都市居民环城游憩行为初探,客群市场结构：主要为都市白领、公务员市场 主要客源人群中，都市白领人群和家庭出游人群是主要出游人群，其次是商务会晤人群，银发市场潜力凸显 针对以上人群客重点开发休闲养生、体验休闲、商务度假项目,解析仙岛湖娱乐休憩板块目标客源市场特征分析 目标客群出游结构分析,35,资料来源：中国学术旅游开发研究；武汉都市居民环城游憩行为初探,最受欢迎的旅游产品:休闲观光 据调查，最受居民欢迎的旅游产品是观光度假23%,其次为商务会晤，由此可见：居民出游中对自然风光资源最感兴趣，游乐体验、保健疗养、科普修学这一类产品也成为最新的热点；,解析仙岛湖娱乐休憩板块目标客源市场特

20、征分析 目标客群旅游产品与出行距离偏好,出行距离：2小时左右的距离 居民最愿意出行的距离是两小时以内占53%，其次为3小时内占44%，而一小时以内只有2.6%,由此可见：居民出游即不希望太远，也不希望太近。2小时左右距离因路途适中，交通费用低，可以广泛的被都市居民接受,36,解析仙岛湖娱乐休憩板块目标客群旅游偏好总结,1,出游人群具有较强的消费能力，对旅游项目要求丰富多样，参与性、游乐性强,参与性、娱乐性,2,要求目的地距离适中，即有别于日常环境游又不能太远以节省时间和交通费用,出游距离要求适中,3,居民对景区要求配套设施完善、食宿条件好、性价比较高,食宿设施舒适化,4,休闲度假已成为都市居民

21、享受生活的休闲方式之一，居民由单一乡村观光游逐渐过渡为选择复合的旅游项目如养生度假等,旅游产品要求多元化,5,在出游目的地选择上倾向于风景优美的自然景区，但新型主题旅游使居民的目的地选择范围更广,目的地选择广泛,37,蓝色网格为主力客户群对旅游功能的偏好,图例：弱 中 强,根据目标客源市场特征分析，都市白领、商务会晤人群、银发人群、青少年、家庭及高端企业成为仙岛湖娱乐休憩板块的主力客户群,本项目的主力客户群对养生度假具有较强的偏好；科普修学、娱乐体验游的需求较为突出 因此，仙岛湖将构建养生度假功能为主、科普修学及娱乐体验功能为辅的娱乐休憩区,解析仙岛湖娱乐休憩板块的功能构建分析矩阵分析,1,2

22、,3,4,5,6,7,38,演绎仙岛湖娱乐休憩板块的产品构建 项目主题定位与构建原则,资源益教 突破传统修学模式，利用自然能源授教，寓教于乐,康益养生 构建生态化的空间设施、以特色修养产品强化圣境意向，吸引目标客群,独特创新 合理创新旅游产品，丰富旅游内容，提供特殊体验，提升项目档次,主题凸显 结合企业自身特质，以风车符号为文脉，构建主题特色的养生休憩目的地,原生态复合 少介入与可还原原则，注意建筑风格与周围环境的协调一致,动静结合 将静态自然旅游资源与动感娱乐游艺项目结合，聚集人气,39,演绎仙岛湖娱乐休憩板块的产品构建 项目主题概念诠释,异域风情,以风车为文脉符号的情景互动式游乐修养胜地,

23、静谧修养 以水车、特色小桥、灵清秀水构建的空间格局，形成独特的养生文化形象,异域体验 再现荷兰小镇风情的商业组团，形成错落有致建筑群体，使游客在品尝美味的同时体验异域风情,动感世界 以风车为文脉，利用区内资源和特性，使功能设施和空间序列能充分反映动感活动区的特点,功能定位,40,演绎仙岛湖娱乐休憩板块的产品构建 产品适配度分析,*低适配度 *中适配度 *高适配度,创造仙岛湖景区的动感之心，服务高地,41,游客（居民）的心理认知：认同感归宿感成就感,1,2,3,4,演绎仙岛湖娱乐休憩板块的产品构建 主题项目产品构建,42,演绎仙岛湖娱乐休憩板总体开发策略（一）开发主题与资源适配度研究,招商次序原

24、则。根据招商的难易程度筛选与确定主导项目 项目开发带动原则。根据主导项目性质确定辅助项目的开发及时序 项目开发成熟度原则。根据开发成熟度确定先期投入开发的项目 投资成本原则。主导项目的引入时序保证弹性原则，分期有序导入，减少资金压力,LOW,HIGH,项目需求急迫性、开发成熟度,对项目开发的带动性、重要性,HIGH,LOW,分期导入原则,古典风车度假乐岛 中国传统风车度假乐岛 现代风车度假乐岛,亚马逊风情水上娱乐 风车SHOW,特色水域餐饮 异域家庭旅馆,风车矩阵 风能利用修学体验馆,43,第二部分：商务会议板块市场研究及主题策划,二、核心功能板块市场研究及主题策划篇,44,关键问题与主要结论

25、,如何承接武汉城市圈商务会议板块外溢、迁出的发展趋势，打造吸引商务人士的开发项目？ 如何最大限度发挥岛屿滨水、环境幽静安谧、亲近自然、回归自然等资源优势，破解与武汉城市圈的距离劣势？ 如何形成亮点，激发会议需求，确定主题定位与市场定位？ 如何平抑商务会议季节性需求给本项目开发带来的不利影响？,主动提升：高品质、高档次、高定位的商务会议板块定位。核心设施：打造“华中博鳌”. 打造引领：高端、新颖、差异性的休闲主题设施构建。核心设施：如构建主题型酒店。 扬长避短：引进空间距离低敏感度的商务设施，达到吸引客群，缓解基地与周边城市圈的空间距离。核心设施：引进水上GOLF。 稳健经营：形成多元化的目标客

26、群，既吸引商务人群，又吸引旅游、观光等群体。核心设施：电力科技体验式展示区。,关键问题 Key issues,解决方案 Solutions,45,商务会议板块主要内容,聚焦华中博鳌商务会议板块导入的可行性,从国内外风景胜地商务会议发展经验审视导入的可行性 从商务会议板块空间区位发展趋势审视导入的可行性 从武汉城市圈外出商务会议市场承载空间审视导入的可行性,机构外出商务会议的核心需求分析 项目构建总体指导原则 项目构建的整体定位 项目的核心设施构建,核心项目的开发建议 国内外同类项目案例借鉴,架构华中博鳌商务会议板块的构建原则及定位,畅想华中博鳌商务会议板块主题项目的开发建议,46,商务会议板块

27、导入的可行性（一）：国内外发展经验 “风景名胜+高端商务会议” 是国际会议中心形成的重要途径之一,从国际发展潮流看，“风景名胜区+会议中心”是国际会议中心形成的重要形式之一,未经人类大规模开发改造的山清水秀之地 绝少大城市的繁杂喧闹，自然景色清雅秀丽，环境幽静安谧 居住人口数量、基础设施的深度和广度、社会建设等，大大逊于大都市 亲近自然、回归自然为底色的娱乐体闲 人们倾慕的游览度假胜地、理想的开会体闲场所,会议能级、配套设施,资源、环境要求,以具有奖励性质的中小型公务和商务会议为主；不适合宏伟开阔、综合性会展中心 会议服务的配套设施：,商务型的酒店 高效适用的专门会议中心 会所、高尔夫等设施,

28、著名风景名胜会议区：日内瓦、达沃斯、戛纳、夏威夷、坎昆、博鳌,47,商务会议板块导入的可行性（一）：国内外发展经验 高端商务会议是区域发展的重要引擎和名片,参加会议的支出,参加会议的意愿,一般会议参加意愿曲线,高端群体愿意购买与其身份、地位相符合的豪华产品和服务，展示经济实力，提升组织形象 当会议的品牌、产品和服务具有充分优势，出现参会成本越更高，高端企业消费意愿越高的趋势，称为“范伯伦效应” 成功的高端会议成为旅游圣地的名片，是区域经济发展强大重要引擎,高端会议的“范伯伦效应”,解读博鳌论坛效应,4倍,1.38倍,财政收入,工农业总产值,人均收入,3倍,博鳌镇发展相关经指标济的对比（2004

29、/2000）,博鳌亚洲论坛年会：形成观念和舆论传导效应,成为跨国公司、金融、证券大型企业会议的首选之地 实现从政府会议向商务会议转移的多元化发展趋势 博鳌成为琼海、海南区域发展的重要名片、带动博鳌周边温泉休闲中心、度假中心的发展,48,商务会议板块导入的可行性（二）：空间发展趋势 中部崛起：区域经济一体化需要高层次的对话场所,受地缘经济、区域政治经济学影响，区域割据的利益往往是区域经济一体化最为主要的障碍 达沃斯、博鳌成功实践表明，以民间非政府的机构与机制，特别是以企业为主体来推动区域经济合作是一个切实可行的方式 中部发展迫切需要一个高层次对话场所：举办联席会议，共商区域经济发展、人口和环境等

30、问题，推进相互理解和相互合作,政府介入长三角，突破区域合作中难点，开创更为广泛的合作领域,1997年，发展城市成员，设立长三角城市经济协调会，每年召开联席会议,地方市场分割对长三角城市间的阻碍作用减少50%,Sourcing：中山大学2005年的实证研究成果，发表于顶级经济类期刊经济研究,区域协调、对话对长三角区域经济发展的作用,49,商务会议板块导入的可行性（三）：市场承载空间 武汉城市圈机构存在稳定的外地会议需求,机构外出开会的频率（次/年）,机构外出开会的规模（开会人数）,机构外出开会的会议时间,机构外出开会每人每天花费支出（元）,超过1/4的机构异地举办会议 在武汉外面举办会议的具体情

31、况：,武汉企业在单位外面举办会议的情况,超过65%的企业每年在外地开会2-4次 超过50%的企业在外地开会时间为2-3天 62.7%的企业在外地开会支出为：200-500元 接近50%的会议为小型规模会议，人数小于20人,50,商务会议板块导入的可行性（三）：市场承载空间 处于城市郊区的风景度假区是机构外出会议的主要选择,超过75%的企业选择风景区、度假区举办外出会议,接近一半的机构选择距离市区1-2车程举办会议,机构外地会议的主题活动,阶段性总结、培训、研讨会是机构外出会议的主要目的（超过1/3机构选择） 娱乐晚会、招待客户、创意环境也是重要目的（超过10%机构选择） 这些会议需求要求具有优

32、美、轻松、休闲的环境资源。因此，风景度假区成为机构外出会议的首选。,51,商务会议板块导入的可行性（三）：市场承载空间 大型国企、外企是高端外出会议市场的稳定消费群体,企业数量比重,产值比重,国有企业、外资企业是武汉城市圈工业产值主要创造者,外企、国企追求舒适、排场型会议设施、服务,舒适型,排场型,便利型,私营企业,国有企业 行政事业单位,三资企业,新产品的展示、发布,会议类型,考虑因素,交通状况 地段范围 宣传效果,签字仪式 年终总结 商务洽谈和培训,公务消费，住宿、服务和餐饮条件 配套服务舒适,星级标准 外观形象 周边环境,新闻发布会 管理会议 行业研讨会,国有企业、外资企业是在武汉城市外

33、面开会的主体，也是消费等级较高的团体 这些机构对会议环境、 企业品牌展示、个性化服务的要求较高； 这些是高端会议市场潜在、稳定的客户,国企、外企是经常到城市外面召开会议的主体 （武汉城市圈的调研）,52,小结：三大要素推动高端商务会议板块的导入,风景胜地导入商务会议板块的国际趋势,高端商务会议迁离中心城区的趋势,导入高端商务会议板块的可行性,武汉城市圈外出会议市场承载空间,53,高端商务会议板块构建原则及定位（一） 商务会议目标客群希望享受什么服务？,开会之余，感兴趣的娱乐休闲项目,机构外出开会，最看重的因素：,环境优美、功能设施先进的高端会议场所 高水准、体验式、动感、高端游憩设备的集会中心

34、,机构外出商务会议的核心需求总结,外出开会最为关注的因素(超过30%调研者选择),水上运动 高科技体验 高尔夫练习 山野田园体验,环境景观优美 会议设施 住宿条件,开会之余，最感兴趣的休闲项目(超过30%选择),开会之余，比较感兴趣休闲项目(超过20%选择）,户外运动 温泉SPA 娱乐体验,54,震撼启动 高屋建瓴地找准发力点，大手笔、高起点震撼启动，以高端创造、引领市场,引擎拉动 成为仙岛湖区域发展的重要引擎和名片,纵深联动 功能设施导向的多样化，实现目标客群的多元化，商务、旅游度假联动发展,以动取胜 打造具有生动性、丰富性、趣味性、体验参与性等方式的商务设施,以新拉动 打造华中地区别具一格

35、，富有独特性的引擎项目，事半功倍地推进项目开发,智慧领地 打造华中地区成功商务人士的智慧领地,游憩需求,会议场所需求,空间资 源适配性,机构的核心需求,构建原则,高端商务会议板块构建原则及定位（二） 商会会议板块构建原则,55,高端商务会议板块构建原则及定位（四） 项目核心设施构建,56,细分项目一：水上MINI GOLF球场（二） 三种不同开发模式的适配性,57,坐落在美国哈利斯堡的小岛上，18洞迷你高尔夫球场 球场设计新颖别致，把湖水、瀑布、小桥完美的融入整个球场，对打球者来说，每个球洞都极具挑战 由于独特景观和风格迥异的果岭，每年吸引着大量的游客 客群市场：主要是针对城市的大众人群,对应

36、案例研究：哈利斯堡小岛18洞迷你高尔夫,58,二、核心功能板块市场研究及主题策划篇,第三部分：高端旅游地产板块市场研究及主题策划,59,高端旅游地产板块主要内容,高端旅游地产导入的可行性 高端旅游地产板块构建原则与定位 核心主题组团项目构建阐释 高端旅游地产板块开发实施策略建议,从旅游地产发展趋势看导入可行性 从项目空间区位维度看导入可行性 从周边市场承载容量看导入可行性,项目核心问题及破解 内部资源分析与适配性 高端旅游地产板块构建原则 项目市场定位与主题定位,Zoom Villa主题项目构建 Private Secret-garden主题项目构建,60,关键问题与主要结论,如何顺应旅游地产

37、发展趋势和项目区位条件，打造适合项目开发的产品？ 如何破解项目与武汉之间距离过远的不利条件？ 如何挖掘彰显第三居所品质的元素，确定主题定位与市场定位？ 如何结合国内第三居所发展趋势和国外第三居所成功案例，针对项目创造需求，形成多样化的产品系列与产品组合？,结合项目空间区位条件、市场承载容量，导入第三居所产品开发； 通过私人定制化和分权式经营策略，破解项目距离较远和价值实现之间的悖论； 通过分析项目内部资源条件，确定项目构建原则与“岛屿天堂、私家领地”的主题定位； 结合旅游与商务功能，创造并细分高端旅游地产市场需求，形成多主题的产品系列与产品组合，打造“居”和“游”相辅相承的第三居所。,关键问题

38、,主要结论,61,旅游地产板块导入可行性（一）：从旅游地产发展规律看项目旅游地产区域分布特征,国家公园,山,风景区（如郊野公园）,航空港,居住别墅,主题游乐园,会议中心,主题公园,海滩,渡假村,商业游憩区,国际学校,科研基地,60-90分钟车程,近郊度假第二居所,河,45分钟路程,第三居所，如休闲运动（如游艇、高尔夫、滑草）度假别墅,120分钟车程以外,景区别墅,根据旅游地产产品空间分布理论，第三居所一般位于距离区域中心2小时车程以外，根据项目区位适合导入第三居所。,62,旅游地产板块导入可行性（一）：从旅游地产发展规律看项目第三居所的基本特征,第三居所私密性强、彰显高端品质，集中体现高收入阶

39、层度假需求，成为体验旅游阶段的重要发展趋势； 第三居所注重与景区旅游元素结合，突出定制化和独特性，使需求从单纯的“游”转向“居在游中，居游结合”； 在美国，第三居所被称为“Home From Home”，意为“家以外的另一个非常舒适、轻松的家”。,观赏旅游,主要用于日常居住、起居的住所,第一居所,并不经常固定使用的郊外别墅类住所,第二居所,休闲旅游,私密性强，在居住休憩、会客接待基础上，成为满足自我实现的心理需求的场所,第三居所,体验旅游,世界旅游组织对旅游地产与GDP发展关系研究,1500美元,2500美元,3500美元,人均GDP,旅游发展阶段,63,旅游地产板块导入可行性（二）：从项目空

40、间区位维度看项目区位与武汉距离较远，大都市圈经济水平偏低,项目距武汉为2.5小时车程，距离较远，不利于居住物业的开发； 武汉大都市圈内，除武汉外各城市人均GDP水平较低，难以支撑旅游度假及引起的消费需求； 因此，项目开发需要在细分市场的基础上，挖掘高端旅游地产的市场机遇。,64,旅游地产板块导入可行性（二）：从项目空间区位维度看项目收入结构不均衡，高端地产需求有潜力,社会分层理论及特征,武汉大都市圈内与项目区位关联度高的第一圈层消费能力较强，黄石与鄂州也集中了省内相当高收入人群，对项目发展可形成支撑； 武汉市人均收入结构不均衡，哑铃型的收入结构中，高端消费的塔尖部分大，对第三居所具有一定需求。

41、,武汉哑铃型城市结构,65,旅游地产板块导入可行性（三）：从市场承载维度看项目需求客群细分及特征,项目周边第三居所开发主要面向“武汉1+8大都市圈”的顶级人士，如高端企业主、成功人士等度假居住需求,项目高端旅游地产需求来源,重点客群需求特征,66,旅游地产板块导入可行性（三）：从市场承载维度看项目周边高端旅游地产供应不充分,度假村是承载武汉及周边旅游休闲的居住物业形态。根据对武汉周边度假旅游项目的分析：,早期建成的度假村普遍面临大众消费层，产品档次不高； 度假村数量有限，供应不充分，高端产品中仅汤池度假村可能与项目形成竞争。,项目周边度假物业开发现状,67,对应案例分析：汤池温泉度假村案例分析

42、（2）,距武汉距离相对较近，更容易承接武汉客群； 欧陆风情别墅按四星级标准建造，档次较高； 依托温泉资源，发展养生概念，吸引人流； 多样化配套设施，包括国际会议中心和红色教育和素质训练基地等高级会务与休闲娱乐设施； 在武汉市设立办事处并与武汉各大旅行社签署分销协议，保证收益。,优势,劣势,项目策略,推广方式主要通过公交车、主要路口户外广告等大众化渠道，没有专门针对高端客群； 没有形成大众客群与高档客群消费的相对分离， 配套设施中夜总会和棋牌室等针对大众化消费； 经营状况受季节影响较大，夏季为淡季； 周边建成宾馆、酒店类，数量少，档次低，没有形成与项目的互动与配套。,差异化定位，突出高收入人群的需求偏好 运营模式借鉴 结合旅游及商务，打造综合化、多主题创新项目 注意克服季节等因素影响消费习惯,东、西街效果图,68,高端旅游地产板块构建原则及定位项目核心问题：如何破解“距离-价值悖论”,距离是项目面临的核心问题，但也使项目开发