2007昆山华扬项目整合策划方案

1、苏州金瑞行房地产经纪有限公司昆山华阳项目综合规划方案，2007年1月，目录，市场部，1。昆山房地产市场概述，3。消费者调查，目录，产品部分，1。项目总结，2。项目的SWOT分析。预推产品市场预测，4。产品特性与促销目标相结合的建议，目录，策略部分，1。项目营销战略的目标2。市场消费心理学。项目营销推广主题的确定。六和陈述5。市场推广计划和市场文章1。昆山房地产市场概述，告别刚刚结束的2006年。纵观昆山的房地产市场，不难想到五个字，新政的实施导致了2006年昆山房地产交易量的整体趋势，即“稳中有降”。有关部门的统计显示，到目前为止，2006年的房屋交易量除了11月份与去年同期相比略有增加外，低

2、于去年同期。数据显示，二手房市场正在大幅萎缩。房地产投机者原本希望尽快套现他们的房子，但是营业税迫使他们放弃这个计划，转而出租他们的房子。根据二手房市场的统计，2006年销售和转租的客户数量显著增加，7月和8月平均增加约50%。数据显示，住宅楼宇的上市量也有所下降，这主要是由于新政后人们对购房缺乏信心，减缓了开发商的开发进度。据数据显示，与2005年相比，2006年昆山房价略有上涨(6%)，但与前两年飙升的房价相比，涨幅有所放缓。总的来说，房价仍在稳步上涨。除了天津等少数过热时期房价被高估的地区外，其他地区如东区、西区和北市的房价相对稳定。这种情况对北方城市项目的未来发展和趋势有一定的借鉴意义

3、。二、区内高层项目现状、小高层及城北高层信息统计，案例研究：2007年1月23日，案例研究：2007年1月23日，案例研究：城北光明，案例研究：2007年1月23日，康城北吴彤广场基本信息，调查时间：2007年1月23日，青城爱北案例，调查时间：2007年1月23日，城北自由城案例，调查时间：2007年1月23日调查时间：2007年1月23日，纽约之星总平面图说明，纽约之星北案，调查时间：2007年1月23日，东慧园多层小高层建筑，调查时间：2007年1月23日，阳光世纪花园总平面图说明，阳光世纪花园北案，调查时间：2007年1月23日。调查时间：2007年1月23日。3.消费者调查：(1)对

4、购房因素的关注程度以及房地产的特点和偏好的分析。价格是首要因素，38%的人认为它是最重要的。其次是交通、区位和生活环境，分别占28%、25%和11%。关于最喜欢的房地产的特征问题。对购房因素的关注程度；(2)在住房配套要求方面，业主更关注食品市场、超市(商场)和学校，关注程度比较接近，分别占29%、28%和25%，其次是医院，占10%。注意社区的配套设施，以及对该区域的()需求。就面积而言，约95平方米的需求最大，占39%。其次是8090平方米，占25%。1.项目概述。土地利用概述。居住区规划用地位于昆山市北郊华茂路北侧和长江北路西侧。规划用地面积91476.5平方米，总建筑面积16529.6

5、4平方米，总居住面积196684.28平方米，其中地上179442.86平方米，地下17241.42平方米。住宅部分由单体公寓和高层住宅组成，通过商业街有机结合成一个功能齐全、布局合理、生活情趣浓厚的新型现代智能小区。主要经济技术指标：首期公寓的推出：第二，项目的SWOT分析，1。项目优势，1.1产品公寓设计合理，满足当前市场需求。1.2社区商业设施日益完善，区域环境的改善为未来顾客提供了便利的居住条件，增强了购房者的信心。1.3本项目被工厂包围，区域客户有一定的保证。2。项目的缺点2.1有许多同质的竞争性项目，在某种程度上转移了消费者群体。2.2离市区很远，开车很难。2.3周边配套设施不完善

6、，早期销售存在一些障碍。3.机会3.1小单元的精装修通常会在市场上吸引投资者的注意力。3.2项目位于城乡结合部，周市的发展和新的北方文化生活中心的形成必然会给项目带来有利因素。3.3该区域人口的增加将为项目的业务带来客户，这将增加公众对该区域新建项目的认可。4.风险4.1从目前昆山房地产市场来看，该项目同质化竞争激烈，几乎所有产品都有大量同质化产品，因此该项目未来将面临更大的市场竞争风险。4.2如果项目的计划和操作方法没有改进和创新，未来销售的风险和困难是显而易见的。4.3房地产相关政策和昆山经济环境的影响。5.综合分析，从市场调研结果的分析和本项目优缺点的比较来看，机遇与风险并存。唯一的办法

7、就是尊重市场，适应市场，顺应消费者的意愿，整合与项目相关的各种要素，用智慧创造出具有先进性、差异性、指导性和适用性的产品，以合理的成本和利润实现科学的“投入与产业之比”，追求产品供需的完美，使项目达到预期的市场预期。根据预推产品市场的预测，585套40余套的复式住宅将是项目初期推广的重点。小公寓的现状，结论，市场容量很大，有很多囤积居奇的房子在所有的价格段，和客户可以选择广泛的产品。第四，产品特征与推广目标的结合，1。功能卖点：从项目本身挖掘卖点，体现整合营销的持久性(利用复式小空间)；2.非功能卖点：从项目以外的方面挖掘卖点，展示营销的各个阶段(人文社区、情感关怀)；3.卖点的创意：在不同的

8、中国竞争的前提下，我们应该达到人无我、人有我、人有我的特点(小家庭的诉求方向)；4.逆向思维和逆向思维：能够跳出区域谈论区域，跳出房地产谈论房地产，跳出卖点谈论卖点(弱化区域位置的不利影响)；5.战略整合：卖点贯穿整个营销过程，卖点确定后，系统的整合方案(节点)启动。第一，项目营销战略的目标，1。项目销售按目标计划顺利完成，1.1短期销售必须成功，成功度过项目风险期，实现资金流的良性运行，确保后续开发资金。1.2总销售额、退货金额、销售进度和利润目标的合理实现。二、市场消费心理、小户型的性格特征：*它是一套完美精致的小户型，既能充分满足顾客生活中的各种需求，又能满足顾客的精神需求。*这是一种诗

9、意的生活方式，代表自由、独立和文化。*它是一种个性化的存在，体现了独特性3.项目营销推广主题的确定：3。项目营销推广主题的确定：充满热情、自由、独立、个性鲜明。我们的产品是一种完美搭配的精致小公寓，不仅能充分满足客户生活中的各种需求，还能满足客户的精神需求。*这是一种诗意的生活方式，代表自由、独立和文化。*这是一种个性化的存在，处处体现着独特的艺术品位和人文关怀。四。六、本次选秀节目，项目名称暂定为：LOGO是世界，TABLING有一个叫家的梦想，双联小公寓的推广名称为：LOGO空想家，TABLING空间空想家，VI内涵衍生，梦想家生活八大标准：1。这座城市必须是一座符合国际标准的现代化城市；

10、2.有大量的同类年轻人，这是城市年轻一代的精神天堂；3.核心必须在集中的生命周期中，工作享受是正确的；4.小规模必须是小公寓，保持私人生活在私人空间；5.阳光充足的房子必须是阳光充足的公寓，并且最大限度地享受阳光；6.主干道位于城市主干道，并有社区班车，所以不会浪费时间等待；7.便利的社区有完善的生活设施，享受成为理所当然的事；8.有一个内容丰富的公共空间可以分享，所以你可以体验参与和分享的快乐。5.营销计划：策略1:找到目标客户群，吸引目标客户群的注意力，提升项目的品牌形象，赢得目标客户群的青睐；1.寻找“十佳空间想象设计师”活动，与昆山装饰协会在昆山联合举办首届“十佳空间想象设计师”活动。

11、入选的优秀设计师和设计师作品将出现在未来的样板房装修中，同时，最具想象力的设计图纸可以在门户网站上从目标客户群中收集。获胜者将获得2英镑奖金。校友会将以“校友会”的形式最大限度地接触目标客户，并为目标客户提供一定的资金和活动支持。活动流程和视听资料发布在门户网站上，赢得了其他目标客户的关注和认可。3.进入成熟的社区运营模式。进入成熟的厂矿经营模式。进入商店6的成熟操作模式。进入娱乐场所7。进入中国移动联通8号银行和支付中心。情感论坛以一个虚拟的“幻想”居民的角色，在门户网站上连载了“成为一种生活的幻想大师”的故事，用抒情、浪漫和鼓舞人心的话语全方位地描述了他。鉴于我们的目标客户对FLASH动画

12、的兴趣，我们可以制作精美的名为“幻想是一种趋势”的FLASH动画，通过虚拟人物和虚拟图片的引入，我们可以体现快乐生活、自由财富和思维的核心理念，向客户展示购买“梦想家”的生活价值和实用价值。策略二作为高档住宅建筑，地段的发展前景、社区品质和生活方式将是宣传的重点。1.广告的推广分为六个阶段：视觉准备期、市场热卖期、开盘攻击期、强势销售攻击期、持续销售期和清算销售期。广告努力主要集中在开业后的销售旺季，后期采取活动为目标客户促销。2、广告内容根据宣传项目进度和销售情况灵活做出适当调整。推广渠道、策略推广分三个阶段，第一阶段：视觉准备期，推广渠道：logo、场地包装、软推广、户外广告、推广目的：塑

13、造本案高端品牌形象，制造市场注重以小户型为主的新型生态情感社区；在城市总体规划的高度引导市场对项目的认知；引起目标客户、媒体和行业的广泛关注；立体媒体的组合应用。1.软促销：利用城市发展的巨大机遇，建立市场对土地和项目的信心。2.户外推广：引起全民关注。位置：中心核心位置内容：小第二阶段：市场热身期，推广目的：塑造项目的核心价值和情感、人文社区的独特形象，以气势将市场分割开来，大展宏图。新客户的开发和积累吸引了目标客户和媒体舆论的关注。推广渠道：DM，户外，网络，1。DM策略：作为本案中的第一个DM，土地营销推广、项目定位和形象将通过DM系统传播，同时也是初期针对目标群体的营销工具，初步建立土

14、地和项目形象与客户群体之间的有效沟通渠道，在本案中建立市场信心和兴趣，建立初步项目；2.外部接待中心策略：销售点布局：风格：前卫、现代、时尚。主要设备：音响、建筑模型、公寓模型、展板、家具、工程材料、咨询台；3.网络营销策略：1)建立本案例的网上(网站)营销系统；2)开通QQ在线咨询；3)全面包装城市土地价值工程形象；4)独特财产类型的情感和人文社区；5)优化规划设计理念，满足客户需求。6)对建筑、景观、配套(俱乐部)物业管理等的深入解读。三、第三阶段：开盘进攻期，促销目的：最大限度地扩大人气、盛大开盘和强势成交量，从而为顺利进入强势销售阶段奠定基础。客户深挖，快速发展，建立数据库营销模式。推

15、广渠道：a .城市售楼处现场接待中心，工作内容：项目展示、开业公告、订阅登记、媒体合作：数据发布、报纸、户外广告；b .开业活动，主题：“天下第一家”，小公寓开业庆典一期，“梦想家”，年轻新生活的第一次体验。活动：(1)产品简介，邀请项目规划和景观设计单位的设计师详细讲解产品的优势，如项目规划特色、景观特色、建筑与人文的结合、原生态的利用等。(2)“昆山十佳空间设计师”颁奖典礼暨展览。(3)现场表演街舞将现场气氛提升到最高点。客人可以一起参加。(4)巨型蛋糕出现是为了庆祝开幕式，并邀请了特别的客人(比如第一个确定下来的人)先把它切开。实现：发送邀请。邀请昆山各界名人和媒体；邀请已确定，主人。第

16、四阶段，强势销售进攻期，促销目的，深入管理采购客户，培育未售出客户，重点发展新客户。继续宣传新闻，告诉市场做好销售，扩大目标覆盖面。推广形式、媒体发展：在各种娱乐场所、酒店和支付中心放置案例数据架，免费获取数据。媒体描述：与目标买家的密切沟通成本低，效果好。第五阶段，持续销售期、推广目的、推广形式、现实策略：根据项目进展，及时发布和更新产品的现实照片，增强现场说服力。内容：促销样板房*目标：在销售状况不佳的情况下推动销售户外广告*目标：1。转让项目信心保证；2.增强真实场景的吸引力。报纸广告*目标：充分展示真实场景的魅力，吸引买家来到现场。2.公关策略：根据项目营销策略节点(时间和项目)，配合广告以不同形式开展有效的公关活动。内容：挖掘房地产项目的品牌内涵，传承未来建筑品质，渲染政府规划事件，第六阶段，清算销售期，推广目的：注重口碑传播销售；社区活动的全面开展和项目后服务受到已销售客户的好评；通过积极有效的销售策略，如给老客户带来新客户和提供促销，完成销售的任务最终得以实现。促销形式：公关