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1、房产税,江西省税务干部学校 张小真,目 录,什么是房产税？ 现行房产税有哪些内容？ 一、中国现行房产税的前世今生 二、现行房产税有何特点？ 三、现行房产税的纳税人是谁？征税对象是哪些？征税范围包括什么？ 四、现行房产税的计税依据是什么？税率是多少？,一、什么是房产税？,房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。 对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。,二、中国现行房产税的前世今生,二、中国现行房产税的前世今生,三、现行房产税有何特点？,1、房产税属于财产

2、税中的个别财产税，其征税对象只是房屋； 2、征收范围限于城镇的经营性房屋； 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。,问题1：现行房产税的纳税人是谁？,1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 2.产权出典的，由承典人纳税。 3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。,问题2

3、：现行房产税的征税对象是哪些？征税范围包括 什么？,房产税的征税对象是房产。 征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。 财税地字19873号文：所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。,财税2005181号）规定，自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有

4、关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税,问题3：现行房产税的计税依据是什么？税率是多少？,（一）计税依据 1、从价计征：房产税依照房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳。 扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制

5、宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。 2从租计征：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。,（二）税率、 (1)按房产余值计征的，年税率为1.2%； (2)按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。,（三）应纳税额的计算 1从价计征的计算 从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）年税率1.2% 例1：某企业经营用房原值原值是5000万元，按当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率1.2% 应纳房产税税额=5000(1-3

6、0%)1.2%=42 2从租计征的计算 从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入12%，没有从价计征的换算问题 例2：某公司出租房屋3间，年租金收入为30000元，适用税率为12%。 应纳房地产税=3000012%=3600（元）,四、焦点政策问题解释,焦点一：如何明确房产税计税价值？,（财税地字1986第008号）第十五条规定，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。 财税2008152号文件明确，从2009年1月1日起，对依照房产

7、原值计税的房产，不论是否记载在“固定资产”科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。财税地字1986第008号第十五条同时废止。,如何界定计入房产原值的房产和附属设备 财税地字19873号房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网

8、、照明线从进线盒联接管算起。,如何界定计入房产原值的房产和附属设备 （国税发2005173号），规定从2006年1月1日开始，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。,案例：近日，税务机关在对某企业进行日常检查时发现，该企业财务人员在自建房屋结束后

9、进行转帐，在建工程1500万中，其中有建筑业发票1000万，中央空调200万，智能化设备300万，会计只是将1000万作为计税依据，来交纳房产税，其他并未计入房产原值。根据以上房产原值的规定，企业把应该中央空调200万，智能化设备300万都应纳入房产原值，企业应以1500万作为房产原值来计税交纳。,案例：有不少纳税人有疑问，企业在装修过程中配置的消防设施应否缴纳房产税？ 对此，税务机关表示，企业配置的消防设施一般分为以下类型：建筑放火及疏散设施；消防及给水；防烟及排烟设施；电器与通讯；自动喷水与灭火系统；火灾自动报警系统；气体自动灭火系统；水喷雾自动灭火系统；低倍数泡沫灭火系统；高、中倍数泡沫

10、灭火系统；蒸汽灭火系统；移动式灭火器材等。 根据国税发2005173号的规定，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 因此，企业配置的凡是以房屋为载体、不可以随意移动的消防设施性质上属于应缴纳房产税的配套设施，无论是否计入固定资产原值，均应纳入房产原值缴纳房产税。如果可以随意移动，如移动失灭火器材，则不需要缴纳房产税。,地价应并入房产原值交纳房产税吗？ 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号）第三条规定，自2010年12月21日起

11、，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。,例1：A公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用（指平整土地等活动发生的成本费用，不包括房屋建造成本，下同）总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积为1000平米。（假设不考虑其他影响因素，下同。） 容积率1000100000.1 土地单价600100000.06（万元平方米） 计入房产计税原值的地价100020.06120（万元） A公

12、司在申报缴纳房产税时，计入房产计税原值的地价款应为120万元。,例2：B公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积为6000平米。 容积率6000100000.6 因为容积率大于0.5，所以B公司在申报缴纳房产税时，地价款600万元应当全部计入房产计税原值。,焦点二：无租使用怎麽缴纳房产税？,根据财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（86财税地字第008号）第七条的规定，纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。 财税2009128号文件明确，

13、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。也就是说，从2009年12月1日开始，无租使用房产按照房产余值、由房产使用人代缴房产税。,案例：近日，税务机关在对某企业进行日常检查时发现，该企业经营所用房屋由于企业法人和房屋产权人关系密切，企业并未向房主交纳租金，而属于无偿使用，该房屋当时的购买价格为200万元，该企业认为产权并非企业所有，所以未交纳房产税。根据财税2009128号文件的规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税，该企业应该以200万一次性减除1030后的余值作为计税依据来交纳房产税。,焦点三：自建房产无证也应纳税吗？,案例：地税稽查人

14、员对某工业企业纳税检查时发现，该企业自成立以来从未缴纳过房产税，原因是主要厂房是靠租赁使用的。经查账时发现，其“固定资产”明细账上反映该户有少量房产，价值190万元，经了解和现场确认，得知该企业租赁房屋不够用，自己新盖了配套和附属厂房，但没有办“房产证”。企业财务人员认为主要厂房是租赁，属于租赁使用，自己盖的房屋没有办理房产证，故无产权，不需要缴纳房产税。 分析： 中华人民共和国房产税暂行条例第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，产权未确定的，由房产代管人或者实际使用人缴纳。该工业企业自盖的附属厂房虽未办理房产证，没有取得房屋产权，但是属于房产的实际使用人。因此，应当照章缴纳房产税。,案例：企业为解决下岗职工的生活问题，倚厂区围墙搭建一排违章门面房无偿提供给下岗职工经营使用，此违章建筑是否属于房产税征税范围？ 答：根据中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）的规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳 因此，对违章建筑属于产权未确定范围，房产税由房产代管人或使用人缴纳。,焦点四：是否所有行政单位的房产都不交纳房产税？,国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税，而出租房产需纳房产税。 案例：某行政事业单位在不影响正常业务工