第四 不动产估价方法之市场比较法.ppt

1、北京师范大学珠海分校不动产学院,第四章 市场比较法,北京师范大学珠海分校不动产学院,重点掌握内容： 重点介绍了市场比较法的估价步骤，其中因素修正是市场比较法的难点和关键。 因素修正注意包括交易情况、交易日期、不动产状况（区域因素、个别因素、权益）三大方面的修正。经过这三个方面的修正，就把可比实例不动产的实际成交价格调整成估价对象不动产在估价时点的客观合理价格。,北京师范大学珠海分校不动产学院,概念 是指将估价对象与在估价时点近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当处理求取估价对象价值的方法。求出的价格称为比准价格。 市场比较法的本质是以不动产交易价格为导向求取估

2、价对象的价值。,第1节 市场比较法的基本原理,北京师范大学珠海分校不动产学院,理论依据：替代原理 适用对象和条件 适用对象：市场发达、有充足的比较实例的地区中的具有交易性的不动产； 适用条件： 须有充足的合法的市场交易资料（三个以上交易案例） 比较实例须与估价对象有较强相关性和替代性 估价时点近期的交易案例 有可靠资料来源,北京师范大学珠海分校不动产学院,市场比较法的操作步骤 运用市场比较法一般可以分为下列4大步骤进行： 收集交易实例 选取可比实例 对可比实例成交价格做适当的处理 求取比准价格,北京师范大学珠海分校不动产学院,收集交易实例 1搜集途径 查阅政府有关部门资料； 查阅报刊； 问讯开

3、发商和代理商（假装购买者或租赁者）； 关注各类交易会和市场行情； 调查当事人及相关机构； 同行间资料与信息的交流； 2搜集内容（见附表） 交易双方基本情况与交易目的； 实例不动产的状况（坐落、用途、面积、形状、区位、价格等）； 成交价格与成交日期； 付款方式； 交易情况 ；,第2节 市场比较法的估价步骤,北京师范大学珠海分校不动产学院,选取可比实例 对选取的可比实例有3个以上，且符合下列4个基本要求： 可比实例不动产应是估价对象不动产的类似不动产（即不动产状况类似）； 可比实例的成交日期应与估价时点接近； 可比实例的交易类型应与估价目的吻合； 可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常

4、市场价格；,北京师范大学珠海分校不动产学院,建立价格可比基础 建立价格可比基础包括5 个统一： 付款方式； 币种和货币单位（不同币种价格之间的换算，应采用该价格对应的日期时的汇率。在通常情况下是采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交易期日调整，则对进行了交易期日调整后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算）； 面积内涵； 面积单位； 价格单位；,北京师范大学珠海分校不动产学院,交易情况修正 非正常交易情况类型： 1有利害关系； 2急售或急买； 3受债权债务关系影响； 4对市场行情缺乏了解； 5有特别动机或偏好； 6相邻不动产的合并交易； 7特殊交易方式； 8税费非正常负担 ；,北

5、京师范大学珠海分校不动产学院,有上述特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正。 交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格 X 交易情况修正系数 可比实例正常市场价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格 土 交易情况修正数额 可比实例正常市场价格,北京师范大学珠海分校不动产学院,在百分率法中，交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。假设可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为土S(当可比实例成交价格比其正常市场价格高的，为+S；

6、低的，为一S) 。,北京师范大学珠海分校不动产学院,答：这是因为只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现多个。因为在市场法中要求选取多个可比实例，如果以每个可比实例的实际成交价格为基准，就会出现多个比较基准。,例如：以可比实例正常市场价格为基准，说可比实例成交价格比其正常市场价格高10，意即 可比实例成交价格 可比实例正常市场价格 X (1+10) 假设可比实例正常市场价格1 500元m2，则有 可比实例成交价格 1 500X(1+10) l 650(元m2) 如果以可比实例成交价格为基准，说可比实例正常市场价格比其实际成交价格低10，意即,可比实例正常市场价格可比实例成交价格X(110)

7、 假设可比实例成交价格1 650元m2，则有 可比实例正常市场价格1 650X(110) l 485(元m2),北京师范大学珠海分校不动产学院,交易日期调整 将可比实例在其成交日期的价格调整为在估价时点时的价格，才可以将其作为估价对象的价值，这种对可比实例成交价格的调整称为交易日期调整。 交易日期调整实质上是对不动产市场状况对不动产价格的影响进行调整，故又可称之为不动产市场状况调整，简称市场状况调整。经过交易日期调整之后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。,北京师范大学珠海分校不动产学院,交易日期调整主要是采用百分率法。采用百分率法进行交 日期调整的一般公式为： X 交

8、易日期调整系数 其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来 定。假设从成交日期到估价时点，可比实例价格涨跌的百 率为土T (从成交日期到估价时点，当可比实例价格上涨的，为+T；下跌的，为一T)，则 X 可比实例在估价时点时的价格,可比实例在 估价时点时的价格,可比实例在 成交日期时的价格,可比实例在 成交日期时的价格,北京师范大学珠海分校不动产学院,调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变动率. 1、价格指数有定基价格指数和环比价格指数。 采用定基价格指数的:在价格指数编制中，需要选择某个 时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为 定基价格指数.采用定基价格指数进行交易日期调

9、整的公式 为： 采用环比价格指数的:在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为： 可比实例在成交日期的价格 成交日期的下一时期的指数 成交日期的再下一时期的指数 估价时点的指数 = 在估价时点的价格,北京师范大学珠海分校不动产学院,北京师范大学珠海分校不动产学院,2、采用价格变动率的：不动产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。 采用逐期递增递减的变动率 采用期内均升均降的变动率,北京师范大学珠海分校不动产学院,例子：某宗可比实例房地产2005年1月30日的价格为100

10、0 美元m2，该类房地产以人民币（美元）为基准的价格变动 平均每月比上月上涨0.2（0.5）。假设人民币与美元的 市场汇率2005年1月30日为1美元=8.26元人民币，2005年 9月30日为1美元=8.29元人民币。试将该可比实例的价格调 整到2005年9月30日。,解：将该可比实例的价格调整到2005年9月30日为： 1 000 X 8.26 X (1+0.2)8 8 393 (元人民币m2),解：将该可比实例的价格调整到2005年9月30日为： 1 000 X (1+0.5)8 X 8.29 8 393 (元人民币m2),北京师范大学珠海分校不动产学院,不动产状况调整 不动产状况调整的

11、内容 由于不动产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状 况，所以可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况 调整。 1、区位状况调整 调整内容：位置、交通、环境、配套设施等影响不动产价格 的因素；,北京师范大学珠海分校不动产学院,2、权益状况调整 由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对 象的权利性质相同，所以，在可比实例的权利性质与估价对象的 权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括： 土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响不动产价格 的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整 。 3、实物状况调整 对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、

12、地势、 地质条件、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部 分)和土地平整程度等影响不动产价格的因素；对于建筑物来说， 主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、 工程质量、完损程度等影响不动产价格的因素。,北京师范大学珠海分校不动产学院,不动产状况调整的思路和方法 不动产状况调整总的思路是：如果可比实例不动产状况好 于估价对象不动产状况，则应对可比实例价格做减价调整；反 之，则应做增价调整。具体思路是： (1)确定影响因素。 (2)判定区域因素状况。 (3)逐项比较因素确定差异程度。 (4)进行价格修正。,北京师范大学珠海分校不动产学院,不动产状况调整的方法主要有百分率

13、法和差额法。 采用百分率法进行不动产状况调整的一般公式为： X 不动产状况调整系数 采用差额法进行不动产状况调整的一般公式为： 土 不动产状况调整数额 ,可比实例在其 不动产状况下的价格,可比实例在估价对象 不动产状况下的价格,可比实例在其 不动产状况下的价格,可比实例在估价对象 不动产状况下的价格,北京师范大学珠海分校不动产学院,在百分率法中，不动产状况调整系数应以估价对象不动产 状况为基准来确定。假设可比实例在其不动产状况下的价格比在估价对象不动产状况下的价格高低的百分率为R(当可比实例在其不动产状况下的价格比在估价对象不动产状况下的价格高的，为+R；低的，为一R)，则,北京师范大学珠海分

14、校不动产学院,具体进行不动产状况调整的方法，有直接比较法和间接比较调整两种； 直接比较调整法 确定若干个对不动产价格有影响的不动产状况方面的因素； 根据每个因素对不动产价格的影响 程度确定权重； 以估价对象的不动产状况为基准，将可比实例的不动产状况与估价对象的不动产状况逐个因素进行比较、评分； 将累计所得的分数转化为调整价格的比率； 利用该比率对可比实例价格进行调整 =,可比实例在其 不动产状况下的价格,可比实例在估价对象 不动产状况下的价格,北京师范大学珠海分校不动产学院,间接比较调整法 与直接比较法调整相似，所不同的是不以估价对象的不动产状况为基准，而是另设想一个标准不动产状况，将估价对象

15、及可比实例的不动产状况与它逐个因素进行比较、评分。 标准化 不动产状况 修 正 调 整 =,北京师范大学珠海分校不动产学院,求取比准价格 1、求取与某个可比实例对应的比准价格的方法（进行综合修正） 如果把三个大方面的修正和调整综合在一起，可比实例的实 际成交价格变成估价对象在估价时点的客观合理价格则有下 列公式： （1）百分率法下的修正、调整系数连成公式： （2）百分率法下的调整系数累加公式： （3）差额法下的公式：,北京师范大学珠海分校不动产学院,（1）百分率法下的修正、调整系数连成公式： （2）百分率法下的调整系数累加公式：,北京师范大学珠海分校不动产学院,2、将多个可比实例对应的比准价格

16、综合成一个最终比准价格（求取比准价格） （1）简单算术平均法 （2）加权算术平均法 （3）中位数法 （3）众位数法,北京师范大学珠海分校不动产学院,对市场比较法的内容进行归纳总结：市场法是根据在估 价对象同一供求范围内且成交日期与估价时点接近的类似房 地产的成交价格来求取估价对象的价值。为此， (1)首先要从现实的房地产市场中搜集大量交易实例，并针 对具体的估价对象、估价时点和估价目的，从中选取一定数 量、符合一定条件的可比实例。 (2)然后，对这些可比实例的成交价格依次进行换算、修正 和调整“换算”即建立价格可比基础，它是将各个可比实 例的成交价格处理为口径一致、相互可比； (3)“修正”即交易情况修正，它是将可比实例实际而可能