房地产基础知识

1、房地产基础知识,房 地 产,房产： 是房屋及其权利的总称 地产： 是土地及其权利的总称 房地产：是由土地、附着在土地上的各类建筑 物、构筑物和其他不可分离的物质及其 权利构成的财产总称。常常又称为“不 动产”，香港称为物业。,房地产的概念：,工业建筑：如各类厂房、仓库等 农业建筑：饲养、储存农具的房屋,房地产的类型:,1、生产用房地产：,居住用房地产：住宅、公寓、别墅等 经营用房地产：商业、服务、旅游等 行政用房地产：行政、办公建筑 专用类房地产：文教、医疗、交通、体育类、 观演类、展览、纪念建筑 园林建筑：供人们游憩用的建筑物,2、非生产用房地产：,房地产位置的固定性 房地产地域的差别性 房

2、地产的高值耐久性 房地产的保值增值性,3、房地产的特性：,4、土地使用权出让的年限 住宅用地70年 工业用地50年 综合或其他用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 教育用地、科技用地、文化用地、卫生 用地、体育用地50年,房地产中介的概念,1、房地产中介： 就是联结房地产发展商与消费者以及房地产经济内部的各种经济关系的纽带。 广义的房地产中介： 就是在房地产经济中从生产 到消费一切为房地产运行服 务的活动； 狭义的房地产中介： 就是专门为房地产市场交易 主体服务的活动。,2、房地产中介的基本特点: 中介机构，既不占有房产也不占有货币，不直接从事房地产经营管理活动；房地产中介组织在进行房地产中

3、介业务活动时，只能提供服务; 中介具有流动性的特点; 中介活动具有极大的灵活性; 中介活动是有偿服务;,3、房地产中介的内容:,房地产咨询： 以专业的房地产知识和技术为用户 提供专门的服务。 地产经纪服务：主要是指房地产销售等各方面的经 纪代理活动。 房地产评估： 它是对需估价的房地产的价格做出 合理的判断和科学的确定的行为。,4、房地产中介人员资格认证 我国目前实行房地产中介人员的资质认证制度 （ 分地方性的和全国性的两种） 深圳市还实行房地产中介人员的上岗认证制度,房地产基本知识,1、房地产开发销售过程: 一级市场：土地市场; 二级市场：开发商把开发的房地产投入市 场进行现楼交易或预售;

4、三级市场：业主之间房地产的自由转让;,2、按房屋的建筑层数分类建筑:,低层建筑： 一般指1至3层的房屋 多层建筑： 一般指4至8层的房屋 小高层建筑： 一般指8至12层的房屋 中高层建筑： 一般指12至18层的房屋 高层建筑： 一般指18层以上的房屋 超高层建筑： 一般指30层以上的房屋 (建筑物超过100米以上也称为超高层建筑）,跃层式住宅（也称错层）：占有上下两层楼面，户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，但没有完全分两成层（适合大面积住宅）； 复式住宅：每户占用两层楼面，是由香港李鸿仁创造设计的经济住宅；两层合计的层高低于跃层式住宅（复式为3.3米、跃层式为5.6米）；,3、其它建筑,

5、指带有花园和车库的独院式或二、三层小楼，建筑密度低，内部居住功能完善，装修豪华并富有变化，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高水平。 别墅楼形还可分并列型（联排型）及叠拼型等。,别墅花园：,商住住房：,是指它属于居家住宅，但是同时又有写字楼的硬件设备尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。 适合小型公司、创业集团以及依赖网络进行社会活动的人群。,集资房：,指实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。 职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、税费等方面给予部分减免，集资所建住房的权属，按出资比例确定，个人按房价全额出资

6、的，拥有全部产权，个人部分出资的拥有部分产权。有的只有一份合同，上面只能写一个人的名字当做屋主。,4、面积的概念： 居住面积： 指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积之和。 所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。,使用面积： 指各层面中供生活起居所使用的净面积之和； 包括过道、 厨房、卫生 间、厕所、起居室、储藏室、卧室的净面积，内墙面的厚度也要计入使用面积。,指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活所设计的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、门厅、楼梯间厅等所占面积的总和。 它包括部分结构面积。开发商在出售商品房时，要计算每户公共面积的分摊量。,

7、公用面积：,产权相关概念,1、房地产权包含那些权利： 房地产权： 是业主对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权； 即房地产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，如业主对该房地产的占有、使用、收益和处分的权利，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。,2、房地产登记 房地产登记的内容： 包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐标、等的专门记载。,3、房地产登记的种类： 房地产登记可分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。 房地产买卖、抵押、分割、交换、赠

8、与等房地产登记由有关当事人共同申请。当事人包括：买卖双方，抵押人与抵押权人，房地产共有人，房地产交换双方，赠与双方等。,4、房地产证主要记载的有关内容： 如权利人名称、身份证号；土地权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款。,司法机关、行政机关人员； 受权利人委托代理房产事务的律师； 抵押权人的银行、拍卖行授权人员；,可查阅档案的组织和个人：,5、红皮和绿皮房地产证的区别： 红皮房地产证用于记载市场商品房地产；产权人可完全享有该房地产的占有、使用、收益、处分权利。 绿皮房地产证用于记载非市场商品房地产；凡绿皮房地产证记载的房地产，一律不得买卖、需

9、抵押或出租的，按规定办理。,6、如何补发房地产证？ （1）权利人登报纸，收到申请后登记机关，刊登 灭失公告，六个月后补发，房地产证上 注明补发 （2）申请补发（遗失房地产证） 深圳市房地产变更房地产证申请书 身份证明 查档结果 刊登权利人遗失声明的原报纸 具结书：申请人填写，单位需盖公章,7、什么叫房地产继承？ 是指房地产所有人死亡或宣告死亡之时起，按照法律的规定将死者遗留下来的房地产转移给他人的一项法律制度。,8、发生下列情形，要进行变更登记： 房地产使用用途改变的； 权利人姓名或名称发生变化的； 房地产坐落名称或房产名称变化的； 建筑物、附着物倒塌、拆除的；,三级市场交易概念,凡房地产已办理二级市场登记并领取房地产证后再发生转移的应办理三级市场转移登记。 如房地产买卖、赠与、交换、继承，人民法院判决、裁定的强制性转移等都属于三级市场转移登记。,1、三级市场转移登记：,2、业主委托他人进行房地产买卖办理： 业主可以委托他人进行房地产买卖，由代理人办理房地产买卖手续的，提交委托书，涉及境外单位或个人的委托书应经公证或认证。 业主为港澳台的可到司法部认可的律师楼办理委托书。 业主为国外的，其委托书应到中国驻当地大使馆或领事馆办理认证 。,是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。 费用：公证费2%，印花税0.1%，契税1.5%或35