规划手续办理-培训课件.pptx

1、建设工程规划许可证办理,2015年7月25日,保密级别：秘密级,规划业务的目的与意义,2,建设工程规划许可证办理流程,1、开具规划设计条件 1.1办理国有土地使用权出让合同 2、规划设计方案通过规划评审委员会评审 2.1取得规划评审委员会评审会议纪要 2.2办理发改局核准证 3、办理建设用地规划许可证 3.1办理国有土地使用证 4、办理建设工程规划许可证 4.1规划股审核、规划局主管局长、局长审批、主管县长、县长审批 4.2缴纳城市基础设施配套费，出证,3,规划设计条件定义,定义： 规划条件是城乡规划主管部门对建设项目提出的规划建设要求，是修建性详细规划编制和审批的重要依据。规划条件一般包括规

2、定性（限定性）条件：如地块位置、用地性质、开发强度（建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率等）、主要交通出入口方位、停车场泊位及其他需要配置的基础设施和公共设施控制指标等；指导性条件：如人口容量、建筑形式与风格、历史文化保护和环境保护要求等。,4,规划设计条件办理流程,规划设计条件办理流程,5,取得建设用地 指标批复文件,道路中心线坐标,国土局,关于开具道中 心线坐标的商请函 宗地图 （含界址点成果表）,规划局,关于开具规划设计条件的商请函 宗地图 （含界址点成果表）,省政府,规划设计条件,开具规划设计条件注意事项,开具规划设计条件注意事项,6,核实 控规批复 及用地性质,核对 道路红线,条件

3、中的 其他指标,容积率 建筑高度 建筑退线 日照要求等,规划设计方案定义及图册内容,定义： 规划编制单位对建设用地依据和遵循规划设计条件进行设计，在达到预期目的和效果的同时，将产品的功能、性能及技术系统映像出来。 图册内容： （1）设计单位营业执照、资质证书及设计人员名录（注意年检时间）； （2）设计说明； （3）区域分析、现状分析、用地条件分析； （4）效果图（日景、夜景鸟瞰效果图，沿街效果图，局部透视效果图，各类型建筑单体效果图、夜景亮化效果图）； （5）总平面图及项目分期图； （6）指标分析图（配套分析、停车分析、交通分析、消防分析、综合管线分析、日照分析、景观绿化分析）； （7）店招设

4、计； （8）监控系统分析图； （9）单体户型图。,7,规划设计方案审批流程,规划设计方案审批流程,8,规划设计条件,审核方案会议记录,设计 修改 规划设计方案,审核 传达 修改 意见,规划评审委员会,专家评审 委员会,审批方案 组织会议,规委会会议纪要规划设计方案 日照分析,研发中心,平台,规划局,成果文件,规划设计方案的审批依据,9,规划设计条件,城乡规划技术导则,城市居住区规划设计规范,指定地块,地方区域内,全国范围,重点指标要求,适应地方特点,最基础、广泛,规划设计方案注意事项,1、各项配套公建指标满足城市居住区规划设计规范中相关要求；（固安对停车要求非常严格） 2、项目建设用地红线、建

5、筑控制线、建筑高度、日照、绿地率等指标满足规划设计条件中的相关要求； 3、项目的建设用地面积要精确，在提前设计方案时要预留适当的富余量，即提供给设计单位的用地面积要比实际的面积小一些，以免边角地块无法取得土地或者坐标转换导致土地证用地面积较小，从而影响后期手续申报。 4、二级研发应与营销部门进行充分沟通，避免反复修改。（尤其是房型） 5、严格按照专家会，尤其是规委会提出的各项修改意见调整设计,10,建设用地规划许可证定义,定义： 是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,11,建设用地规划许可

6、证办理流程,12,建设用地规划许可证办理流程,发改局核准/备案批复文件 （提前办理水资，环评手续）,国有土地使用权出让合同 宗地图（含界址点成果表）,规划局,规划设计条件,国土局,发改局,规划局,建设用地规划许可证,办理建设用地规划许可证注意事项,1、发改局批复文件用地面积之和是否与国有建设用地使用权出让合同一致； 2、单宗地上占有的项目名称要准确。,13,建设工程规划许可证定义及资料清单,定义： 是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 资料清单： （1）规划设计方案； （2）规委会会议纪要； （3）日照分析； （4）发改局批文件（核准证/备案证）； （

7、4）建设用地规划许可证； （5）土地证（含宗地图及界址点成果表）； （6）项目批前公示照片。 （7）建筑面积明细表； （8）CAD技术总平面图；,14,建设工程规划许可证审批流程,15,股长复审,规划股初审,规划股复审,股长复审,主管局长审批,主管县长审批,局长审批,建筑基本信息 指标核算 资料核对,县长审批,缴纳城市基础设施配套费，出证,重点指标审核 （退线、日照等）,建筑风格 城市道路界面,建设工程规划许可证办理注意事项,1、土地取得完整，无缝隙； 2、发改批复文件指标（用地面积、建筑面积等）与规划设计方案相符； 3、总平面图建筑尺寸、高度、间距等信息标注齐全无误； 4、规划设计方案符合规

8、划设计条件要求。,16,建设工程规划许可证取得复盘,孔雀城7.3期 位置示意图：位于固安孔雀湖西北侧，用地周边配套完善，用地西南侧为城市公园，提供了良好的景观资源。 项目简介： 建设用地面积：66536.64平米 总建筑面积：121617.05平米 容积率：1.33 绿地率：31% 建筑密度：23.75% 住宅总户数：790户 停车位：791个 居住人数：2528人,17,建设工程规划许可证取得复盘,道路中心线坐标： 时间周期：一个工作日 过程描述：取得建设用地批复文件后，规划小组核实地块范围及用地性质，国土局出具道路坐标商请函，由规划局总工室出具道路中心线坐标。,18,道路中心线坐标点,道路

9、名称,道路红线宽度,建设工程规划许可证取得复盘,规划设计条件： 时间周期：三个工作日 过程描述：国土局取得道路中心线坐标后，核对地块信息后出具规划设计条件商请函，由规划局总工室出具规划设计条件。,19,限定界限,明确用地面积,确定用地性质,容积 率 范围,建筑密度,建筑高度,绿地率,道路红线及退线,日照 要求,停车位,建设工程规划许可证取得复盘,规划设计方案专家会： 时间周期：20个工作日 过程描述：确定规划设计条件后，由研发中心委托设计院设计方案，设计成果由平台审核后报规划局，由规划局总工室组织专家评审会，形成评审意见反馈至平台和研发中心。,20,组织单位： 规划局,外部单位： 评审专家小组

10、 国土局、发改局、消防大队、环保局、管委会等相关单位,内部单位： 平台、研发中心,建设工程规划许可证取得复盘,规划设计方案专家会会议纪要：,21,建设工程规划许可证取得复盘,规划设计方案规委会： 时间周期：20个工作日 过程描述：设计院结合专家会意见对方案进行修改，方案由规划局审核无问题后，组织汇报文件报政府申请召开规划评审委员会。,22,申请单位： 规划局,汇报单位： 方案甲方及乙方,组织单位： 县长办公室,会议主持： 县长,会议记录： 规划局,参会人员：土地局、发改局、建设局、房管局、环保局、交通局、消防大队、水务局、供电局、综合执法局等各局局长，园区管委会及通讯公司、燃气公司等规委会成员

11、单位,建设工程规划许可证取得复盘,规划设计方案规划评审委员会会议纪要：,23,建设工程规划许可证取得复盘,规划设计方案规划评审委员会会议纪要：,24,建设工程规划许可证取得复盘,建设用地规划许可证： 时间周期：一个工作日 过程描述：公司取得国有土地使用权出让合同后，根据规划设计方案编制可行性研究报告，在取得发改局批复文件后，由平台报规划局审批核发建设用地规划许可证。,25,建设工程规划许可证取得复盘,建设工程规划许可证： 时间周期：十个工作日 过程描述：规划设计方案通过规划评审委员会审批，并且取得国有土地使用证，由平台报规划局审批核发建设工程规划许可证。,26,建设工程规划许可证取得复盘,主要

12、指标依据：,27,建设工程规划许可证取得复盘,主要指标依据：,28,建设工程规划许可证取得复盘,主要指标依据：,29,成功案例分享,规划设计条件中的案例一：牛驼容积率下限由1.3调整为1.0 背景：为使国有土地得到充分利用，廊坊市国土局下发文件，规定单宗土地容积率不得低于1.3。 问题：固安县牛驼温泉园区位于固安镇南30分钟车程位置，县政府规划园区规定建筑高度不得超过35米，若按不低于1.3容积率设计方案，整体建筑形态为小高层，地理位置及产品不具备竞争优势。 解决方案：1、从规划局出发，希望按国家规范容积率不低于1.0控制；2、从园区出发，以园区整体规划、区域定位为由向县政府请示，希望按容积率

13、不低于1.0控制；3、规划局牵头，考虑城市整体规划，结合区域特点报县政府及市政府；4、由规划局结合牛驼温泉园区控制性详细规划及地理位置，组织北京具有权威性的专家组织专家论证会，根据会议纪要内容最终上报市政府，得以批复。 成果：容积率1.0的突破，使牛驼规划的产品得以升级，小区布局合理，低密住宅结合温泉资源实现了温泉入户，解决了牛驼从14年下半年开始房源紧缺的问题。,30,成功案例分享,规划设计条件中的案例二：剑桥郡八期容积率按不高于2.2控制，建筑高度按不高于85米控制。 背景：根据固安县城乡规划技术导则要求，新增净地容积率按不高于2.0控制，建筑高度一般按照不高于80米控制。 问题：剑桥郡六

14、期取土地时由于其他公司的恶意竞争，导致该项目取地价格高达近600万元/亩，地产开发的成本及利润需要在其他项目中拉平。 切入点：1、从控制性详细规划入手，剑桥郡八期北侧为大面积的集中商业用地，需要较多的人口支撑；2、从区域的整体规划考虑，紧邻大广高速西侧的项目（剑桥郡1-4期、7期）县政府不允许建高层，项目容积率大多按1.3设计，考虑城市建筑形态的多样性，区域内整体平衡容积率；3、从街道视角考虑，为丰富项目内天际线，项目最高高度按85米控制。 成果：容积率及建筑高度的突破不但使项目利润最大化，小区内的广场空间得以合理优化。,31,成功案例分享,规划设计方案中的案例一：剑桥郡1-3期、剑桥郡5、6

15、期影响项目北侧建筑日照 背景：孔雀城剑桥郡为公司新产品，为取得更多的利润，公司要求地块内容积率做到最大（2.0）； 问题：科技大道为主干道是固安县主要参观动线，两侧建筑退线不仅要满足规划要求，而且要退的更多，建筑也不允许过高； 解决方案：以新型产业示范区的名义，考虑园区内整体规划及建筑风格，将小广场连带商业街形成区域内一种模式，给规划局写函说明项目北侧地块临街位置规划为商业，没有日照影响。 成果：使规划设计方案布局合理，产品多样性得以实现（如图）,32,成功案例分享,剑桥郡1-3期,33,高层,成功案例分享,剑桥郡5、6期,34,高层,成功案例分享,规划设计方案中的案例二：孔雀大道南二期日照按

16、照两小时控制 背景：孔雀大道南二期为公司英国宫产品，项目部分用地在村址范围内，项目被东方街分为商品房区（孔雀大道南二期）及回迁区（北五里回迁安置） 问题：固安县城乡规划技术导则规定：新增净地日照按照大寒日不低于3小时控制，旧城改造项目按照大寒日不低于2小时控制。由于回迁房集中配建于道路南侧，商品房区域需要满足大寒日3小时日照标准； 解决方案：考虑区域配套的整体性及实用性，提升旧城改造项目的品质，将两个项目合并为一个项目，在商品房区域内规划几栋安置用房，使所有建筑日照均按照旧改项目标准执行； 成果：使规划设计方案布局合理，产品多样性得以实现（如图）,35,成功案例分享,孔雀大道南二期,36,成功

17、案例分享,建设用地规划许可证中的案例：英国宫8.2期、英国宫1.9期项目分期 背景：办理建设用地规划许可证时，为了规划设计方案分期可行及为办理后期其他手续铺垫，一宗土地可以用多个项目名称（如孔雀新城容园、孔雀新城汇园） 问题：项目内各土地取得指标批复时间不一致；发改局立项一个出让合同对应一个核准证；公司开发资质限定单个核准建筑面积不允许超过10万或15万；整体项目容积率为规划设计条件上限2.0； 解决方案：项目分期形状不完全与土地证形状一致，但是保证用地面积及地上建筑面积一致（都为2.0） 成果：如图,37,成功案例分享,英国宫8.2期,38,成功案例分享,英国宫1.9期,39,成功案例分享,英国宫1.9期用地规划名称变更文件,40,成功案例分享,建设工程规划许可证中的案例：官庄安置项目土地证面积减少，实际建设与规划设计方案不符 背景：官庄安置项目（共21栋楼）2012年11月已取得11栋楼的建设工程规划许可证，至2015年项目内所有建筑基本竣工，建筑面积及形