中规院深圳分院深圳市福田中心区岗厦河园旧村改造

1、福田中心区监视栋河园旧村改造计划研究、初稿报告、委托人：福田区旧村改造协助者：中规院深圳分院、项目工程背景、代表：计划部门、代表：区政府、不同观点、委托中规院和世联从理论和市场经济方面进行本项目工程的总体计划研究，为客户目标； 通过区域总体计划实现以下目标：完善中心区域功能提高区域形象经济平衡，客户问题，项目工程整体功能定位项目工程功能比例分配项目工程经济测算发展模型研究，技术思路，项目工程整体功能定位，确定项目工程整体功能定位，CBD案例研究， 中心区功能块分析，判定区划在中心区承担的可能性的功能， 从市场角度验证分区功能的定位，确定项目工程整体功能的比例分配，确定深圳中心部分功能的比例，成

2、功分析CBD功能的比例，成功分析分区周边房地产，发现中心部分功能的缺陷，初步确定项目工程功能的比例， 验证整体功能比例，确定容积率，确定容积率范围，确定地块现状容积率，确定中心区容积率分布、周边区容积率分布、中心区地价分布、经济测算、容积率确定、核心位置核框架理论确定、项目工程整体功能定位、CBD案例研究、中心区功能摇滾乐分析， 区划判定在中心区承担的可能性的功能，从市场的角度验证区划的功能定位的CBD内的高峰地价和房地产租赁能力模型，从高峰房地产租赁费能够大致判断高峰地价点，有高峰地价点的地域成为CBD核心，美国的一些城市的CBD功能， 国际CBD案例研究结论成熟CBD中存在峰值地价峰值地价

3、的地区是CBD核分布在接近CBD核的地区，娱乐、零售及临时居住功能是CBD充满活力的地下铁， 轻轨沿线成为CBD最繁华的区域综合体CBD内商业发展项目工程的发展趋势容积率奖励制度推动了立体步态系统和公共空间的完善，概念化了CBD功能模式、国际成熟CBD功能结构、a区专业零售区。 位于干线公路两侧、地下铁站前等可达性最高的地方。 销售的商品和提供的服务等级最高，服务范围全市。 按照通常那样分布。 b区次零售区。 与a区相关但特征明显，销售的商品为小物品，通常位于a区一侧，或围绕a区不连续分布。 c区商务办公室。 因为是高度集中的办公建筑，所以有分布在展示性好的地方的倾向。 d区娱乐区、酒店、临时

4、居住区。 与a区、c区相连，主要依赖于这两个区来实现业务价值。 e区公共管理和事务机构区。 一般位于CBD侧，因为不是商业的所以缺乏的活力。 f区住宅区。 居住社区一般位于CBD边缘环境的好地方。 在区划中心区的功能地位、地下铁、地下铁、商务区已经形成，由于集中效应，可能在中心区的西侧形成c区，会展中心牵引着会展经济，中心区的居住房地产大量存在，已经形成居住区，中心区的周边形成f区， a区： b区： c区： d区： e区： f区：公共管理和办公机构区已形成e区的城市购物商城商业面积约为3.0万人，可能形成专业零售区，但受到市场和时间的考验，需要考虑项目工程整体的功能定位、项目工程整体的功能定位

5、、CBD案例研究、 分析中心区的功能区块，判断区块在中心区可能承担的功能，从市场角度验证区块的功能定位，区块可能承担的功能结构，a区的专业零售区。 在难以形成、地区条件和政策条件不利的云同步，必须面对与中心地区的肖申克公园的同行状态竞争。 b区次零售区。 有可能形成，虽然地域条件得到满足，但不利于提高地块形象和实现地块的最大价值。 c区商务办公室。 由于形成困难，形成了西方的商业区域，开始发生聚集的该区域周边的商业气氛不理想。 d区娱乐酒店临时居住区。 有可能形成，在中心部没有形成该功能块摇滾乐，在区块中有形成d部的良好条件。e区公共管理和事务机构区。 很难形成。 中心区北区已计划在城市行政、

6、文化中心建设。 f区住宅区。 可能形成，但是中心区要面临大量居住房地产的竞争，而且大量居住房地产也不利于区划形象的提高。 区划上可能承担的功能构造，形成困难，形成可能，b区的二次零售区。 d区娱乐临时居住区。 f区住宅区。a区专业零售区。 c区商务办公室。 e区公共管理和事务机构区。整个项目工程的功能定位、整个项目工程的功能定位、CBD案例研究、中心区功能子摇滾乐分析、确定分区在中心区承担的可能性的功能、从市场的角度验证分区的功能定位、从市场的角度验证项目工程分区的功能定位1、 纯居住房地产2、临时住宅房地产3、商业娱乐房地产4、办公室房地产，1 .纯居住房地产现在中心区正在建设或建设的纯居住

7、型住宅项目工程是黄埔雅苑、天健世纪庭园、中银花园、深业花园、雅赞居、中海华庭、彩福大厦、风华盛世、嘉麟豪庭、城雅苑、星河国际、港丽豪庭住宅楼盘主要分布于中心区四犄角旮旯，定位普遍高，目标客户以高收入层和香港人为主，平均售价8500元/平方米以上。 由于项目工程位于中心区，协助中心区高标准的总体规划定位和云同步，考虑到村民搬迁建设的需要，纯居住房地产必须定位在中高层。 中心区现在的住宅供给量已经达到200万平方米，但中心区的计划居住人口只有7.7万人，由于住宅供给量已经变大，本项目工程的纯住宅房地产开发规模使不得过大。 只需满足中心区住房补助功能和村民拆迁建设的需要。 2 .临时住宅的房地产、临

8、时住宅是主要用于投资销售的小规模住宅和商务酒店公寓，居、办公、结账台融为一体，受小规模商务人士和商务知情人员的欢迎。 项目工程位于中心区边缘的商业繁华街，毗邻皇岗口岸，市政和商务配套设施完备，交通便利，彩田路沿线具有发展小户型住宅和商务酒店公寓(即临时住宅)的自然优势。 在项目工程区划周边的彩田路两侧，建设了以彩福大厦、彩天名苑、虹新都、喜洋洋等小户型为中心的住宅公寓，前三栋大厦已经售出100栋，售价6500元/平方米以上，喜洋洋的预售状况也非常好。 此外，该地区三级市场十分活跃，住房租赁情况良好的商务酒店单元楼主要建成了景轩饭店、江苏饭店、福建大厦等，平日入住率平均达到7.0以上。 根据中心

9、区的总体计划，中心区的南区将成为城市中心商务区(CBD )，由于商务酒店的公寓和小户型住宅的市场需求量大，本项目工程在靠近中心区的一侧建设高级商务酒店，可以计划在彩田路一侧建设一定规模的中高级小户型住宅和商务公寓。 3、商业娱乐房地产、项目工程区周边已有成熟的区级彩田市场区，以家庭市场和大型超市为中心，商业面积约7万平方米，经营情况良好。 另外，计划在中心区南区中部建设肖大头针公园、城市购物商城、福华地下商业街等，都是规模较大的商业项目工程，商业面积约为3.0万平方米，在中心区的市场区中首次出现雏形。 中心区和项目工程区周边高级结账台娱乐项目工程很少，仅圣保罗迪斯科、拉斯维加斯瓦斯气体的夜总会

10、和美国健身会，都被定位为现代国际都市的中心区，这部分城市的功能是缺乏的。 本项目工程的商业功能将继续依靠彩田路市场区形成的成熟商业氛围的优势，抓住商机，以地下铁监控楼站为中心沿福华路两侧建设一定规模的商业房地产。 考虑到中心区的市场区也将在未来三年内形成，项目工程规模宏大，本项目工程应发展特色商业，避免同行竞争。本项目工程还应重点开发建设特色酒吧、高级食府、游乐园、夜总会等高档结账台娱乐项目工程，完善中心城区功能，使华灯初中生更生气、更繁荣。 4、办公室房地产，中心区纯办公建筑主要集中在中心区南区CBD西北角，形成商业办公室中心区，未来城市金融、商务中心区中心区办公建筑，目前发展规模建筑面积达

11、160万平方米，未来城市办公建筑新供给量也集中在中心区本项目工程的区划不在CBD办公室中心地区仅仅是区划周边新设办公建筑的大中华国际交易广场项目工程也一直处于停业状态，商业氛围不浓，地域形象差。 因此，本项目工程开发了高级办公建筑的房地产，进行了大规模的使不得。市场验证项目工程整体功能定位、b区二次零售区d区娱乐、临时居住区f区居家住宅区、市场判断、可实现、市场判断、可实现、研发规模，项目工程整体功能定位、项目工程整体功能定位、CBD案例研究、中心区功能块摇滾乐分析、 从市场的角度验证了区划的功能定位，确定了项目工程整体的功能定位，提出了本电影区整体的功能定位是以二次零售商业、娱乐和临时住宅为

12、中心的商住多功能综合区域。 研究项目工程整体功能比例分配、深圳中心区功能比例、成功CBD功能比例、分区周边市场房地产分析、中心区功能缺陷发现、初步项目工程功能比例、整体功能比例验证、成功CBD案例研究、国际著名CBD案例4.0近年的发展历史，成熟CBD的功能与核心随着市场的进化我们着重研究东京新宿、香港中环，找住的该项目工程的发展可借鉴的经验和启示。 新宿CBD的发展历史、日本桥、银座是东京最古老的商业、商务中心区，已成为东京的城市中心。 为了疏散集中在六零年代的城市功能，政府决定在距离银座约5km的新宿地辖区建设一个综合性的副城市中心，1960年公布了发展计划。 新宿的发展得益于快速交通的完

13、善，新宿位于两个重要的干线公路道路交叉口。 新宿、银座、东京新宿、新宿区位于东京都中心区的西边，距离银座约5km。 新宿CBD的建设迄今已超越4.0年，成为发展比较成熟的国际知名CBD之一。 经过4.0年的发展，新宿总占地面积达270公顷，其中集中商务办公室占地面积达5.6公顷(不包括边缘办公室和零散分布的办公室面积)，零售商务娱乐功能占地面积达8.4公顷。 由于CBD位于原罗湖金融商业中心西约4公里处，总占地面积约240公顷，无论在地域上还是发展规模上，CBD都与东京新宿有着很强的比较性。 用地功能的现状、功能区分的对象：银座方向，集中商务办公区，周边办公区，住宅区，娱乐和临时居住区，集中商

14、务区，办公室，临时居住混合区，功能继续周边住宅区，集中商务办公区，集中商务办公区东侧连接集中商务区，西侧连接新宿中央公园由1.5楼的商务办公建筑构成，内部设置了健身、饮食、零售等设施，总建筑面积约200万m2，日中人口达到了3.0万人。 东京新宿是以初期的单一小卖商务功能为基础，商务办公室、娱乐设施的功能成为新宿最明显的特征。新宿形象：-Land大厦Opera City大厦时代广场Southern Tower大厦公园大厦东京新都大厦，新宿CBD形象，东京新都大厦，Land大厦，新宿公园大厦，成功CBD的功能比例日本东京新宿Tokyo Shinjuku CBD占主导地位的房地产功能的住宅办公室商

15、业5.2，深圳中心区功能的版结构(法定图则)，各功能占地面积的比例，图例，各功能建筑面积的比例，深圳中心区功能的比例，根据中心区整体的规划各房地产所占的比例分别为住宅3.8，办公室3.8，商业9。 住宅事务商业8 8 2，确定项目工程整体的功能比率分配，确定深圳中心区的功能比率，成功进行CBD功能比率，成功进行分区周边市场的房地产分析，发现中心区的功能缺陷，初步确定项目工程的功能比率，成功进行整体功能比率的验证， 发现中心区功能缺陷，中心区商业补助功能不完备，整体功能比例分配，深圳中心区功能比例，成功CBD功能比例，分区周边市场房地产分析，中心区功能缺陷发现，整体功能比例验证，分区周边市场房地

16、产功能分析，图例：商业、住宅、酒店、办公室、皇岗路， 深南大道滨河大道：中心商业区，会议中心，监视栋中学，彩田路，福华三路，雅赞居，市民中心，其他，地下铁，绿化地，项目工程区域可能形成的不动产功能(从市场功能开始的持续分析)，图例：商业， 住宅，宾馆， 皇岗路、深南大道、滨河大道、滨河大道、中心商业区、会展中心、监视栋中学、彩田路、福华三路、区域周边(周边1KM范围内) 的现有房地产功能比例有：住宅建筑面积： 7.6万平方米办公建筑建筑面积： 2.5万平方米商业建筑面积： 3.9万平方米房屋办公商业5，项目工程整体功能比例分配，深圳中心区功能比例，成功CBD功能比例，地块周围房地产分析，中心区

17、功能缺陷发现整体功能比例验证， 初步确定了项目工程分区的房地产功能比例，综合考虑了项目工程分区可能形成的房地产功能和周边现有房地产功能的分布，初步确定了：住宅办公商务6 23，项目工程整体功能比例的分配，深圳中心区的功能比例的确定，成功的CBD功能比例，分区周边市场的房地产分析， 发现中心区的功能缺陷，初步确定项目的功能比例，验证总体功能比例，验证项目分区的房地产功能比例，根据初步确定的项目房地产功能比例化学基，经济上住房面积为4.0万平方米，办公面积为1.2万平方米，商业面积为2.0万平方米。 中心区规划总建筑面积按750万平方米计算，各房地产所占比例分别为住房5、办公室1.5、商业3。 那么，必须调整中心区各房地产所占的比例：通过住宅4.3、办公室39.5、商业1.2、住宅办公商务7 62、项目工程区房地产功能比例验证、中心区和国际成功CBD功能比例比较，经本项目工程改造，中心区功能得到完善，深圳中心区CBD发展国际化因此，从市场分析和周边房地产研究初步确定的本项目工程房地产功能的比例是合理的。住宅事务商业6 23，确定项目工程整体的功能比率分配，确定深圳中心区的功能比率，确定CBD功能比率，成功进行