国信世纪海景个案分析

1、国信世纪海景个案分析,基本参数,区位概述 社区规划 产品力 媒体推广 销售分析 客户分析 项目SWOT分析,区位概述 社区规划 产品力 媒体推广 销售分析 客户分析 项目SWOT分析,地理位置,本案位置,区位属性 浦东塘桥板块 邻近陆家嘴滨江 邻近世博园区,陆家嘴,外滩,世博园区,人民广场,新天地,世纪公园,淮海中路,南京西路,浦东滨江沿线，近距离享有陆家嘴及世博园双资源,区域定位,本案位置,居住区功能为主，多为建成于上个世纪80-90年代的老公房，代表有潍坊新村、塘桥小区、梅园新村等,早期建设的陆家嘴配套居住区，位置优越但缺乏高端居住氛围,潍坊新村,塘桥小区,从上世纪50年代起：陆续兴建了浦

2、电新村、东南新村、东明新村等一批新公房 70年代后期起：境内住宅建设发展迅速，潍坊新村各个街坊陆续兴建，大大改善了居民的居住条件，使辖区成了浦东的一个大型新村住宅区，居民大多来自原征田户、动迁户和浦西住房困难户 自上世纪90年代末和21世纪初起：香榭丽花园、世茂滨江花园等一批高档涉外商品房住宅区相继建成，众多外省市和境外人士的居住，进一步改变了社区居住区的格局,区域定位,浦东滨江沿线为本案所在区位核心属性,浦东E-18地块浦东最后一个沿江板块 南至潍坊西路、浦电路、西至浦明路、北至张杨路 用途：住宅为主 总建筑面积：224万,塘桥街道,潍坊街道,花木街道,南码头路街道,陆家嘴金融贸易区,世博园

3、区,隶属浦东新区E18地块该地块沿黄浦江岸线长约1.35公里，目前正处于规划建设中，以纯居住定位为主,新鸿基,保利,海航,世茂滨江花园,浦东新区E18地块,汤臣一品,九龙仓9-3地块,区域发展,浦东滨江沿线为本案所在区位核心属性,众多一线品牌开发商共同营造出高端价值氛围,区域现状,滨江大道,保利地块,新鸿基地块,开发建设中的滨江片区，在建中的滨江豪宅使区域高端潜力可瞻,浦东滨江沿线为本案所在区位核心属性,高投资强度下凸显稀缺价值目前已建成有世茂滨江花园、及在建的新鸿基、九龙仓等地产巨头的高端项目,区域现状,但地处重点开发区域的边缘地带,但本案地块地处边缘，且有河道及已建中等品质小区阻隔，与滨江

4、核心区联系度较差,家化滨江苑阻隔豪宅集中区,区域价值总结,滨江：浦东最后一块滨江片区,区位：陆家嘴与世博会双资源,氛围：高端聚集区的边缘,近距离享有双城市资源的滨江沿线板块，但处在非核心高端聚集区，界面表现较为平淡,区位概述 社区规划 产品力 媒体推广 销售分析 客户分析 项目SWOT分析,地块参数,整体呈南北向略偏西，考虑到黄浦江走向及世博园区景观，并且前后不造成遮挡 左右错开，各栋均享有较好的视野及采光条件 分为2栋住宅楼(1#、2#)，和1栋服务式公寓楼(3#),社区规划,建筑排布,3#,2#,1#,社区规划,园林景观,整体绿化率35%，内部公共绿化较少，并不十分突出，由美国泛亚易道进行

5、设计，W酒店式绿化格局,在植被上勾勒低矮灌木，高大乔木与藤蔓植物形成三维立体化植物景观,硬质景观：水池、水幕景墙、种植池、台阶、花钵、花台、铺地软质景观：景观图纸范围内的绿化种植（灌木、草坪）绿化种植工程配套：给排水系统、机电专业的照明系统（景观灯、水泵,社区规划,内部动线及配套,人车分流、地下车库,塘桥新路入口(人行),塘桥新路入口(车行),车行道从楼栋北向贯穿社区 业主进入地下车库后可直接由底层电梯入户,3号楼由香港永泰地产与南丰集团共同收购，用作服务式公寓，由专业品牌逸兰集团（Lanson Place）进行管理,项目还设有2020会所，地上2层设计,室内泳池 健身房 室外泳池 多功能宴会

6、厅,区位概述 社区规划 产品力 媒体推广 销售分析 客户分析 项目SWOT分析,建筑设计,ARTDECO全石材外立面 干挂石材与大面积的玻璃幕墙进行结合,石材质感较好，但建筑线条死板，较为平面化,户型设计,户型配比,四房344,三房237,三房200,四房344,三房237,三房200,2单元,1单元,6单元,5单元,分2栋4个单元，每个单元标准层为3梯2户式设计，包含1个保姆电梯,户型设计,A1 345 4/2/4,三面江景房，以西向观江为朝向考虑,由于江景位于西侧，客厅、主卧均超西，南向采光面利用不佳 南北通透性欠佳 缺乏动静分区,客厅面宽较大 主卧、客厅的尺度感较佳 全套房设计 配套功能

7、丰富，有玄关、储藏室、工作平台、保姆间,劣,优,户型设计,A2 200 3/2/2,进深长、面宽小，南向功能间少,劣,优,长进深 南向整体面宽不足，仅有客厅、主卧朝南，次卧全朝北 动静分区不佳 内嵌式阳台，采光面受限 次卧无套房，200仅2个卫生间,主卧尺度较大，功能齐全 客厅餐厅连通，通透感佳 中西厨设置，现代时尚,户型设计,A3 236 3/2/3,进深长、客厅朝东、南北不通、南向功能间少,劣,优,进深较长 客厅朝西 南向整体面宽不足，仅2房朝南 南北通透性欠佳 缺乏动静分区 仅有1个套房,主卧尺度较佳 客厅面宽较大,装修标准,报价：10000元/,个别运用国际一线品牌，如米勒厨电 以二线

8、国际品牌为主，劳芬、高仪及博世 配有爱迪士新风系统、LIEBHERE酒柜,梁志天进行室内设计,项目自身属性总结,项目用材、配套、设计团队等符合高端项目档次，但仅仅达到高端市场入门级水平，总体并无亮点,社区感差：地块本身较小，绿化率不高，无法形成集中性的景观 户型欠佳：舒适大面积户型，但合理性较差，且造成销售困难 用材一般：10000元/的装修标准虚高，少量的国际一线品牌,区位概述 社区规划 产品力 媒体推广 销售分析 客户分析 项目SWOT分析,媒体推广,集中在开盘前1个月进行平面广告投放，而后停止此方面投入,媒体推广,世纪海景园杯高尔夫精英联谊赛,时间：5月25日 主题：国信世纪海景园杯高尔

9、夫精英联谊赛 地点：上海林克司高尔夫乡村俱乐部 举办方：上海中江房地产发展有限公司冠名赞助，由复旦EMBA高尔夫协会和上海中江房地产发展有限公司共同主办，天下高球负责承办 对象：复旦大学EMBA学员、上海林克司高尔夫乡村俱乐部会员,媒体推广,未做高炮或是高架看板，以报广为主，新闻晨报、新民晚报、东方早报以及第一财经、教育频道等电视，未投放过短信，曾举办过高尔夫球赛,区位概述 社区规划 产品力 媒体推广 销售分析 客户分析 项目SWOT分析,销售分析,项目于5月28日开盘，推出所有204套房源，报价8万/，当日认购25套,实际价差较大，价格范围在4.8-11万，及顶楼复式12.5-15.5万,销

10、售分析,项目于5月28日开盘，推出所有204套房源，报价8万/，当日认购25套,实际价差较大，价格范围在4.8-11万，及顶楼复式12.5-15.5万,项目去化非常缓慢，开盘后9周仅签约20套，尚未完成认购转签约程序 签约均价56280元/,销售分析,2单元,1单元,6单元,5单元,3套,2套,3套,2套,5套,4套,1套,中间套200户型去化最多，达14套 朝江边套大户型仅有1套成交,销售分析,1单元,1单元,3套,2套,3套,2套,5套,4套,1套,2单元,6单元,5单元,以中低区房源去化为主，均价处于低位,区位概述 社区规划 产品力 媒体推广 销售分析 客户分析 项目SWOT分析,客户分析,60%来自周边高档住宅业主，如财富海景花园、世茂滨江花园等豪宅的业主，不少是持境外身份的客户 约有30%来自开发商内部关系户，多为江苏籍人士 10%为上海其他地区客户，分布较散 10%为温州、台州等浙江客户,区位概述 社区规划 产品力 媒体推广 销售分析 客户分析 项目SWOT分析,项目SWOT分析,S 稀缺滨江板块，浦东最后一块待开发片区 距离陆家嘴、世博园区较近，双城市资源,W 处于高端项目聚集区边