房地产基础知识

1、房地产基础知识,内容介绍,基本概念 常用术语 交易知识 金融知识 法律知识,一、基本概念,房地产,房产 指各种明确了权属关系 的房屋以及与之相连的 构筑物或建筑物。,地产 指明确了土地所有权的土地， 既包括住宅或非住宅附着物的 土地，又包括已开发和待开发 土地。,全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务 院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。,土地知识,国 家,土地使用者,土地使用权(一定年限),土地使用权出让金(提前支付),土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出

2、让方式,国有土地使用权出让年限,居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 综合或其它用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年,招 标,拍 卖,挂 牌,协 议,土地分类：,1、生地 2、毛地 3、熟地 （1）三通一平 三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。 （2）五通一平 五通一平：就是建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。 （3）七通一平 七通一平是指是指土地(生地)在通过一级开发后，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以

3、及场地平整。 4、在建工程 5、现房（含土地）,房地产的类型,建筑物的分类（按使用性质分）： 居住物业: 平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅 商用物业: 写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐） 工业和仓储用房 其他： (教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等) 综合：两种或两种以上用途,建筑物的分类（按建筑高度分）： 1、低层 3层及3层以下 2、多层 3层以上，7层以下 3、小高层 7层以上，11层以下 4、高层 12层以上，30层以下 5、超高层 30层以上,1、砖木结构 2、砖混结构 3、钢筋混凝土结构 4、钢结构 5、钢混结构,建筑物的分类（按建筑材料分）：,结构类型名称,适用范围,二、

4、常用术语,建筑面积计算 占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积 容积率指总建筑面积与总占地面积的比率，它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。 使用率使用面积与建筑面积的比率 绿化率指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率 建筑密度（建筑覆盖率 ）用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 道路红线- 指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。,房屋面积的分类 房屋面积主要有使用面积、建筑面积、套内建筑面积、预售面积、竣工面积、居住面积、公用分摊面积等

5、。 使用面积它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积 建筑面积包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 公摊面积是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积 套内面积卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和,房屋层数,层高,净高,建筑高度,建筑间距,一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。,是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利

6、用率。,是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、 、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。,复式,错层,跃式,三、交易过程,房地产 市场分类,土地使用权出让市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。,房地产开发市场，其经营主体为各房地产公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。,购买房地产的单位和个人， 再次将房

7、地产转让或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。,一级市场,二级市场,三级市场,开发流程,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,一,二,三,四,五,一,二,三,四,五,南宁阳光100城市广场,四、金融知识,贷款- 指贷款人对借款人提供的并按约定利率和期限还本付息的货币资金。 个人住房贷款分类： - 贷款人以营利为目的的贷款。 - 用住房公积金发放的贷款，带有互助性 质，贷款利率比商业性贷款的贷款利率低。 - 借款人所需资金先申请公积金贷款，不足部分 申请商业性贷款，即贷款总金额由公积金贷款 和商业性贷款两部分组成。,个人住房贷款类型,商业性贷款,公积金贷款,组合贷款,个人住房贷款还款方式 等额本息还款方式-借款人每期以相等的金额偿还贷款。 等额本金还款方式-借款人每期归还相等的本金，同时付清本期应付的 利息。 房地产贷款保险 通过借款人的人身保险、抵押房地产的财产损失保险、借款人购买保证 保险、贷款人购买信用保险等方式，来分散房地产贷款的有关风险的一 种经济制度，在房地产贷款保险中，大量的是个人住房贷款保险。 住房置业担保 指依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担 保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷