2012年昆明房地产市场调研及项目可行性报告

1、2012年6月昆明房地产市场调研小结,一、昆明楼市概况 二、房产政策解读 三、本土营销案例 四、经典项目借鉴 五、项目发展方向构想,一、昆明楼市概况,1、昆明城市规划发展方向 2、昆明楼盘板块分布解读,PART 1城市规划,云南省、昆明市提出了建设现代新昆明的伟大构想，昆明将围绕滇池实施“一湖四片”（一湖滇池、四片安宁、富宁、宜良、崇明）、“一湖四环”工程。把昆明建设成为集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市。 规划以昆明中心城区为核心，以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-寻甸-嵩明-

2、宜良、寻甸-禄劝为发展轴的“一核五轴”，形成“中心城区、二级城市、三级城镇(市)、重点镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。到2020年，昆明市域城市化水平将达73%。 中心区新增190平方公里 核心昆明=主城+呈贡新区+空港经济区, 以东西、南北两轴带动周边二线城市、三线城镇发展,PART 1 城市规划“一湖四片”+航空港规则,未来昆明将围绕滇池构建 “一湖四片” （东西南北城）+一航空港，建设现代新昆明市区。总规划用地面积490平方公里，总规划人口450万人。其中东城呈贡新城为大昆明市区启动区。,东城即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地，现代城市物流业中

3、心。 规划人口95万人，用地100平方公里。 南城即晋城晋宁新城，形成新型旅游度假城。规划人口75万人，用地80平方公里。 西城即昆阳海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。 规划人口60万人，用地60平方公里。 北城即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托，形成金融商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区。 规划人口220万人，用地220平方公里。 空港经济区 航空港占地30平方公里，旅客吞吐量达到3500万人次/年，奠定全国第四、西部第一的国家大型门户枢纽机场地位。,一、昆明楼市概况,1、昆明城市规划发展方向 2、昆明楼盘板块分布解读,PART

4、 2 昆明城市概况/城市功能片区,北市区发展引导区 昆明北部城市教育、文化、商务的副中心和城市向北的对外交通枢纽，烟草、光机电产业以及中高级住宅区集中的区域,西市区-发展优化区 形成以传统工业结构优化、高新技术产业、旅游度假、生活居住功能为主综合功能地区,东市区发展促进区 形成城市东部的铁路、公路对外交通的枢纽，以现代工业、主题公园及住宅建设为主，是绿色生态屏障,南市区发展限制区 形成以体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功能集中的地区,二环路内 形成商务办公、金融贸易、城市风光、旅游购物、休闲娱乐等功能集中区域,PART 2 昆明楼盘板块分布/板块住宅及商业,西市区：昆明的

5、传统工业区，发展较为落后，但随着房地产规划式开发的进程，西市区的两个板块西山区板块和高新板块都有大量新项目浮出,中心区：昆明的城市商业核心区域，商业价值最高的区域。随着中心区内的房地产的开发，加速的带动中心区商业的发展，中心区将始终引领昆明商业的发展,北市区：随着住宅社区的大规模开发，以及便利的交通条件，成为了北市区成为区域商业核心的先决条件，而北市区的商业形态，也由最初的社区商业，开始向临街商业，独立商业进行发展，商业业态也开始丰富，依托大体量住宅形成的特色商业的北市区正在发生了质的变化，而未来轻轨的开通，也将促进北市区商业向更高层面发展，形成城市副中心。,南市区：区域成熟较早，地块较大，包

6、括滇池板块，官南板块及东南板块，目前各个板块都有多个商业项目在进行运作,东市区：东市区随着大量工业园区的开发以及随着昆明行政中心迁移带动各大星级酒店及5A写字楼、高级商业的聚集，逐渐成为昆明城市新中心。,城市经济和房地产的快速发展加快推动昆明商业由单中心向多中心转变，并形成多个组团式的区域商业中心，商业区域化发展初步成型。,三环的“圈层”效应 城市的环路犹如一个圈子，形成很明显的分界，产生强烈的“圈内”和“圈外”的感觉。 “一环内”和“三环外”，天壤之别。 昆明楼市一环板块的价值已经体现，主要为旧城改造、城中村改造。二环板块的价值正在朝着以前一环的价值靠拢。 而三环板块的重要价值之一在于，内接

7、昆明主城，外接安宁、嵩明、富民等郊县，形成圈层效应。,昆明房价曾经的“451“格局就是依据一环和二环所分的三个区间形成的。 昆明三环的建成，再次定位昆明房价格局，成为价格标杆，重塑2012年“67915”格局，仅仅用了五年。,PART 2昆明楼市中的三环 “圈层效应”效应,5呈贡新城板块： 别墅14000-22000元/平米 住宅5000-7000元/平米,2南片区（官渡区） 别墅18000-20000元/平米 住宅7000-9000元/平米,1西片区（西山区） 别墅18000-40000元/平米 住宅7000-10000元/平米,6安宁板块 别墅14000-20000元/平米 住宅3000-

8、6000元/平米,6,2,5,4,1,3,3北片区（五华区） 别墅9000-22000元/平米 住宅6600-12000元/平米,4,4东片区（盘龙区） 别墅20000-30000元/平米 住宅8000-10000元/平米,7,其中晋宁新城也有少量楼盘,昆明新建楼盘主要集中在二环内，主要按方向分为四大板块，价格基本遵循昆明环路圈层效应理论，但同时也形成了环滇池高档住宅区。 由于三环以及骨干高速公路的的修成通车，使得楼盘开发逐渐向外围扩散，辐射到3大新城以及安宁。,PART 2昆明楼市板块分布解读,二、房产政策解读,1、国家宏观政策 2、昆明本土政策,PART 1 国家宏观政策,宏观调控,落实保

9、障性住房,抑制投资投机,完善首套房优惠政策,保证住房刚性需求,国八条限购政策,差别化信贷政策,PART 1 国家宏观政策,二、房产政策解读,1、国家宏观政策 2、昆明本土政策,根据2012年国家及地方政策出台的调控政策，未来中国房地产的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段，但抑制投资性需求的目标不会变，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。,PART 2昆明2012最新房产政策,PART 2昆明房地产重点政策解读,PART 2 昆明二手别墅、商业、非住宅房产交易税费大幅提升,个税缴纳标准为成交价全额的1%或差额的20%，即不满5年的非住宅个税按成交价全额

10、的1%征收，满5年的非住宅按有原始发票的（契税发票、不动产说明书等一系列）的按照成交价与原房价差额的20% 征收。,昆明市针对非住宅（商铺、写字楼、厂房等）二手转让土地增值税的调整，除沿用原来按交易额1%征收土地增值税的同时，也按照增值率不同征收30%-60%（四级累进制）土地增值税，即征收标准是按成交价减去扣除项目金额后的30%-60%征收(扣除金额包括最初购房时的纳税证明和发票证明等)。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，实行税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项

11、目金200%的部分，适用税率为60%。,2012年以前按照成交价的1%来征收,2012年以前按照成交价的1%来征收,土地增值税,个人所得税,政策解读总结：,三、本土营销案例,1、东盟森林 2、云南华侨城 3、星耀水乡,开发商：云南实力房地产开发经营集团有限公司 项目状态：一期售罄，二期剩余少量房源 项目类型：综合体 所在区域：昆明东南板块 建筑面积：340万 平方米 销售价格：住宅5300-5800/平方米 商铺15000-30000/平方米 项目地址：云南省昆明市彩云北路兴呈路,由浙商投资和浙滇置业联合开发的大型综合地产项目东盟商贸港开篇项目的东盟森林占地2000余亩，集铂金超五星酒店、商品

12、交易、会展、民俗文化交流、东南亚风情商业街、配套写字办公、商业广场、配套住宅为一体的大型商业综合体，涵盖5万希尔顿铂金五星级酒店，10万地中海式品质住宅，集东南亚民俗风情街，旅游休闲，购物娱乐，文化餐饮，酒店商务于一体的以国际化精神为灵魂的大型综合项目，已被列为省政府双百重点项目及昆明市重点建设项目。,PART 1东盟森林,基本信息,项目简介,2011年8月17日，周三，云南信息报甫一出街，头版出位抢眼，引起南方都市报、新京报、华商报、华西都市报、新民晚报、楚天都市报、大河报、新周刊、凤凰网等30余家媒体关注，此广告更是通过微博这个媒介，在全国范围内疯狂流转，短短半天时间内，微博关注达到上十万

13、人。,PART 1东盟森林-出位广告营销,云南信息报头版 整版涂黑广告,封面头条新闻下面，是一大片的涂黑，中间小的不能再小的空白地，露出一行小字“东盟森林，白金五星社区”。,2012年3月，东盟森林打出二期紫檀“全部房源统统一口价3800元/竞拍”的广告。如此低价竞拍，似乎是要一夜之间将昆明房价拉回十年前。而广告中“不必再羡慕十年前买了房赚翻的人”的耸动，勾得不少置业者心痒痒。据了解， 若购房者想参加本次拍卖活动，需缴纳5万元的保证金。根据拍卖会现场参会人员达近2000人统计，此次拍卖活动开发商收取保证金就可达一亿元左右。,4月21日东盟森林拍卖活动在国际会展中心举行，邀请了云南电视台著名主持

14、人小从作为主持，并准备了很多表演活动暖场，聚集了很多人气。但现场拍卖叫价都是由开发商邀请的拍卖师掌握，价格始终控制在5500以上。拍卖会的实质为开发商广告作秀及收取保证金缓解资金压力。,PART 1东盟森林/房价3800起拍卖,以低房价拍卖为噱头，圈钱缓解资金压力,PART 1东盟森林/卖点总结,物业增值,知名酒店及大型商超、影院的入驻会为社区物业带来更大的增值空间。,区位优势,毗邻1号轻轨王家营站，紧邻彩云北路、昆玉高速、呈荣大道，便捷交通,宜居环境,临昆玉路百亩生态公园，昆明首家低碳环保绿色生态小区,新开发区轻轨物业,千亩森林城市综合体,希尔顿酒店入驻,三、本土营销案例,1、东盟森林 2、

15、云南华侨城 3、星耀水乡,开发商：华侨城集团 项目状态：一期售罄，二期天麓剩余少量房源 项目类型：国家休闲度假区 所在区域：昆明东南板块 建筑面积：1244万平方米 销售价格：22000/平方米 项目地址：云南省昆明市宜良县阳宗海北岸,云南华侨城实业有限公司秉承华侨城集团 “规划就是财富”、“环境就是优势”等先进理念，以周围众多的旅游景点为依托，按照“生态优先、旅游先行”的原则进行旅游项目和主题社区的系统开发。云南华侨城旅游项目主要包括滇越铁路主题旅游、生态旅游小镇、体育公园、国际会议中心、顶级温泉SPA、温泉水公园、生态湿地及森林休闲公园等，华侨城立志将该项目建设成一个融旅游、观光、娱乐、度

16、假为一体的高标准的国际化旅游度假胜地。,PART 2云南华侨城,基本信息,项目简介,华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。成立二十多年以来，由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。,PART 2华侨城主要业务构成,华侨城主要业务构成,PART 2华侨城旅游+酒店+地产发展模式,Text in here,地产,酒店,华侨城1+3+N模式,华侨城独创的“旅游+地产”的成片开发模式现在已经较为成熟。其“旅游+地产”其实是

17、“先旅游后地产”的路子，一方面提升了房地产的价值（保证了地产业务的高毛利率），另一方面也使旅游资源的边际效应得到了充分的挖掘，实现旅游和地产的双赢。,PART 2华侨城发展模式研究,华侨城的策略是进行成片的区域型综合开发：先将大块地拿到手，再分期开发，构筑产业链条，进行旅游和房地产、酒店、商业、文化、教育之间的跨产业资源整合，使各产业优势资源彼此结合，实现关联协同的方式，发挥主题公园的旅游效应。 旅游能够聚人气、创品牌，但创造的利润不如房地产丰厚，把可控制的资源最大化整合到地产中，通过区域资源的优化配置，使土地产生出最大的经济效益和社会效益，为华侨城旅游提供了比旅游本身更丰厚的利润。,PART

18、 2云南华侨城/卖点总结,旅游地产,超五星酒店,旅游度假,企业会所定制,高端住宅,1,2,3,4,天麓豪宅，用地面积近22万m2，建筑面积5万m2，均价22000左右，靠山临海，风景优美，周边高尔夫球场，高级会所，温泉水疗一应俱全，专为高端成功人士打造,项目分为四大区： 滨水休闲度假区、康体运动休闲区、主题文化旅游区、山谷生态度假区，集地中海风情建筑，高端SPA，滇越铁路主题小镇，高尔夫球场，高级会所为一体的国际旅游度假区,依托华侨城国际旅游度假区优势，推出企业会所定制服务，即根据企业的要求对800-1000平米大宅从户型到格局全方位的定制服务。,项目拥有圣托里尼会议超五星酒店 ，皇宫酒店 、

19、高尔夫会所酒店 、城堡酒店等多个五星级酒店以及菲拉精品酒店 、火车主题酒店 、半山艺术酒店 、山谷木屋酒店 、万福精舍等多家风情酒店,三、本土营销案例,1、东盟森林 2、云南华侨城 3、星耀水乡,开发商：昆明星耀（国际）俱乐部有限公司 项目状态：房源充足 项目类型：生态湿地，别墅 所在区域：昆明北部板块 建筑面积：55万平方米 销售价格：18000/平方米 项目地址：昆明空港经济区 嵩明嘉丽泽湿地,星耀水乡总占地约6500亩，总建筑面积53万平米，其中住宅42万平米，公建11万平米。公建包括主题精品酒店、高尔夫会所、办公楼、特色商业街、千人会议中心、垂钓俱乐部、马术俱乐部、员工宿舍、综合运动馆

20、。,PART 3星耀水乡,基本信息,项目简介,利用特嘉丽泽片区高原水资源，8条河道贯通整个片区，规划有生态湿地园； 充分保留农场原始生态环境，规划出了薰衣草庄园以及花海园，养生园等大型生态主题区域； 项目住宅区域周边规划有高尔夫，以及大部分生态区域，居住环境相对较优； 项目内部的生态区域以及住宅区域的交通规划是不可以行车的，只能骑马，走路或自行车，能更好的保持生态环境。,PART 3星耀水乡/项目规划,PART 3星耀水乡/湿地资源,利用嘉丽泽片区高原水资源，8条河道贯通整个片区； 生态湿地公园 ，孕育出整个项目自然风光； 地处稀缺生态环境 区域，属于云南保留较完好的原生态湿湖泊区 。,200

21、9年 嵩明嘉丽泽高原水乡 张祖林 最好保持它的原生态，一定要处理好保护和开发的问题，保护好就是最大的开发。,项目拥有极好的湿地自然风光,PART 3星耀水乡/马术俱乐部,星耀水乡拥有全昆明最好的马术俱乐部,星耀水乡马术俱乐部马匹多为百万以上名马，星耀集团购买所得，很多参加过著名电影拍摄，荷兰品种占大多数,PART 3星耀水乡/分时度假,签约RCI：购房者购买了一套房屋，可能每年只有一个月的时间自住，其余11个月处于闲置状态，通过RCI交换平台，可将房屋闲置的11个月交换，让别人住进你的房屋，享用这个房屋所在社区的全部度假资源，自己到不同国家旅游度假时，可免费住进相同等级的房屋和享受社区度假资源

22、。,星耀水乡签约温德姆集团分时度假项目,PART 3星耀水乡/建筑特色,星耀水乡建筑材料优秀，特色明显,星耀水乡的别墅，主体建筑全部采用加拿大进口木材，为云南首例，防潮，防虫，防震性能良好。,外观有4种主色调24种搭配组成，让人有耳目一新的感觉。彩色搭配的别墅区，充满活力，充斥着童话色彩，在别墅楼盘中也较少有此风格。,PART 3星耀水乡/卖点总结,四、经典项目借鉴,广州金地门道科技园,PART 1金地门道科技园,金地门道-EOD绿色生态办公产业园,门道商务园，占地70余万平米，共分八大区块，以国际绿色生态商务办公区的先进理念，将商务、汇展、休闲、娱乐等有机地结合。引入低容积率、绿色生态的规划

23、设计理念和发展模式，打造健康、和谐、创造力优先的以现代服务为引领的国际化商务区。,PART 1金地门道科技园/项目优势,物业形态主要有4层和8层轻型物业两种。面向文化创意企业销售租赁。其楼面空间组合灵活，既可独立使用，也可拼接后使用。每层单元面积约250400平方米，每栋面积约10003200平方米。,以大开间，大窗幕为主错落交置的独栋办公区在英国著名设计院的雕琢之下， 合院思想在12万余平米的建筑规模中自然流露,PART 1金地门道科技园/功能分区,园区实行统一的总体规划，划分为生活区、生产区、价值提升区三个空间类别，条件较弱的地块先转让，条件较好的地块后转让或自行开发。,生活区统一开发并迅

24、速启动，分期进度与招商保持同步。生活区以服务本项目入园企业为主，适当兼顾洪湾片区其他企业，经营方式以物业开发出售为主，出租为辅。,价值提升区,生产区,生活区,PART 1金地门道科技园/户型,PART 1金地门道科技园/小结,五、项目发展方向构想,1、项目定位 2、客户分析 3、营销方式,PART 1项目区位,我公司项目所在地为呈贡县洛阳片区小新册村附近，距离呈贡市政府 仅5分钟车程，铁路近在咫尺，出门便是呈黄快速公路，地理位置优越,地处昆明主城、空港经济区、呈贡新区三城中心，位于经开区规划工业园大冲片区,PART 1项目定位,根据总公司绿色交易的经营理念，结合本项目实际情况，经公司领导研究决定， 项目初步定位为集高端农副产品，冷链，物流，仓储为一体的绿色工业园区,冷链仓储,高端食材城,物流,五、项目发展方向构想,1