首都机场T3配套楼经营推广方案

1、,首都机场集团公司 综合楼A楼租赁方案,2009.04.10,【目录】,项目概况,营销策略,筹备方向,执行计划,团队建议,卷一,卷二,卷三,卷四,卷五,卷一,项目概况,卷一 【项目概况】,二纬路,四纬路,三 经 路,四 经 路,其中A座七层还建给工商所口岸办的面积为2900M2；,集团企业拟租赁面积为18800M2，,其中B座首都机场公安分局无偿使用面积为27087M2,剩余可经营和管理的面积为141172M2。,区位、周边及基础信息,卷一 【项目概况】,立体空置状况概览,卷一 【项目概况】,项目七层示意图,项目一层示意图,车库入口,平面空置状况概览,卷二,筹备方向,说辞,推广,销控,说什么（

2、主题）,怎么说（内容）,对谁说（对象）,谁去说（形式）,场所（销售环境）,人员（营销层次）,主线（销售方式）,媒介（费用计划）,销售顺序（难易程度）,销售速度（回款要求）,客户组合（客户品质）,中介策略（行业影响）,卷二 【筹备方向】,临空经济实体（如制造业、物流业、旅游业）。,“搭载产业航母，经营挥斥方遒。”,一通知、二交流、三包装、四推广。,会议、活动（如论坛）、展示。,现场咨询为主，渠道分销为辅。,租赁中心（案场）、展示中心（会场）、客户中心（后台）。,先物业、后商务、其次商业。,网络、户外、年会、冠名活动（如赞助等）。,国企为主，外资（或上市）公司为辅，民营大企业补充。（即性质优先、实

3、力第二、品牌第三）,先旮旯、后单元；先部分，后整层。,10月至次年4月为主要回款期。（1至2月最低）,特许冠名；包租经营；设机构分销；团队直销；协会组织。,方向、分类和原则,卷二 【筹备方向】,消费趋势 的依据,项目特性分析,市场环境 的依据,项目特质 的依据,项目分区 方案,【共性知觉】,【知觉差异】,机 关 场 所,写 字 间,仓 储 办 公,商 住 楼,企 业 总 部,产 业 园 区,投 资 产 品,消费趋势 的依据,卷二 【筹备方向】,项目特性分析,市场环境 的依据,项目特质 的依据,项目分区 方案,机 关 场 所,写 字 间,企 业 总 部,产 业 园 区,职 能 型,管 理 型,行

4、 业 型,庭 院 式,单 间 式,开 放 式,消费趋势 的依据,卷二 【筹备方向】,项目特性分析,市场环境 的依据,项目特质 的依据,项目分区 方案,企 业 总 部,产 业 园 区,管 理 型,行 业 型,开 放 式,消费趋势 的依据,企 业 总 部,产 业 园 区,管 理 型,行 业 型,开 放 式,机 关 场 所,写 字 间,庭 院 式,单 间 式,职 能 型,卷二 【筹备方向】,市场环境 的依据,项目特质 的依据,项目分区 方案,消费趋势 的依据,市场环境 的依据,项目特性分析,北京写字楼的品质状况,企 业 总 部,产 业 园 区,管 理 型,行 业 型,开 放 式,机 关 场 所,写

5、字 间,庭 院 式,单 间 式,职 能 型,卷二 【筹备方向】,项目特质 的依据,项目分区 方案,消费趋势 的依据,市场环境 的依据,项目特性分析,写字楼客户来源分析 【样本】CBD地区,企 业 总 部,产 业 园 区,管 理 型,行 业 型,开 放 式,机 关 场 所,写 字 间,庭 院 式,单 间 式,职 能 型,卷二 【筹备方向】,项目特质 的依据,项目分区 方案,消费趋势 的依据,市场环境 的依据,项目特性分析,写字楼市场的各行业承租比例,项目特质 的依据,企 业 总 部,产 业 园 区,管 理 型,行 业 型,开 放 式,机 关 场 所,写 字 间,庭 院 式,单 间 式,职 能 型

6、,卷二 【筹备方向】,项目分区 方案,消费趋势 的依据,市场环境 的依据,项目特性分析,项目特质 的依据,1、商务综合体的项目规划设计,2、集团内公司优先入驻,3、银行和配套公司优先,项目分区 方案,卷二 【筹备方向】,消费趋势 的依据,市场环境 的依据,项目特质 的依据,项目分区 方案,1、公安分局作为社会职能部门是对于办公外部环境要求最低的机构；,2、集团企业之间属于流程、协作、配套的职能关系，区划时主要对办公环境的功能集成和内外部交通顺畅；,3、对空置面积集中的部分在区划上尽可能的保证其在选择、使用、管理等方面的独立性、舒适性和便利性。,园艺区,卷三,营销策略,卷三 【营销策略】,营销的主题建议,卷三 【营销策略】,空间展示,【办公魔“方”无所不能】,卷三 【营销策略】,价格策略,A总投资（RMB9.6441亿元）; B折旧费（30年） ； C地上可经营管理面积（ 90925.8M2 ）,D租金基价=A/B/C=RMB0.97元/M2/天。,卷四,执行计划,公关小组,广告推广,客服中心,企业新闻策划,硬性广告投放,专业性媒体维护,发布会 论坛 赞助活动,户外路牌、楼体、电梯、高尔夫等 网络项目网站、专业网站（新浪、焦点） 平面媒体经济类（21世纪经