闫旭东房地产估价风险分析

1、房地产估价风险分析,北京仁达房地产评估有限公司 闫旭东,一、按风险造成的后果分类,1、估价师承担风险,法律责任风险：法律责任是对估价师执业行为的约束，由刑法、估价师管理办法管制 。,信誉风险：信誉是对估价师执业行为的保障，实行 信用档案管理。,2、机构承担风险,法律责任风险,经营风险：经营是公司生存之本，持续经营是公司发展之源。,信誉风险：信誉是公司持续经营的保障，实行资质管理。,是对公司经营活动的约束，由房地产估价管理办法管制,经济赔偿风险,二、风险来源及可控性分类,风险来源,政策风险 ：由行业、金融等政策的变动引发的,法律变动风险：由新法颁布及法律条文变动引起的,市场风险：由市场供求关系引

2、起的,关联风险 ：由关联方带来的,客观性（系统性）风险，不可控,业务承接风险：在承揽业务过程中产生的,技术风险：在估价报告技术方面隐含的,报告使用风险：未能正确使用估价报告产生的,管理风险,事务管理风险,财务管理风险,人员管理风险,估价报告管理风险,行政事务管理风险,人力资源配置风险,职业道德风险,执业能力风险,报告质量管理风险,报告归档管理风险,主观性（偶然性）风险，可控,无论是估价师还是估价机构面临的风险，归根到底都要通过对风险源的有效控制才能达到防范各类风险之目的。从风险来源来看，政策风险、市场风险、法律变动风险和关联风险归属于客观性风险范畴，具有系统性风险特征，为主观上不可控制的风险来

3、源，只能通过不断学习、密切关注、认真判断来降低风险来临的可能性。而业务承接风险、技术风险、报告使用风险和管理风险归属于主观性风险范畴，具有偶然性风险特征，可以通过估价人员的主观努力加以控制。因此，我们应找出可控风险源，通过对公司各项管理制度的完善，加以合理有效控制和防范。从公司员工对“房地产估价风险”的观点归纳中也可以看出，大家最受重视的主要风险：业务承接风险、技术风险和管理风险也属于可控性风险。,三、可控性风险风险分析,（一）业务承接方面的风险点,1、市场拓展 市场开拓计划合理性引起的经营风险 房地产估价市场可以划分为传统市场和新拓领域市场。对传统市场（竞争性市场）的客户开拓，需要对整体市场

4、进行细分并作出合理规划后竞争取得客户。在不断扩大传统市场的基础上努力开发新拓领域市场（非竞争市场）。 市场拓展中个别市场人员的不妥行为所导致公司声誉损害的信誉风险 加强市场人员素质教育，规范市场人员行为，防止私下承接业务、与客户串通作假、收受或所要回扣、假公济私等有损公司声誉的行为产生。,（一）业务承接方面的风险点,1、市场拓展 客户维护及项目跟进不利或沟通不畅导致项目流失的经营风险 定期维护客户，主动跟踪服务。对有过项目接触的客户要适时进行回访，让客户感觉到我们超值的专业化服务，长期认可公司。 业务费用成本过高导致利润降低甚至亏损的经营风险 客户开发和维护需要适度业务费用，但业务费用过高会导

5、致经营利润下降甚至亏损。长期客户的维护在于与客户情感沟通和客户对我们的专业化服务水平的认可，并不是全靠用金钱拉关系。试想别的公司用更多的金钱而不是靠技术和服务，客户就全跟着跑了吗？,（一）业务承接方面的风险点,2、业务洽谈 委托方未能真实告知估价对象状况的风险 估价对象常常存在着这样或那样的缺陷，有些缺陷是实体性的如影响房屋正常使用的管道、水电等，有些缺陷是权益性的如带有低租金长租期的房产、房产本身已做抵押等。有时委托方为达到某种目的故意隐瞒实际情况，为我们估价工作带来较大风险。因此在业务洽谈中应在认真听取对方介绍的同时，仔细分析其中的逻辑性判断其合理性，有疑点的地方做好记录并通过对方咨询、有

6、关部门查询、现场勘查、现场周边询问等方式综合进行判断。,（一）业务承接方面的风险点,2、业务洽谈 委托方出于某种目的要求高估或低估房地产价值的风险 对于抵押估价业务估值过高的项目，当抵押人不能按时偿还银行贷款，银行不得不将抵押物强制变现时，若房地产市场价格正处于下降过程中，抵押物的变现值就可能不足以偿还银行的抵押贷款，估价机构就可能承担相应的经济赔偿责任，而巨大的经济赔偿额可能是估价机构无法承担的。对于纳税、改制等估价业务估值过低的项目，估价机构承担着国家税收和国有资产流失等法律风险。 对于估价师来说，估价结果过高或过低也会使得签字估价师会陷入风险之中。 市场人员在对这类估价业务承接时一定要慎

7、之又慎，尽可能明确委托方意图，通过与委托方的充分沟通，如根据项目特点、估价目的和价值定义等向委托方作出合理解释，说服委托方接受我们的估价结果，使其符合正常的市场价值。,（一）业务承接方面的风险点,2、业务洽谈 市场人员对客户大包大揽，在未确定报告繁琐程度情况下就答应完成报告时间和大幅降低评估费用的风险 有时市场人员为了能承接到业务，在未对估价对象概况认真了解的情况下，就大包大揽，无所不答应，订立出与估价任务不符的作业时间和估价费用的合同，极易造成违约责任和估价报告质量问题。另外，过低的收费和过短的时间会使得不了解估价行业的客户认为估价工作没有技术含量，而进一步压低评估费用。,（一）业务承接方面

8、的风险点,2、业务洽谈 尚未确定估价目的和报告使用方向，就许诺客户评估值的风险 有的市场人员洽谈业务时，仅简单地询问一下估价对象情况，就重点与客户谈论评估费用。而对估价的目的、估价对象的范围、估价报告的使用方向未做认真询问和界定。众所周知，估价报告使用方向确定估价目的，估价目的决定评估价值。不同的估价目的下的估价结果区别是很大的，因此洽谈业务是一定要确定估价目的和报告使用方向后，才能判断出客户所要求评估值的合理性。,（一）业务承接方面的风险点,2、业务洽谈 一味地以低价吸引客户，导致客户对公司能否客观地评价房地产价值的能力产生质疑而丢失客户的风险 有的客户要求查看现场时给出大概评估值和评估费用

9、，有的客户直接打电话咨询。如果我们单独采用以低报评估费的策略，可能会吸引一些小客户，但往往会引起一些客户对公司的技术水平产生怀疑而丢失重要客户，尤其是有官方或财团背景的大客户。从某种角度上讲，评估收费水平的高低往往代表着一个公司估价报告水平的高低。,（一）业务承接方面的风险点,3、委托方提供的资料 权属文件证明如房屋所有权证、国有土地使用证等资料及他项权利状况的真实性 在我们承接估价业务过程中，有个别的委托人为了骗取银行贷款或其他目的，不惜会弄虚作假，进行伪造房屋所有权证和国有土地使用证等违法活动，还有的委托人故意隐瞒已经抵押、担保等事实，如果未能有效核实，将为公司和签字估价师带来严重的风险。

10、,（一）业务承接方面的风险点,3、委托方提供的资料 房屋租赁合同中租金水平的真实性 客户为了高评房地产价值，有的采用伪造房屋租赁合同的方式来提高租金水平，还有的客户故意隐瞒长期低价租金事实。我们应尽可能对租金实际水平进行调查核实，避免租金不实的风险。 委托方提供的资料不全 委托方一般不具备专业的估价知识，也不知道房地产估价应提供那些资料，有的只是一知半解，不可能将估价所需的全部资料提供齐全。洽谈和接受业务时应向委托方说明估价所需资料情况（一般参照与项目类型对应的资料清单，特殊情况需单独做补充说明）。资料不全或缺损同样容易造成估价风险。,（一）业务承接方面的风险点,3、委托方提供的资料 委托方不

11、按时提供资料 若委托估价合同中的提交估价报告时间，未限定为委托方全部提供资料后的若干天，则委托方不按时提供资料将会给公司带来违约责任的风险和赔偿责任。 客户资料丢失、缺损和保密的风险 有时估价项目我方向委托方索要了原估价报告、其他评估报告、财务报表和报告。这些材料有的属于委托方的机密，有的委托方还需存档，需要我们对其做良好的保密和保管。另外有的预评估报告与正式估价报告时间间隔很长，其委托方提供的资料也需要做良好的保管。如果造成客户资料丢失、缺损或泄密，公司可能因客户产生不信任而丢失客户，严重的可能造成客户诉讼。,（一）业务承接方面的风险点,4、合同签订及评估费用收取 委托估价合同有缺陷或质量不

12、高造成的风险 委托估价合同是合同双方在平等互惠的基础上明确约定双方利益和义务的法律性文件。订立合同时应通过友好协商，充分考虑合同双方的权益和义务，特别是我方的利益，同时尽量避免由于约定不明确（如不是我方原因引起的报告超时等违约行为）而导致的日后纠纷。提高委托估价合同质量是避免合同风险的重要手段。,（一）业务承接方面的风险点,4、合同签订及评估费用收取 不按规定条款签订委托估价合同的风险 由于估价行业处在买方市场上，估价机构的市场地位较委托方更为劣势，市场人员在订立合同时，往往并没有充分考虑我方的利益，修已有委托估价合同中的合同条款，如付款方式的改变等对我单方不利的合同条款，造成违约风险或赔付风

13、险。订立的合同时应该由副总经理以上的负责人审核。,（一）业务承接方面的风险点,4、合同签订及评估费用收取 不按流程签订委托估价合同的风险 既不签合同也不收取预付款，就指挥技术人员开展评估工作并提交报告，致使评估费用难以收取的风险。 未按委托估价合同条款规定收取费用的风险 收取预付款后，未按委托估价合同条款规定，在未收取全款的情况下就提交报告，造成尾款难以回收的风险。,（二）估价技术方面的风险点,在取得估价业务后，按照估价程序，涉 及到估价技术方面的流程分别有拟定估价作业方案、收集估价所需资料、实地查看估价对象、分析估价对象及房地产市场、选定估价方法进行测算、确定估价结果、撰写估价报告。其中，拟

14、定估价作业方案、选定估价方法进行测算、确定估价结果等步骤归类于估价方法及参数的选择方面的技术风险；收集估价所需资料、实地查看估价对象、分析估价对象及房地产市场等步骤集中体现为估价信息取得与使用方面的技术风险；撰写估价报告步骤存在着估价报告撰写方面的技术风险。,（二）估价技术方面的风险点,1、估价方法及参数的选择方面的技术风险 估价方法选择不当的风险 估价方法选择是否得当是房地产估价的主要技术风险之一。估价方法选择始于拟定估价作业方案，技术路线是否合理，人员、时间、费用安排是否得当对最终估价方法的选择起着重要作用。合理的估价作业方案表现在能省时、省力、高效的完成估价业务；不合理的估价作业方案可能

15、会造成估价方法选择错误、重复作业等风险。不同类型的房地产，根据估价目的，应该选用合适的估价作业方案。估价方案的制定应该由富有丰富估价经验、对项目情况有详细了解的估价师完成。 估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用，根据已制定的估价作业方案和所搜集的信息资料确定估价方法。估价方法选择应考虑所选的估价方法与搜集到的信息资料相匹配，估价方法中所需的数据无法搜集、搜集不全或不细、搜集成本过高等情况不适宜选取。若确定的估价方法没有足够数据做支撑或所选定方法根本不适宜就会造成风险。,（二）估价技术方面的风险点,1、估价方法及参数的选择

16、方面的技术风险 参数选择不当的风险 不同的估价方法有着不同的技术参数，技术参数选择不当，即使估价方法选择正确，也会得出错误的估价结果，造成风险。技术参数的确定归根到底来自于市场，是根据大量的市场调查数据进行测算结合以往的估价经验得出的。如果只凭经验数据或借用他人经验数据，不根据所估物业类型、市场条件等的具体情况进行测算，就不可避免由于估价参数选择不当而造成估价结果偏离市场价值的风险。,（二）估价技术方面的风险点,1、估价方法及参数的选择方面的技术风险 最终估价结果确定方式不当的风险 同一估价对象宜选用两种以上的估价方法，根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法，应同时采用多种估价方

17、法进行估价，不能随意取舍，最终估价结果的确定方式不尽合理同样会造成风险。当所选用各种估价方法的估算结果相差不大时，综合结果应采取简单算术平均法确定；当对不同估价方法估算出的结果有一定差异时，应进行比较分析后采用加权平均法，权重数应合理确定；当结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。在确定了综合结果的基础上，还应考虑一些不可量化的价格影响因素，对综合结果进行适当的调整，或取整，或认定其作为最终的估价结果。 对于最终估价结果应保证其客观合理性，估价结果应该经的起市场的检验，符合或正确反映估价对象于估价时点的、设定价值定义内涵下的价格水平。,（二）估价技术方面的风险点,2、估价信息获取与使用方面

18、的技术风险 估价所需的资料信息有估价对象本身的资料和相关信息，如土地使用权证、房屋所有权证、土地形状及土地利用状况、建筑物结构装修设备及维护情况、房屋使用状况等，以及与估价对象相关的市场信息，如当地的基准地价资料、当地同类物业市场交易信息、当地房地产市场变化趋势等。资料信息的取得和使用对估价方法的选择和估价结果的确定起着重要的作用。因此，估价报告所依据的资料信息及选用的数据参数均需要有准确出处。,（二）估价技术方面的风险点,2、估价信息获取与使用方面的技术风险 资料信息搜集量不足造成的技术风险 根据拟定的估价作业方案，尽可能多的搜集估价所需的资料信息包括直接信息和间接信息。直接信息主要是依据委

19、托方提供的资料和实地查看现场搜集的估价对象本身信息及周边环境及市场情况；间接信息是不能直接取得的二手信息，如土地管理部门的基准地价成果、中介公司的房地产交易信息等。无论何种信息，尽可能多地搜集才可能为估价工作提供筛选。但是由于成本限制不可能做到信息最大化，当信息搜集量不提供筛选的基本要求时，就会产生信息量不足的技术风险。,（二）估价技术方面的风险点,2、估价信息获取与使用方面的技术风险 资料信息了解程度不够细致造成的技术风险 无论是估价对象本身的资料还是与估价对象相关的市场信息，均需要详细了解，深入调查。如果只知其一不知其二，例如只知道房屋位置和用途、成交规模、成交价格等大致情况，而未详细了解

20、是否急于出售、交易税费承担方式、房屋风水情况、是否是关联交易等成交条件，同样会造成信息取得与使用方面的技术风险,（二）估价技术方面的风险点,2、估价信息获取与使用方面的技术风险 搜集资料信息不真实造成的技术风险 无论是直接信息还是间接信息都存在资料信息不真实的情况，委托方是否真实的告知估价对象情况、中介公司提供的二手信息是否真实等都会影响信息的真实性，导致资料信息不真实的技术风险。另外，由于估价人员的专业水平限制，是否能正确分辨有用的信息和虚假信息，也同样造成信息不实的风险。,（二）估价技术方面的风险点,2、估价信息获取与使用方面的技术风险 搜集资料信息实效性不强造成的技术风险 估价结果是估价

21、对象在估价时点下的客观价值，要求所搜集的资料信息具有良好的实效性。市场资料应是估价时点下的资料，选用的可比实例应是估价时点下的或可以修正为估价时点下的数据，过了时的市场交易资料信息不能使用，否则就会造成估价结果偏离估价时点下的市场价值风险。,（二）估价技术方面的风险点,2、估价信息获取与使用方面的技术风险 信息加工质量不高造成的技术风险 无论是直接信息还是间接信息，均需要进行信息整理和加工才能运用于估价报告中。通过对估价对象的现场调查分析估价对象的特点（优势和劣势）、周边环境对其价值影响的方向等；通过统计部门发布公开信息和行业信息分析房地产市场状况、估价对象类似房地产市场供求关系变化及其影响因

22、素等；通过对国家产业政策、金融政策等变化动向的捕捉，分析和研判类似房地产市场价格及其变化趋势等。如果对所搜集的资料信息加工质量不高，对最终的估价结果也会造成不良的影响。,（二）估价技术方面的风险点,3、估价报告撰写方面的技术风险 价值内涵把握不准确的风险 估价目的和估价报告使用方向决定了评估的价值定义内涵，估价人员一定要根据估价目的和报告使用方向把握价值定义内涵，一旦价值内涵把握不准确就会造成重大的技术风险。 不同估价目的评估采用的价值标准不同，估价人员所评估的价值为估价目的下的客观合理的价值，而客观合理的价值不完全等同于公开市场价值。一般情况下，不同估价目的下的评估价值类型可以分为：市场价值

23、、限制性市场价值和非市场价值。例如：房地产转让目的下的评估价值为市场价值；房地产的抵押、保险、课税、房屋拆迁补偿等目的下评估价值为限制性市场价值；房地产投资目的下的评估价值为非市场价值。另外，同一估价目的不同使用方向价值内涵也会有区别。例如：房地产拍卖目的的下，市场价值拍卖还是拍卖底价用途，市场价值拍卖用途的，价值内涵为公开市场价值；拍卖底价用途的，价值内涵为限制性市场价值。估价人员一定要根据估价目的及使用方向准确把握价值定义内涵，才能避免相应的技术风险。,（二）估价技术方面的风险点,3、估价报告撰写方面的技术风险 滥用估价假设与限制条件的风险 估价的假设与限制条件对房地产评估价值影响较大，不

24、合理假设往往导致错误的估价结论。估价报告中的假设与限制条件是对某些难以确定的事项所作的必要假设，同时也限制了估价结果应用的条件，确实起到了保护估价师和估价机构的作用。但是假设与限制条件的设定必须合法、合规、合理，不能因某种目的而滥用，滥用假设与限制条件同样会造成风险。,（二）估价技术方面的风险点,3、估价报告撰写方面的技术风险 特殊事项说明不清的风险 估价人员在估价过程中已发现可能影响估价结论的特殊事项，但非估价人员执业水平和能力所能评定估测的，也应提示估价报告使用者注意特别事项对估价结论的影响，还应提示估价人员认为需要说明的其他事项。如果这些特殊事项说明不够清楚，估价报告就会存在疏漏。,（二

25、）估价技术方面的风险点,3、估价报告撰写方面的技术风险 重要信息披露有重大疏漏的风险 估价人员应对估价对象的全面情况作出深入细致的调查，并对所了解的重要信息做相应的披露。不同项目类型和估价目的及报告使用方向需要披露信息各有侧重，如房地产转让目的，更侧重于区域市场环境状况信息的披露；在建工程抵押目的，更侧重于在建工程现状、停工时间等信息的披露；房屋保险目的，更侧重房屋的结构和装修的防火性和防火设施等信息的披露；房地产投资目的，更侧重对其投资回报影响的信息（如：相邻地块是否可以合并）的披露等等。重要信息的缺失、疏漏或阐述不清，会造成报告使用方的误读和误解而产生风险。,（二）估价技术方面的风险点,3

26、、估价报告撰写方面的技术风险 估价时点和估价报告有效期未合理限定的风险 估价时点的确定限制是当时的市场价格水平，估价时点设定不恰当，对估价结果影响极大，易造成市场风险。估价报告有效期应合理确定，在房地产市场价格波动很大的时间段内，尽可能缩短估价报告有效期，必要时需重新评估，否则也会产生使用风险。 报告中估价对象描述和市场分析部分与估算取值和估价结果不一致的风险 我们的估价报告中常常出现这样的问题，估价对象的描述有这样或那样的缺陷，而估算取值时却选择高限，反之也然。如市场比较法修正时，估价对象描述为差，而修正因素选择好，前后两层皮相互矛盾。,（二）估价技术方面的风险点,3、估价报告撰写方面的技术

27、风险 价格测算过程缺乏取值标准或依据的风险 估价报告的价格测算过程中，每个数据取值都应该有相应标准和依据，并在报告中写明。若所选用的数据没有合理的出处，计算出的结果和分析结论就缺乏有力佐证。 内部审核不能到位的风险 三审人员对房地产评估价值的把握，只能针对于估价对象所在区域房地产平均价格水平进行了解和分析，而对估价对象具体情况及其价值的把握，更多地依赖于勘查过现场的报告撰写人和二审人员所提供的信息进行判断。因此三审人员其实是更易受到信息限制，产生判断误差。所以，对估价结果风险的控制要依赖所有相关人员的努力。现场勘查人员应该将项目的详细情况告知审核人员，包括可能存在的瑕疵和风险，以便于审核人员更

28、好的把握报告的风险度。,（三）估价报告使用不当的风险,1、未按标明的估价目的正确使用估价报告及估价结果的风险 如法院委托的项目。法院委托评估时需评估估价对象的公开市场价值，而法院在执行时需要对估价对象进行拍卖。房地产拍卖应设定底价，而法院委托拍卖公司拍卖时则是以估价机构的评估价值为依据，诸如此类情况为估价机构带来风险。 2、房地产市场剧烈变动导致估价报告使用的风险 房地产市场剧烈变动时，虽然估价报告仍在有效使用期内，报告使用方未能及时重新委托评估而继续使用报告，为估价机构带来风险。 3、评估后事项发生引起的房地产价格变动的风险 勘查现场后，估价对象发生了如设定抵押、担保、租赁等他项权利，或者估

29、价对象周边修建了垃圾站、垃圾填埋场、公路、桥梁，砍伐了树木等对估价对象价值产生影响的日后事项，也会为估价机构带来风险。合理确定估价时点是防范此类风险的重要手段。,（三）估价报告使用不当的风险,4、使用过期失效的估价报告及估价结果的风险 有些委托方不了解估价报告是有有效期的，在估价报告过期失效的情况下，还继续使用估价报告及估价结果。估价机构在提交报告时应提示报告使用者。 5、有时估价报告及估价结果使用不当也会给估价机构造成名誉风险 有时某些不负责任的记者还有其他估价机构，在没有全面调查掌握真实情况的条件下，对估价报告断章取义，甚至歪曲事实地就进行报道，造成估价机构的名誉风险。,（四）管理方面的风

30、险点,1、事务管理 估价报告管理 A.估价报告质量管理不善的风险 估价报告的质量是我们的生命，报告质量管理不善会对公司造成重大风险。防范报告质量风险我们应做到： a.完善估价报告质量管理制度； b.严格履行估价程序，不得随意删减和省略每个步骤； c.每个流程步骤都要落实到位，要有监督和反馈机制； d.坚持三级审核制度。二审人员应为勘查过现场且项目经理以上的估价人员进行，三审人员应为专职审核人员或熟知该项目的项目负责人； e.报告完成提交给客户前，应认真仔细的检查核对。,（四）管理方面的风险点,1、事务管理 估价报告管理 B.估价报告存档管理不善的风险 估价机构承担的估价责任期一般至估价服务行为

31、结束日止。如果估价项目在日后的估价服务行为结束日前发生纠纷，则估价机构有义务做出合理解释，而当时调查的一切资料都可能成为我们有力的证据。若这些资料未能及时归档、归档有缺损或资料遗失，再去搜集整理的难度就会很大。在资料缺失的情况下，估价机构就无法回避风险。防范归档风险我们应做到： a.估价人员在资料归档时，应做到不重不漏; b.估价人员和资料归档人员之间做好衔接工作； c.资料存档方式应合理，不繁不乱，便于查找； d.对于作废的报告加强回收与管理。,（四）管理方面的风险点,1、事务管理 行政事务管理 A. 公章及法人章管理不善的风险 加盖公司章和法人章的报告具有法律效力，如果管理不善就会造成出具

32、未经严格审核的报告，也可能产生冒用公司名义的报告，使公司遭受信誉风险、法律责任风险和经济赔偿风险。 B. 估价师人名章使用不善的风险 估价师是房地产估价风险的主要承担者，每个执业估价师都时刻冒着信誉和法律责任的风险。因此，公司应对估价师人名章的使用进行严格管理，未经估价师本人同意不得使用。 C. 办公设备维护管理不善的风险 估价机构的产品就是估价报告，估价报告质量一方面体现在内容上，另一方面体现在形式上即：报告制作。办公设备的正常使用对保障报告的制作品质、及时提交报告起着非常重要的作用。若维护管理不善，可能造成报告外在质量问题，若影响报告延时提交，就会造成违约责任风险。,（四）管理方面的风险点

33、,2、财务管理 合同管理不善的风险 委托估价合同是保护和约束估价双方权益和义务的法律性文件，若管理不善造成单方丢失，会对我方产生不利的后果。 评估费收取与费用支出流程管理不善的风险 A.评估费的收取应有相应的流程管理，防范评估费流失和截留评估费的风险。 B.费用（业务费用和项目成本费用）支出应有合理的比例，做出相应的计划和流程，防止因成本控制不严造成利润流失的经营风险以及因成本控制过严导致报告数据不足的技术风险。,（四）管理方面的风险点,3、人员管理 人力资源配置不合理的风险 人力资源是根据公司发展和内部机构设置进行合理配置的。人力资源配置的的配置应使公司的每个职位都没有虚设，而公司的每位员工

34、都能发挥最大效用。若人浮于事或人员效用不能最大化，就会影响公司的效益；若人力资源不足或配置不合理，就会限制公司的发展和影响公司的效益。 职业道德水准不高的风险 估价工作基本准则就是“独立”、“客观”和“公正”。为了满足客户需求，不惜违背独立性和客观性原则，随意调整估价结果；为了赶时间随意简化估价程序和估价步骤；受利益驱动与客户串通、造假不惜损害公司利益或其他估价师利益等行为均属于职业道德风险范畴。另外，估价师应尽量避免因个人好恶和个人情绪所引起的对估价对象专业判断的影响。职业道德常常与利益调节机制紧密相连，公司对员工应加强控制风险意识及职业责任感的教育，防止见利忘义的行为发生。,（四）管理方面

35、的风险点,3、人员管理 执业能力低下的风险 房地产估价是估价人员以主观的形式，通过对房地产市场价格形成过程的模拟，反映房地产客观价值的行为。因此，房地产估价有赖于估价师的主观判断，而不同的估价师对同一估价对象的认知和判断，是以估价师个人的执业能力而进行的。估价师的执业能力又受个人的知识结构、工作经历、社会关系等因素影响。 估价工作的执业能力主要体现在是否具备从事估价职业的专业技能和业务素质。防范执业能力风险应该做到：首先不要超越自己的专业能力和业务素质范围从事工作，避免因专业能力和业务素质局限给公司带来技术风险和业务风险；其次要加强专业技术、相关知识和时事及业务技巧的学习，不断提高执业人员的综

36、合素质，以此增强公司整体的抗风险能力。,不可控性风险一般具有客观性和系统性，是不以人的主观意识而转移的。但是对于这种来自于外界客观性的风险，我们不能仅仅只是简单地接受，而是需要我们与时俱进地学习、积极捕捉宏观（时政、经济等）方面的变化、认真判断和积极预测由于政策变动而引发的市场变化，努力降低外界客观因素对房地产估价带来的各种风险。,四、不可控性风险风险分析,（一）政策风险,房地产市场是一个政策性很强的市场，政策上微小的调整都可能影响房地产的市场变化，而政策风险来源于国家政策的改变为房地产市场带来的不确定性。房地产行业是周期性行业，是每轮经济调节的对象，估价人员应密切关注宏观经济状况（如GDP增

37、长速度、PPI及CPI水平等经济数据）及房地产行业冷热情况，力求把握经济周期变化，提前预测可能发生的紧缩或扩张政策。 与房地产市场相关的政策主要有货币政策、财政政策、投资政策、产业政策、价格管理政策等。 货币政策是国家根据国民经济增长速度、通货膨胀或通货紧缩水平等情况，对货币供应量、利率、信用控制等实施的调整政策。货币政策主要通过利率及信用控节的方式对房地产的投资和消费行为进行调控，以达到调控房地产市场之目的。,（一）政策风险,财政政策是国家根据经济总量平衡程度、经济结构合理程度等情况，对税收增减、财政支出增减等实施的调整政策。财政政策主要通过增减课税科目和税率水平、增减财政赤字等对房地产开发、流转、基础设施建设进行调控，以达到调控房地产市场之目的。 投资政策也可用于调控经济总量和结构。主要方式有调控固定资产投资规模、税率、利率、汇率、价格政策等。 产业政策